房地产业演进规律与行业结构分析

1、房地产业What & How目录房地产业及其行业结构房地产业演进规律与行业结构房地产业行业结构对房地产市场的影响房地产业及其行业结构房地产业的定义统计界定行业界定学术界定房地产业及其行业结构房地产业的定义统计界定联合国:房地产业由四个层次构成:出租和经营房地产(非住宅、建筑、公寓房间住宅);进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户);不动产出租人;通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经纪人和管理者。(全部经济活动产业分类的国际法中，1986年)房地产业及其行业结构房地产业的定义统计界定中国美国房地产业及其行业结构房地产业的定义行业界定房地产职业（私营部门）包括房地产

2、经纪、物业管理、房地产金融、房地产估价、房地产咨询、房地产开发与建筑、公司不动产管理、投资分析和资产管理和土地使用规划。（弗洛伊德，查尔斯F美、马库斯T艾伦美，2005：7-11）房地产业包括土地的开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产场。(国家城乡建设环境保护部关于发展城市地产业的报告 1987年11月20日)房地产业及其行业结构学术界定“房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体” （宋春华等，房地产大辞典, 1993） “房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有

3、生产和服务两种职能的产业部门，它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系”（张永岳， 新编房地产经济学, 2005） 房地产业及其行业结构中国房地产业的行业结构美国房地产业行业结构提供有形商品的部分新建住宅开发和土地细分34.26%提供服务的部分531 Real Estate.doc房地产出租（含权益型房地产投资信托）30.28%房地产经纪、其他与房地有关的经济活动35.46%房地产业演进规律与行业结构房地产业演进规律与行业结构分工与房地产业房地产流通模式与房地产业演进房地产业行业结构房地产业演进规律与行业结构分工与房地产业房地产业，作为国民经济体系中的一个相对独立的产业（群），本身是社会

4、分工演进的结果，同时，其内部的分化、整合同样也与分工演进密切关联。房地产业演进规律与行业结构分工与房地产业房地产业的产生:建筑业的分孽 建筑业产生 部分建筑商转变成 房地产开发商 建筑物的自给自足业主委托建筑商建造购买建筑商建造好的建筑物使用价值层面的分工价值层面的分工房地产业演进规律与行业结构使用价值层面的分工房屋建设事务房屋建设资金(C+V)业主不承担即时支付或偿付建筑商承担不承担或垫付房地产业演进规律与行业结构价值层面的分工（）房屋建设事务房屋建设资金（）或房地产开发商（开发出售模式）承担投资（短期）出售时获得购房者不承担购买时（准）一次性支付购买时（准）一次性支付房地产业演进规律与行业

5、结构价值层面的分工（）房屋建设事务房地产开发成本及利润房地产置业投资利润房地产开发商（开发出租模式）承担投资（中长期）分期获得承租人不承担分期支付分期支付房地产业演进规律与行业结构 房地产流通的内涵房地产买卖房地产租赁房地产抵押流通方式 房地产流通，“是房地产产品实现的过程，这个过程是通过市场进行的。这个实现过程，就构成了房地产交易市场。房地产市场的交易活动，主要有房地产的买卖、租赁和抵押三种流通方式”。 房地产业演进规律与行业结构 房地产流通的特征 不同类型产权的运动，可以构成不同的房地产流通形式。 “商品流通是商品的多次交换行为所连接成的商品价值转换和商品实体运动。” 房地产流通实质上是房

6、地产价值转换和产权运动的过程， 如何创新房地产流通形式以满足人们的多种需要，一直是房地产市场内生的动力 房地产业演进规律与行业结构 租赁成为房地产市场上一种主要的房地产流通形式，是在房地产投资人与使用人分离的条件下才形成的。这一情况主要表现在商业房地产领域。 房地产租赁 商业房地产（commercial property）包括: 写字楼、商铺、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓1、工业房地产等。 商业房地产作为各种企业的生产资料，在其早期阶段经常是被需要这种生产资料的企业直接购买并持有的（虽然也有被承租的）。 1或称酒店式公寓，英文称apartment，是指由多个住

7、宅单元组成并全部用于出租的住宅建筑。 房地产业演进规律与行业结构房地产业演进规律与行业结构商业房地产所有者与使用者的分离商品经济发展商业企业规模化商业企业对经营模式调整的灵活性要求高市场变化加剧商业企业专业化需要大规模商业房地产商业房地产空间固定、流动性弱价值量高矛盾矛盾房地产业演进规律与行业结构市场机制作用下的分工自发演进，使商业房地产持有者与使用者分离：商业房地产更多地被拥有雄厚资金的金融机构（如保险公司、投资银行、养老基金）以出租人的身份所持有，而各种需要使用商业房地产的企业则向这些金融机构租赁商业房地产 从房地产买卖到房地产租赁，物权的流通转变为债权的流通。 “债是法律上可期待的信用，

8、是商品经济的产物，具体而言，债是承认让渡商品和实现商品价值在时间上分离的结果，. 由于债权制度的设立，给商品交换带来了巨大的方便，使商品交换超出了地域、时间和个人的限制。” 房地产租赁流通形式的发展正是社会分工自发演进的结果。 房地产租赁与房地产买卖的区别： 房地产业演进规律与行业结构房地产业演进规律与行业结构房地产抵押 房地产抵押作为一种流通方式，是房地产部分价值（可用抵押贷款支付的价值）和部分权利组合（抵押权）的运动， 房地产抵押使房地产购买人对房地产产权的占有和支付房地产价值这两种行为在时间上的分离成为可能，而同时又保证了房地产出售人在让渡房地产产权的同时得以实现房地产全额价值。 自二十

9、世纪70年代以来，在美国发展起来的房地产抵押二级市场（SECONDARY MORTGAGE MARKET），使得房地产这种实物性、异质性、空间固定性、单位价值量大的资产品，通过证券化而转化为一种金融产品，从而在其流通对象、地域范围上大大突破了原有的限制。 房地产业演进规律与行业结构权益型房地产投资信托EQUITY REITs 公开发行其公司股票汇集来自于民间的大量分散的资金，将之投资于各类商业房地产并进行租赁经营，并按有关法律规定将近乎于100%的投资者收益回馈给广大股东。 近十几年来，权益型REITs在美国成为替代直接投资房地产的最佳方式，它使得大量商业房地产在保持管理者、使用者相对稳定的同

10、时，灵活、方便地进行着实质意义上的房地产产权与价值运动。 房地产业演进规律与行业结构 REITs的出现与发展，使与房地产产权密切关联的股权、债权的流通替代了房地产产权的流通，大大提高了房地产价值运动的速度和范围，从而在实质上促进了房地产流通。 REITs的出现与发展，也说明了房地产在与其他资产（如家具、设备、人力等）结合后更易于流通。 REITs对于房地产流通具有划时代的意义。 房地产业演进规律与行业结构 小 结 房地产流通方式演进的方向：产权形式创新 价值支付时点的分散化 房地产价值运动的重构 价值支付主体的分散化有利于提高价值实现的可能性 房地产业演进规律与行业结构房地产业演进规律与行业结

11、构 房地产业- 以房地产为中心，贯穿房地产经济活动全过程（生产、流通、分配和消费）的产业链或产业群。 美国的房地产业兴起于开发业。 美国传统的房地产开发业 “类制造业（经营模式：开发销售） 新建住宅开发商 土地细分开发商（New housing operative builders）（Land Subdivision) 美国进化后的房地产开发业 出租人（服务业）（经营模式：开发持有出租）商业房地产（commercial property)开发 公寓开发 零售商业开发 办公楼开发 工业房地产开发房地产业演进规律与行业结构房地产业演进规律:1、产业运营模式的改变 以资本增值为主的运营模式 以长期现

12、金流收益为主的运营模式 房地产业演进规律与行业结构初始投资（如土地取得费用）追加投资1（如建安成本）商品房销售收入追加投资2图1、以销售为主的房地产开发的资产运营模式 房地产业演进规律与行业结构初始投资（如房地产购置费或开发成本）追加投资转售收入图2、以租赁为主的房地产经营模式 租赁收入 房地产业演进规律与行业结构2、核心生产要素的改变 房地产业对GDP的贡献，不再以不断增加对土地（特别是耕地）的占用为前提。3、核心功能的改变 房地产业更多地涉及到非住宅领域，使得全社会的房地产更多地以专业化分工的方式被投资、管理。4、收益主体的改变 通过REITs可实现房地产业收益的分散化。房地产业演进规律与

13、行业结构房地产业行业结构对房地产市场的影响 租金（美元）存量（平方英尺）价格(美元）服务市场：确定租金资产市场：新项目的开发建设服务市场：存量调整新开发建设量（平方英尺）D(R,经济状况)=SP=R/iP=f(C) S=(C-S)/房地产业行业结构对房地产市场的影响美国1987-2009房价与租金资料来源：S&P（房价指数）、美国劳工部（租金指数）相关性分析结果: 房价指数与租金指数的相关系数为0.8793 日本1955-2008房价与租金资料来源：日本不动产研究所（JREI）相关性分析结果: 房价指数与租金指数的相关系数为0.9852房地产业行业结构对房地产市场的影响房地产业行业结构对房地产

14、市场的影响资料来源：中原领先指数系统 房地产业行业结构对房地产市场的影响上海住房需求调查以上数据由上海易居房地产研究院上海房地产流通研究所提供没有归属感：65.3%不安定：37.5%不安定：72.94%住房增值：40.52%不租房的原因购房：64.4%先租再买：21.7%租房：4.1%购房：68.26%先租再买：16.2%租房：15.54%未来的住房需求情况租房：41%已购房：59%租房：42.94%已购房：57.06%现在租购情况2009.072008.101研究起因及相关分析 2研究设计3研究结论研究方法两市场四象限模型的修改基本模型 住房价值持续上升并导致住房资产的 市场价格不断上涨住房租买选择机制不存在