雪浪项目推介

1、西藏同信证券-同心无锡雪浪限额特定资产管理计划投行事业总部2013年9月项目背景融资情况产品概要合作方简介目 录还款来源项目保障投后管理2产品概要3产品概要交易结构无锡山水城管委会山水发展无锡雪浪金源集团、山水发展委托人托管、资金监管本息收益募集资金土地抵押流动资金担保责任债权债务确认协议产品认购方正东亚方兴35号无锡雪浪集合资金信托计划西藏同信证券同心无锡雪浪1号上海银行4合作方简介方正东亚信托2010年1月23日成立，2010年11月26日正式开业营运；公司股东北大方正集团有限公司东亚银行有限公司武汉经济发展投资（集团）有限公司（武汉市政府直属重要国有投资公司）公司注册资本为10亿元，主要

2、从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等14项本外币业务。5无锡市滨湖区滨湖区山水城项目背景6项目背景滨湖区是无锡市最大的功能区。全区现有区域总面积629.37平方公里，陆地面积258.45平方公里，耕地面积34.87平方公里。无锡市政府已入驻滨湖区，滨湖区已成为无锡政治文化中心。区内坐拥良好的旅游文化资源，市旅游景点大部分集中在滨湖区。区内科技和人才基础良好。滨湖区7项目背景山水城属于滨湖区西区的一个下辖行政区划，由原太湖山水城旅游度假区和原无锡太湖新城科教产业园组建而成；“十一五”期间，山水城计引进新兴产业企业、总部经济607家，建成研发载体100万平方米，

3、完成拆迁280万平方米，安置房建成92万平方米；山水城管委会为无锡山水城的行政管理部门，下辖山水城科教产业园、山水城旅游度假区以及雪浪街道18个行政村及社区。滨湖区山水城8融资情况本资管计划募集资金投向于“方正东亚方兴35号无锡雪浪集合资金信托计划（四期）”，用于向无锡雪浪科教产业投资发展有限公司（简称无锡雪浪）发放信托贷款；募集资金最终用于无锡雪浪补充企业流动资金；相关法律文件链接信托贷款合同9融资方介绍融资用途介绍融资情况10融资情况融资方介绍无锡雪浪为国有独资企业，非政府融资平台；无锡雪浪成立于2006年10月20日，注册资本人民币4亿元，直属于无锡山水城管理委员会管理。无锡雪浪位于无锡

4、山水城科教产业园内，是无锡山水城配套设施、公共设施的投融资主体，负责对政府批准确定的重大基础设施项目建设进行融资、投资和建设。11融资情况融资方介绍近年总资产和净资产持续增长，2011年度总资产24.41亿，净资产8.46亿，资产负债率65.32%；截至2012年12月31日，公司总资产为26.5亿，净资产9.02亿，资产负债率65.96%。 雪浪科教主营业务收入主要来自基础设施建设、租金收入等，2010、2011及2012年分别为3.30亿、3.87亿及4.16亿元，净利润分别为0.5亿、0.56亿及0.56亿元，主营业务收入及盈利水平较为稳定。作为国有独资公司，雪浪科教承担着无锡市滨湖区基

5、础建设平台功能，公司项目储备充足，收入及利润较为稳定。公司未来享有代建的雪浪中学项目、仙河苑三期项目、方泉苑1-4期项目等回购款作为保障，现金流充足。公司长期偿债和短期偿债能力指标均在行业正常范围内，征信情况良好。12融资情况融资用途介绍现阶段，无锡雪浪处于滨湖区基础设施建设的密集期，建设投资规模较大，雪浪科教短期面临较大的资金压力。募集资金主要用于其重大基础设施前期土地平整、动迁安置、补充公司流动资金等；部分已获得批文的项目情况如下：项目名称总规模/ 融资规模相关批文、法律文件仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期（剩余80）20.9亿/4.18亿锡发改许投（2009）288号关于无锡太湖新城科教

6、产业园管理委员会征地拆迁安置房（仙河苑三期）项目可行性研究报告的批复 清源路以南、缘溪道以东、蠡湖大道以西、环太湖高速以北区域基础设施整理项目9.8亿/6.4亿锡滨发改许（2010）378号：关于无锡山水城投资发展有限公司实施清源路以南、缘溪道以东、蠡湖大道以西、环太湖高速以北区域基础设施整理项目立项（项目建议书）的批复13仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期 政府代建拆迁安置房11.9亿元应收账款回款无锡雪浪经营性收入还款来源14仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期代建回购 仙河苑安置房是无锡山水城科教产业园重要配套措施，是加快园区路网、管线、绿化等基础设施建设，以及区内景观规划的重要组成部分；方泉

7、苑1-4期主要用于太湖水环境整治被征地农民的拆迁安置，按照现代居住社区的要求建设的拆迁安置房工程。上述项目代建主要用于动迁安置房，为具有政府背景的民生刚需项目，回购款项来源保障充分；还款来源方泉苑1-4期建设现场照片仙河苑三期建设现场照片15仙河苑安置房三期、方泉苑1-4期代建回购 根据仙河苑三期委托代建及回购协议及方泉苑1-4期委托代建及回购协议，无锡雪浪承建的仙河苑三期项目规划总投资为13.75亿元，方泉苑1-4期项目规划总投资为5.25亿元。无锡雪浪因代建上述两项目享有对山水城管委会的20.9亿元应收账款。无锡雪浪将上述应收账款中的11.9亿元质押给方正东亚信托，该款项成为本计划的第一还

8、款来源。相关法律文本仙河苑三期委托代建及回购协议、方泉苑1-4期委托代建及回购协议债权债务确认协议应收账款质押合同还款来源16无锡雪浪经营性收入雪浪科教2010年、2011及2012年的主营业务收入分别为3.30亿、3.87亿及4.16亿元；净利润分别为0.5亿、0.56亿及0.56亿元；主营业务收入及盈利主要来自于基础设施建设及租金收入，水平较为稳定。还款来源17财政实力保障公司担保保障土地补充抵押项目保障18（1）滨湖区政府财政函财政实力保障项目保障19（2）滨湖区委领导班子对本项目的支持 本项目受到滨湖区领导层的支持，项目与区领导洽谈后取得，故项目落实较有力，并且区委书记决定再增加金源这

9、家AAA级国企提供担保。 袁 飞区委书记，区长，兼太湖国家旅游度假区党工委副书记、山水城管委会党工委书记。 刘洪兴区委常委，区政府党组成员、副区长；分管城乡规划、建设和管理、环境保护、房产开发和管理、交通工作。 陈锡明区委常委，区政府党组副书记、副区长，兼区行政学校校长；协助袁飞同志做好区政府常务工作，分管计划、统计、开放型经济、台湾事务工作。财政实力保障项目保障20(3)滨湖区经济实力 2012年末，滨湖区GDP人民币648亿元，较上年上升15亿元，增长10.8%。GDP在无锡市排名第四位，在江苏省106个县（区）中排名第19名。(4)财政收入逐年快速增长，收入结构合理 财政实力保障项目保障

10、21财政实力保障滨湖区2009-2012年财政收入明细（单位：万元）项 目2009年2010年2011年2012年一财政总收入806,5231,886,9051,792,0281,412,787（一）预算内收入762,3681,391,8661,436,7801,395,156 1.中央收入304,976358,582428,664418,875 2.地方收入457,3921,033,2841,008,116940,281（1）一般预算收入420,432551,942673,553721,621 其中：增值税65,82367,59571,60385,262 营业税154,865175,7181

11、84,276246,785 企业所得税47,76471,708104,39181,246 （2）基金收入36,960481,342334,563218,660项目保障22 滨湖区2009-2012年财政收入明细（单位：万元）(续)项目保障23项目保障滨湖区财政数据分析(1) 财政收入规模评价 20092012年，滨湖区财政收入呈现较快增长的势头，其中财政总收入由80.6亿增加到141.3亿，年均复合增长率20.58%，经济发展势头良好，地方财政收入快速稳定提高。 一般预算收入由42亿增加到72.2亿元，年均复合增长率20%。20092012年，滨湖区财政平均收益率（一般预算收入/GDP）逐年提

12、升，由9.8%提高到近11.1%。(2) 财政收入结构评价 滨湖区近年来经济发展较快，2010年及2012年基金收入分别为48亿、33亿、20亿，因受政府土地调控的影响基金收入大幅下降58.3%，并且基金收入占财政总收入比例由35%下降至14.15%，但2010及2012年一般预算收入占财政总收入比例分别为40%及54.64%，说明滨湖区财政受房地产调控影响逐步下降，财政收入主要是来自一般预算内收入，土地出让收入贡献度降到14.15%，财政收入结构趋于健康，未来抗风险能力增强。(3) 税收收入和非税收收入的结构分析由于滨湖区当地工商企业经营良好，财政一般预算收入中税收收入占比较高，其中2009

13、2011年税收收入占一般预算收入的比例分别为94%，86%，82%，长年保持较高的占比。税收收入中纳税大户24项目保障可见华瑞制药、万达商业广场、健特制药和健特生物、无锡 广电、宏源纺机等一批企业。(4) 财政支出情况评价 滨湖区财政支出中一般预算支出占比保持在40%80%，基金预算支出占比在10%50%，预算外支出占比保持在1%到10%，几项支出占比波动都较大，可见财政支出的灵活性较大。同时，滨湖区历年财政支出控制较好，财政节余资金较多，财政安全性较高。25项目保障政府债务情况 滨湖区财政一直比较稳健，负债相对较少。根据滨湖区财政局提供的数据，截至2012年12月末滨湖区GDP高达648.0

14、8亿元，截至2012年6月，地方政府下属国资公司债务余额为72.16亿元。国资公司期末余额（万元）太湖国家旅游度假区55,500蠡园开发区109,115山水城191,468乡镇街道小计356,083城投公司215,000城开公司115,500都市建设公司35,000区有公司小计365,500合 计721,583截至2012年6月底滨湖区下属国资公司债务余额统计表26项目保障区政府履约意愿 1）2012年滨湖区本级可支配财力一般预算本级收入转移支付和税收返还收入国有土地使用权出让收入预算外财政专户收入106.8亿元； 2）2012年滨湖区本级综合财力可支配财政收入106.84亿上年结余8.96亿

15、115.8亿元； 3）债务率债务余额72.16亿综合财力115.8亿100%62.31%100%； 4）负债率债务余额72.16亿GDP648.08亿100%11.13%20%； 5）计划期内偿债系数=借款期限内到期债务本息额41.89亿一般预算收入合计262.5亿=15.96% 上述数据表明滨湖区的债务率和负债率较低，偿债能力具备较强的安全边际。27 2013-2015年滨湖区一般预算收入预测表（单位：万元） 2013-2015年滨湖区还贷计划预测表（单位：万元）项目保障28公司担保保障无锡市滨湖区内实力最强的两家国资公司为还款本息提供连带责任保证担保无锡金源产业投资发展集团有限公司无锡山水

16、产业投资发展有限公司相关法律文件：金源担保合同、山水担保合同项目保障29担保人担保人一：金源集团担保人二：山水发展年度2010.12.312011.12.312012.12.312010.12.312011.12.312012.12.31净资产348,358460,796528,351297,185.06401,018.66472,986.43总资产1,055,9201,120,9061,559,479337,265.12421,745.31970,957.24营业收入64,23641,72365,25678,159.4296,851.49110,510.81三年年收入合计171,215285

17、,521.72项目保障两家公司的资产及收入状况如下(单位：万元)：30公司担保保障（1）无锡金源产业投资发展集团有限公司股东结构，国资背景项目保障31公司担保保障（1）无锡金源产业投资发展集团有限公司金源集团现为现金流全覆盖，2011年12月份已调出平台。2012年江苏中诚信信用管理有限公司给予AAA级资信评级，该公司在中国建设银行客户信用等级为AA-；截至2012年12月31日，金源集团总资产为156亿元，净资产为53亿元，资产负债率66.12%，现金流充裕，各项财务指标表现稳健。项目保障32公司担保保障（2）无锡山水产业投资发展有限公司股东结构，国资背景，非融资平台项目保障股东出资额(万元

18、）所占比例出资方式无锡雪浪科教产业投资发展有限公司1470049%实物和货币无锡市滨湖区人民政府1530051%实物和货币33公司担保保障（2）无锡山水产业投资发展有限公司主营基础设施建设项目承建。2010-2012年，无锡山水公司分别实现营业收入7.82、9.69、11.05亿元，实现净利润2.78、4.06及5.12亿元，营业规模稳步上升。根据鹏元资信评估有限公司于2012年11月9日出具的鹏信评（2012）第Z（674）号信用等级评估报告，无锡山水公司长期信用等级为AA。公司经营情况良好，盈利能力优秀。公司流动比率及资产负债率良好，短期和长期偿债能力俱佳，具有足够的担保能力。项目保障34

19、土地补充抵押无锡山水产业投资发展有限公司将其名下持有的位于无锡市滨湖区雪浪街道军嶂社区的1宗土地抵押给方正东亚信托，为本项目提供最高额抵押；国有土地使用证信息：锡滨国用（2013）第003004号地号：32201000土地使用者：无锡山水产业投资发展有限公司用途：前期开发用地使用权类型：国有划拨土地使用权，无限使用年限相关法律文件链接：土地他项权证、最高额抵押合同项目保障35土地补充质押土地估价情况评估人：江苏同方土地房地产评估有限公司报告编号：苏同方2013（锡地）（合）（估）字第037号土地面积单价：14700元/m2；楼面地价：2940元/m2；待估宗地土地面积：108890.0m2；总地价：160068.30万元；抵押率：62.5%。估价方法：市场比较法和假设开发法相关文件链接：土地评估报告项目保障36投后管理以我司及信托为主要平台，联合无锡市滨湖区政府，开展投后管理。包括：1、交易对手管理：(1) 经营风险