《上半年报告》word版VIP

1、大连市2009年上半年房地产市场报告指南针营销策划机构市场部 2009年7月7日目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc234724125 1. 宏观政策及规划信息 PAGEREF _Toc234724125 h - 2 - HYPERLINK l _Toc234724126 1.1宏观政策 PAGEREF _Toc234724126 h - 2 - HYPERLINK l _Toc234724127 第一季度 PAGEREF _Toc234724127 h - 2 - HYPERLINK l _Toc234724128 第二季度 PAGEREF _Toc234

2、724128 h - 4 - HYPERLINK l _Toc234724129 1.2 规划信息 PAGEREF _Toc234724129 h - 7 - HYPERLINK l _Toc234724130 1.2.1 建设规划 PAGEREF _Toc234724130 h - 7 - HYPERLINK l _Toc234724131 1.2.2 交通规划 PAGEREF _Toc234724131 h - 9 - HYPERLINK l _Toc234724132 2. 统计数据 PAGEREF _Toc234724132 h - 10 - HYPERLINK l _Toc23472

3、4133 3. 土地市场 PAGEREF _Toc234724133 h - 11 - HYPERLINK l _Toc234724134 3.1土地供应量 PAGEREF _Toc234724134 h - 11 - HYPERLINK l _Toc234724135 3.2土地成交量 PAGEREF _Toc234724135 h - 12 - HYPERLINK l _Toc234724136 3.3土地供应进度分析 PAGEREF _Toc234724136 h - 13 - HYPERLINK l _Toc234724137 4.商品房市场成交状况（市内四区） PAGEREF _To

4、c234724137 h - 14 - HYPERLINK l _Toc234724138 4.1成交套数 PAGEREF _Toc234724138 h - 14 - HYPERLINK l _Toc234724139 4.1.1 整体成交套数 企稳回升，成交套数实现三级跳 PAGEREF _Toc234724139 h - 14 - HYPERLINK l _Toc234724140 4.1.2 四区成交套数甘区推高大连成交 PAGEREF _Toc234724140 h - 15 - HYPERLINK l _Toc234724141 4.2成交价格 PAGEREF _Toc234724

5、141 h - 16 - HYPERLINK l _Toc234724142 4.2.1 整体成交均价波动增长 PAGEREF _Toc234724142 h - 16 - HYPERLINK l _Toc234724143 4.2.2 四区成交价格各区价格涨势迅猛，中山区涨价近千元 PAGEREF _Toc234724143 h - 17 - HYPERLINK l _Toc234724144 4.3成交面积及成交金额总体增长，单套下滑 PAGEREF _Toc234724144 h - 17 - HYPERLINK l _Toc234724145 5.商品房市场供应状况 PAGEREF _

6、Toc234724145 h - 18 - HYPERLINK l _Toc234724146 5.1供应现状存量、展示、土地三分天下，大连供应过剩 PAGEREF _Toc234724146 h - 18 - HYPERLINK l _Toc234724147 市内四区供应现状机场、软件园成供应主力 PAGEREF _Toc234724147 h - 18 - HYPERLINK l _Toc234724148 新城区供应现状存量之王旅顺，展示之王金州 PAGEREF _Toc234724148 h - 20 - HYPERLINK l _Toc234724149 5.2 增量供应入市放缓，

7、批售二季度起逐月回落 PAGEREF _Toc234724149 h - 22 - HYPERLINK l _Toc234724150 5.2.1 新入市房源市内四区入市热情逐月高涨，新城区项目谨慎行事 PAGEREF _Toc234724150 h - 22 - HYPERLINK l _Toc234724151 5.2.2 批售状况一季度加快批售，二季度减缓进程 PAGEREF _Toc234724151 h - 22 - HYPERLINK l _Toc234724152 5.3 小结供应虚高，新增供应缓慢 PAGEREF _Toc234724152 h - 23 - HYPERLINK

8、 l _Toc234724153 6商品房供需分析 PAGEREF _Toc234724153 h - 24 - HYPERLINK l _Toc234724154 6.1成交比例 PAGEREF _Toc234724154 h - 24 - HYPERLINK l _Toc234724155 6.2 总结居安思危，严防回落 PAGEREF _Toc234724155 h - 24 - HYPERLINK l _Toc234724156 7.媒体（报广）监测分析 PAGEREF _Toc234724156 h - 25 - HYPERLINK l _Toc234724157 7.1 总体投放分

9、析整体上行，二季度下滑 PAGEREF _Toc234724157 h - 25 - HYPERLINK l _Toc234724158 7.2 月度投放分析 PAGEREF _Toc234724158 h - 25 - HYPERLINK l _Toc234724159 7.3 区域投放分析中、沙、甘投放占比近八成，新城区二季度投放活跃 PAGEREF _Toc234724159 h - 26 - HYPERLINK l _Toc234724160 7.4 上半年报广投放排名 PAGEREF _Toc234724160 h - 26 - HYPERLINK l _Toc234724161 7

10、.5 纸媒信息监测摒弃炒作、回归产品 PAGEREF _Toc234724161 h - 27 - HYPERLINK l _Toc234724162 8.未来市场预测 PAGEREF _Toc234724162 h - 28 -大连市2009年房地产市场报告1. 宏观政策及规划信息宏观环境印象：利好、监管齐鸣，市政规划集中1.1宏观政策第一季度关键词一：税收表1-1：一季度税收政策一览施行时间政策要点国务院：废止城市房地产税 城市房地产税暂行条例被废止。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,将与内资企业同样依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。财政部:企业改

11、制重组承受土地房屋免征契税 非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。该通知执行至2011年12月31日。财政部、国家税务总局：关于坚决制止越权减免税 加强依法治税工作的通知 各级财政、税务部门要按照“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的组织收入原则，严格税收入库级次，做好税收征收管理工作。国税局：下调房企计税毛利率5% 国税总局印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降5个百分点。（资料

12、来源：网络资料、政府公布资料）机构观点：一季度和税收相关的政策较多，一方面调整缴税方法、减免部分税费以缓解企业资金困难，是积极财政政策的体现；另一方面清查税收工作、加强税收管理，通过稳定财政收入保持经济平稳发展。关键词二：鼓励拿地、购房表1-2：一季度大连政策一览施行时间政策要点2009.1单位集资房剩余房源可向符合经适房条件家庭出售 为进一步解决城市低收入家庭的住房困难问题，今后单位集资建房的剩余房源将由住房保障机构统一组织向我市符合经济适用住房条件的家庭出售。大连市土地出让推出7条新政 包括采取“净地”方式供应土地；合理确定宗地供应规模；适当降低出让土地竞买保证金比例；可分期缴纳土地出让价

13、款；科学合理确定土地出让底价；采取多样的土地供应方式；因地制宜，适当调整容积率。推出房屋土地登记11项便民措施 包括有关部门将简化审批手续，缩短登记办证时限；实行“先税后证”，优化登记程序；强化资金监管，保障市场秩序等。2009.2市政府办公厅：大连市新居工程住房有关问题实施细则 新居工程安置住房如何投资、结算、办理产权等相关事宜具体细则：一、新居工程回迁安置投资办法；二、新居工程安置住房办理产权结算办法；三、房屋权属。2009.2廉租房补贴面积提到14平方米 补贴面积标准由每人12平方米提高到14平方米；还将收购廉租住房房源400套，以提高实物配租比例。2009.3“高层次人才”符合条件即可

14、申购限价房 大连市加强高层次专业技术人才队伍建设的若干意见规定准许符合条件的高层次人才申购限价商品房；政府投资拥有产权的人才公寓建设，可享受减半征收行政事业性收费和免缴相关城建配套费等优惠政策。经济适用房补贴每户补13万 4月1日开始受理登记，至30日结束。对具有资格的家庭，发放经济适用住房货币补贴凭证，货币补贴家庭购买普通商品住房后，享受货币补贴13万元。春交会优惠政策组合 购房最高每平补贴220元 凡在本届春季房交会上购买大连市内四区商品房的本地购房者，属于90平以下普通商品住宅的按购房面积每平给予20元购房补贴，属于90平144平普通商品住宅的每平给予15元购房补贴。对于本届春季房交会期

15、间购房的市民，将在现金补贴的基础上，折合房价按建筑面积每平再给200元补贴。（资料来源：网络资料、政府公布资料）机构观点：大连市政府一季度出台土地出让新政，以缓解开发商资金压力，提高房地产企业信心；同时，通过加大购房优惠力度、简化购房流程、加强交易监管等措施鼓励居民购房。在解决低收入家庭住房困难问题上，通过货币化补贴等方式有望将该部分购房者转入商品房市场，实现双赢。关键词三：其他表1-3：一季度其他政策一览施行时间政策要点2009.1监察部、住房和城乡建设部：关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知 把加强建设用地容积率管理和监督检查作为当前一项重要而紧迫的任务，完善制度、规范程序，严明纪律

16、、加强监管，提高规划管理依法行政水平，推进城乡规划领域党风廉政建设。辽宁省物业管理合同示范文本出台 规定物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地房地产行政主管部门备案等。财政部：金融企业国有资产转让管理办法 办法称，符合办法规定条件的金融企业，可以采取直接协议方式转让金融企业国有资产。央行、银监会：关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见 强调在保持货币信贷总量合理增长的基础上，进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展。（资料来源：网络资料、政府公布资料）机构观点：其中，较为重要的是意见第六条针对房地产信贷，要求落实好房地产信贷政

17、策，支持房地产市场平稳健康发展。意见提到房地产投资信托基金试点，或意味着一直以来被严格控制的房地产信贷政策将有所放松，这对房企和市场都是一项利好信息。第二季度关键词一：监管表1-4：二季度财政政策一览序号政策要点及内容施行日期1国务院：调整固定资产投资项目资本金比例降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。2银监会：固定资产贷款管理暂行办法征求意见凡单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元的，规定原则要求采用贷款人受托支

18、付方式，目的是防范贷款被挪用。3国务院：公布固定资产投资项目资本金比例调整结果保障性住房和普通商品住房项目最低自有资金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%降为30%。4国务院：关于2009年深化经济体制改革工作的意见深化房地产税制改革，研究开征物业税。5住房和城乡建设部、监察部：三措施治房产违规开发力争通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制。2009.4（资料来源：网络资料、政府公布资料）机构观点： 调低自有资金比例固定资产投资项目资金比例最终确定，房地产行业受惠

19、较大，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例下调15%，确实可以降低融资门槛、增强企业信心，但企业获得贷款后是否将立即投入新一轮开发达到拉动投资、增加市场供应、进而影响房价走向的目的还不得而知。宏观经济预期逐步提高，但国家助力经济的步伐并没有放慢。国务院通过“有保有压”的调整固定资产投资项目资本金比例，来调动社会和企业的投资积极性，优化投资结构。此政策的实施将降低基础设施等扩大内需项目的融资门槛，对于房地产业和其他众多行业都是利好政策。另一方面，为保证房地产行业健康发展，遏制房地产业的违规开发，相关部门将进一步严格管理，在其市场内部调整的同时规范行业发展。监管住房和城乡建设部、监察部将

20、联合开展房地产开发领域违规变更规划调整容积率专项治理活动，并力争通过1至2年的专项治理，使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少，房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制。 专项治理从开发环节严格监管，疏通整个房地产流程的一些固有问题，从而实现房地产开发环节的合理有序发展，营造一个适宜的开发环境。多次被商谈的物业税问题再一次被提上日程，研究开征物业税，将为房地产市场走上健康发展道路提供保障，但愿此次不再“空转”。关键词二：税收表1-5：二季度税收政策一览序号全国政策及要点施行日期1财政部、国家税务总局：关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知明确适用特殊性税

21、务处理规定的重组情况。2009.52国家税务总局：国家税务总局关于进一步加强税收征管工作的通知要求各地税务机关对包括个税、企业所得税和增值税在内的主要税种加强征管，堵漏增收。2009.53财政部、税务总局：3种无偿受赠房屋情况免征个税下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明确房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况。并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。4最高人民法院发布：物权法两部司法解释焦点内容：车位按比例配置给业主；住改商须整栋业主同意；房子空置也要交物业费；物业未获续聘无权收费；没有产权证也能当业主。 （资料来源：网络资

22、料、政府公布资料）机构观点：加强税收征管在投入巨额保增长投资和大范围减免各项税收的背景下，政府财政收入骤减。因此，进一步明确税收优惠细则、加强各税种征管以保证税收稳定、增收成为当务之急。另外，由于国内外经济形势依然严峻，经济走势变幻难测，此时提及研究物业税开征，应对其加强关注。另外，国家、地方政策主要是对固有政策的进一步明确：明确房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况，针对市场存在的假赠真卖现象，目的是堵塞税收管理漏洞、避免钻空逃税情况发生。而两部司法解释主要针对物权法热点、难点问题做出详细规定，在多方面保障业主利益、规范物业管理。关键词三：其它表1-6：二季度其它政策一览序号政策

23、及要点施行日期1住房和城乡建设部：2009-2011年廉租住房保障规划总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2国土资源部：关于切实落实保障性安居工程用地的通知禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业性开发；未按期交房禁止购地。3国土资源部：全国工业用地出让最低价标准实施政策进行调整各地确定优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按7折执行。 （资料来源：网络资料、政府公布资料）机构观点： 保障性住房二季度关于贯彻落实保障性住房体系有了进一步的规划和要求，计划到2011年基本解

24、决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，这一规划切实体现民生目标和出发点。同时严格保障保障性安居工程的用地性质，禁止外来借用，为实现保障性住房体系的合理发展加了一道屏障。关键词四：大连地方利好表1-7：二季度大连政策一览序号大连政策及要点施行日期1大连决定对投资建设公共停车场给予优惠政策一、公共停车场（库）建设项目免缴土地出让金；二、大国土房屋发2005170号文件规定范围以外的公共停车场（库）建设项目用地采取招拍挂方式出让；三、公共停车场（库）建设工程免缴城市基础设施配套费。2009.41大连：住房公积金省内异地贷款业务正式推出凡省内按规定缴存住房公积金并符合条件的职工在大连购买商

25、品房或二手房，均可申请住房公积金贷款。3二手房交易税费减免政策年内都有效住房公积金、交易税费、普通住房标准、经济适用住房货币化补贴、旧区改造、分期缴纳土地出让价款等的16项措施，政策的截止时间延至2009年12月31日。2009.54大连市：大连银监局关于进一步明确二套房贷款政策的通知要求以借款人家庭为单位认定房贷次数；除再次申请银行贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的，可以比照执行首次银行贷款购买普通自住房的优惠政策外，其他二套房贷款首付款比例不得低于40%。2009.6（资料来源：网络资料、政府公布资料）机构观点：地方利好延续公积金省内异地贷款将引导省内其他城市居民来连购房，但之前

26、珠三角八市实行的类似互贷政策在实行伊始并未引起购房热潮，基于政策效果的滞后性，预计该政策亦有可能缓慢发挥效力。另一方面，各项扶持楼市政策延期在意料之中，这有助于进一步延续前期市场转好表现，在一定时期保持其稳定发展。明确二套房贷政策针对近几个月整体房地产市场的好转，一方面稳住市场上的刚性需求，使交易量良性持续回暖，另一方面适度控制投资性需求，以确保稳住转好局面、保持行业健康发展状态。1.2 规划信息1.2.1 建设规划表1-8：上半年建设规划列表编号规划内容规划提示1：新项目、大项目1大连市城建局公布2009年城市基础设施建设计划：18亿启动今年42个城建项目2大连市建委部署2009年工作：全年

27、安排城市基础设施重点项目达到102项，总投资557亿元3大连海湾新区被确立为辽宁省“五点一线”重点支持发展区域：74.7亿12个项目落户其中4大连市17个半截子工程全部复活，10个项目已经投入使用5沙河口区西安路二期建设工程将全面启动，将建设成大连西部商务商贸中心规划提示2：城市、区域规划1南三区（甘井子区、旅顺口区、金州区）纳入城市发展总体规划2开发区金石滩明年全面完成城市化3旅顺全域细化为西北部临港新城、旅游服务区、知识经济区、现代农业区、生态宜居区、自然保护区等六大功能区4保税港二十里堡将发展成新型临港产业区5滨城全力打造“钻石港湾”，由大连主城区东海岸的大连港和梭鱼湾“一港一湾”组成6

28、长山群岛香港招商首推村级小岛7大连旅顺口区规划建设“国际滨海创意新城”8中山区推进东港区改造建设，全面打造集商务、旅游、商贸、信息、总部于一体的“钻石港湾”9甘井子区将以大连新火车站为中心，建设大连市新的商圈，成为总部经济、金融、商务、商业、物流的聚集区10金州区、开发区共同开发登沙河制造产业园11庄河临港区纳入我省沿海经济带重点区12大连住宅区最大公园东泉生态公园开建年内纳客规划提示3：拆迁、改造、经济适用房1沙河口区11个地块拆迁改造建新居，动迁人口1.2万余人2市内四区将改造48万平方米旧区3大连湾前关村将建经适房4850套4泉水经适房A区要建1854套经济适用房5富民路南侧将建44万平

29、经适房6学苑广场西将建2.119万平经适房7春和市场24日搬迁 39个地块年内拆迁近50万平8大石化要自建25栋经济适用房9鲁迅路将进行改造 新建4栋高层公建楼顶绿化10沙河口区首批新居工程三地块改造，17万平插花楼将变新居11沙河口区西安路二期工程启动，19地块打造经济高地12高新区“五个一”工程完成项目规划，展开全面建设：海大周边临建5月底全拆除13胜利路达沃斯之后拆迁 政策已定约补9000元/平建设规划及进度1机场新区万科城项目签署战略合作框架协议2锦城园东侧旧区改造方案公示3华北路棚户区改造项目主体建筑均已完工4沙区改造进入实质阶段 三地块本月底动迁5高新园区凌水湾改造项目护岸工程已完

30、成三成6东港区填海工程临时围堰合龙7大连国际会议中心明年六月底前完成全部工程8劳动公园南墙改造开工 510米铁栅变绿地9市内四区4座健身公园陆续开建8大连开发区滨海路红星段百米景观桥开始吊装，计划于8月底完工。其他建设规划1大连中山路北侧将建27层居住式公寓及28层和32层的高层住宅楼2西南路立交桥西盛道玻璃制品厂宗地将建25万平住宅3星海湾商务区将建184米高办公楼及另一7万平商住项目4鲁迅路北将建43层公寓楼和23层的公建楼5大连规划部门：石门山将建一小学一中学6甘区三地段将兴建住宅公寓7黑石礁星海宾馆旧址将建设两栋24层高层（资料来源：网络资料、政府公布资料）机构分析：大连市上半年建设规

31、划以区域规划和城市改造为双轴线，以关注民生为最终目的，主要体现在如下几方面。城市、区域规划进一步功能化、具体化。今年上半年大连市的主要城市规划多体现在新城区的整体规划及区域性优势规划。尤其体现了大连市对于发展大大连的势头和前景，未来新城区的不断壮大将对整个大连市的城市规划和经济发展带来不可忽视的影响。而中心城区由于发展规划的成熟度，上半年主要体现在东港区及大连港的区域改造和区域功能性规划，区域性的大规模发展也将为大连市区挖掘出一片新型潜力区域。拆迁、改造、经济适用房力度加大。在经济环境不佳，国际金融危机的影响下，以内需补给外需不足从而带动整体经济增长成为当下经济的首要任务。上半年的城区改造尤显

32、凶猛。以经济适用房规划为主，配合部分老旧区域的拆迁、改造工程，辅助区域新居工程，大连市的城区改造在今年上半年进行得如火如荼。而这些举措无论从表象还是实质上，都将为大连城市发展加快脚步。1.2.2 交通规划表1-9：上半年交通规划列表编号规划内容1我市目前在建4条铁路，明年将新建12条铁路项目，全面提升基础设施建设水平2大连将扩建长海机场，配备先进导航、通信等空管助航设备3西安路、黑石礁建大型停车场4大连202旅顺延线将开工，对接地铁河口终点站5大连到旅顺锦双线二期工程开工6太原街胜利路将拓宽为双向6车道7解放广场将现935米新桥及高新区数码路正式开工建人行天桥8大连今年10件实事改善全市交通9

33、青泥洼桥站点东西两侧平移 解决交通拥堵现状10大连第一座无背索斜拉桥11地铁一、二号线首批10车站和4区间过审查1229公里大窑湾疏港高速路竣工全线贯通13五惠路地下通道路面工程9月前结束14沙河口区13万平三、四级马路维修工程展开15解放路至仲夏路开辟一条新路，可绕过桃源桥和八一路转盘两个易堵车路段16大连202路延伸工程旅顺口郭水路标段工程开建17城市建设管理局将对金三角立交桥、香甘立交桥、解放路立交桥实施维修改造 （资料来源：网络资料、政府公布资料）2. 统计数据宏观数据印象：数据下滑趋缓，逐步回升有望图2-1： CPI、PPI走势（08年下半年以来）（数据来源：政府公布数据）进入09年

34、，CPI、PPI继续08年以来的下降趋势，但下降幅度明显趋缓，特别是第二季度以来。随着内需的快速提升弥补了外需的下滑，GDP增速触底回升,但目前表现回升的速度相对平缓。自09年2月以来，CPI、PPI连续4个月呈现负增长，引发了一系列的拉动内需等宏观政策现象，目前CPI、PPI走势趋缓，预计下半年经济回升将带动物价的上涨，但涨幅或许较小，而这将表现在CPI的反弹。应该预见，积极的财政作用和宽松的货币政策都对产生通胀威胁提供了有利环境。 图2-2： 70个大中城市房屋销售价格走势（08下半年以来）（数据来源：政府公布数据） 全国70个大中城市房屋销售价格由于08年房地产市场的整体冷淡，涨幅一路下

35、滑。自08年12月起价格出现负增长，至今一直延续负增长状态。但随着一系列政策的助推及实体经济的有利引导，自3月份以来负增长明显出现缓和，价格指数呈上升趋势。预计受未来市场的促进作用，房屋销售价格指数将在两、三个月内恢复增长状态，房地产市场也将经历一次调整后趋向健康发展。3. 土地市场土地市场印象：完成全年计划46%，高新园区集中供应，楼面均价发展平稳3.1土地供应量图3-1：上半年土地挂牌信息上半年大连市（含新城区）共53宗土地挂牌，总建筑面积达710.6万平方米，其中22宗来自于市内（含高新园区），占地面积达185.3万平方米，建筑面积406.95万平方米，占挂牌总体的57.27%。另外，受

36、土地集中供应的影响，4月土地供应量占上半年的48.56%。自第二季度以来，受经济环境的影响，开发商拿地热情明显提高，而近期的通胀预期也让资金转移凸现市场。3.2土地成交量图3-2：上半年市内（含高新园区）土地成交信息上半年市内四区（含高新园区）累计出让土地20宗，成交面积共计402.76万平方米，大连土地市场发展基本层面良好。从成交占比来看，高新园区的土地出让占据半数以上，达52%，未来供应量充足，而在一系列利好规划下，高新园区的未来房地产发展有望进一步提升。中心区域有近150万平的土地入市，有效补给了中心区域的项目供应。上半年沙河口区无土地供应，未来一定时期内将以消化市场存量为主。而受大连土

37、地管理办法的规定 ，这些出让土地都将在两年内形成有效供应，预计未来大连房地产市场将出现供应热潮。图3-3：上半年市内（含高新园区）土地成交占比图3-4：上半年市内（含高新园区）成交土地楼面价从出让土地价格分析，上半年市内（含高新园区）土地出让均价为3024元/平，同比回落14.2%。其中作为大连市政治中心的西岗区由于供应稀缺，且综合配套齐全，出让土地楼面价最高，达5571元/平。中山区以其固有的区域特性位居第二，楼面价达4013元/平。甘井子区和高新园区则处于2000元/平左右的地价水平，出让土地价格基本呈现健康平稳态势发展。3.3土地供应进度分析图3-5：09年土地供应计划进度分析09年大连

38、市内四区土地供应计划（占地面积）共计400万平，上半年土地成交185.3万平，占09年土地供应计划的46%。未来计划供应约214.7万平。随着大连拆迁改造新居工程的逐渐落实及实施，预计三、四季度土地供应量将迎来高峰。中心城区的土地供应依然较少，上半年主要集中甘井子区及高新园区，占比高达63%。根据土地供应结构的分布分析，预计沙河口区将在下半年突破土地0供应。4.商品房市场成交状况（市内四区）成交印象：从量涨价跌到量涨价升4.1成交套数4.1.1 整体成交套数 企稳回升，成交套数实现三级跳数据来源：大连市房地产交易网图4-1 半年度成交量变化上半年大连市共成交商品房15622套，同08年上半年相

39、比增长21.02%，同08年下半年相比增长33.53%，成交量显示09年楼市已经企稳回升，但较07年同期仍然回落2.06%，市场升温没有走向盲目和疯狂。数据来源：大连市房地产交易网图4-2：09年上半年大连市整体成交量变化分阶段来看，大连市整体成交呈现阶梯形增长。自2月份市场受刚性需求挤压式反弹影响进入量的增长，此后在政府一系列政策扶持、开发商让利促销、春季房交会等众多因素的综合刺激下，成交在4月份实现井喷，市场信心逐步恢复，改善性及投资性需求回归市场维持成交量持续走高，另外目前市场出现部分闲置资金由于对经济存在较强的通胀预期也陆续进入楼市，也是楼市成交不断上升的一个推手。4.1.2 四区成交

40、套数甘区推高大连成交图4-3：四区成交占比上半年内，甘区成交仍达到9850套，占大连整体市场63%；中山区成交2270套，占大连整体市场的15%；沙河口区及西岗区成交也于2、3月份分别出现转机，半年内成交分别为2842套和660套，占大连整体市场的18%和4%。数据来源：大连市房地产交易网图4-4：四区成交量从四区成交来看：甘区作为传统主体成交区域，年后由于开发商主动调价，刚性需求积压反弹，成交量稳步上升，4月借助展会达到成交高峰，随后5月出现波动，6月随各楼盘加推成交再次冲上新高，客群仍以刚性需求为支撑；中山区一季度受市场状况不明朗影响高端项目投资受阻，同时适逢传统淡季，成交逐月回落，4月随

41、市场升温成交逐步增加；总体来看中心三区表现基本一致，三月后市场逐步升温带来改善性、投资性客群入市，加大其成交，促成2季度成交大幅反弹。从客户组成也可以看出，大连市场的繁荣基础仍不稳定，金融政策的变动对于中心三区客户的影响甚大，政府一旦加强银行贷款监管则会大大降低客户投资热情，而甘区价格若攀升过快对刚性需求的抑制作用会迅速体现，进而减缓释放速度。4.2成交价格4.2.1 整体成交均价波动增长 数据来源：大连市房地产交易网图4-5：半年度成交均价变化从成交价来看，上半年整体成交均价为8185元/平方米，同比上涨9.87%，环比下降8.14%，大连市08年下半年有价无市的尴尬境地在开发商普遍回调价格

42、后得到缓解，但值得关注的是，这一价位较07年同期仍有37.08%的增幅，主要缘于高端项目的价格引领，另外，中心区域的成交量增加也提升了成交均价。数据来源：大连市房地产交易网图4-6：大连整体成交均价变化分阶段考察整体均价，大连前六个月价格总体趋势为平缓上升。2月份由于甘区低价促销取得良好战绩，结构性因素导致成交价跌至谷底，4月由于展会各家开发商采用大幅度优惠措施以及甘区成交占比较大的原因，成交均价出现一个跌宕，此后由于各区价格不同程度上涨，整体均价也价格一路上升，另外楼市信心恢复改善性及投资性客群的回归对成交均价的拉升作用明显。4.2.2 四区成交价格各区价格涨势迅猛，中山区涨价近千元 数据来

43、源：大连市房地产交易网图4-7：四区成交价格四区价格均为平稳上涨的趋势。其中中山区成交价格连续6个月持续上涨，5月份以11816元/平方米反超沙河口区，领跑大连商品房价格；西、沙二区价格走势上虽出现反复，但整体成交均价较年初均有五至六个百分点的涨幅；甘区价格一季度较平稳，二季度起受成交量激增影响，价格出现较明显增长，至今甘区价格已达到5903元/平方米。受成交结构的影响，甘区价格的增长对于大连整体均价的上涨有一定助推作用。4.3成交面积及成交金额总体增长，单套下滑数据来源：大连市房地产交易网图4-8：半年度成交面积及金额变化大连市上半年共成交126.29万平方米，同比增长4.67%，环比增长1

44、7.28%，较07年同期则回落17.5%。成交面积走势与成交量走势完全相同，4月成交井喷带来成交面积大幅增长，随后伴随成交量出现反复。成交金额方面则连续六个月持续增长，且两季度内增长幅度基本一致。上半年度成交金额达到103.37亿元，同比增长15.01%，环比增长7.74%，较07年同期则增长13.1%。 数据来源：大连市房地产交易网图4-9：单套成交面积与单套成交金额从单套指标来看：大连市上半年单套成交面积为80.84平方米，同比下降13.5%，环比下降12.17%，价格上升对于购房需求的影响可见一斑，同时6个月内单套成交面积逐步下降也体现出大连市购房者需求正在向中小套型房源聚集，从下降幅度

45、来看，一季度内单套面积下滑幅度较大，二季度起下滑幅度有所缓解，单套面积或已探底未来下降空间不大；另外单套金额为66.17万元，同比下降4.96%，环比下降19.31%，如扣除商品房价格上涨影响，单套价格降幅势必更大，由此可见，实体经济的衰退对于大连购房者并非毫无影响，而六个月内单套成交价格的反复也表现出投资者结构的转变。5.商品房市场供应状况供应印象：已有供应虚高，新增补给渐缓5.1供应现状存量、展示、土地三分天下，大连供应过剩5.1.1市内四区供应现状机场、软件园成供应主力表5-1：大连市项目供应分布表区域板块在售项目个数展示项目个数土地宗数中山西岗东部风景413中心商务811中心居住611

46、东南区域912甘井子沙河口西部1164机场1166促进路412华东1301华南泉水910北部522软件园937泛星海1614西安路540市内四区合计13 =SUM(ABOVE) 110 =SUM(ABOVE) 28 =SUM(ABOVE) 33截至上半年，大连市内共计138个项目，其中在售商品房项目110个，占全部项目的79.71%；展示项目个数28个，占项目总数的20.29%；在售项目集中分布于西部区域、机场区域、华东区域以及泛星海区域，另外，东南区域、华南泉水区域及软件园区域项目也较为集中。同时，大连市内共计土地33宗，主要分布在机场区域及软件园区域。图5-1：市内存量、展示、土地面积分布

47、目前大连市内存量面积共计727.29万平方米，其中机场区域及软件园区域存量面积位列榜首，分别达到144.54万平方米和119.13万平方米，占存量总数的19.87%和16.38%，由于存量大部分来源于区域内单个大体量项目，其开发周期长，单个周期内投入有限，因此目前区域有效存量没有严重过剩现象，竞争稍显缓和；但随着夏展临近，展示项目的入市可能进一步放大大连存量供应，各区域竞争会有所增加，但总体而言，中山、西岗二区市场供应有限，未来竞争较小。展示方面，由于机场区域及北部区域展示项目体量较大，分别达到343.49万平和245万平，是大连未来主要的供应区域；东部风景区域虽存量展示面积体量较低，但土地量

48、达到190万平，区域未来发展值得期待。就目前情况而言，大连存量及展示面积可达1528.96万平，加之已知成交土地提供的未来供应807.45万平，大连市供应总量可达2336.41万平方米，按照上半年月均消化量计算，消化全部供应需116个月。图5-2：重点区域分布情况就目前供应状况来看，未来大连市重点发展区域集中在机场、北部及软件园三个板块，三个板块的供应量占据大连整体供应的47.67%。而此三板块的特点各不相同，机场板块存量、展示及未来供应均较为可观，竞争将长期存在并进一步加剧；北部区域目前供应有限，板块竞争平缓，但展示面积庞大，展示项目入市将对板块竞争产生较大影响；软件园区域目前存量主要来源于

49、单个项目，实际有效存量较少，竞争平缓，但庞大的未来供应以及势必使区域成为大连市新一轮楼市主战场。另外东港区域190万平的土地及万达的进驻，都使东部风景区成为大连最值得关注的板块之一。5.1.2新城区供应现状存量之王旅顺，展示之王金州表5-2：新城区供应分布区域板块在售项目个数展示项目个数土地宗数金州老城区2029三里九里11西海岸21大黑山60开发区中心区域1111滨海路52小孤山60金石滩54旅顺老城区1212新城区41开发区101南路51北路20新城区合计 =SUM(ABOVE) 13891512新城区方面，共计项目104个，其中在售项目占比85.58%，共89个，展示项目15个占比14.

50、42%。各区在售项目数量相当，目前购房者选择充裕，但展示项目及已经土地较少，未来可选性或将出现不足现象。图5-3：新城区供应分布情况新城区整体供应共计1209.18万平，其中存量面积达333万平，展示面积为876.17万平。三区中，以旅顺区域存量最为庞大，占全部存量面积的51.4%，为171.15万平，但区域消化速度有限，同样消化缓慢的金州区域存量在三区中最小，为73.24万平，目前开发区存量达88.62万平，随着滨海版块及金石滩板块的热销，区域存量消化速度有所提升。展示方面，三区展示面积达876.17万平，集中于金州及开发区，分别为449.55万平和363.24万平， 开发区滨海路、中心区域

51、及金州老城区、大黑山展示面积最为集中，相对而言，由于金州大黑山区域市场区划较缓，区域去化周期相对较长。5.2 增量供应入市放缓，批售二季度起逐月回落5.2.1 新入市房源市内四区入市热情逐月高涨，新城区项目谨慎行事图5-4：增量套数截止上半年，大连市内共有17592套商品房入市，其中市内四区共计入市13993套，整体入市量较去年同期减少10.56%。主要由于目前市场并非整体向好，加之年初市场发展趋势不甚明朗，降低了开发商入市热情，同时批售数量有限也是新增入市房源降低的一个影响因素。市内四区方面，新增房源入市自3月起加速，主要由于4月展会前预热及展会后续推动作用导致；新城区方面，市场低迷令新城区

52、项目谨慎行事，仅3月旅顺开世嘉年听蓝组团开盘将入市套数推上高峰，此后入市量逐步减少，6月由于外三区展会集中，入市量出现回升，但后市仍不乐观。5.2.2 批售状况 一季度加快批售，二季度减缓进程图5-5：批售套数批售方面，大连市共有14102套商品房取得预售许可证，其中住宅共计12637套，较08年同期减少65.30%，受3月后市场一路向好及4月展会的带动，批售高峰出现在4月，随后批售量骤减，整体批售趋势半年内呈现波动下降的趋势，机构分析原因可能在于08年度减少开工面及减缓工程进度造成报批数量有限引起，另外，目前市场预期向“资产为王”转变也是批售数量减少的一个原因。图5-6：批售面积月度分布大连

53、市上半年批售面积为140.73万平，其中住宅面积占比80.12%，达到112.75万平，同比回落63.16%，就住宅批售而言：甘区批售量较08年上半年大幅萎缩58.98%，仅为44.76万平；而中心三区批售量则增长23.68%，达到48.98万平，半年批售总量占比达到43.43%，其中西岗区批售达到16.1%，逐步扩大的批售量弥补该区域供应。受新城区楼市回暖脚步缓慢影响，批售量回落严重，其中楼市最为窘困的金州区上半年度批售骤减99.3%，上半年批售仅占0.48%。预计未来中心三区放量或将持续放大，大连市供应结构或将发生转变。在目前复杂的市场背景下，中心三区的放量走势也从某种角度上验证了地段优越

54、性。图5-7 ：住宅批售面积区域分布5.3 小结供应虚高，新增供应缓慢数据显示，大连市整体供应量长期充沛，机场、软件园及东部风景区将成为新的供应增长点和重点发展区域，但同样存在部分区域的供应稀缺。目前各板块存量适中，部分板块虽存量巨大但由于分期开发等因素，暂不会对区域引发激烈竞争。新增供应方面，由于一季度市场不明朗，二季度市场预期逐步发生转变，影响开发商入市热情，上半年新增供应量稀少，同时批售数量也同步减少。综合市场来看，供应量虽大，有效供应有限，新增供应趋缓，供应存在虚高现象，部分板块甚至会出现房源荒，大连楼市差异性将进一步放大。6商品房供需分析6.1成交比例图6-1：成交比例上半年度开发商

55、对于后市预期尚不明朗，现金为王的指导思想下各开发商加快销售速度，而08年大幅减少的开工面积又影响上半年批售数量，因此，进入09年，大连市整体销售可售比持续增长。截至6月30日大连整体可售房源为36096套，至今销售可售比达到0.13。但由于目前开发商对市场预期发生本质转变，各大开发商加大力度在全国范围内的中心区域拿地，同时刻意减缓销房源放量，预计未来成交比例或将出现下行。四区情况，甘区成交比例成交量呈现跨越式增长，主要由于甘区楼盘因工程进度、开发商预期等因素，可售套数得不到有效补充；而中心三区受购房客户以改善性及投资性需求为主影响，半年内加快批售速度，从而保持成交比例则基本维持在0.04-0.06的区间内。6.2 总结居安思危，严防回落整体来看，大连市自三月以来，进入一个量价齐升的稳定状态，各家开发商逐步取消优惠，部分开发商甚至选择提升价格扩大利润，但由于实体经济并未出现实质性好转，房地产行业一枝独秀的现象本身具有一定的风险，长期存在的可能性较小，加之楼市信心处于恢复期，楼市的主要客群仍以刚性需求为主，政策、价格、预期、经济走势等影响因素一旦出现变化，楼市恐将再次回落至08年