房地产价值评估报告范文

1、2020年4月19日房地产价值评估报告告资产评估1142206019陈清贵 2020 年 4 月 19 日文档仅供参考房地产价值评估结课作业资产评估常见的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方 法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评 估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需 的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方 法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原 始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价 值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成 本

2、以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房 地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。 成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出 售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买 人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双 方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计 上的成本，它是经济学意义上的成本，不但包含重置时必要的材 料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的 会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。2、收益法文档仅供参考收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于 该房地产所带来

3、的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产 的价值，该折现率亦称资本化率。早在 19 ，耶鲁大学教授费雪 在其专著资本与收入的性质中就系统地论述了收入与资本的 关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收 入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的 精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来 享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是 指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的 货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带 来未来收入。资本价值就是收入的资本化。 1930 年费雪所著的 利息理论完整地提出了利用收益

4、法进行价值评估的框架，认 为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的 不足就是认为未来现金流量是无风险的，因此折现率取无风险的 市场利率。 20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行 了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正 确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理 论和技术才逐渐发展和完善起来。3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似 房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地文档仅供参考产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价 值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产

5、存在活 跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同 或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位 上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不 活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到 很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一 部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在 房地产评估实务中得到广泛的应用。二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在当前的情况下重新购建 所需投入的土地开发成本、建安成本以及其它费用（销售费用和 管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。 设： C0 =土地开发成本 +建安成本 +其它费用，则成本法评估的价值 Vi为：V1 C0（1 K）t其中： K 为房地产行业全体投资者（包括股东和债权人）的 平均投资报酬率； t 为购建开始至评估时点所需时间（按投入资本