全国房地产行业月报（3月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本期看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、新房市场 HYPERLINK l _bookmark1 4 HYPERLINK l _bookmark2 全国客户看房热度指数 4 HYPERLINK l _bookmark3 全国新房供求走势 HYPERLINK l _bookmark3 4 HYPERLINK l _bookmark4 全国供应 4 HYPERLINK l _bookmark5 全国成交 6 HYPERLINK l _bookmark6 分区域城市成交走势 HYPERLINK l _bookmark6 7 H

2、YPERLINK l _bookmark7 2、土地市场 HYPERLINK l _bookmark7 10 HYPERLINK l _bookmark8 全国土地成交走势 10 HYPERLINK l _bookmark9 全国土地分区域成交 11 HYPERLINK l _bookmark10 城市土拍热度排行榜 13 HYPERLINK l _bookmark11 3、地产金融环境 HYPERLINK l _bookmark11 14 HYPERLINK l _bookmark12 典型房企融资量价监测 14 HYPERLINK l _bookmark13 居民房贷量价监测 16 HYP

3、ERLINK l _bookmark14 后市研判 19本期看点1、“金三”旺季如期而至，供应带动下需求稳步释放全国客户看房热度指数提升明显，“金三”供应加速恢复、部分城市筑底回暖。三月“小阳春”初现，全国监测 40 城商品住宅成交规模接近去年 3 季度月均水平，为近三年来同期最高水平。其中一线城市表现分化，二线市场动能较强，三四线市场相对较弱。华东市场热度轮动，多城触发调控加码，上海调控密集，供应不足限制成交放量；合肥和湖州、嘉兴等土拍火热带动市场热度提升，引发调控陆续加码。华南核心城市热度维持，外溢势能带动临广临深片区热度较高。广深热度高企，佛山临广区域热度较高，东莞因限价趋严，市场供求回

4、落。华中核心城市预期改善，武汉供应带动市场加速回暖；西部核心城市热度维持，政策收紧影响暂未显现。成都客户加快入市步伐，西安千人摇号项目频出。东北、华北和海西市场整体表现平稳。4 月初，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等 5 城，需密切关注后续是否有政策跟进。展望后市，一线城市从市场端和资金端监管密集发声，且调控逐步蔓延至二三线城市，未来局部市场过热或将平抑。同时，随传统销售旺季到来，二季度供应加强，将带动市场需求恢复较慢的二线及三四线市场逐步改善。2、土地供求环比小幅回升但仍维持低位，华东华南三四线溢价高企全国重点 55 城宅地供求量环比涨幅温和，低于 2018-2019 年同期水平，整

5、体溢价率微涨。华东区域核心城市热度维持，进一步传导至核心城市外围、调控相对宽松的三四线城市，杭州外围区县优质地块获房企积极加码，南通如东县地块楼面价过万。华南区域莞惠热度较高，刷新TOP 3 楼面地价。西部、华北区域核心城市成都、石家庄热度较高，东北长春、辽宁表现平淡。4-5 月受 22 城集中供应逐渐落地影响，土地供应节奏会加快，成交规模和热度或有所提升。3、地产金融监管不断加码，融资利率呈现上涨房企端，3 月房企融资总量同比下降近两成，境内融资利率小幅上升，居民端，房贷利率连续两月上升，其中，广州、昆明、重庆首贷利率涨幅明显。广州清明节假期过后房贷利率再次上调，多数银行称额度紧张。3 月下

6、旬中央三部委联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，其后深圳跟进加码监管，建立起季度排查机制，严查房地产信贷政策执行及资金流向情况。未来资金端调控迈入新阶段，信贷资金流向监测或将常态化。1、新房市场全国客户看房热度指数全年全国客户看房热度指数节后回升显著。根据保利投顾研究院监测，3 月全国客户看房热度指数为 153，高于近四年同期水平，接近去年 6 月水平，主要由于“金三”供应提速、需求逐渐释放，客户看房热情明显提升。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。全国新房供求

7、走势全国供应全国供应同环比实现双涨，房企供货积极性提高。3 月重点 40 城商品住宅供应面积 2356 万，同比上升 35%，环比上升 135%。“金三”房企抢回笼，推货节奏加快明显，与 2019 年 3月同期水平相当。图：全国 40 城商品住宅供应走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东三四线供货积极，中西部供应充足，其他区域平稳推货。华东区域核心城市供应放缓，三四线供应相对积极，环比大涨182%，同比上升 61%，显著高于近三年同期水平。3 月上海受项目销售调控趋严、入市周期拉长等影响，供应较少，开盘仅为个位数；南京、杭州经历 1 月供应放量后，本月供应节奏有所放缓；无锡、湖州受

8、土拍带动市场热度影响，房企推货积极性较高，供应放量明显。华南区域节后供货有所提升，但规模不及 2018 年、2019 年同期，环比上升 132%，同比上升 52%。广州、佛山推货提速，供应规模为今年的高位水平；惠州供应积极，环比涨幅翻倍；而深圳、东莞供应相对不足，供应量仅为去年月均 2-4 成。中西部区域供应充足。华中供应提升势能充足，同环比分别上升62%、167%。武汉供应规模超 250 万平，房企在预售新政落地前，推盘量走高、出货抢开现象明显；长沙、郑州供货逐渐恢复，环比涨幅明显。西部成都、重庆受市场氛围带动，本月供应量为今年以来最高水平，环比涨幅分别为 75%、159%。华北、东北和海西

9、区域平稳供货。华北供应环比提升明显，但均不及 2019 年同期水平。其中北京、天津节后平稳供货，基本持平节前水平；东北区域供应有所恢复，其中长春供应恢复至近 2 年平均水平；海西区域供应相对平稳，其中福州环比涨 44%，泉州环比跌 61%。全国成交：3 月“小阳春”初现，成交量显著提升，为近三年同期最高水平。一季度重点 40 城商品住宅成交面积 8421 万，同比增长 93%，较 2019 年一季度增长 27%，市场整体景气度较高，成交规模显著高于近三年同期水平，其中华东、华南成交增量明显，核心城市带动区域热度维持，西部次之。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整

10、理3 月重点 40 城商品住宅成交面积 3370 万，环比增长 74%，同比增长 66%，“小阳春”热度初现，为近 3 年同期最高水平。在全国整体供应提高下，市场延续 2020 年下半年热度，成交规模接近去年3 季度月均水平。其中，一线城市有所分化，二线市场动能表现较强，三四线市场相对较弱。分区域城市成交走势华东热度高企引调控，华南外溢势能增强；华中核心城市预期改善；西部核心城市热度维持，政策收紧影响暂未显现。各区域成交同环比均有不同程度上涨，其中华东核心城市合肥及三四线多城土拍火热推升市场热度，引发近期调控加码；华南核心城市热度延续，外溢势能增强；华中热度提升，核心城市预期改善；西部核心城市

11、热度维持；东北、华北和海西市场整体表现平稳。图：全国分区城市商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东区域热度轮动，多城热度提升触发调控加码。华东上海调控密集，涉及保障无房刚需需求、封堵炒房漏洞、加强销售管理等，3月供应不足限制成交放量，但价格保持相对稳定，市场热度维持，项目认筹情况理想，已有 3 个项目认筹比超 1.3。合肥市场热度提升，市区供应短缺、叠加土拍热度带动，需求外溢至外围价格洼地，市场火热引发调控加码；南京成交较 2019 年同期涨幅明显，成交规模创近三年新高，江北核心区多项目去化表现亮眼；无锡、湖州和常州等三四线土拍火热推升市场热度，近期调控陆续加码陆续，涉

12、及供应端限价、限售加码到限购升级需求端调控加码，后市有望平抑市场热度。华南核心城市热度维持，外溢势能带动临广临深片区热度较高。广深市场热度高企，成交环比增长 6-8 成，其中，广州供求齐升，成交规模接近去年 10 月水平，中心区缺货，热度传导至近郊番禺，4 月初调控升级，后市将加强对价格和金融监管。深圳新房市场活跃，购房需求旺盛，二手市场低位徘徊。核心城市调控升级，需求外溢至临广临深区域、热度提升。佛山供应放量带动成交规模超 130 万，整体供不应求，金沙洲、三山等临广区域热度较高。珠海、中山成交量分别较 2019 年同期上涨 14%和 21%，深圳强调控下临深外溢板块热度高企，深圳客户量增多

13、。东莞因限价趋严，房企供应放缓，新房成交持稳，市场供求回落。华中核心城市预期改善。武汉供应放量带动成交同环比翻倍，市场有所升温，预售新政调控收紧落地前，房企多次取证、抢开迹象明显，带动成交走高。长沙高性价比住宅项目去化理想，但公寓出现集体降价促销现象。郑州市场逐步回暖，主城热度传导至环外板块，且改善市场叠加北龙湖高价地王产生提升市场预期。南昌出现“政策一日游”，热销项目保持平稳走量。西部核心城市热度延续。成都单月成交规模超 260 万，市场热度较高，主要由于主城供不应求，且“322”新政调控收紧，客户加快入市步伐。重庆市场筑底回调、高价地入市站岗，成交环比增长 8 成，市场热度持平 2019

14、年同期水平。西安主城热度攀升，西咸新区及外围区域热度改善，千人摇号项目频出，市场高热触发调控，打击炒房行为。东北、华北市场表现平稳，成交规模均持平去年月均水平，整体交投氛围偏弱。其中东北长春少量加推，以价换量促进成交；大连市场预期受土拍带动有所提高。华北石家庄交投氛围有所提升，但受限于供应，成交增长平稳；青岛整体平稳，供应带动成交提升。海西表现平稳，成交季节性增长。福州供应提升带动成交提升明显，主城项目去化良好。2、土地市场全国土地成交走势土地供求环比小幅回升但仍维持低位，整体溢价率微涨。3 月全国监测 55 城土地市场宅地供求量环比涨幅温和，供应低于近三年同期水平，主要由于 3 月为传统供地

15、淡季，且 22 城首批集中供地未落地，供应放缓。土地供应 3850 万，环比上升 14%，同比下降 4%；成交 4096 万，同环比分别上涨 4%和 23%，但低于 2018- 2019 年同期水平。分线来看，一线城市供应停滞，仅广州外围 2 宗地底价出让；二线城市成交有所提升，主要受郑州、苏州等带动，华东热点城市拉动溢价率维持相对高位；重点三四线城市成交涨幅较大，部分城市放量明显，其中莞惠热度延续，整体溢价率均超 30%。55 城本月平均溢价率上升至 20%，较上月上升 3 个百分点，主要受部分热点城市土拍热度拉动影响。图：全国 55 城分线宅地成交及溢价率走势数据来源：保利投顾研究院监测整

16、理全国土地分区域成交华东溢价高企，华南表现分化，华北、西部成交提升明显。华东区域：核心城市热度维持，进一步传导至核心城市外围、调控相对宽松的三四线城市，成交规模和热度双双提升。合计成交建面 1260 万，同环比均上升 17%，溢价率持续爬升至 25%。核心城市杭州、合肥热度较高，溢价率分别 41%、25%，其中合肥房企抢筹推高溢价，7 宗地达封顶价+竞自持阶段；杭州萧山区地块达封封顶价，且房企积极加仓建德、桐庐等外围区县优质地块；宁波整体热度较高，慈溪新地王诞生，宁海县三宗地块均达封顶价。苏州、南通接棒“成交大户”，其中苏州张家港市区 2 宗优质地块达最高限价，溢价率高涨；南通通州区新地王产生

17、，为平抑土拍热度，通州 15 个片区推行房地双限政策且 2 宗高价地下架，热度传导至县市，华南区域：成交表现分化，莞惠热度较高，肇庆表现较冷淡。合计成交建面 280 万，环比上升 31%，同比上升 79%，溢价率持续提升至 24%。东莞土地供应稀缺，整体热度维持，5 宗地溢价率 30%-49%，其中大朗优质宅地折合成交楼面价达 2.6 万元/，位列全市第二。惠州成交集中在惠城区、博罗县，整体溢价率 34%，其中博罗临莞地块创惠州市楼面地价新高，溢价率 113%。肇庆地市较冷淡，主要以勾地为主。西部、华北区域：成交环比提升明显，核心城市热度较高。西部区域成交 553 万，华北区域成交 846 万

18、，环比涨幅分别为 36%、47%。西安浐灞生态区 6 宗地块集中出让，刷新区域最高楼面价，溢价均超 40%，刷新全市楼面地价第二；成都整体热度较高，7 宗地块溢价率均为 14-15%，其中双流区宅地达最高限价+竞配建 34%住房。石家庄成交建面环比翻倍，桥西区、长安区地块热度较高。华中区域：整体成交有所上升。郑州地市明显放量，整体平稳，部分供应稀缺区域热度高，郑东新区地块达最高限价。长沙成交较上月不增反减，岳麓区优质地块竞争激烈；武汉成交微降，黄陂区、江岸区地块均底价或低溢价成交。东北成交相对平稳，整体热度一般。长春、辽宁成交规模有所增长，但均非供应大月，成交平淡，均底价或低溢价成交，无流拍。

19、海西区域福州和泉州市区热度较高，福州清荣北地块、泉州台商区地块溢价率均超 100%。图：全国 55 城分区宅地成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市土拍热度排行榜苏州为土地出让金和建面“双料冠军”，武汉、郑州居土拍出让金第二、第三，TOP10 华东占据半壁江山。3 月全国土地出让金排名第一为苏州，收金高达 157 亿元；武汉以收金 136 亿元位居第二；郑州以 100 亿元位列第三。华东在 TOP10中占 5 席，席位占据半壁江山。从土地出让建面规模看，苏州成交 562 万位列第一，南通、广州分别出让 496 万、445 万。4 个三四线城市均进建面排行榜，主要由于 22 个集

20、中供地城市几乎均为一二线城市，供应放缓。表：3 月 55 城土拍 TOP20 城市表现数据来源：保利投顾研究院监测整理3、地产金融环境典型房企融资量价监测融资总量：3 月房企融资环比回升，但仍不及去年同期根据 45 家上市房企公开口径监测，3 月典型房企融资总量 1257亿元，较 2 月环比上升 635 亿元，但同比下降近两成。受政策收紧影响，房企融资总量持续下行。图：典型房企融资总量（亿元）数据来源：保利投顾研究院监测整理从房企融资结构看，3 月境内债券融资总量占比超 5 成，春节后房企境内融资需求仍较大，股权融资受恒大引入战投，增资配股影响，占比上升至 12%；银行贷款融资占比小幅回升至

21、9%。图：3 月典型房企融资结构数据来源：保利投顾研究院监测整理融资利率：境内融资利率小幅上升，境外融资平稳典型房企中，3 月金地、金科、时代中国等多家房企发债融资，利率为 3.98%6.30%，境内融资利率较此前有小幅提升，境外融资相对平稳。表：3 月典型房企融资成本数据来源：保利投顾研究院监测整理居民房贷量价监测全国维度：3 月首二套房贷利率连续两月上升3 月全国首套房贷利率 5.28%，二套房贷利率平均利率 5.57%，首二套房贷利率连续两个月上涨，其中首套利率较1 月低位已上涨6BP，近期多个热点城市房贷额度收紧，严查经营贷，房贷利率提升，未来全国利率水平或将持续回升。图：新增居民中长

22、期贷款及房贷利率走势数据来源：国家统计局，融 360，保利投顾研究院监测整理城市维度：广州、昆明、重庆首贷利率涨幅明显一线城市中，广州已连续两月上升，本月上升 14BP 至 5.15%,较 1 月低位已上升 20BP，其余一线城市利率保持平稳，二线城市中，昆明上升明显，本月上升 15BP 至 5.18%，涨幅领跑主要城市，重庆亦上涨8BP 至5.33%，济南、苏州有所下降，其中苏州下降6BP 至5.1%。近期广深、杭州、西安、成都等多地均严查经营贷违规流入房市，部分城市额度仍然紧张。广州清明节假期过后房贷利率再次上调，多数银行称额度紧张。图：3 月典型城市首套房贷平均利率及波动数据来源：融 360，保利投顾研究院监测整理后市研判月全国楼市“小阳春”初现，供求显著提升，高于近三年同期水平。一线城市在严调控下表现分化；二线城市普遍增长，部分城市预期恢复向好。华东区域上海调控密集下、供应不足限制成交放量，湖州、嘉兴等三四线城市土拍火热带动楼市热度提升明显，调控频发；华南区域广深热度高企，调控加码下，需求外溢至临广临深区域；华中武汉、郑州等核心城市预期改善；西部核心城市成都、重庆和西安热度维持；东北、华北和海西市场表现平稳。月初，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等 5 城，需密切关注后续是否有政策跟进