基础精讲全讲义05.第五章房产税

1、税务师职业资格税法（）主讲:教授、中国会计师第五章税【考情分析】本章在近三年中所占分值为 8 分左右，主要为单选题和多选题，个别年份出现过与其他税种结合的计算题，计算比较简单。【结构】第一节 概述一、税的概念以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或收入为计税依据，向房屋所有人征收的一种税。第二节 征税范围、和税率是以房屋形态表现的。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、居住或储藏物资的场所。第一节 概述第二节 征税范围、和税率 第三节 计税依据和应纳税额的计算第四节 减免税第五节 征收管理独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池

2、油柜、酒窖菜窖、池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐以及罩棚等，则不属于。一、征税范围税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。开征税的工矿区须经省级人民批准。不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收税。二、税以在征税范围内的房屋所有人为。其中：1.属国家所有的，由经营管理纳税；属集体和个人所有的，由集体和个人纳税。2.出典的，由承典人纳税。备注：典当是出典人（所有人）急需，又想保留赎回权的一种融资行为。由于出典期间，所有人无权支配房屋，所以由对房屋具有支配权的承典人为。3.所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或者使用人纳税。4.未确定及租典纠纷未解决的，亦由代

3、管人或者使用人纳税。5.无租使用其他。纳税和个人无租使用管理部门、免税及纳税的，应由使用人代为缴纳税。以外币为记账本位币的，按缴款上月最后一日的汇率中间价折成计算缴纳。三、税率（一）从价计税：1.2%（二）从租计税：12%1.个人出租住房，按 4%的税率征收税。2.对企事业、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收。第三节 计税依据和应纳税额的计算一、计税依据按余值计税和按收入计税两种。1.对经营自用的房屋从价计征，以的计税余值作为计税依据。计税余值是指依照税定按原值一次减除 10%至 30%的损耗价值以后的余额。如果未按会计制度规定记载原值，在计征税时，应按

4、规定调整原值。具体减除比例，由省、直辖市人民在税定的减除幅度内自行确定。（1）原值是指按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋。（2）原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入原值，计征税。（发2005173 号）属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近

5、的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。问：我计划近期对办公场所进行装修，装修过程中配置的消防设施，是否需要缴纳税？（来源 : 国家税务纳税服务司， 2012 年 12 月 31 ）答：企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施属于应缴纳税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入原值缴纳税；如果可以随意移动，如移动式灭火器材，则不需要缴纳税。（3）对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再

6、计入原值，原零配件的原值也不扣除。（5）对出租，租赁双方签订的租赁合同约定有免收期限的，免收期间由产权所有人按照原值缴纳税。例：2016.4.12016.9.30 年免收收取由所有人由所有人从价计征税从租计征税（6）对按照原值计税的，无论会计上如何核算，原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入原值的地价。解释：宗地容积率是地块上的建筑物总面积与地面面积的比。（7）出典的，由承典人按余值缴纳税。2.对于出租的房屋从租计征，以收入为计税依据。收入是指所有人在出租使用权时所获得的总收入，

7、包括货币收入、实物收入、劳务收入以及其他形式的收入。提示：自 2016 年 5 月 1 日起，计征税的收入不含。（财税201643 号 ）如果获得的是劳务形式或其他形式的收入，则应根据当地同类的平均水平，确定标准额从租计征。【例题】出租时，如果以劳务为抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征税。（ ） （2007 年）【】【】房屋出租时，如果以劳务抵付房租收入的，应根据当地同类的水平，确定一个标准额从租计征。3.投资联营及融资租赁的计税依据。（1）对投资联营的，在计征税时应予区别对待参与分红、共担风险余值计税；固定收入、不担风险收入计税。【例题单选题】某企业有一处原

8、值1 000 万元，2016 年 7 月 1 日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为 5 年。已知该企业当年取得固定收入 50 万元，当地规定的扣除比例为 20%。该企业 2016 年应缴纳税（ ）A.6.0 万元 B.9.6 万元C.10.8 万元D.15.6 万元【正确】C【】应缴纳税1 000（1-20%）1.2%/2+5012%10.8（万元）（2）对融资租赁房屋的情况由承租人自融资合同约定开始日的次月起依据余值计算征收，未约定开始日的合同签订的次月起计算缴纳税。4.居民住宅区内业主共有的经营性的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性，由实际经营（包括自营和出租）的代

9、管人或使用人缴纳税。其中自营的，依照原值减除 10%至 30%后的余值计征，没有原值或不能将业主共有与其他的原值准确划分开的，由所在地地方参照同类核定原值；出租的，依照收入计征。二、应纳税额的计算（一）地上建筑物从价计征：年应纳税额应税原值（1-扣除比例）1.2%从租计征：应纳税额收入12%（个人出租住房或向个人出租住房为 4%）【例题单选题】（2010 年）拥有三套，一套供自己和家人居住；另一套于 2009年 7 月 1 日出租给王某居住，每月收入 1 200 元：还有一套于 9 月 1 日出租给李某用于生产经营，每月5 000 元。2009 年应缴纳税（ ）元。A.1 088B.1664C

10、.2 688D.3264【正确】A【】应缴纳税1 20064% 5 00044%1 088（元）【例题单选题】（2011 年）某企业 2010 年初委托施工企业建造仓库一幢，9 月末办理验收手续，仓库入账原值 400 万元：9 月 30 日将原值 300 万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润 10 万元。当地规定计税余值扣除比例为 30%。2010 年度该企业上述应缴纳税（ ）万元。A.3.60B.3.93 C.4.14 D.6.25【正确】B【】以进行投资，收取固定收入，不承担投资风险，按收入计算缴纳税。应缴税400（130%）1.2%123300（130%）1.2%1291012%3

11、.93 （万元）【例题】 （2011 年）某公司办公大楼原比例值 30000 万元，2010 年 2 月 28 日将其中部分闲置房间出租，租期 2 年。出租部原值 5000 万元，每年 1000 万元，当地规定税原值减除为 20%，2010 年该公司应缴纳房税。【】应纳税=（30 000-5 000）（1-20%）1.2%（1-20%）1.2%2/1210/1212%=348（万元）（二）建筑物税应纳税额计算具备房屋功能的建筑的税政策如下（财税2005181 号） ：凡在税征收范围内的具备房屋功能的建筑，包括与地上房屋相连的地筑以及完全建在地面以下的建筑、人防设施等，均应当依照有关规定征收税。

12、1.出租的建筑按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收税。2.自用的建筑（1）工业用途，以房屋的 50%60%作为应税原值。应纳税的税额=应税原值1-（10%-30%）1.2%（2）商业和其他用途，以房屋的 70%80%作为应税原值。应纳税的税额=应税原值1-（10%-30%）1.2%房屋折算为应税原值的具体比例，由、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。（3）对于与地上房屋相连的建筑，如房屋的室、停车场、商场的部分等，应将部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收税。【例题单选题】 （2013 年）某企业 2012 年有一处建筑物，为商业用途（原值 80

13、 万元），10 月底将其出售。当地规定税减除比例为 30%,商业用途建筑以的 70%作为应税原值。2012 年该企业应缴纳税（ ）元。A.3920B.4 312C.4704D.4 820【正确】 A【】应缴纳税=8070%（1-30%）1.2%10/1210 000=3 920（元）第四节 减免税一、减免税基本规定（一）国家机关、人民团体、自用的（二）国家财政部门拨付事业经费的自用的（三）寺庙、公园、名胜古迹自用的（四）个人拥有的非营业用的二、减免税特殊规定1.企业办的各类学校、医院、托儿所、自用的免税。2.经有关部门鉴定，对毁损居住的房屋和房屋，在停止使用后，可免征税。3.自 2004 年

14、8 月 1 日起，对空余租赁收入暂免征收税。4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和、等临时性房屋在施工期间一律免征税。但是如果在基建工程，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建的，应当从基建接收的次月起，依照规定征收税。【例题】某企业 2016 年 2 月委托一家施工新建厂房，9 月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值 100 万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计 1 100万元。该企业所在省规定的余值扣除比例为 30%。2016 年企业该项固定资产应缴纳税（ ）。【】1 100（1-30%）1.2%3/122.31（万元）5.自 2004 年 7 月 1

15、 日起，因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征税。【例题】某企业拥有 A、B 两栋，A 栋自用， B 栋出租。A、B 两栋在 2005 年 1月 1 日时的原值分别为 1 200 万元和 1 000 万元,2005 年 4 月底 B 栋租赁到期。自 2005年 5 月 1 日起，该企业由 A 栋搬至B 栋办公，同时对 A 栋开始进行大修至年底完工。企业出租 B 栋的月为 10 万元，地方确定按原值减除 20%的余值计税。该企业当年应缴纳税（ ）。（2006CPA）【】1 200（120%）1.2%12 41000（120%）1.2%128410 12%15.04（万元）6.纳税

16、与免税共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征税。7.老年服务机构自用的暂免征收税。8.按规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业向职工出租的自有住房；房管部门向居民出租的公有住房免征税。9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的，应当依法征收税。10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收税。11.铁道部（铁路总公司）所属铁路企业自用的，继续免征税。12.对行使国家行政管理职能的总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的，免征税。13.天然林的保护工程相关的免税。14.经营公租

17、房所取得的收入免税公租房总结：（财政部 国家税务关于公共租赁住房政策财税2015139号 ）对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税；免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。对企事业、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地。对公共租赁住房免征税。2018 年 12 月 31 日前，公共租赁住房经营管理出租公共租赁住房免征。（财税201636 号 ）企事业、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合规定的，对其公

18、益性捐赠支出在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人未超过其申报的应纳税所得额 30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。执行期限为 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。15.为农村居民提供生活用水而建设的供水工程运营管理的生产、办公用，从2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，免征。既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征税。(P320.15、21新）16. 对商品储备管理公司及其直属库承担粮食储备业务自用的、土地，免征税。17：对高校学生公寓免征税。18

19、.由财政部门拨付事业经费的文化转制为企业，自 2014 年 1 月 1 日至 2018 年 12月 31 日止，自转制之日（工商登记之日）起对其自用免征税。补充：财政部 国家税务关于体育场馆税和城镇土地使用税政策，财税2015130 号（补充，新）1.自 2016 年 1 月 1 日起，国家机关、人民团体、财政事业、居民委员会、村民拥有的体育场馆，用于体育活动的、土地，免征税和城镇土地使用税。2.经费自理事业、体育社会团体、体育、体育类民办非企业拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的、土地，免征税和城镇土地使用税：（1）向社会开放，用于满足公众体育活动需要；（2）体育场馆取得的收入主要用于场馆的、管理和事业发展；（3）除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。3.企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的、土地，减半征收税和城镇土地使用税。4.享受上述体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的 70%。5.球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受税、城镇土地使用税政策。【例题多选题】（2013 年）依据税相关规定，下列说法，正确的有（ ）。A.税的征税范围包括农村B.房屋出典的由出典人缴