大湾区房地产行业月报（1月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本月看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 全国视角 HYPERLINK l _bookmark1 2 HYPERLINK l _bookmark2 大湾区楼市 HYPERLINK l _bookmark2 4 HYPERLINK l _bookmark1 2、土地动态 HYPERLINK l _bookmark1 8 HYPERLINK l _bookmark3 城市表现 HYPERLINK l _bookmark3 9 HYPERLINK l _bookmark4 土拍排行 HYPERLINK l _bookmark4 1

2、0 HYPERLINK l _bookmark5 3、后市研判 HYPERLINK l _bookmark5 12 HYPERLINK l _bookmark6 区域动态附录 13本月看点深圳楼市“开门红”触发调控、广州热度不减引房贷收紧2020 年底冲刺后，年初各大房企供应放缓，市场交投氛围呈现季节性回落，一线及部分二线市场火热触发调控加码；湾区楼市热度维持，核心城市热度高企，其中深圳需求强劲，外溢至中山及东莞临深，市场氛围提升：特征一，深中热度高企，供不应求下新盘表现亮眼。深圳热点项目集中入市带动成交量攀升，月内引发两次调控加码，此后投资客减少、中签率有所提升；中山临深热点区域马鞍岛供应放

3、量明显，交投氛围提升显著、创近两年新高；特征二，广莞成交维持高位，珠海稳中向好。广州、东莞供应缩量下成交小幅回调，但仍处近一年高位，其中广州四大行上调房贷利率，稳定后市预期；珠海内生需求坚挺，叠加外溢及外省客逐步回流，市场稳中向好；特征三，多城市场热度呈现回落，供求有所下降。佛山、惠州房企推货积极性减弱，多项目续销为主；江肇市场表现平淡，供求处于低位。土地市场年初处于淡季，惠州成交量领跑、广莞热度延续大湾区 1 月土地供应减少，成交自然回落，总成交 242 万，其中惠州以 85 万领跑，肇庆、中山分列二三位，地块均为房企勾地竞得；广州出让老黄埔宅地，竞争激烈，达最高限价+最大配建面积，需通过摇

4、号出让；东莞宅地均以最高限价成交。2 月受春节假期影响，大湾区预计出让宅地规模将维持低位。广州、江门均有优质地块出让，值得关注。全国视角全国市场季节性回落，华南区域热度维持、其余区域均有不同程度下滑。1 月全国监测重点 40 城商品住宅成交 3018 万，环比下滑 16%，市场季节性回落至 2020 年疫情后均值水平；此外受去年同期疫情及春节基数较低影响，成交同比涨幅为 62%。图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理华南、华东核心城市热度高涨，触发调控加码。华南广深需求强劲，市场热度高企，带动区域成

5、交量同比大幅上涨超 100%，环比较上月持平。其中深圳成交量创近三年高峰，引来调控两度加码；广州市场热度维持，月末银行信贷额度收紧、利率上调，后市调控压力较大；华东市场季节性小幅回调，但仍处近一年高位。其中核心城市涨幅明显，上海同比涨幅超 100%，杭州同环比实现双涨，成交量均达近半年高位，政府随即出台“组合拳”、加强限购等政策平抑楼市热度。西部、海西区域呈现季节性回落，部分核心城市表现较好。西部市场表现冷热不均，核心城市如成都同环比均提升明显、成交量突破 250 万，其他城市表现平淡；海西整体热度稳定，同比提升 50%，环比受季节性影响小幅回落 12%。东北、华北和华中区域热度下滑明显，成交

6、环比跌幅均超 30%。东北大连、沈阳受疫情影响持续，热度下滑明显；华北石家庄受疫情反复影响，成交同环比双降超五成，同时北京学区房及核心地段热度高涨、引来监管层关注，成交量降至疫情后均值水平；华中长沙、郑州同环比双降，其中郑州市场本月成交现“腰斩”，环比下滑 57%。大湾区楼市大湾区成交年底冲量后、市场季节性回落，核心城市热度延续1 月大湾区 9 城商品住宅成交面积 777.9 万，环比下降 9%，受去年疫情及春节基数较低影响，同比涨幅超 100%。经历房企年底业绩冲刺后，当前市场回落至年底前正常水平，核心城市广深热度维持。图： 9 城月度商品住宅成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整

7、理大湾区 9 城表现深中推新表现亮眼、热度提升显著，广莞成交维持高位深圳市场热度不减，带动周边城市临深板块热度提升，本月中山临深区域表现突出；广州、东莞热度较上月有所回落仍维持高位。图：大湾区 9 城 1 月商品住宅供求情况备注：去年同期基数小。数据来源：保利投顾研究院监测整理深圳市场供需两旺、热度高涨，成交量创近三年高峰，同环比分 别上涨 184%和 61%。多个热点项目集中入市、需求表现强劲，调控两 度加码后，当前投资客减少，中签率有所提升。中山在临深热点区域 马鞍岛供应放量下，交投氛围提升明显，成交同环比双涨 117%和 125%，为自 2019 年以来最高位水平，深圳外溢客为成交主力。

8、广州市场热度维持，供求季节性回调，环比分别下滑 69%和 21%，月内成交主力由中心区向南部转移，交替支撑市场热度；月末信贷额度收紧、利率上调下，后市有望平抑市场热度。东莞供求环比分别下降 28%和 11%，但仍维持高位。其中区域分化显现，主城及临深板块持续火热，其他区域热度有所降低。珠海市场稳中向好，内生需求坚挺，叠加外溢及外省客逐步回流，成交有望持续放量。佛山市场热度回落明显，房企推货积极性减弱，项目以续销为主。惠州热度持续回落，供求处近一年来低位，其中仲恺外区成交降幅大；惠城需求表现稳定。江肇供求低位运行，市场表现平淡。表：大湾区 9 城 1 月市场表现特征广州市场热度维持，供求季节性回

9、调，环比分别下滑 69%和 21%，同比受基数小影响增幅明显。月内区域热度交替支撑，上旬中心区域新盘入市，供应稀缺下去化亮眼，带动交投氛围高涨；下旬南沙多项目集中加推，成交热度维持高位。本月央行收紧信贷额度，四大行上调首套及二套房贷利率，黄埔吹风限购收紧，调控收紧信号明显，需警惕调控加码风险。佛山市场供求有所回落。房企推货积极性减弱，供应同环比双降 7%和 70%，项目多续销为主，本月成交量略低于 2020 年成交均值水平。其中南顺为交投主力，平稳放量；外围区域以消耗库存为主，三水恒大项目表现亮眼。肇庆市场表现平淡，供求低位运行。经历年底放量后，1 月市场量缩，供求环比分别下滑 47%和 38

10、%，部分项目于月末集中入市。其中，端州热度稳定，鼎湖大盘竞争加剧，大旺持续走冷。深圳市场热度高涨、需求强劲，成交量创近三年新高。多个热点项目入市，带动市场热度上升，叠加集中网签，成交量同环比分别上涨 184%和 61%。分区域来看，成交主力为宝安、龙华低价刚需盘；南山区前海热点楼盘入市，供不应求叠加一二手倒挂，开盘即罄。本月深圳热度攀升后引来两轮调控加码，调控后投资客减少，中签率有所提升，后市调控效果将逐步显现、市场回归理性。东莞热度小幅下滑，但仍维持高位。环比分别小幅下降 28%和 11%，但仍好于去年同期；主城及临深热点区域需求高涨，热度不减。惠州热度持续回落，供求处近年低位。1 月供求缩

11、量明显，供应同环比双降 23%和 70%，成交走弱，市场热度下滑明显。其中仲恺外区持续放量；惠城需求支撑下表现稳定。珠海市场稳中向好，当前以续销为主。供应缩量，同环比分别下降 45%和 66%；内生需求坚挺，叠加外溢及外省客逐步回流，成交量稳中向好。其中金湾、斗门仍为成交主力，内生需求充足，表现稳定；唐家湾北围板块受深珠通道利好，深莞外溢客持续流入；横琴新区外省客回流，热度有所提升。中山市场热度提升显著。临深板块马鞍岛集中放量带动成交量大幅上涨，同环比分别上涨 117%和 125%，创近两年新高，深圳外溢客为成交主力。市场热度仍集中于主城西区、东部马鞍岛及火炬开发区。其中马鞍岛临近深中通道，主

12、打深圳外溢客，前期持续供不应求下、本月新盘入市带动市场热度提升。江门市场热度回落，整体量缩价稳，成交环比下滑 11%，价格较 12月基本持平，市场仍以续销和去库存为主。中心两区部分折扣回收，成交呈现小幅回落；新会热度下降、鹤山量价企稳。2、土地动态全国及大湾区成交全国土地供求季节性回落，溢价率微升至 14%全国土地市场重点监测 55 城 1 月宅地供求环比自然回落，年初政府供地意愿不强，整体成交相对平淡，溢价率微升至 14%；分区来看，华东三四线热点城市土拍持续火热，温州、徐州、湖州等城市土拍溢价率高企。大湾区土地市场年初处于淡季，广莞地市热度延续大湾区 1 月总成交 242 万，年初为土地市

13、场传统淡季，供应减少，成交自然回落，溢价率小幅下行至 12%。图：大湾区 9 城 1 月宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市表现惠州成交面积领跑湾区 9 城，但基本以底价成交；肇庆、中山分列二三位，地块均为房企勾地竞得；广州出让老黄埔优质宅地，房企竞争异常激烈；东莞地市热度持续高企，均为最高限价成交。图：大湾区 9 城月度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理广州、东莞热点区域土拍持续火热。广州本月共成交 1 宗宅地，位于黄埔区，建面 8.4 万，由卓越以最高限价+最大配建面积摇号竞得，折合楼面价超 27000 元/，溢价率 45%，另有 1 宗相邻地块也达到最高

14、限价+最大配建面积，待摇号出让、房企预期较高。东莞本月共成交 2 宗宅地，揽金 15 亿元，均为最高限价成交。其中招商以最高限价竞得东莞凤岗宅地一宗，成交楼面价约 24021 元/，溢价 78%，为东莞楼面地价排名第十。惠州成交体量领跑大湾区，规模达 85 万。本月共成交 4 宗宅地，惠城、博罗、仲恺及惠东各 1 宗，总收金 19 亿元，多以底价成交。其中，招商蛇口以 4.58 亿元竞得惠城区高新科技产业园商住地一宗，溢价 0.2%，建面 10.86 万，折合成交楼面价 4278 元/。肇庆、中山紧随其后。肇庆出让 2 宗商住用地，总建面 56 万，总金额 10.4 亿元。均位于鼎湖区，与此前

15、肇庆万达地块相邻，本次再度由万达底价摘得，将用于度假区项目建设。目前万达已竞得鼎湖区 6 宗涉宅地，总建面 147 万。中山底价成交一宗东区巨无霸商住地块综合用地，由宝龙竞得，总建面 53.8 万（住宅 29 万），成交楼面价 5114 元/，需自持不少于 40%商业建筑面积 20 年。土拍排行Top10 总价排行榜中，惠州包揽 3 宗地块，肇庆 2 宗，其余中山、广州、东莞、珠海、佛山各一宗。从总价门槛来看，由于出让地块较少，1 月 TOP10 门槛仅为 3.7亿元；其中中山巨无霸地块总价超 27 亿元，广州黄埔化工厂地块总价超 19 亿元。从拿地企业看，宝龙、万达分别拿下中山、肇庆大体量地

16、块， 卓越、南山控股分别拿下广州、东莞靓地。表：1 月大湾区 9 城总价 TOP10 宅块排名1 月仅 6 宗地块溢价成交，其中溢价最高为东莞凤岗镇地块，由招商蛇口以 78%溢价率竞得，广州黄埔东风化工厂地块由卓越溢价 45%夺得，位列第二。表：1 月大湾区 9 城溢价 TOP10 宅地排名数据来源：保利投顾研究院监测整理3、后市研判市场端：2021 新年伊始，一线城市迎来楼市开门红，优质地段房子及学区房火热不断，以广深等为代表的大湾区城市，楼市热度居高不下。随后深圳出台新政强化对购房资格的审查和管理；广州四大行上调房贷利率，同时提醒打击投机及哄抬房价行为。展望后市，楼市回归核心价值逻辑，拥有

17、稀缺资源（如地段、教育）将在市场上占据优势。深圳当前市场热度较高，调控加码后将有望平抑市场热度；广州在房贷收紧、利率上调背景下，后市客户预期将回归平稳。东莞楼市或将伴随地市热度有所提升，当前政策环境较宽松，不排除调控加码风险；珠海伴随部分外省客逐渐回流，市场有望稳中向好。土地端：2 月受春节假期影响，大湾区预计出让宅地规模将维持低位，供应面积约 200 万。其中广州海珠赤沙车辆段地块待拍，值得关注；江门新会枢纽新城 TOD 地块区位价值高、配套逐步齐全，关注度较高。区域动态附录1 月湾区行业动态方面，深圳调控加码，强化对购房资格的审查和管理；广州四大行上调房贷利率，同时天河区住建局提醒打击投机

18、及哄抬房价行为；东莞提倡房企及中介机构线上销售；佛山多家银行房贷额度吃紧。整体市场政策趋紧，热点城市调控压力大。城市 1 月动态类别区域/城市具体动态城市规划江门2021 年经济增长的预期目标是：地区生产总值增长 6%以上，规模以上工业增加值增长 5.5%以上，固定资产投资增长 8%，社会消费品零售总额增长 6%以上，外贸进出口总额保持正增长，地方一般公共预算收入增长 5%。城市发展深圳机场和海关正式开通进口免税品转关业务，未来进口免税品可经由深圳机场口岸，以空陆联运的方式运往海南自贸港，将进一步助力消费回流。产业发展佛山顺德省重点建设项目中航云顺德金融云总部在北滘启动建设，总投资 10 亿元

19、，占地约 25 亩。新基建项目将充分利用国际海缆网络及境内数据中心群的资源优势，规划建设 3000 个机柜的数据中心、跨境金融数据服务区、工业互联网与人工智能创新中心，以及配套孵化基地，预计 2022 年第四季度投入使用，推进三龙湾高端创新集聚区融入全球海缆网络一体化。广州琶洲高新区获省政府批准，为省级高新区，规划面积 1287.47万，重点发展人工智能和数据经济，目前已聚集超过 189家高新技术企业。交通发展大湾区召开城际铁路项目建设工作会议，将加快广州与周边城市城际铁路建设，包括 28 号线（佛山-广州-东莞）、18 号线南延段及北延段（广州-中山及珠海、广州东-花都）等 10 个项目，建

20、设里程 656 公里，总投资额 3585 亿元。深圳发布“十四五”交通运输发展战略，到 2025 年，宝安机场旅客吞吐量将达 7000 万人次（2019 年 5293 万人），国家铁路城市动态方面，湾区多城积极推进产业发展及交通建设，其中广州琶洲高新区获批，同时加快与周边城市各城间城际铁路项目建设；深圳发布“十四五”交通运输发展战略等；佛山顺德投入发展新基建等。通车里程达 220 公里，城际铁路通车里程 190 公里，城市轨道交通通车里程 640 公里（2020 年约 411 公里）等。城市合作广州湛江广州市政府与湛江市政府签署战略合作框架协议，将推进交通设施互连，共建合作发展平台，加强重点产

21、业协作，深化科技和金融合作，促进社会事业共建，推进公共服务共享，在经济社会领域全方位交流合作，实现优势互补、合作共赢。行业 1 月动态城市更新东莞印发轨道交通 TOD 范围内城市更新项目开发实施办法：明确此类项目范围；改造方式包括政府主导、土地权利人自行改造、单一主体挂牌招商等；政府主导、市交通局会同市土地储备中心和属地镇街收储的，以招拍挂形式公开出让；自行改造项目，项目容积率大于 2 的部分，政府占 30%，土地权利人占 70%。佛山顺德发布旧改新政：探索改造权公开交易改造模式；调整优化了联动改造的有关规定；补充旧村居、旧城镇改造的相关规定；补充了地价计收及收储补偿标准等。行业调控深圳据报道

22、，住建局补充“715 新政”：家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下（此前只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记），目前已暂停夫妻婚内更名；高层次人才可凭认定证书购买首套房，无需提供社保个税证明，购买二套则需遵守限购政策。住建部前往深圳、上海等地调研督导房地产市场情况，表示将采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。出台八条楼市调控措施严管购房资格：加强购房意向登记管理，启用“购房意向登记系统”；严格审查购房人资格，包含婚姻关系、购房款来源、偿债收入比；严厉打击违规行为，对隐

23、瞒真实情况的，停止相关人员使用“购房意向登记系统”及合同网签系统三年。江门市住建局发文，明确江门市市区 2021 年上半年普通住房价格标准（豪宅线）上调至 15398 元/，该标准自 2021 年 2 月起正式实施。行业监管广州天河区住建局发布提醒，严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等行为，各房地产中介机构不得配合或协助业主以明显高于市场价方式挂牌，不得配合或协助业主以非正常方式频繁调整已挂牌的房产出售价格。发文就房屋交易监督管理办法征求意见，意见稿主要涉及交易规则、 监督检查、法律责任等内容，主要为加强房屋交易监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益。包括实行商品房

24、预售资金强制监管制度和存量房交易资金自愿监管制度；未取得商品房预售许可证，不得发布预售广告，不得推介房项目；调价需再备案等。住建局开展楼市专项检查，要求中介人员禁止参与哄抬房价、炒作预期等行为，如遇到业主调价，需重新签订委托书。东莞倡议房企及中介机构尽量通过线上方式开展销售宣传推介、认筹认购开盘、居间服务等活动，避免人员聚集。现场活动要严格压缩规模、控制人数，按规定制定防疫方案。深圳住建局答复，“双证改单证”有悖于当前国家住房政策导向和住房限购调控政策。经过评估，将“双拼房”变更为一套住房，允许其作为“一套房”进行交易和买卖，将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。楼市供应江门三区四市陆续以清单和地图的形式，公布住宅用地存量信 息。江门全市现共有存量住宅用地项目 293 个，存量用地总面积 1049 万。其中未动工土地面积 349.8 万，已动工未竣工土地面积 699.5 万。蓬江、江海、新会各有 61 个、22个、56 个存量住宅用地项目。共有产权房广州推出共有产权住房 1366 套，销售均价为 12000 元/，承购人