房地产项目开发管理

1、房地产一级开发管理培训讲义 2009年10月12日什么是土地一级开发： 是按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，有计划的有土地一级开发主体负责实施征地补偿、拆迁安置、土地平整、确定土地使用用途及规划设计、实施地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施的建设按期达到土地出让标准的土地开发行为。即由生地变成熟，达到出让条件。土地一级开发概念协议出让： 北京市从1991年逐步开始土地有偿使用。土地有偿使用，主要还是说以协议出让为主，一般来讲，土地取得的方式大部分是开发者跟原工厂或者是村里面、乡里边先谈，谈妥了之后有一个协议就可以立项，立完项做规划做规划意见书，直到

2、做规划方案之后，到国土部门根据方案做评估，国土局主要是审定政府土地收益，应该收多少钱，通过评估审定制，签订土地出让合同，主要是协议出让的合同。政府只收取政府收那一部分，开发成本这一部分和原土地使用放转让费用都是通过开发者和原有单位签订的转让协议或者是补偿协议实施的，基本上这是协议出让基本的过程。土地一级开发政策实施的政策背景 2000年12月北京市热大常委会通过中关村科技园区条例，第一次提出“土地一级开发”这一概念，从这一概念开始北京市接连出台了与土地一级开发相关的法规和规范性文件 2001年国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通知，要求各省、市自治区、直辖市加强国有土地资产的管理，切实防止

3、国有土地资产流失，要做好严格控制建设用地，供应总量，严格使用国有土地有偿使用制度等等。 2002年北京市出台了北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知，提出了六条意见。第一、要实行土地供应的计划管理，严格控制建设用地供应总量；第二、严格实行国有土地有偿使用制度。第三、建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理，大力推行国有土地 使用权的招标拍卖，当时没有挂牌；第四，加强低价管理。第五、规范土地审批的行政行为。第六、建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。土地一级开发政策实施的政策背景 2004年8月31号以后，一是停止了协议出让，第二也停止了生

4、地的入市交易，因为在2002年到2004年之间，有时候储备中心入市交易的土地有的是生地，没完成征地拆迁，可能是先挂了，挂出去之后，收回的钱再实施拆迁，但是也引发了许多法律上的问题，这个问题其实过去协议出让时候就存在，但是由于当时协议出让都是开发商一家和政府谈的，不是公开的，没有公开的市场，因此原房屋、土地产权人、土地使用权人可能也不知道这块地签了合同，实际上政府把土地使用权通过出让的方式给新的土地使用者的时候，旧的产权关系应该是解决的，应该是处理完的，应该走政府收回或者拆迁补偿的程序。因此，2004年8月31号之后，第一停止了协议出让，第二基本上也停止了生地的供应，土地都要开发商做成熟地之后才

5、入市交易。土地从生地到熟地，这个过程实际上也就是我们现在所说的一级开发的过程。 2005年的8月份国土局、发改委、规划委、建委、财政局联合出台北京市土地储备和土地一级开发暂行办法，还有就是北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图、北京市国有土地使用权招标拍卖挂出让低价确定办法、北京市国有土地使用权管理办法。 2006年5月20日北京市国土资源局发布了北京市土地一级开发项目招投标暂行办法确定土地一级开发招投标制度，标志着土地一级开发的市场化。 总计经历了三个阶段：开发商用地单位自行开发；成立专门的一级开发公司；土地储备机构和政府以招标的方式选择一级开发单位北京市土地储备和一级

6、开发暂行办法.doc土地一家开发主要遵循的几个原则：1、政府主导(长阳)2、城市详细规划先行原则， （编制前的准备工作）根据中华人民共和国城市规划法的有关要求，在土地一级开发之前，土地用途、容积率、各种市政管线的布局与容量等规划必须预先确定，而且不得随意更改，除非经过法律程序批准3、在一级开发规模和区位方面，遵循计划调价与市场调节相结合的原则；4、一级开发主体，实行公开招投标；5、资金方面，遵循政府业企业投资相结合的原则6、收益分配，在保证土地所有者收益的前提下，是投资各方获得相应收益 土地一级开发流程介绍分以下几个阶段：一、计划编制阶段二、前期策划阶段三、征询意见和审批阶段四、组织实施土地一

7、家开发北京房地产一级开发程序.doc 土地一级开发流程介绍一、计划编制阶段（政府行为）依据：北京市国民经济和社会发展计划，北京城市总体规划、北京市土地利用总体规划制定1、土地供应计划 主要是根据北京市国有建设用地供应办法确定5年期的土地供应总量2、土地利用年度计划 主要是根据中华人民共和国土地管理法要求，包括5个内容：耕地总量平衡计划、农用地准用计划、生态退耕计划、土地开发和整理计划、耕地占补平衡计划。3、土地储备储备开发计划 土地一级开发流程介绍二、前期策划阶段：1、土地一级开发的申请 主要是原土地所有者或者使用者必须征得区县和乡镇人民政府或者主管上级同意后想国土资源局提出土地一级开发申请

8、如企业运作，就必须完成以下操作：村民代表大会决定村委会决定乡镇批复意见区政府批复意见（储备中心意见）国土分局意见 在实际操作过程中，在一级开发阶段，好多工作不是技术上的层面，而是沟通和乡镇企业和村里面长期的沟通的结果。（诸如征地补偿都有预先的商定）有的乡镇企业也跟着一起做，可能比开发企业做更便利，工作更好做。 土地一级开发流程介绍二、前期策划阶段2、申请的受理和土地一级开发实施方案的编制 主要是指在土地一级开发申请受理并获得批复后，由市国土资源局委托市、区土地储备机构进行土地一级开发实施方案的编制（详细内容后面详述） 土地一级开发流程介绍土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：第一部分：概述

9、第二部分：项目运作模式第三部分：项目基本情况第四部分：实施方案第五部分：投资分析第六部分: 方案审批表及相关附件 土地一级开发流程介绍土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：第一部分：概述此部分主要介绍项目名称、拟建地点、项目开发主体及施工单位，项目用地情况第二部分：项目运作模式此部分主要说明谁作为组织主体，负责项目资金筹措监管和项目各项手续办理，市招标还是委托企业负责征地、拆迁及市政基础设施建设等具体事务性工作基本的工作模式是这样：土地储备中心负责： 土地一级开发流程介绍土地一级开发实施方案一般有几下几部分组成：基本的工作模式是这样：土地储备中心负责：1、协调解决项目实施工程中涉及到市级委

10、办局的问题2、编制完善土地一级开发实施方案3、申报土地联席会4、监督项目的实施单位按实施方案确定的进度、成本实施5、组织项目验收6、组织土地交易入市实施单位主要负责：1、协助编制土地一级开发方案，具体办理立项、规划、征地等相关手续2、资金筹措（分两种情况）3、具体实施一级开发方案4、申报土地一家开发成本 土地一级开发流程介绍土地一级开发实施方案 第三部分：项目基本情况：1、项目区域位置描述2、项目所在地经济产业分析3、土地利用现状调查分析，4、项目范围内地上物调查分析5、规划指标，主要是指用地性质、规划建筑面积，容积率等 土地一级开发流程介绍第四部分：实施方案 此部分主要描述方案的施工组织方式

11、及时间安排，诸如拆迁需要多少时间、基础设施需要多长时间、可提供有效的建设用地、代征地等等； 征地工作方案 土地补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、地上物补偿费等等涉及到土地所有方利益的事项。 拆迁工作方案 工作方案在一般操作都委托给拆迁公司去完成，并细化到方案中 市政 上下水的水源供水路径、排水路径，污水处理方案建议以及相关费用 燃气、热力有哪里提供？电力有哪里介入，有线电视、电话从哪里接入、场地是否需要平整以及费用等等，都要做估算性说明 土地一级开发流程介绍第五部分：投资分析 此部分主要介绍一级开发的投资构成，并根据周边市场楼盘信息反测算项目熟地价格，重点是土地一级开发的投资分析及利润点所在

12、详见土地一级开发成本测算.ppt一级土地开发成本核算.doc项目投资评价：通过二级市场的投资分析确定一级开发的投资可行 土地一级开发流程介绍第六部分：方案审批 表北京市土地一级开发项目实施方案审批表.doc及相关附件1、总规批复2、控规批复3、同意纳入土地储备函4、征地意向书5、土地普测资料6、房屋土地测绘报告（本项目无地上物） 土地一级开发流程介绍三、征询意见和审批阶段 由一级开发实施主体进行用地预审并到各个部门取得相应的意见批复，即取得： 1、市规委规划意见书 2、市建委建设意见 3、市交通委交通评价意见 4、市园林局古树处理意见 5、市文物局文物保护意见 6、市环保局环境评价意见 7、市

13、政专业部门意见 8、市发改委意见 土地一级开发流程介绍四、土地一级开发工作组织实施阶段 1、相关委办局 一级开发主体到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续 2、土地一级开发主体 由土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础建设、危改、文保、绿隔等项目 3、储备中心 审核土地一级开发成本、组织验收土地开发工作 根据委托合同支付相应土地开发费用或管理费 纳入土地储备库北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析一、土地储备申请原土地方或区土地储备中心征得区县或者上级主管部门意见，并向市国土资源局提出土地一级开发申请，递交用地进行收购储备和一级开发请示，并获取相应批复标准：提出申

14、请，且符合土地利用计划、土地储备开发计划和区内整体发展计划时限：15天北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案目的：编制可行方案，由国土资源局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对土地一级开发实施方案进行会审；在根据方案招标确定开发主体标准：通过搜集相关基础资料和进行现场踏勘，保证地类、地块规划指标、基础设施情况、地上物等情况，来源合法，数据准确提供资料：1、土地一级开发申请；2、区政府同意进行土地一级开发的批复3、地类及地上物情况说明； 4、控规 5、规划分局意见6、1：2000地形图 7、申报前1个月内地块现场

15、照片北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等1、项目基本情况： 项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析集体、国有土地、农用地、建设用地、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告在1:500地形图上进行房屋现状统计调查，基础设施调查，树木古树文物调查统计主要规划指标说明并附控制性性详细规划成果人文环境和特殊使用政策说明开发进度分区和供地数量、时间预测北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等2、工作方案：（1）、征地

16、方案 依据北京市建设征地补偿安置办法土地使用权补偿办法补偿金构成：土地补偿、劳动力安置、地上物补偿、青苗补偿土地补偿费应按利用现状是否存在房屋拆迁分别计算乡镇政府出具意见，包括劳动力安置、所需费用说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系 北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等2、工作方案：（2）、拆迁方案（适用集体土地） 北京市人民政府地124号；京国土房管征【2003】606号；京国土房管拆【2003】666号拆迁政策，是否回迁，区位不拆价格确定及依据，奖励政策需回迁，制定回迁方案，拆迁工作分区情况和

17、启动顺序在1：500地形图上测量拆迁面积，区分住宅和其他政府组织过本行政区拆迁的，说明拆迁细则市政基础设施补偿应在地形图上标注，结合规划，进行区分地上物在地形图上标注，按10%的不可预见费匡算拆迁总成本北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等2、工作方案：（3）市政建设方案 成果包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线、道路规划方案或咨询方案市规划委员会审定的综合设计成果，包括总投资已与自来水公司、电力公司、燃气公司进行投资协商，附方案按市政先行的原则计算与市政建设有关的拆迁费用测算市政建设费用及相

18、关费用。北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等2、工作方案：（4）土地供应方案 结合土地开发的进度分区、开发周期，预测供应土地数量和时间结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况北京市土地一级开发业务流程解析前期策划阶段解析二、编制土地一级开发实施方案方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等3、开发进度（略）4、投资方案：项目的静态投资测算，资金来源分析结合土地市场、供地方案预测土地

19、收入结合开发进度、供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量和数额和出现时间，投资回收期内部收益率等财务数值案例分析北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发.doc北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段一、一级开发实施方案的审批1、区县人民政府审查2、专家会审（工作方案、经济测算等）3、市国土资源局审议4、联席会议终审 土地一级开发项目上会申请.ppt审批完成后，出现三种情况：1、属招投标项目，则进入招投标工作阶段2、属于授权项目，则土地储备中心与授权单位签定一级开发授权合同，同时向市国土局申报开发批复，着手后续工作3、若未通过，则退回，在条件成熟时可重新申报北京市土地一级开发

20、业务流程解析征询意见和审批阶段二、组织招投标工作1、编制招标文件、评标手册、招标方案（时限20天）2、发布招标公告、发售招标文件（时限30天）3、组织实施招投标4、签约三、委托控规调整 北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段四、申报规划意见书 开发主体准备全部申报资料到市规划委员会进行申报、协调，有市规委将钉桩、勘界任务书下达测绘院，测绘院经过测绘编制钉桩、勘界报告返回市规委，市规委审阅后出具规划意见受理单，批复规划意见书。政府主管部门：规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）审查标准：1、实体审查 （1）符合各类城市规划（城市规划法和北京市城市规划条例）。 （2）新

21、征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件); 自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。 2、形式审查 （1）环保部门批准的环境影响评价文件。 （2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见； （3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见； 北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段四、申报规划意见书所需文件资料：1、申请书；2、用地说明书；3、地形图3份(1：500，1:2000,

22、1:10000)；4、平面设计图1份；5、环评、交评审批意见；6、普测或钉柱成果报告书（电子版）；7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；8、一级开发批复；9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；11、其他材料。北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段五、建设项目用地预审 分受理、审查、审核、审定、告知五部分六、征询相关部门意见 1、市交通委意见下列项目需要办理交通影响评价：（1）规

23、划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。政府主管部门：市规委基础设施处、市交通委员会主要工作内容： 委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基

24、础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。 北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段六、征询相关部门意见2、市园林局意见树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。政府主管部门：市园林局监督检查处审查标准：1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；3、树种、规格、数量、标牌号依次排列

25、。每株古树名木只填一格。所需文件资料：1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；2、规划意见书及附图；3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。办理时间：20个工作日北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段六、征询相关部门意见3、市文物局意见4、市环保局意见 环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非

26、敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其他项目。政府主管部门： 市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段六、征询相关部门意见4、市环保局意见审查标准：1、符合北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录的要求；2、符合国家产业政策；3、符合城市功能区划和环境保护规划；4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；8、建成

27、后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；11、离辐射防护与辐射源安全基本标准（GB18871-2002）和电磁辐射防护规定（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市

28、主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段六、征询相关部门意见4、市环保局意见所需文件资料：1、并加盖单位印章的建设项目环境管理申请登记表。2、环境影响评价文件：（1）书面文档2份及电子文档各1份；（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;（3）环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知（环办200288号）的要求。3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸

29、，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）。4、项目用地预审意见；5、土地一级开发批复。6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段七、申报项目备案（主要是立项批复）政府主管部门：先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。审查标准：1、项目申请报告由具备相应

30、工程咨询资格的机构编制；2、项目符合国家法律法规；3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；4、项目符合国家宏观调控政策；5、地区布局合理；6、主要产品未对国内市场形成垄断；7、未影响我国经济安全；8、合理开发并有效利用了资源；9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；11、房地产企业开发资质证明文件；12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段七、申报项目备案（主要是立项批复）所需文件资料： 由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报

31、告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）； 1、一级开发批复； 2、项目用地预审意见； 3、征地补偿安置初步协议； 4、法人资格证书（开发企业）； 5、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书； 6、环评、交评审批意见； 7、其他材料。北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段八、取得征地批复新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。政府主管部门：向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。所需文件资料：1、申请书；2、规划意见书及附图；3、钉柱

32、测量成果报告书；4、一级开发项目立项核准文件；5、征地补偿安置协议书；6、一级开发批复和建设项目用地预审意见；7、拟占用土地1：1万土地利用现状图；8、补充耕地位置图；9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；10、建设项目总平面图或线形工程平面图；11、一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；12、（占）地情况调查表；13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的

33、免）。办理时间：分局30个工作日，市局30个工作日北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段九、取得征地批复一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。政府主管部门：所在区县建委（或房地局）拆迁科所需文件资料：1、申请书；2、规划意见书及附图；3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；4、一级开发项目立项核准文件；5、拆迁实施方案；6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件；7、其他材料。办理时间：30个工作日北京市土地一级开发业务流程解析征询意见和审批阶段十、市政各专业意见政府主管部门：市规委市政处、各市政专业部门 主要工作内容：1、到市自来水公司编制上水方案；2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；3、到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）：4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）；5、到市供电局编制供电咨询方案；6、到市电信局编制电信方案；7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。北京市土地一级开发业务流程解析实施阶段一、征地与国有土地收购新建文件夹200910105841.jpg北京市土地一级开发业务流程解析实施阶段一、征地与国有土地收购申请条件：1、区县人民政府的建设用地申请文件；2、项目计划部门的立项文件3、规划意见书及钉桩成果通知单；4、建设用地