工程项目前期策划（共60张）

1、 第2章 工程项目前期策划和可行性研究 第一节 工程项目前期的策划 1.工程项目策划基本概念 工程项目策划是指通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对建设工程的决策和实施，或决策和实施中的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，旨在为项目的建设的决策和实施增值。 建设项目策划包括：建设项目系统构思策划、建设项目管理策划和建设项目建成以后的运营策划。前期策划过程是：“无中生有”的过程， 业主方、策划方、政府部门及外部专家和资源思想碰撞的过程。旨在为项目建设的决策和实施增值有建设意图项目决策阶段项目立项项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期项目

2、正式动用项目使用阶段项目拆除开发管理(DM)物业管理(FM)项目管理(PM)项目决策阶段指有建设意图到项目批准，正式立项为止。这个阶段的主要任务就是工程项目的前期策划。工程项目建设阶段项目决策阶段项目实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束TIME可行性研究报告项目建议书委托设计部门进行方案设计向人防部门报审人防规划方案向园林部门报审规划方案委托勘察单位进行地质勘探项目评估取得划意见书基础测绘地形图方案设计确定投资估算取得用地规划许可证，审定设计方案通知书初步设计

3、确定的投资概算施图设计审查通知施工图领取建设工程规划许可证确定投资预算施工前准备设备、材料订货办理施工许可证施工招标施工及设备安装 试运行竣工决算签订项目可行性研究委托合同 投资决策阶段项目建设实施期设计阶段施工及安装阶段竣工验收项目后评价竣工期竣工阶段备案及工程移交签订项目管理委托合同项目建设准备期 项目构思策划：是在项目决策阶段所进行的总体策划，主要是项目的构思，进行项目的定义和的定位，全面构思一个待建工程项目。项目定义项目定位项目的系统构建其它return项目构思构思选择D情况分析及问题定义提出目标因素和目标系统设计项目定义项目审查D项目建议书可行性研究D项目任务书反 馈环 境和情况调查

4、图2-1 项目前期策划过程2.项目前期策划的重要作用1）项目前期策划是为了确立项目方向。2）影响全局。工程项目必须符合上层系统的需要，解决上层系统存在的问题。如果上马一个项目，其结果不能解决上层系统的问题，或不能为上层系统所接受，便会成为上层系统的包袱。建设项目决策项目建议书可行性研究批准立项技术分析经济分析?项目构思建设项目实施立项设计任务书设计施工管理准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证?第二节 工程项目的构思工程项目的构思是一种概念性策划，它是在企业的系统目标的指向下，从现实和经验中得出项目策划的前提和基础，在此基础上形成项目的大致策划轮廓，对这些策划的轮

5、廓进行论证和选择才形成项目的构思。工程项目构思的起因可能有：1通过市场研究发现新的投资机会，有利的投资地点和投资领域。 2上层系统运行存在问题或困难。 3上层战略或计划的分解，如国家、地区、城市的发展计划。 4项目业务，如建筑承包公司的项目。 5通过生产要素的合理组合，产生项目机会。项目构思的选择 项目构思是对项目机会的捕捉。人们对项目机会必须有敏锐的感觉。项目的构思是丰富多彩的，有时甚至是“异想天开”的，必须作选择：淘汰那些明显不现实或没有实用价值的构思；由于资源的限制，即使是有一定可实现性和实用价值的构思，也不可能都转化成项目，必须在许多项目机会中优选。 充分发挥“构思环境能力”之间的平衡

6、例如：某地区的两个大城市之间直线相距约250公里，中间有四个大中城市相连。该地区是我国经济最发达的地区之一。19XX年以前，连接两地的公路的路基路面较差，多为三级和四级公路。该地区交通流量大大超过公路网的承受能力，交通阻塞，事故频繁。考虑到当地的交通条件，该地区的社会和经济发展状况，拟建一条沟通这六大城市的高速公路。某房地产开发公司进行房地产开发，对南京市的各类型房产进行研究，包括主要房地产类型，及不同房产市场的价格区间，市场的供需状况，房产类型的主要客户群及发展趋势作出判断后，作出开发别墅的战略决策。第三节 工程项目的目标设计1、目标管理方法 （MBOmanagement by object

7、ives）建筑工程项目管理采用目标管理方法：(1)在项目实施前就必须确定明确的目标，精心论证，详细设计、优化和计划。目标刚性 (2)项目先设立总目标，再采用系统方法将总目标分解成子目标和可执行目标。 (3)将项目目标落实到责任人，将目标管理同职能管理高度地结合起来，建立由上而下，由整体到分部的目标控制体系，并加强对责任人进行业绩评价。 (4) 将项目目标落实到项目的各阶段，保证项目在全生命期中目标、组织、过程、责任体系的连续性和整体性。2.目标因素的来源目标因素通常由如下几方面决定：(1)问题的定义，即各个问题的解决程度，即为目标因素。 项目产品的市场占有额；拟解决多少人口的居住问题，高速公路

8、所要达到的行车速度等；(2)有些边界条件的限制也形成项目的目标因素， 如资源限制，法律的制约、项目相关者（如周边组织）的要求等。(3)许多目标因素是由最高层设置的，上层战略目标和计划的分解可直接形成项目的目标因素。问题的定义项目的边界条件高层设置项目的常见目标因素3.目标系统结构 项目目标系统至少有如下三个层次： 1.系统目标，通常有，功能目标、技术目标、经济目标、社会目标、生态目标。 2.子目标，为系统目标的说明、补充。 生态目标可以分解为废水、废气、废渣的排放标准、环境的绿化标准、生态保护标准。 3.可执行目标，为子目标的细化。为达到废水排放标准所应具备的废水处理装置规模、标准、处理过程、

9、技术等。 例如：某高速公路目标设计 总体目标：建成处于国内领先水平的，能展现沿线现代化风貌的标志性高速公路工程，全长：273公里。(一)功能目标 1交通功能(问题的解决程度)。 (1)正常运营后，2000年日平均交通量将达2万辆，2010年日平均交通量达5.5万辆，设计的最大交通量6万辆。 (2)设计最高时速为120km，两地间的行车时间由原来的10小时缩短为3-4小时。 2服务功能要求。全线设6处服务区，有较为齐全的人、车服务系统，完成： (1)汽车服务功能要求：加油、汽修、停车、洗车等； (2)旅客服务功能要求：休息、卫生、购物、餐饮等。4交通管理功能(1)监控系统要求（略） (2)通信系

10、统要求（略） (3) 事故排障系统要求：达到确定的事故排障能力和排障速度要求，设置巡逻车辆和排障车辆,以及每公里1部报警电话。(4)收费系统要求（略） (5)供电系统要求（略） (6)照明系统要求（略）(7)公路的运行维护系统要求。3安全功能：降低事故发生率，为保证车辆快速安全行使，全线设有齐全的交通安全设施。(二)技术目标总体目标：符合我国高速公路的设计规范标准。1.全封闭，全立交，高速公路全长约XXX公里。2.路基宽26m，中央分隔带宽3m，双向四车道。3.按照我国高速公里标准确定： (1)路线 (2)路基要求 (3)路面要求 (4)桥梁涵洞要求 (5)互通式立交要求(三)经济目标1 总投

11、资(建设成本)：项目总概算为XX亿元人民币。2 预计2000年前建成通车, 本高速公路为收费道路，在各个互通立交上设收费站。持续经营30年，其收益现值为XX亿元。3 预计X年收回投资，项目内部收益率为Y%。4.投资结构。采用股本融资和债务融资，包括国家股、法人股以及银行贷款。(四)社会目标1 构建沿途6城市一个统一的经济带，加快地区经济的发展。预计国民经济的产出效益为投入的X倍。2带动沿线旅游业、餐饮业的发展。3促进铁路部门提高列车运行速度，改善服务。4创造良好的投资环境，改善地区投资形象。5邮电业以高速公路为依托开通快速邮路。6促进劳动就业的程度。7改善交通环境，减少事故发生率。(五)生态目

12、标：符合我国环境保护法的要求1. 环保绿化。为净化空气，美化环境，中央分隔带、边坡均设计草皮绿化，服务区要单独进行绿化和景观设计。2. 高速公路和服务区污染治理要求。3. 公路周围景观要求。使高速公路路、桥、构筑物相互配合，并与沿途山水地貌和沿线环境协调。第四节 工程项目的可行性研究 2.1建设项目的可行性研究 可行性研究是建设项目投资决策前的进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证一项建设项目在市场发展的前景，技术上的先进和可行性，财务上的实施可能性，经济上的合理性和有效性。 可行性研究最早被应用，是在20世纪30年代，当时美国为了开发田纳西流域而首次进行进行了可行性研究，田纳西流域的

13、开发利用取得了显著的成效。 中国是在20世纪70年代引入这一方法的，经过试行，从80年代开始，国家已经确定将它作为一个总要的技术经济论证手段纳入基本建设程序。 可行性研究工作一般分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究。 深度要求研究阶段目的投资与成本估算精度研究费用占投总额的（）所需时间(月） 投资机会研究鉴别与选择项目，寻找投资机会300.21.012 初步可行性研究对项目进行初步技术经济分析，筛选项目方案200.251.2523 详细可行性研究进行深入细致的技术经济分析，多方案选优10大项目0.21.0小项目1.03.036月或更长投资设想鉴定投资方向机会研究辅助分析初步可行性研

14、究项目建议书申请银行贷款详细可行性研究资金筹措计划可行性研究报告项目评估项目决策可行性报告审核市场分析市场预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、投资利润率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数，敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断收入

15、、成本、费用预测项目详细可行性研究的内容1）总论2）需求预测和拟建规模3）资源、原材料、燃料及公用设施情况4）建厂条件和厂址方案5）设计方案6）环境保护7）调查环境现状，预测项目对环境的影响8）企业组织、劳动人员和人员培训估算9）实施进度的建议10）投资估算和资金筹措11）社会及经济效果评价2.2 建设项目评价 1.建设项目经济评价建设项目经济评价是采用现代经济分析方法，对拟建项目建设和经营期内投入的诸多经济要素进行调整、预测、研究、计算和论证，比较、选择和推荐最佳方案的过程。 建设项目的经济评价包括项目的财务评价和国民经济评价。财务评价是在国家现行的财税制度和价格体系的前提下，从企业（项目）

16、的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。（1）盈利能力分析；（2）清偿能力分析；（3）生存能力分析。 知识回顾：（1）资金的时间价值 资金的时间价值是指资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而发生价值的增加，增加的那部分价值就是原有资金的时间价值。资金在运动过程中产生增值，这里的时间是指资金的运动时间，如果把资金积压起来，不投入运动，时间再长也不会产生资金的时间价值。 资金时间价值的大小取决于多方面的因素：主要有：投资收益率，银行利率、通货膨胀率、投资风险因素等。实际上，银行利率就是资金时间价值的一种表现方式。利息

17、是占用资金所付的代价或者放弃使用资金所得到的补偿。 Fn=P+In Fn本利和或者终值；P本金或者现值；In利息 利率是指在一定时间所得利息额与原投入资金的比例，它反映了资金随时间变化的增值率。 i=I1/P*100%I1-一个计息周期的利息；i-利率1单利法I=Pi nFP(1+i n)2复利法FP(1+i ）nI=P(1+i ）n -1P本金i 利率n 计息周期数F本利和I 利息单利法：单利法仅以本金基数计算利息，计算利息时不将前期利息计入，利息不再生息。复利法：复利法是以本金加累计利息之和为基数计算利息的方法，不仅本金逐期计息，而且以前累计的利息亦逐步加利，也就是通常所说的“利滚利”的方

18、法。单利法与复利法的比较年末单利法FP(1+i n)复利法FP(1+i ）n1F11000+100010% =1100F11000(1+10% ）=11002F21100+100010% =1000(1+10%2)=1200F21100+110010% =1000 (1+10%) 2=12103F31200+100010% =1000(1+10%3)=1300F31210+121010% =1000 (1+10%) 3=1331注意：工程经济分析中，所有的利息和资金时间价值计算均为复利计算。（2）现金流量现金流出：指方案带来的货币支出。现金流入：指方案带来的现金收入。净现金流量：指现金流入与现

19、金流出的代数和。现金流量：上述统称。现金流量主要包括三个要素：大小、流向、时间。大小即资金数额；流向指项目现金流入或者流出，流入为正，流出为负；时间指现金流入与流出的时间点，每年的现金流量的代数和就是该年的净现金流量。现金流量图因借贷双方“立脚点”不同，理解不同。一般用朝上的箭头表示现金流入，朝下的箭头表示现金流出。通常规定投资发生在年初，收益和经常性的费用发生在年末。1032103210001331i101000储蓄人的现金流量图银行的现金流量图i1013311.盈利能力评价指标（1）投资回收期 投资回收期是指用投资带来的净收益偿还全部初始投资所需要的时间。按照考虑资金的时间价值可以分为静态

20、投资回收期和动态投资回收期。例题：基准投资回收期为9年，计算如下方案的静态投资回收期，并判断方案是否可行？Pt6.38Pc9,则方案可行（2）净现值（NPV） 净现值是反映项目在建设和生产经营期内获利能力的动态指标。是指在项目的建设和生产期内，各年的净现金流量按照设定的折现率折现到基准年的现金之和。NPV0，项目可行；NPV0。项目不可行。基准折现率（3）内部收益率（IRR） 内部收益率是公认的最重要的动态、效率型盈利能力的指标。 内部收益率的评判依据是部门或者行业的基准收益率ic， 当IRR ic时，项目可以接受； IRR ic时，可以考虑拒绝项目。2.项目偿债能力评价指标 主要是考察项目寿

21、命期内各年负债情况和偿付各类负债的偿债能力。 项目偿债能力的指标主要有： 借款偿还期、偿债备付率，资产负债率、流动比率。（1）借款偿还期 借款偿还期是指用项目投产以后可用于还本付息的资金（未分配利润、折旧摊销及其他收益）偿还贷款所需要的时间。 （2）偿债备付率 偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额 可用于还本付息的资金包括可用于还款的利润、折旧和摊销以及在成本中列支的利息费用；当期应还本付息额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息额。 偿债备付率至少应大于1；若低于1则表示没有足够的资金偿付当期债务，需通过短期借款偿付已到期债务。（3）资产负债率 资产负债率是指一定时点上负债总额与资产总额的比率，表示总资产中有多少是负债得到的。计算公式是：资产负债率=负债总额/全部资产总额100%一般认为资产负债率的适宜水平在40-60%，（4）流动比率 流动比率是指一定时点上流动资产与流动