房地产基础知识培训讲义（66页）

1、房地产基础知识篇目录2房屋建筑基本概念3房屋建筑常识4行业术语5房地产交易类型1房地产基本概念第一章 ：房地产基本概念区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。房地产 :房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。（如住宅、大厦、学校）地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 地产类型： 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地

2、：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。 地产类型： 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大

3、、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体

4、是农村居民集体经济组织。 房产的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的

5、经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 房地产市场的分类 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者

6、间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 什么是房地产产权？ 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 什么是土地使用权？ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用什么是期房？ 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证（完成初始登记）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品

7、房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 什么是现房？ 现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。、“五证”与“两书” 五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证； 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？ （1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书

8、； （2） 取得建筑许可证和开工许可证； （3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给商品房预售许可证。向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？ 保险费 抵押费 契税 登记费 印花税 工本费 买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%） 典契税率，按典价征收3% 赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。

9、第二章 ：房屋建筑常识1，住宅平面分类房型 BECDA平面复式跃式其他错层平面一 居一居是指房型设计上有一间屋子用于居住；标准定位面积，公房3050平方米；商品房4080平方米二居 二居是指房型设计上有两间屋子用于居住；标准定位面积，公房5070平方米；商品房80120平方米三居 三居是指房型设计上有三间屋子用于居住；标准定位面积，公房6090平方米；商品房120160平方米平面其他分类错层 错层是指房屋的厅、卧、卫、厨、阳台处于高度不同的平面上。 其他一般指在上述三种类型基础上的衍生。例如：夹层（层高较低的错层） 跃层式跃式是指房屋占据两个完整的楼层，并通过房屋内部的楼梯上下 复式 复式是指

10、房屋占据两层，但上层空间不是一个完整的层 高度不完整、空间不完整复式跃层错层2，建筑结构常识A建筑结构特性B构成材料C建筑结构组成D建筑结构分类建筑结构的特性 建筑结构建筑结构一般指指建筑物中由承重构件组成的结构体系。 结构特性结构特性一般指必须具备足够的强度、刚度、稳定性、耐久性和耐火性等。建筑结构的构成材料构成材料： 钢筋、混凝土等。可以由一种材料构成，也可以由两种或多种材料构成。建筑结构的组成 建筑结构组成： 基础、柱、梁、板、墙等。 建筑结构的分类备注：一般4层以下有砖木结构的房屋，比较少见。 47层一般为砖混 高层多为框架木结构砖混结构钢土筋结混构凝钢结构钢土与结混构凝钢土管结混构凝

11、如何判别承重墙材质 一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。厚度一般150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多（37墙为承重墙）房屋档次一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。高档的都是框架结构的多。 承重墙一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。结合区分一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；采用的斜排砖的方法的是非承重墙。框架结构主要是靠板-次梁-主梁-柱-基础-地基，这样的方式传递荷载，墙不承重。砖混结构墙体是承受荷载的。3，基本知识常识楼层描述多层建筑（7层以下含6层，房屋所在层3层，简写3/6）小高层建筑（811层，配电梯）高层建

12、筑（11层以上）超高层建筑（100米以上）优 楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。劣 高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。朝向知识多层 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向 高层板楼高层板楼与多层楼的朝向相似 高层塔楼高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向 朝向以主卧室窗户所对应的方向为准朝向与通透客厅 卧室 厨卫卫生间能直接采光、通风即可（西向除外）厨房一般来说不选北向为宜防止由于朝向不好外面风压太大，引起油烟的倒灌一般以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室以南向为

13、佳，不要靠外墙。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室。面积知识占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积使用面积是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积；公摊面积指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。套内面积套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积。公摊面积分摊的公用建筑面积包括： 大堂、公共大厅、走廊、过道、

14、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。不记入的公摊面积： 仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室第三章 房屋建筑基本概念土地交易出让年限70年居住用地50年教科文卫体育用地（商住）50年工业用地商业、旅游、娱乐40年基础容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标;容积率 = 建筑总面积用地面积 别墅：1;低层住宅：1-2; 高层住宅：3;普通住宅与非普通住宅的区别（容积率低于1.0为非普通住宅）朝向知

15、识建筑密度项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。也可以是建筑物基底总面积用地面积, 反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度 绿地率是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。层高住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于2.5米。基础知识净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 进深住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效的节约用地。开间指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间

16、一般为3.3、3.6、4.2米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;第四章 ：行业术语住宅性质普通住宅普通住宅是指各区指导价以下且小于144平方米（市场上需求量最大），容积率高于1.0公寓 公寓是指商品房 24小时电梯、保安，24小时管道热水;别墅 别墅是指独栋、联排、叠拼建筑;装修分类毛坯 毛坯是指水泥地，白墙 一般用于住宅 简装修简装修是指地砖、白墙 一般用于住宅及商住两用项目 精装修精装修是指木地板，包门、包窗 住宅及酒店式公寓基本生活设施双气双气一般指暖气、燃气（天然气或煤气）全齐 全齐一般指常用家电（电视、冰箱、洗衣机）和家具（床、衣柜、沙发、

17、电视柜、整体橱柜）第五章，房地产交易类型房屋分类经适房经济适用房是指政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为3%以下）. 二手房二手房一般是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。房改房房改房是指经过房改办批准购买的房屋.商品房商品房是指开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分.二手房概念已购商品房获准上市交易的已购公房已购经适房二手房是指由市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。什么是二手房私产房二手房概念详解私产房 私产房又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅，唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋. 已购商品房 购买经批准用于市场出售

18、而建造的房屋称为商品房 获准上市交易的已购公房 指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房；已购经适房 指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房房地产交易的基本类型房地产的买卖 取费标准： 买方 按照成交价 1% 卖方 按照成交价 1%房地产的租赁 取费标准： 共收取相当于一个月租金金额作为代理 费（买卖双方各半）不能正常上市出售的房屋范围产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的;房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的;擅自改变房屋使用性质的;以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定利用公款超标准装修，超