房地产开发企业的纳税筹划分析_secret

1、房地产开发企业的纳税筹划分析1纳税筹划的概述 纳税筹划是企业的一种理财活动，是指纳税人为实现经济利益最大化的目的，在国家法律允许的范围内，对自己的纳税事项进行系统安排，以获得最大的经济利益，其内容主要包括避税、节税、规避税收陷阱、转嫁筹划和实现零风险五个方面。于其他行业相比，房地产项目开发是对各种社会资源的整合运用，资金使用量大，涉及领域广泛、而且产业链和运作周期相对较长。在房地产项目的经营、开发和管理过程中，适当的运用税收筹划策略可以为企业节省大量不必要的税收支出，为企业获得更大的经济利益。 2纳税筹划的具体操作方法2.1利用纳税临界点 在房地产项目的经营过程中，当遇到税收临界点时，企业可以

2、通过增减收入或支出，避免承担较重的税负，这种方法主要运用于房地产开发过程涉及的上地增值税筹划上。税法规定:“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。”根据临界点的税负效应，企业可以对此进行纳税筹划。在房地产项目运作中，企业将建造普通住宅出售的增值率控制在税法规定的20%这个临界点上，以适当降低出售价格的方式来避免缴纳土地增值税。例:某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金

3、为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。 2.1.1不进行税收筹划的情况下，企业应该按照税法规定缴纳土地增值税，具体计算如下: 增值率为=(2410-500-100-100-80-320)/(500+100+1000 + 80 + 320) =20. 5% 土地增值税(2410 -500-100-1000-80-320) 30%=123万元 企业税后利润=2410 -500-100-1000-80 320-123=287万元 2.1.2进行纳税筹划的情况下，企业通过将该批住宅的出售价格降低为2400万元，使增值率降低为20%，则根据税法的规定企业无须再缴纳土地增值税。 企业税后利润=24

4、00-500-100-1000-80-320=400万元 通过纳税筹划后企业减轻税收负担400-287=113万元。2.2设立分支机构 我国房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值-次减除10%至30%后的余值计算缴纳;房产出租的，以房产租金收人为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。对此税率差异.可进行合理的纳税筹划。 例:某房地产开发公司将其拥有一处房屋出租，租金为20万元-年，该房屋的原值为100万元。 不进行纳税筹划的条件下，该公司应该缴纳房产税2012%=2.4万元，营业税205%=1万元，城市维护建设税和教育

5、费附加1 (7%+3%)=0.1万元。不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。 企业如果进行纳税筹划，将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给另-企业，承包费为20万元-年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税.应该按照房产原值计算房产税。应纳房产100(1-30%)1.2% =0.84万元。该房地产公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为20 -0. 84=19.16万元。 该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。 2.3充分利用税收优惠政策 我国税法规

6、定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收人可按“服务业代理业”税目缴纳营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税;同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规定征收。3企业进行纳税筹划的相关注意事项 3.1充分考虑筹划成本 企业在纳税筹划方案的选择上必须注意可行性，充分考虑筹划成本。房地产开发企业不能为了避税盲目筹建自己的分公司，

7、如果建立分公司所消耗的资金大于进行该种纳税筹划所节约的税金，则该种方案不具有可行性，企业应放弃该种避税方法，选择其他方法进行避税或者不采取避税方法。这是因为企业进行纳税筹划的目的是为了获取更大的经济效益，而当税收筹划方案的所得大于支出时，该纳税筹划方案并不具有经济性。 3. 2严格遵守法律规定企业进行纳税筹划的目的是为了获取更大的经济效益，但经济效益的获取必须是在合法前提之下，在合法条件下的纳税筹划可以使企业减少不必要的支出，避免不必要的风险，但是如果筹划手段违反了相关的法律、税收和会计准则，就会给企业带来更大的法律风险和道德风险，并进-步引发企业的信用风险，因此，纳税筹划必须以合法为前提。3. 3规范纳税筹划管理 目前多数房地产企业没有在内部进行纳税管理，企业管理部门没有掌握筹划方法和技巧，缺乏