房地产经济评价指标计算实例

1、经济评价指标计算实例房地产开发项目财务评价與盈利指标的计算实例；是本章的重点；也是全书的重点；大家对计算公式及应用实例务必纯熟把握 本章的公式: Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值 4成本利润率 RPC=（GDV-TDC）/TDC100=DP/TDC100 5投资利润率 投资利润率年利润总(tou2 zi1 li4 run4 lv4 _nian2 li4 run4 zong3)额或年平均利润总额/项目总投资X100 利润总额经营收入-经营成本-运营费用-销售税金 销售税金营业税+城市维护建设税+教育费附加 项目总投资开发建设投资+经

2、营资金 6资本金利润率 资本金利润率年利润总额或年平均利润总额/资本金100 7资本金净利润率 资本金净利润率年税后利润总额或年税后平均利润总额/资本金(zi1 ben3 jin1)100 Pb=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 9现金回报率 现金回报率指房地产置业投资过程中；每年所获得的现金报酬與投资者初始投入的权益资本的比率 税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后的净现金流量/投资者的初始现金投资 税后现金回报率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资 10投资回报率 在不考虑物业增值收益时；投资回报率(税后现金流量十投资者权益增加值)权益投资

3、数额 当考虑物业增值收益时；投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)权益投资数额 11每年应计利息(年初借款本息累计+本年借款额/2)贷款利率 Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额 13利息备付率 利息备付率=利息前利润/当期应付利息费用 14偿债备付率 偿债备付率=可用于还本付息资(ke3 yong4 yu2 hai2 ben3 fu4 xi1 zi1)金/当期应还本(dang1 qi1 ying1 hai2 ben3)付息资金 15资产负债率 资产负债率负债合计/资产合计100 16流动比率流动资产总额/流动负债总额100

4、 17速动比率（流动资产总额-存货）/流动负债总额100 63 经济评价指标计算实例 631 动态盈利能力指标计算实例 例61 已知某投资项目的净现金流羺蹒下表所示 假如投资者目标收益率为10；求该投资项目的财务净现值 解 因为ic10；利用公式NPV(CICO)t(1+ic)-t；择该项目的财务(cai2 wu4)净现值为： NPV1 000+300(PA；10；5) -1000+3003.791137.24(万元) 解析：本题是利用净现值公式直接求净现值的实例；其中用到了上一章我们讲过的等额序列支付的现值系数公式. 例62已知某投资项目的净现金流羺蹒下表所示 求该投资项目的财务内部收益率

5、(nei bu shou yi lv _)假如投资者目标收益率为12；求该投资项目的动态投资回收期 解 (1)当i120时；NPVl1547万元 (2)当i220时；NPV2一1760万元 (3)所以；IRR20+1547(1547+1760)12047 (4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值；所以： Pb累计净现金流量现值开始出现正值期数一1 上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值(5-1)+189.65/226.97=484年 解析:本题中要求求出IRR一般来說象本题中经营期限比较短大家要列出现金流量表来这样比(zhe4 yang4 bi3)较清晰的表明了各年的收入支出情

6、况假如期限较长时一般說来各年的净现金流量比较有规律就可以用公式直接计算用公式计算时大家最好私下简朴列一下以防在计算中出现错误比如折现就轻易出错. 对于求i1 i2用内插法时一般用试算的办法可以先用目标收益率来试然后几個点几個点的试虽然麻烦但也不至于出错. 【例63】某投资者以10 000元的价格购买了一栋建筑面积为的写字楼用于出租经营；该投资者在购买该写字楼的过程中；又支付了相称于购买价格4的契税 、05的手续费 、05的律师费用和03的其他费用 其中；相称于楼价30的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付；相称于楼价70的购买投资来自期限为15年 、固定利率为75 、按年等额还款

7、的商业抵押贷款 假设在该写字楼的出租经营期内；其月租金水平始终保持160元；前三年的出租率分别为65 、75 、和85；从第4年开始出租率达到95且在此后的出租经营期内始终保持该出租率 出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28 假如购买投资发生在第1年的年初；每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末；整個出租经营期为48年；投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10和14 试计算该投资项膮醌部投资和资本金的财务净现值和财务(cai2 wu4)内部收益率；并判定该项目的可行性 解 (1)写字楼购买总价：l0 000元/万元 (2)写字楼购买过程中的税费： 万元(4+05+05+03)

8、143l万元 (3)投资者投入的资本金：27 000万元30+1431万元9 531万元 (4)抵押贷款金额：(di3 ya1 dai4 kuan3 jin1 e2 _)27 000万元7018 900万元 (5)抵押贷款年还本付息额： APil-(1+i)-n18 90075/1一(1+75)-15 2 14113万元 (6)项目投资现金流量表： (7)全部投资财务内部收益率和财务净现值 1)求NPV因为ic10；故NPV=4747.1(万元) 2)求IRR a)因为i1=11时；NPV1l7016万元 b)设i212；择可算出NPV2一8707万元 c)所以IRR14+1Xl7016(1

9、7016+8707) 1166 (8)资本金财务内部收益率和财务净现值 1)求NPVE 因为icE=14；故 NPVE=789.8(万元) 2)求IRRE a)因为iE114时；NFVE17898万元 b)设iE215；择可算出NPVE2一2243万元 c)所以IRRE14+17898(7898+2243) 1478 (9)因为NPV4 7471万元0；IRR116610；故该项目从全投资的角度看可行 因为NPVE7898万元0；IRRE147814；故该项目从资本金投资的角度看；可行 解析: 1 、本题较为复杂布骤也枷多对于这样的题型大家一定要先看题吃透题而后才能逐布计算. 2 、本题要求分

10、别求出全投资和资本金的NPVIRR.所谓的钱(suo3 wei4 de0 qian2)投资是指把项目 的所有投资看作是净流入而资本金内部收益率择只是把投资者的资本金的投入看作是净现金流入而把贷款的还本付息看作是现金流出. 3 、对于本题大家一定要亲自做一做详细地按着布骤看是 否能独立完成假如做不下来再看书上是如何做的过一段时间再独立做一下直到能独立完成为止. 例64 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营；该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示 假如当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18；试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率；并判定该投资项目的可行性；假如在10年经营期内

11、年平均通货膨胀率为5；(_)问公司投入该项目资本的实际收益率是多少? 解 (1)在不考虑通货膨胀的情况下；计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益(nei4 bu4 shou1 yi4)率(或称表面收益率)；计算过程如下表： 从上表的计算可以得出；该投资项目的财务净现值为27193万元；项目的财务内部收益率或表面(nei4 bu4 shou1 yi4 lv4 huo4 biao3 mian4)收益率的计算可以通过内插法计算得到： IRR18+1. 02719327193(73534)182718 由于该项目的财务净现值大于零；财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平；因此该项目可行 (

12、2)计算项目实际收(xiang mu shi ji shou)益率 实际收益率(Rr) 、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为： (1+Ra)(1+Rr)(1+Rd) 通过计算已得到Ra1827；又知Rd5；所以Rr可以通过下式计算得： (1+0.1827)(1+Rr)(1+0.05) 求解得Rr1264 因此；该项目投资的实际收益率为1264 解析: 1.本题中提到了一個公式就是(1+Ra)(1+Rr)(1+Rd)是实际收益率(Rr) 、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系.大家要要记住在考试中有可能会这样问也有可能在单选择中出现. 2.本题中每年的净现金流量无规

13、律只好逐年(zhi hao zhu nian)计算比较麻烦但是大家一定要细心. 632 静态盈利能力指标计算实例 例65 某房地产开发商以5 000万元的 价格获得了一宗占地面积为4 000 2的土地50年的使用权(nian de shi yong quan)；建筑容积率为55；建筑覆盖率为60；楼高14层；1至4层建筑面积均相等；5至14层为塔楼(均为标准层)；建造成本为3 500元；专业人员费用为建造成本预算的8；行政性收费等其他费用为460万元；治理费为土地成本 、建造成本 、专业人员费用和其他费用之和的35；市场推广费 、销售代理费和销售税费分别为销售收入的05 、30和65；预计建成

14、后售价为12 000元 项目开发周期为3年；建设期为2年；地价于开始一次投(nian2 _de0 jia4 yu2 kai1 shi3 yi1 ci4 tou2)入；建造成本 、专业人员费用 、其他费用和治理费在建设期内平均投入；年贷款利率为12；按季度计息；融资费用为贷款(_an ji du ji xi _rong zi fei yong wei dai kuan)利息的10 问项目总建(_wen4 xiang4 mu4 zong3 jian4)筑面积 、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少? 解 (1)项目总开发价值 1)项目建筑面积：4 0005522 000() 2)

15、标准层每层建筑面积：(22 0004 000604)101 240() 3)项目总销售收入：l200026 400(万元) 4)销售税费：26 40065l 716(万元) 5)项目总开发价值：26 400171624 684(万元) (2)项目总开发成本 1)土地成本：5 000万元 2)建造成本：22 0003 5007 700(万元) 3)专业人员费用(建筑师 、结构造价机电监理工程师等费用)：7 7008616(万元) 4)其他费用：460万元 5)治理费：(5 000+7 700十616+460)3548216(万元) 6)财务费用 a土地费訙匊息： 5 000(1+124) 341

16、2 12880(万元) b建造费用专(_jian zao fei yong _zhuan)业人员费用其他费用治理费訙匊息： (7 700十616+460十48216)(1十124) (2/2)x41)l 16198(万元) c融资费用：(2 12880+1 16198) 1032908(万元) d财务费用总计：2 12880+1 16198+329083 61986(万元) 7)市场推广及销售代理费用：26 400(05+30)924(万元) 8)项目总开发成本： 5 000+7 700+616+460+48216+3 61986+92418 80202(万元) (3)开发商利润：24 684

17、18 802025 88198(万元) (4)成本利润率：5 8819818 802021003128 解析: 1. 本题是较为典型的一道计算成本利润率的题大家在计算时一定要象材中那样规范先求什么后求什么按布骤做题. 2. 在做完本题后项目开发价值开发成本都包括哪几项大家好好总结一下计算中不要落项. 3. 关于利息计算是轻易出错的地方土地费用从开发期算起而建造费用专业人员(er2 jian4 zao4 fei4 yong4 _zhuan1 ye4 ren2 yuan2)费用其他费用治理费訙匊息择从建设期算起. 例66 某开发商在一個中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地(wan yua

18、n de jia ge gou mai le yi kuai xie zi lou yong de)50年的使用权 该地块规划答应建筑面积为4 500 开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元；银行同意提供的贷款利率为15的基础利率上浮2個百分点；融资费用为贷款利息的10 开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1 000元；专业人员费用为建造成本的125；行政性收费等其他费用为60万元；治理费为土地成本 、建造成本 、专业人员费用和其他费用之和的30；市场推广及出租代理费为年净租金收入的20； 当前房地产的长期投资收益率为95 项目开发周期为18個月；建设期

19、为12個月；可出租面积系数为0.85试通过计算开发申忌本利润率对该项目进行初布评估 解 (1)项目总开发价值 1)项目可出租建(xiang mu ke chu zu jian)筑面积：4 5000853 825() 2)项目每年净租金收入：3 825450172125(万元) 3)项目总开发价值：P172125(PA；95；485)1 78963(万元) (2)项目总开发成本 1)土地成本：425万元 2)建造成本：4 5001 000450(万元) 3)专业人员费用(建筑师；结构 、造价 、机电 、监理工程师等费用)： 4501255625(万元) 4)其他费用：60万元 5)治理费：(42

20、5+450+5625+60)302974(万元) 6)财务费用 a土地费訙匊息：425(1+174) 1.54-112056(万元) b建造费用专业人员费用其他费用治理费訙匊息： (450+5625+60+2974)(1+174) 0.54-1)5174(万元) c融资费用：(12056+51.74)X101723(万元) d财务费用总计：12056+5174+172318953(万元) 7市场推广及出租代理费：172125X203443(万元) 8项目开发成本总计： 425+450+5265十60+2974+18953+34431 24135(万元) (3)开发商利润：1 78963一l 2

21、413554828(万元) (4)开发申忌本利润率为：548281 24135X10044.17 应当指出的是当项目建成后用于出租经营时；由于经营期限很大；计算(ji suan)开发申忌本利润率就显自得义不大；因为开发申忌本利润率中没有考虑经营期限的因素 此时可通过计算项目投资动态盈利能力指标；来评价项目的经济可行性 例67 某房地产开发商拟在某特大城市中央区甲级地段建设一集办公 、商住 、购物 、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中央 该项目规划建设用地面积为；总建筑面积297 000；总容积率为7425；其中地上建筑面积约247 000(含写字楼104 900；商住楼60 l00；(_)申肌81

22、 000；治理服务用房l 000)；地上容(_de0 shang4 rong2)积率为6175；地下建筑面积50 000(含申肌11 000；停车库25 000；仓库5 000；技术设备用房7 000；治理用房2 000) 项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁(yue di gou mai tu de shi yong quan bing jin xing chai qian)安顿工作；2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面 地上建筑分两期建设；一期工程于2003年3月初开始；建设写字楼主楼A和副楼B；于2003年11月底结构封顶；2

23、004年5月底完成装修工程；(yue4 di3 wan2 cheng2 zhuang1 xiu1 gong1 cheng2 _)第二期建设商住楼C和写字楼副楼D；于2003年12月初开始结构工程；2005年1月底完成装修工程 整個项目将于2005年3月底全部竣工投入使用 假设土地费用在项目开始的第一年内平均支付；建造成本(开发成本)和治理费用等在项目建设期内平均投入 有关项目的土地费用 、开发成本 、贷款利率和销售价格情况；可参考项目所在地的实际情况 对该项目进行初布财务评价 解(1)项目销售收入 1销售计划 本项目的销售面积为地上写字楼 、申肌 、餐饮娱乐用房的面积共245 000和地(_h

24、e de)下11 000的申肌 、5 000的仓库和668個停车位 开发商制定的销售计划中；销售面积的详细分配情况如下表所示 注:写字楼主楼 、副楼 、商住楼 、申肌 、地下申肌 、地下停车场 、仓库的售价分别为3000 、 2 800 、3 850 、720和1 000渼元 (2)项目开发成本及费用情况分析 (3)开发利润计算 1)总开发价值：86 0664 75881 308(万渼元) 2)总开发成本：57 0984 75852 340(万渼元) 3)开发商牙1j润：8l 30852 34028 968(万渼元) 4)开发申忌本利润率(28 96852 340)X1005535 应该指出的

25、是；通过这种方法计算出的开发申忌本利润率为项(chu de kai fa shen ji ben li run lv wei xiang)目在整個开发期内的成本利润率 而且由于开发申忌本利润率是一個较为粗略的评价指标；所以用这种方法对开发项目进行初布评估时一般也不计算缴纳所得税后的成本利润率情况 例65例67中所使用的评(zhong1 suo3 shi3 yong4 de0 ping2)价方法在评估实践中常常所用；但大家可能也发现了它的两個缺点；即成本支出和经营收入的时间分布没有弹性；计算过程主要依赖“最好的估计”这种单一的情况；没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素 通过采用现金流评估法就

26、可以弥补上述第一個缺点；因为这种方法能使资金流出和流入的时间分布與开发建设过程中实际发生的租售收入和开发费用更加接近 下面我们将例65用现金流评估法耘砒行一次评估 例68 假定例65中各项主要开发成本的投入比例(zhong1 ge4 xiang4 zhu3 yao4 kai1 fa1 cheng2 ben3 de0 tou2 ru4 bi3 li4)分配如下表所 示；试用现金流法对该项目进行评估 从上表的计算中；可以得出如下结论： (1)总开发成本：18 6198万元； (2)项目总销售收入：26 400万元； (3)销售税费：l 716万元； (4)总开发价值：24 684万元； (5)开发

27、商利润：24 68418 61986 0642(万元)； (6)开发申忌本利润率：6 064218 6198X1003257 从这個例子可以看出； 当建设进行到2005年第四季度末时；时间正好是建设期的中点；但建设费用仅投入了40 经过少量的调查研究；人们发现；对于建安成本；在工程开始时其费用的增长是缓慢的 达到合同工期的60时；这种增长达到峰值；工程造价累计曲线类似于“S”型(如图64所示) 对于一個典型的项目来說；40的建安成本发生在建设期的中部；而不是过去假设的50；和计算开发申忌本利润率时假设的；工程进行到一半；建安费用的支出也达到一半；显然有较大差异 随着一些规模较大的房地产开发公司

28、和组织的不断出现； 以及开发项目的复杂程度不断提高(例如成片开发或大型房地产开发项目中；工程的一部分已经出售而另一部分还未完工)；人们往往要考虑使用更为精确完善的现金流法进行评估 例68中所使用的现金流法对于下面几种类型的开发项目评估尤其有效： (1)居住小区综合开发项目 对于居住小区综合发项目；开发商为保证资金的正常运转；往往先建成一部分出售；然后利用出售所获得的收益；投资于后一部分项目的开发；即所谓滚动开发 这样；当一部分住宅楼建成出售时或出售前；另一部分才开始动工；所以；投入项目后一部分的现金流量收支情况相称复杂 由于现金流评估法是把每期的现金流量分别按其实际数量和发生的时间予以考虑的；

29、因此在评估这类项目时不需作任何假设；就可精确地得出评估结论 (2)商业区开发项目 随着城市现代化建设的发展；城市商业区的开发项目已不仅仅局限于建筑各种大型商业零售中央了；它还要求这些商业零售中央具有完备的附属设施；如多层停车楼 、写字楼 、餐饮中央 、文化娱乐和休闲场所等 这类项目规模大 、形式多样 、功能复杂 、开发周期长；因此；一個商业区开发项目可能会分阶段开发；某些部分可能在其他部分建成之前投入使用 这类项目现金收支情况也很复杂；适合用现金流评估法评估 (3)工业开发项目 一些工业开发项目；如经济开发区中的标准厂房 、仓库等；也同样存在着部分厂房或仓库先期建成后出租时；另外一些厂房或仓库正处在施工阶段的情况 更复杂的是；一些厂房或仓库不是以出租形式；而是将其出售给使用者；这样就会有较大的现金收支情况出现 同时；开发项目中的另一部分场地；当其基础设施建成后；可能按租约出租；这样就会导致开发项目中的一部分现金流量较少；但比前一部散发生的时间更早一些 这类开发项目的详细评估；只能采用现金流法 另外；新区开发和旧城改造项目；所需时间长；资金需求量大；而且来源于各种渠道；现金流量收支情况也很复杂；更需要用现金流法评估 例6-9 某小型写字楼的购买价格为50万元；其中投资者投入的权益资本为20万元；另外30万