大唐西市九宫格项目五格G5酒店装修工程前期策划

1、0-50阶段前期策划陈忠喜外立面一层宴会厅主要部位效果图一层全日餐厅二层花园餐厅 大唐西市G5酒店项目从合同金额来看，是我公司进入西安市场以来体量最大的工程，同时该工程也是我公司“王琼设计事务所”担纲设计的，因此能否在质量和进度上进行有效把控，对于我公司的重要意义不言而喻。故在本工程的施工管理过程中，我项目部将全面贯彻实施公司“产品化装饰”的理念，通过5080管理体系的落实，全面体现出公司重点工程所应该具有的优秀素质。前 言目 录一、项目简介二、人员组织计划三、安全文明组织策划四、质量目标五、经营目标和思路前期（“0”阶段）项目名称：大唐西市九宫格项目五格G5酒店装修工程合同金额：8398万元

2、建设单位：大唐西市置业有限公司设计单位：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司监理单位：陕西中基建设监理咨询有限公司项目地址：西安市莲湖区劳动南路1号合同开工日期：2010年4月20日 合同竣工日期：2010年10月29日一、项目简介二、人员组织计划 本项目为五星级酒店，因此根据项目性质确定项目管理参与者。本项目的管理人员分为两类，一类拥有10年以上的施工管理经验，另一类为具备大专以上学历，对公司的理念接受较快的管理人员。通过我们项目部的资源整合，性格互补，能有效促进项目管理的成效，让合适的人在合适的位置上是用人成功的前提。 同时在装饰工程中，一个胜任的施工班组是项目成功的基础, 所以班组的选择显得非

3、常重要。对于大唐西市这个公司重点项目、五星级酒店, 我们选派有实力、与我公司长期合作并且从事过五星级酒店施工的班组, 比如刘伟班组、杨平班组等，这样对工期和质量能起到一定的保障。项目组织架构项目管理人员构成 本工程地处闹市旅游景点区，另外现场消防楼梯及电梯井洞口较多，因此在安全防护及文明施工方面项目部存在很大压力，主要包括临街防坠物，临边防护等。此外现场利用公司VI标识及统一的广告牌进行有序布置。既体现金螳螂的整体形象，又要起到安全文明施工的警示作用。三、安全文明施工组织策划项目部临时仓库杨平班组加工区一层平面布置二层平面布置项目部现场办公室监理单位现场办公室三层平面布置张正东班组加工区刘伟班

4、组加工区项目办公室简单、实用安全帽柜整齐、清晰“六大一小”符合公司规范会议室宽敞、明亮 现场仓库按照公司要求设置医药箱和意见箱，同时货架摆放整齐，简洁有序，各材料标签及时更新、无遗漏。 考虑到安保及现场管理，我们将所有入口全部封闭，只留西门用作材料及工人上下班入口通道。主通道悬挂LED显示屏，并粘贴警示标语和警示牌。 在主通道设置公司宣传栏，内容包括项目部组织架构、安全宣示漫画及公司最新的企业报等，一是便于信息传达，二是体现金螳螂企业形象。 为便于上级领导视察，我们在主通道（汽车坡道）上方设置活动门,表面覆盖公司宣传喷绘，体现形象。正面背面所有临街窗户全部进行封闭，并张贴警示标语，同时定期进行

5、巡视，登记巡视记录。 电梯井洞口采用万能角钢加木工板进行封闭，表面刷企业色油漆，悬挂警示标牌。此外为便于其它单位进去施工，封闭措施采取活动门形式，必要的时候可以打开。中空临边防护采用4#角钢焊接防护栏的形式，并缠绕警示带。在护栏的下部固定150mm高踢脚板防止碎石杂物等坠落到下一楼层造成安全事故。现场主要共享空间悬挂安全标语，警示现场安全管理。 本工程业主对于质量要求定位为合格，但根据公司重点工程质量标准，我项目部的目标是公司内检打分为92分。具体分项目标定为： 四、质量目标质量目标量化清单序号名称质量参考项目控制点备注1石材新江湾城 石材色差及纹路2硬包公司25楼边角挺直、平整3墙纸B楼会所

6、拼接、拼花、平整4木饰面B楼会所色泽、工艺、木皮5不锈钢B楼会所均匀、阴阳角方正一、合同价款及构成 本工程投标价为8596.92万元，其中客房标段3248万元，公共区域标段5248.9万元，经过多次回标比价后，确定我司中标，最终中标价为8398万元。 工程投标成本、投标价及最终中标价对比见下表：五、经营策划及目标投标对比分析表： 从上表对比分析可以看出，中标价与投标初期成本测算对比，初期利润率仅为6.5%和7.26%，该利润率和当时投标控制方向也比较吻合。由于该工程为西北地区比较有影响，且单体工程量大的工程，公司高层考虑全局利益，投标报价采取在直接成本基础上浮12%作为投标价，而12%上浮率包

7、含管理费、远征措施费、利润、税金等等，与成本测算扣除相关费用后的利润率基本吻合；目前项目部已全面开始主材二次询价，与设计师沟通，为施工经营打下伏笔。续 上二、两算对比及经营预案 1、项目0阶段两算对比已完成，两算对比在投标初期两算基础上再进行细化，根据材料询价、人工单价细化、节点工艺等确认细化的前提下，将成本逐步明确。 两算对比根据合同实际情况扣除安装及总包等费用后进行对比；安装工程已签订合同，客房及公共区域分别为庄海东和郑国龙承包，客房区域上交管理费23%，公共区域上交管理费26%；硬装工程分别由刘伟、张正东、杨平和张孝记班组承包，班组合同已经过多次沟通基本处于合同签订阶段，两算成本双包内容

8、也逐渐明确，硬装两算对比汇总表见附表：硬装两算对比汇总表：1、 2、两算对比汇总表中可以看出，目前有近400万的亏损面，从主材均价和前期业主沟通及经营关系看，扳回400万的亏损非常困难；而石材和木饰面总价为3247万元，占合同总价的43.1%，策划好这两大主材是经营的成败关键点，也是该工程能否成功的转折点。 公共区域石材主材一共1584万元，安装人工及辅材约410万元，由于石材主材单价报价均不高、利润有限，项目部考虑整体利益拟采取石材整体发包，石材含人工辅材整体发报价约为2000万元，石材总量为18419m2，石材主要集中在鹅毛金、法国米黄、莎安娜米黄和未定材料的深浅米黄。在项目部和奇胜、兴达

9、等有实力的石材供应商沟通、谈判后，由于承包量过大、造价相对较高，并考虑抢工期间的施工供应安装等内容，综合权宜后最终放弃该方案。续 上 公共区域石材统计表见下表，如石材统一发包方案成立，按机电安装模式采用全费用发包模式，石材供应商基本可上交18%的管理费（石材供应商自行对主材经营，风险转移），该工程至少在石材上已确保15%的利润，与原两算石材利润160万相比较，按全费用发包后利润将在300万左右，比原两算扳回140万的利润；但由于实际操作原因该方案不能实行。 续 上材料名称数量/m2投标报价询价初期利润鹅毛金240060753212.44%法国米黄48866276171.63%莎安娜米黄2871

10、147014004.76%浅米黄+深米黄4469490（暂估）490（暂估）按打平 三、主材询价及经营 主材询价已基本完成，除石材与木饰面外，主材利润都不高，没有特别明显的利润点，主材平均利润在6%-10%左右；而合同采用固定综合单价模式结算，主材单价已宣判死刑，只能在深化过程中采取最简单最有效的工艺达到效果即可。 目前样板房施工过程中，增加了合同外75轻钢龙骨隔墙及零星抹灰等项目，项目已针对此类子目签证及报价，从75隔墙材料报价来看，业主签价非常困难；针对材料批价，业主有专门采购部，由采购部进行市场询价，然后根据市场价上浮3%的采保、税金、搬运等费用，而负责询价签字的又是采购部3-5个人负责

11、，这又给“经营负责人”造成很大困难，因此在后期设计变更，主材经营时又需注意尽量减少使用常规材料。续 上四、工期风险 合同约定工期为：开工日期2011年4月20日，竣工日期：计划2011年10月29日竣工（实际竣工2011年4月20日+200日历天+因甲方原因造成的工期顺延时间计算），并且合同约定每延误一天，按合同总价万分之二处罚。上周工程例会上，业主王总提出工程无条件在10月29日结束，而且写在会议纪要内，让我项目部签字确认。因此工期风险非常大，目前工期已过去60天，而进度几乎为零，图纸及方案也未确定，机电安装又严重滞后，各种因素都给按实完工造成重重障碍；我司必须时刻搜集整理各类关于工期延误的

12、证据，避免因工期延误而造成罚款的不利局面。续 上五、其他经营 样板房施工期间，窗帘、活动家具及地毯均由我司采购加工，从目前实际情况来看，甲供材内有可能有一部分材料变为乙供材，而如果在与承包商进行提前沟通、对业主进行一定经营，甲供材转变为乙供材后有可能带来预期以外的利润，但此利润点不可预估，且材料均要重新报价签价，风险同样存在，好在该类材料原本为甲供材，如无利润或利润点很少，我司即可不承包。目 录一、基层产品化实施二、全员交底三、主材订货基层施工（“0-50”阶段）1、对施工班组、供货商产品化理念的灌输及放线交底 给所有的施工班组、承包商进行产品化的培训，整个施工现场就是一个生产加工厂，每道工序

13、，每个子分项就是生产的一个零部件，每个零部件都必须合格，都必须验收，包括其它配套、安装产品都如此。同时供货商的材料必须按照单元到场，只有所有的零配件都合格才能组成一个合格完整的产品。一、产品化实施放线策划2、确认楼层控制线3、确定安装布顶、布墙、布地线或点（前提结合装饰施工图），目标是美观、对称、平行、垂直。 墙面饰面材料及完成面均通过自喷漆标识到位顶面造型投影到地面4、在放线过程中总结图纸与现场不相符合的问题，及时和设计师进行商议调整。 原蓝图浴缸处结构柱突出墙面，现场部分房间结构柱与墙面平，经与设计沟通，调整该处布局设计，将电视机改至对面位置，节省空间，便于施工。注意事项：在基层放线上，项

14、目部培养或者指导班组指定工人专业放线，放线人员要从始至终，不可中途换人，在放线的基础上精确放样，这是后续工作的基础，同时也是“产品化施工”的重点。“放线”好比制作机器模具，如果机器的模具在制作之初就出现错误，怎么可能生产出来的机器齿轮组装起来是合口和严密的呢？项目部管理人员跟踪放线，现场解决问题 1、根据公司产品化施工理念，本项目计划从两个方面实现样板先行的思路：（1）熟悉图纸，确认本项目关键性或者施工难度较大的节点，提前利用木工板等制作出大样，从而在效果及经营等方面起到一定的参考、指导作用。（2）通过样板房的施工，将设计材料、工艺节点、装饰效果等进行集中体现，既可以让业主确认今后的最终施工图

15、，也可以便于项目部完善施工工艺以及全员交底。样板先行（1）节点大样 根据图纸研究分析，罗列本工程一些关键性的节点及对最终效果影响较大的部位，计划进行1:1大样制作。六层会所石材柱大样 通过现场1：1大样制作，发现此大理石柱子凹槽多且细，由于柱子整体较高，对于凹槽的垂直度要求相应的就很高，因此在工厂加工完成后必须进行试拼，合格后才能发至现场安装。二层花园餐厅石材柱大样一层电梯厅天花造型大样 天花浮雕艺术图案较复杂，考虑到安装方案还不是很明确现场高度还不能满足图纸标高，项目部考虑先完成基层，在基层上重新放线并将现场实际尺寸发给设计师，确认最终的方案。KTV天花造型节点 KTV天花造型周边为不锈钢线

16、条，线条较宽较大，必须通过大样制作才能发现何种尺寸才能达到最佳效果。800 按原图现场大样制作，叠级之间高差为800mm，效果不好，经与设计沟通，高区标高不变，低区抬高400mm。由于结算时按投影面计算，这样我们既不影响吊顶工程量结算，又增加了墙面结算面积。500（2）样板房 进场后结合业主要求和项目部考虑，选取了同一户型但房间数最多的两间客房进行样板房施工，施工过程中业主反复调整方案，项目部根据效果和经营需要也提出了一些意见，目前样板房的基层施工基本结束，等待面层材料。深化设计 细致到位的深化设计是“产品化施工”的一个重要前提，通过现场精确放线的测量，收集数据，并根据数据进行施工深化设计，将

17、复杂的现场转化为可加工的工厂标准。同时各节点收口的深化原则是“利于经营、便于施工”。节点一 深化前墙纸与石材踢脚采用平接留10mm凹槽收口，深化后墙纸缩进去5mm收口，同时石材保留10mm凹槽，维持原有效果，这样便于安装，减少施工难度。节点二深化前深化后 原方案客厅沙发中与电视中不对齐，不符合正常使用功能习惯，深化后调换沙发和电视布局，确保沙发中与电视中对齐，美观和功能达到统一。节点三原方案中轨道移门与顶面石膏板采取20mm*20mm凹槽收口方式，深化后采取20mm*10mm收口方式，减少涂料施工难度。节点四节点五节点六节点七节点八 在产品化实施的的过程中，从基层开始每道工序都按产品“零部件”

18、考虑，每完成一道工序就是一个零件的完成。在基层时就开始使用“产品过程检验单”和“合格证”，“产品过程检验单”真正的难度在于执行，不能流于形式，要落实到位。 基层产品化的实施吊顶单元施工示例放线后场零件加工现场安装预留机电施工空间零件涂料施工中间封板涂料施工结束基层单元式施工的形象控制 对基层单元进度情况进行跟踪，为此我们设置了基层单元式施工形象进度表，并且分客房和公共区域两个部分。我们将客房和公共区域以房间、包厢等分成若干个单元，然后每个房间内再以若干零件组成安排班组施工，做一块完成一块，这样才能有效控制班组施工安排，防止四面开花，处处无法收头的状况。公共区域客房区域全员交底包含两块：（1）技

19、术交底 在以往的交底过程中，往往只有开头，即只对刚进场的工人进行交底，但对于过程中陆续进场的工人，项目部往往就在交底内容上出现了疏忽。而且都是使用通用的交底内容（或者说千篇一律），而且一些专业术语的运用对于普通的工人来说比较晦涩难懂，因此在文字交底方面我们尽量用浅显易懂的语言。本项目的交底主要采用三个形式：二、全员交底a、如果是常规施工工艺将采用以前惯用的技术交底表进行文字性的传达，有阶段性的每来一批工人交底一次；b、采用幻灯片形式，将公司的最新质量通病进行全员学习，分不同班组不同时间段反复交底；c、现场节点大样或者样板房施工交底，这样更加直观。（2）安全交底a、只要进场的工人在施工前必须进行

20、三级安全教育，包括资料登记，常规安全常识的灌输，都要无一遗漏，发现如有班组工人未经三级安全教育而上岗作业的，必须采取经济处罚，以此来引起班组的重视；b、施工现场不定期组织全体员工的安全大会，通过正、反面典型的对比，进一步加深工人的安全意识，执行项目部的安全管理制度。全员三级安全教育全员安全生产动员大会1）根据材料预估表，制定主材进场计划表，倒排进度计划。对于供货周期长的材料要预先进行订货，如有特别材料要及时与供应商沟通，与生产厂家进行报备。2）根据二算对比表，列出主材单价的盈亏、采购风险，利用公司采供部资源多找几家供应商询价、比价，考察材料厂家（产能、加工能力、安装能力、加工周期、质量等等）。

21、3）按照材料进场时间，有序的组织招标，确定主材供应商，签订主材供货合同（明确材料质量、到货时间、奖罚措施、送货顺序，分区分楼层送货），供货过程中要安排专人全程跟踪，做到材料的“盯、关、跟”工作，避免以往的“等、靠、要”的工作方式。同时对上下游供应链要充分研究，了解原材料及半成品的加工、生产等工艺、步骤、甚至是包装、运输等等。提高上下游供应链的成品化理念，有效地控制供应商“产品”的工艺品质，为“产品化”集成打下基础。4）对甲供主材要积极配合甲方及供货方，建立甲供（甲控）材料单，提早申报计划，过程跟踪落实，避免出现甲供材滞后的情况。5）在主材订货时，我们要根据产品化生产的要求进行下单，对于厂家加工

22、生产的产品，尽量减少现场施工步骤，减小出错机率，尽可能后场加工成“单元化的产品”部件到现场安装（如：玻璃/不锈钢，玻璃/木饰面，石材/不锈钢等）。在下单前，现场需与样品再复核一次，并进行部位编号管理，方便将来验收和安装。三、主材订货目 录一、互检二、开源节流三、订货（协调甲供材控制）中期（“50”阶段）1）50阶段总结，主要总结050阶段的策划工作中不到位的地方，制定整改计划，在后面的工作中改正，并再次补充策划内容，为后期的工作制定计划。2）过程中要做好“三检”工作，同时要注意书面记录责任人、整改人、实施人以及检查人，做好PDCA循环。3）实时的邀请小区或大区互检，检查过程中要书面记录和影像资料，及时整改。4）互检工作要承上启下，基层的质量检查是这个过程的重点，这是控制面层质量的关键。5）基层质量的出现问题，要及时纠偏，一步到位。6）阶段总结，进行二次策划（重点以质量、进度、经营），调整策略、纠偏，制定新的实施方案。互 检1）开源节流是我们控制成本的关键点，签证签价是整个工