我国农村房地产市场的发展研究_secret

1、PAGE PAGE 5我国农村房地产市场的发展研究摘要讨论了我国农村房地产市场需求的现实性,阐明了发展农村房地产市场在加快农村城镇化、实现农业产业化、建设全面小康社会和社会主义新农村中的重要作用。我国农村房地产市场的特殊性,决定了发展农村房地产市场的路径依赖:加快农村土地流转制度建设;完善农村金融市场体系;加强对农村房地产市场的宏观调控和管理。关键词农村房地产 现实需求 路径依赖Discussion on the Development of Rural Real Estate in China (Department of Political Science,XianyangNormal U

2、niversity,Xianyang,Shaanxi 712000)AbstractThe realityofrural real estatemarketdemandwas discussed.The importance of speedingupthe urbanization inrural areas,the industrializationof agriculture,andthe buildingof a comprehensivewell-off societywas elaborated.The unique ofthe rural real estatemarketdec

3、idedthe path-dependence:Speedingup the construction of rural land transfer system,improving the rural financial market system and strengthening the macro-control and manage-ment.Key wordsRural real estate;Current demand;Path-dependence改革开放以来,我国的房地产业和房地产市场迅速发展,成为人们普遍关注的热点和焦点。但相当多的讨论都集中在城市房地产市场的发展上,而对

4、农村的房地产市场涉及较少。事实上,我国农村的房地产业是整个房地产业重要的、极具发展潜力的一部分。农村房地产市场的发展对拉动农村消费需求、促进农村城镇化进程、加快农业产业化现代化步伐、为中国房地产业开辟更为广阔的市场空间以及推动全面小康社会和社会主义新农村的建设,起着不可替代的重要作用。如果能在农村有效引入市场机制,大力开拓农村房地产市场,使农民的住宅逐步走向商品化和市场化,将会对我国农户、房地产公司以及整个社会经济产生多赢的效果为此,笔者论述了我国农村房地产市场的发展。1农村房地产市场需求的现实性我国农村房地产市场包括农户的住宅、乡镇企业的厂房、集镇的房产建设3个部分。同任何市场一样,农村房地

5、产市场的需求也有其客观现实性1。住房需求是人类最基本的生理生活需求。在农村,农民一生中最大的愿望,就是能够拥有属于自己的比较宽敞、舒适、实用的住房。能从父辈手中继承一大院、宅子,是令人羡慕的一大笔财富!在现代社会,住房作为不动产,作为为自己和家人遮雨挡风的港湾,能给人一种心理上的安全感。这是农村房地产市场存在与发展的原动力,也是农村房地产市场需求的驱动力。现阶段,农村房地产市场需求的现实性主要来自于城市居民和农村农民两个方面。1.1就城市居民而言,在农村购房置业主要是为了满足其生活居住的需求一方面,随着城市中涌入大量的人口(如毕业留城的大学生、进城经商的、打工的、迁至城市定居的等),城市人口密

6、度剧增,城市的公用设施,如道路、公交车文娱活动场所、学校、住房等负荷加大。尤其在周末,大街上、商场中更是人满为患!人们在享受大都市的繁荣与文之外,不得不忍受拥挤、嘈杂、污染和交通堵塞的状况。另一方面,如今的农村已今非昔比,尤其是位于城乡结合部的农村、城郊的村镇和城镇化程度较高、经济文化较发达的农村以及拥有先天自然环境优势如温泉、青山绿水的临城村,对喜欢清静且拥有私家车或便捷交通工具的城里人有着极大的诱惑和吸引力。而且,不可忽视的一点是,在这些农村购房,价格上相对城市要便宜得多,这也是吸引城市居民的一个重要原因。总之,城市居民在追求高质量生活以及经济利益的驱动下,选择居住条件好的农村或乡镇居住,

7、享受城乡空间差距带来的自然风光、清新舒坦,不仅是目前的一种时尚,也是农村房地产市场发展的良好契机。1.2就农村居民而言,发展农村房地产市场有着极大的需求空间首先,对于农民自身,有改善自己居住条件,适应农村发展的需要。农村经过30年的改革开放,整体面貌已有了很大的改观,农民收入有所增长,生活水平得到很大的提高。住房作为一种重要的生理生活需求,在农户经济投资中所占的比重日益加大。有时在一代人眼里,就看见过住房从茅草屋到青砖瓦房再到小平房、甚至23层的小洋楼的巨大变化。同时,不少农村还存在着住房攀比、子女婚嫁住新房的需求。其次,随着农业产业结构的不断调整,农民的收入不断提高。一方面,四季纯粹从事农业

8、生产和经营的农民越来越少,土地承包经营权的流转更加速了土地的规模化经营和农民从事非农产业;另一方面,在追求利益最大化的经济动机驱动下,有点经济基础的农民转入到城市从事办厂等商业活动,经济基础薄弱的农民则常年外出打工或从事第三产业等。这对农村房地产市场的发展是一种很大的促进。因此,处于城乡结合部、具有先天优势、发展好的农村,出现一大批小产权房,或者把住房盖成小洋楼、小别墅、装饰现代化的小庭院等样式,用于常年出租或直接出售。再次,进城经商、打工或办企业的农户,也需要选择生活和交通方便、价格低廉的城郊村作为购置房产的优选地带。在解决好经商、子女上学、日常生活、居住问题后,常年定居在城里或城边也成为一

9、种时尚和农民变市民的有效途径。2发展农村房地产市场的作用2.1是加快农村城镇化、吸纳农村剩余劳动力的需要我国的城市化水平低于世界平均水平,加快小城镇建设是提高我国城市化水平的有效途径;是振兴农村经济,加速城乡一体化进程,缩小城乡差距的重要举措;也是完善社会主义市场经济,促进现代化建设的客观需要。小城镇作为农村经济、文化的中心,其房地产市场是刺激小城镇发展与繁荣的最大拉动力,也是农村经济新的增长点。它能有效拉动投资与消费,进而为转移农村剩余劳动力搭建平台。对于一些富裕的农户,在小城镇购置房产、办厂经商是首选,因为这样既可以相对地降低投资风险,又可以得到农村廉价的劳动力。国家有计划地推进户籍制度改

10、革,大力发展小城镇,健全农村金融体系等政策,更是为小城镇房地产业的兴起奠定了基础。显然,农村房地产市场的形成是加快城镇化建设的一大动力。2.2是加快我国农业产业化步伐的需要农村房地产市场作为农村一种新生事物,随着农业产业结构调整和农业产业化进程的加快,已逐渐成为农村经济发展的一大热点。发展农村房地产市场能够加速农业产业化步伐,带动农村经济发展,调动农民离开传统经营的土地的积极性,转变把土地作为生活唯一保障的陈旧观念,给农村注入商品经济、市场经济的新鲜活力,为土地顺利流转创造条件,从而有效实现土地连片规模经营和农业机械化生产,创造规模经济效益。2.3是建设社会主义新农村的需要2005年10月11

11、日,中共十六届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议中明确指出:要按照城乡统筹的总思路,坚持“多予少取放活”的总原则,推进社会主义新农村的建立。具体要求是:培养有文化、懂技术、会经营的新型农民;优化农业生产布局,发展高产、优质、高效、生态、安全农业;建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村。建设社会主义新农村,必然要求搞好乡村建设规划,节约和集约使用土地。而发展农村房地产市场正是促使土地承包经营权按自愿、有偿的原则依法流转,实现适度规模经营,节约耕地,提高农业生产效益,加快农业产业化、现代化步伐,增加农民收入的有效途径。随着农村改革的全面

12、深化,各种制约农村房地产市场发展的体制性、政策性的东西正在逐渐改革和完善中。许多农民已接受新的思想观念,“离土不离乡”或“离土又离乡”,并把几辈人居住过的房屋和宅基地作为资本投入到生产、生活和消费当中。农村房地产业给农民换一种方式生活、换一种思路致富开辟了道路。农村房地产市场的发展和逐步完善,对全面建设小康社会、完善我国房地产市场体系、建设社会主义新农村都有着非常重要的意义。3发展农村房地产市场的路径依赖3.1加快农村土地流转制度和宅基地产权建设农村房地产市场同城市房地产市场一样,具有房地产市场的一般特征,但农村房地产市场还具有房屋、宅基地和农民的承包土地“三位一体”1的特殊性,这种特性要求加

13、强土地承包经营权以及宅基地的顺利流转。首先,要进一步推进农村土地使用权流转。中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定指出,“按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”.因此,应结合相关文件精神以及现有的农村土地承包法和土地管理法,制定土地流转的配套法律法规,解决现有法律的不足、不明和矛盾之处,有效保护农民的权益不受损害为农村土地承包经营权的顺利流转提供载体,创造条件。只有土地承包经营权实现了流转,与之配套的农村房地产才能实现流转;只有建立完善的土地使用权流转市场,才

14、能建立完善的农村房地产市场。其次,除了在法律上明确土地产权,加大支持土地流转力度外,还应在组织行为中加强对农民利益的保障。如有条件的农村可以鼓励农民与土地开发商合作,将土地入股,实现农民与开发商利益共享,风险均担。农民也可以尝试建立类似农民协会的自治组织,作为农民集体利益的代言人,参与到土地流转的整个过程中。当地政府除了担当好宏观监督、多替农民利益着想的角色外,还应积极解决好土地已流转农民的就业和社会保障等问题。最后,应加快农村宅基地使用权流转。新颁布的物权法只规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”未能突破最低限度的“禁止自由流转”的束缚,在物权法正式实

15、施后,宅基地使用权仍然不能自由流转。允许宅基地使用权顺利流转,甚至可以试行宅基地的完全产权与永久产权2,以引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地,切实保护耕地和农民权益,从而加快农村房地产市场的发展。3.2发展和完善农村金融市场体系农村金融是农村经济的核心,也是发展农村房地产市场的重要助推力。但长期以来,由于农业保险缺位、本身改革不到位、缺乏激励约束机制及体制方面的问题,我国正规的金融机构之间缺乏沟通和业务互补,并且普遍存在过分防范金融风险和注重贷款安全的现象,从而出现大量的“惜贷”、“慎贷”行为。从1999年开始全国上千家农村基金会全部关闭,4大国有银行大规模撤并了31 000多家地县以下基

16、层机构。与城市里金融机构滋生蔓延不同的是,农村金融机构急剧萎缩,一些农村地区出现了“金融真空”,从而使分散的农户和小型企业贷款困难重重,制约了农村金融市场的发展,阻碍了农村房地产业的发展。因此,要大力发展农村的房地产市场,必须重视完善农村的金融体系,盘活农村金融市场和农业资金,将农民手中的闲散资金筹集起来,拓宽农村房地产的信贷来源。首先,要加快建立多元化的现代农村金融体系,有序有效地推进农村金融市场的开放。继续放宽农村金融市场进入门槛,尊重、支持、引导民间新型农村金融机构的组织形式的探索,推进多种形式的自下而上的扎根农村的新型农村金融机构的发展,提高各类社会资本进入农村金融市场的积极性,以满足

17、农村多元化金融组织的资金需求。在将其纳入法制化管理的前提下,充分发挥民间金融在农村金融体系中的重要补充作用。其次,要完善农村金融创新机制。在促进机构多元化的同时,也要努力促进农村金融产品和服务的不断创新,创新贷款担保方式,“扩大农村有效担保品范围”3,为农村房地产市场的发展提供充足的资金支持和保证。3.3加强对农村房地产市场的宏观调控和管理发展农村房地产市场必须加强宏观调控。首先,将市场机制引入农村,至今还有许多不完善、发育不充分之处。一些农村盖房出售往往具有短期行为和随意性,如果不加强宏观管理和统一指导规划,会造成建房缺乏合理统筹,房地产和农业生产投资比例不恰当,影响农业生产和农村布局等结果。其次,城市的房地产市场发展比较成熟,完全可以借鉴其经验,指导农村房地产市场的发展,而没有必要由知识、信息、技术都缺乏的农民自己来摸索,以节约资金、早见成效。再次,如果对农村房地产市场缺乏应有的调控和监督农村那些小的、不正规的、技术力量薄弱的建筑队和施工单位极容易出于利益考虑,而导致在农村建的住房质量不高配套设施跟不上市场需要,最终造成房产难以出售或以过低价出售。而且房主与购房者