住宅小区修建性详细规划（含图）

1、住宅小区修建性详细规划一、 概念解读一、概念解读什么是修建性详细规划？总体规划、详细规划、城市设计的关系什么是住宅小区？居住区、居住小区（住宅小区）、社区、邻里单元什么是居住用地？城市用地、居住用地、住宅用地的关系一、概念解读1.1规划编制体系（层次）城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划城市规划分为总体规划和详细规划详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，分为控制性详细规划（简称控规或控详）和修建性详细规划（简称详规或修规）修建性详细规划应当符合控制性详细规划中华人民共和国城乡规划法一、概念解读1.2详细规划的任务控规：在城市规划区内，应根据旧区改建和新区开发的需

2、要，编制控制性详细规划，作为城市规划管理和综合开发、土地有偿使用的依据。详规：修建性详细规划以上一个层次规划为依据（一般开发地块都以控规为依据），将城市建设的各项物质要素在拟建设开发的地区进行项目安排和空间布置。一、概念解读1.3修建性详细规划的内容建设条件分析和综合技术经济论证；建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图对住宅、医院、学校和幼托等建筑的日照分析根据交通影响分析提出交通组织方案和设计；市政工程管线规划设计和管线综合；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析效益投资。一、概念解读1.4城市设计以城镇发展和建设中空间组织与优化为目的，对包括人、自然和经济社会因素在

3、内的城市形体环境对象所进行的研究和设计对应于规划的不同层次，城市设计分为总体规划阶段城市设计、控制性详细规划阶段城市设计和修建性详细规划深度的城市设计一、概念解读1.5居住区相关概念1.5.1居住区泛指：不同居住人口规模的居住生活聚居地。特指：城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000-50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。城市居住区规划设计规范居民日常生活所需基本可以在居住区内得到解决，居住区实际已具备小型城市的功能。1.5.2居住小区一般称小区或住宅小区，是被城市道路或自然界限（如河流、山体、廊道等）所围合，与居

4、住人口规模10000-15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。1.5.3居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000-3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。一、概念解读1.5.4社区社区概念最早是由费孝通引入我国的，但社区真正得到关注和发展还是近些年的事情。社区的含义很丰富，简单地讲，社区是指“聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体”。德国社会学家腾尼斯提出社区形成的四个条件：有一定社会关系；在一定地域内相对独立；有比较完整的公共服务设施；有相近的文化、价值认同感。一、概念解读

5、一. 居住区规划概述20世纪30年代，美国学者佩里提出了“邻里单位”的概念，以小学的服务半径控制邻里单位的人口规模，并作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”。50年代出引入我国，并在上海曹阳新村的建设中得到体现。1.5.5邻里单元50年代末按照苏联的小区理论先后建设了不少居住小区，并且一直延用至今，影响深远，并不断发展完善。近年来在国家建设部门的指导下，我国居住区组织结构开始向多元化发展。上海曹杨新村总平面（1952）1.6居住区规模等级以人口和用地规模来表示，主要以人口规模为依据划分为三个等级。居住区小区组团户数（户）1000016000300050003001000人口（人）3000

6、050000100001500010003000一、概念解读一、概念解读1.7居住区规划布局形式居住区小区组团居住区组团小区组团独立式组团居住区-小区特点：强化小区的整体性，强调小区中心绿地或绿带的统揽作用，弱化组团空间的独立性1.8居住区用地分类在城市用地中，居住用地作为城市四大类主要用地之一一、概念解读居住用地占建设用地比例为20-32%，人均居住用地指标为18-28/人。类别名称居住用地工业用地道路广场用地绿地分类代号RMSG占建设用地比例（%）20-3215-258-158-15人均建设用地指标（/人）18-2810-257-1591.9居住用地构成1.9.1住宅用地包括住宅建筑基底占

7、地及其四周合理间距内的用地（包括宅间绿地、宅间小路、住宅内院等）。1.9.2公共服务设施用地（公建用地）与居住人口规模相对应的配建公共设施用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。1.9.3道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。1.9.4公共绿地满足规定日照要求、适于安排游憩活动设施、供居民共享的集中绿地。包括居住区公园、小区小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地等。一、概念解读1.10居住区用地平衡居住区用地平衡控制指标（%）用地构成居住区小区组团住宅用地（R01）506055657080公建用地（R02路用地（R03）1

8、018917715公共绿地（R04）7.51851536居住区用地（R）100100100一、概念解读通过平衡和控制居住区用地指标，来衡量居住区规划设计是否科学、合理和经济。同时也是规划方案审定的依据之一二、居住区主要用地规划要点2.1住宅用地规划设计要点2.2公建用地规划设计要点2.3道路用地规划设计要点2.4公共绿地规划设计要点二、居住区主要用地规划要点2.1住宅用地规划设计要点2.1.1住宅群体空间组织形式 行列式 周边式 点群式2.1.2住宅设计技术要求二、居住区主要用地规划要点2.1.1.1行列式2.1.1住宅群体空间组织形式 优点：日照通风条件较优越，利于管线敷设和工业化施工；缺点

9、：但形式单调，识别性差。使用范围较为广泛 二、居住区主要用地规划要点2.1.1.2四周式特点：具有内向集中空间，便于绿化、利于邻里交往、节约用地、防风防寒；缺点：但东西向比例较大，转角单元空间较差，有漩涡风、噪音及干扰较大、对地形的适应性差等。适用：对日照要求较弱的南方地区二、居住区主要用地规划要点2.1.1.3点群式优点：日照和通风条件较好，对地形的适应能力强，可利用边角余地缺点：是外墙面积大，太阳辐射较大，视线干扰较大，识别性较差二、居住区主要用地规划要点2.1.2.1住宅间距正面间距：按照不同方位日照间距折减系数计算。方位015（含）1530（含）3045（含）4560（含）60折减值1

10、.00L0.90L0.80L0.90L0.95L正南向为0，表中方位为正南向偏东、偏西的方位角。L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。仅适用于无其他日照遮挡的平行布置的条式住宅之间。2.1.2住宅设计技术要求二、居住区主要用地规划要点侧面间距条式住宅：多层之间不宜小于6m(侧面有窗时不宜小于8m)；高层 与各种层数（低层、多层、高层）住宅之间不宜小于13m； 高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。多层条式住宅间距二、居住区主要用地规划要点2.1.2.2日照间距：在住宅群体组合中，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量而要求住宅长轴

11、外墙之间保持一定的距离。日照间距系数=L/（H1+H2-h）L前后两排房屋外墙面之间的垂直距离H1遮挡房屋建筑高度（从室外地坪至坡屋顶檐口或女儿墙上沿）H2室外地坪高度h北侧房屋一层窗台上沿设计高度二、居住区主要用地规划要点镇江市地处长江中下游，属于第气候区（夏热冬冷地区）二、居住区主要用地规划要点镇江不同城市的日照间距标准建筑气候区划 、 气候区气候区、气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数（h）231有效日照时间带（h）816915日照时间计算起点底层窗台面底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。大城市：50万人以上，中小城市：50万人以下不同城市的日照间距

12、标准二、居住区主要用地规划要点镇江市属于第气候区，应按大寒日日照不小于2小时标准计算日照间距系数为1.34，现行标准为新区建设1.34，旧区改建1.31（大寒日日照不小于1小时标准）。老年人居住建筑不应低于冬至日满窗日照2小时的标准。在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日满窗日照1小时的标准。日照间距特定情况下的规定二、居住区主要用地规划要点2.1.2.3住宅层数的相关规定无电梯住宅不应超过六层。在地形起伏较大的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的单程上或下的层数计算。十二层及其以上住宅每单元应设置两个电梯。2

13、.1.2.4住宅净密度控制（按不同气候区控制）对于伊犁地区来说，住宅建筑净密度（住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率%）最大值为低层35%，多层28%，中高层25%，高层20%，混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限二、居住区主要用地规划要点住宅层级低层多层中高层高层层数1-34-67-9102.2.1居住区公建配建的主要项目2.2.2公建布置形式 沿街布置 成片布置 混合布置 集约布置2.2.3公共服务设施的服务半径2.2公建用地规划设计要点二、居住区主要用地规划要点居住区公建按照功能性质可以分为：教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用和行政管理及其他等八类。公建的配套建设最主

14、要的是要与其所服务的人口规模相对应，才可能既方便居民使用又发挥各配建项目的最大经济效益和社会效益。千人指标即居民每千人拥有的各项公共服务设施的建筑面积和用地面积。2.2.1居住区公建配建的主要项目及规模二、居住区主要用地规划要点居住区公共服务设施分级配建表二、居住区主要用地规划要点类别项 目居住区小区组团教育托儿所-幼儿园-小学-中学-医疗卫生医院(200-300床)-门诊所-卫生站-护理院 -文化体育文化活动中心(含青少年活动中心、老年活动中心)-文化活动站(含青少年、老年活动站)-居民运动场、馆-居民健身设施(含老年户外活动场地)-商业服务综合食品店-综合百货店-餐饮-中西药店-书店-市场

15、-便民店-其它第三产业设施-金融邮电银行-储蓄所-电信支局-邮电所-类别项 目居住区小区组团社区服务社区 服务中心(含老年人服务中心)-养老院-托老所-残疾人托养所-治安联防站-居(里)委会(社区用房)-物业管理-市政公用供热站或热交换站变电室-开闭所-路灯配电室-燃气调 压站-高压水泵房-公共厕所-垃圾转运站-垃圾收集点-居民存车处-居民停车场、库公交始末站-消防站-燃料供应站-管理及其它街道 办事处-市政管理机构(所)-派出所-其它管理用房-防空地下室注：为应配建的项目；为宜设置的项目。在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。公共服务设施各项目的设置规定2.2.2

16、.1沿街布置街道具有购物、交通和人际交往等多种功能。街道空间的限定元素主要是各类公共建筑，通过空间的层次限定，功能组织，景观塑造等创造良好的街道交往空间。沿街布置的形式可分为双侧布置、单侧布置以及步行街等。特点：节约用地，易于出租缺点：不利于街道景观的整体控制和有效管理适合：旧城区改造的生活区和用地紧张的地区2.2.2公建布置形式二、居住区主要用地规划要点2.2.2.2集中布置在地块内的独立区域或者城市道路围合的独立地块内，以建筑组合体或群体联合布置公共设施的一种形式。它易于形成集中的公共活动中心优点：集中设置，避免商业、居住功能的相互影响；方便使用，便于管理，城市形象较好缺点：一次性投资量大

17、，交通流线较为复杂适用：成片开发的新区二、居住区主要用地规划要点2.2.2.3混合布置分散和集中布置相结合，综合体现两者的特点。适用：规模较大的，成片开发的独立地区二、居住区主要用地规划要点 居住区级不大于800-1000m 居住小区级不大于300-500m 组团级不大于150-200m居住区级公共服务设施居住小区级公共服务设施居住组团级公共服务设施2.2.3公共设施的服务半径二、居住区主要用地规划要点2.3.1路网布置的基本形式 2.3.2道路等级2.3.3停车设施与无障碍设计2.3.4出入口2.3道路用地规划设计要点二、居住区主要用地规划要点2.3.1.1贯通式：主要道路贯穿整个地段。优点

18、：整体性较强，利于有效的组织交通缺点：容易引起穿越式交通，需实施有效的管理2.3.1路网布置基本形式二、居住区主要用地规划要点2.3.1.2内环式：适于较方正的地块，道路的可达性好。缺点为不利于人车分流二、居住区主要用地规划要点2.3.1.3外环式：适于较方正的地块，便于实现人车分流，避免干扰，可以有效防止破墙开店缺点为道路通达性及使用率较低二、居住区主要用地规划要点2.3.1.4尽端式：尽端式道路长度不应大于120m，并应设不小于12mx12m的回车场。三、居住区主要用地规划要点居住区级道路整个居住区的主干道，用于划分小区的道路，在大城市它可视为城市的支路，在中小城市可作为城市次干道。红线宽

19、度不宜小于20m，车行道宽度不应小于9m。小区级道路是居住区的次干道，对居住小区来说则是小区的主路，用于划分组团的道路。路面宽度宜为6-9m。2.3.2道路等级及人车组织二、居住区主要用地规划要点组团级路是居住小区的支路，对居住组团来说是主路，用以沟通组团内外关系。路面宽度按单车道加上行人的正常通道计算，一般为3-5m。宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。路面宽度为2.5-3m，宅间小路不计入道路用地面积。人车交通组织形式：人车混流（车流量小的基层道路）、人车分流和局部分流。二、居住区主要用地规划要点2.3.3.1停车方式平行式斜列式（304560）垂直式 2.3.3停车设施与无障碍设计

20、二、居住区主要用地规划要点汽车停车率住宅区内居民汽车停车数量（包括地面、地上及地下）与居住户数的比率。地面停车率住宅区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率。居住区内汽车停车率不应小于10%，地面停车率不宜超过10。解析：汽车停车率10%只是全国最低控制要求，随着近年来汽车数量的急剧增加，该指标已经不能满足当前及今后的发展需求，很多城市的汽车停车率指标已经控制为0.8或者更高的水平。对地面停车率10%的控制是出于对地面环境的考虑，对于超过10%的停车应采用地下停车库或地上停车楼的方式解决2.3.3.2停车设施与无障碍设计要点二、居住区主要用地规划要点居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务

21、半径不宜大于150m。车位数大于50个时，应设置2个出入口，大于150个时应设3个以上出入口，出入口净间距大于10m地下停车库单项出入口宽度应大于4m，双向出入口宽度应大于7m。无障碍设计室外通行轮椅的坡道宽度不应小于2.5m，纵坡不应大于2.5%；人行道上设置盲道宽度为0.3-0.6m。2.3.3.2停车设施与无障碍设计要点二、居住区主要用地规划要点居住区、居住小区的主要车行道至少要有两个方向的对外出入口；机动车道对外出入口间距不小于150m；沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4mx4m的消防车通道。人行出入口间距不宜超过80m；当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道。居住区道

22、路与城市道路相接时，其交角不宜小于75。2.3.4居住（小）区出入口二、居住区主要用地规划要点2.4.1绿地布置的基本形式 2.4.2各级公共中心绿地2.4.3居住区绿地规划的相关还念及控制指标2.4公共绿地规划设计要点二、居住区主要用地规划要点 居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆盖要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。规则式自由式混合式2.4.1绿地布置的基本形式二、居住区主要用地规划要点2.4.1.1规则式 布置形式较规则严整，多以轴线组织景物，布局对称均衡，园路多用直线或几何规则线型，各构成因素均采取规则几何型和图案

23、型。二、居住区主要用地规划要点2.4.1.2自由式 以效仿自然景观见常，各种构成要素多采用曲折自然形式，不求对称规整，但求自然生动，适于地形变化较大的用地。二、居住区主要用地规划要点2.4.1.3混合式 两者结合，既能和四周环境相协调，又能在整体上产生韵律和节奏，对地形和位置的适应较灵活。二、居住区主要用地规划要点居住区公园：用地规模不小于1ha，一般为1-2ha；居住小区小游园：用地规模不小于0.4ha，一般为0.4-0.6ha，步行10分钟左右；居住组团组团绿地：就近布置但不干扰周围居民生活的基本要求，用地规模不小于0.04ha，其中院落式组团绿地不小于0.05-0.2ha，服务半径步行3

24、分钟左右（约200m）。2.4.2各级公共中心绿地二、居住区主要用地规划要点居住区公共绿地至少有一边与相应级别的道路相邻。绿化面积（含水面）不宜小于70%。应满足有不少于1/3的绿地面积在标准日照阴影范围之外。块状、带状公共绿地同时应满足宽度不小于8m，面积不少于400的要求。二、居住区主要用地规划要点2.4.3.1绿地率=（各类绿地总面积居住区用地面积）100%绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，包括满足当地植树绿化附图要求、方便居民出入的地下或半地下建筑屋顶绿地，不包括屋顶、晒台和垂直布置的人工绿地。2.4.3.2公共绿地率=（公共绿地总面积居住区总面积）100%公共绿

25、地内占地面积不大于1%的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。2.4.3绿地规划的相关概念及控制指标二、居住区主要用地规划要点2.4.3.3绿化覆盖率=（所有绿化植物覆盖的投影面积地块总面积）100%包括屋顶、晒台人工绿地和树冠覆盖的其他用地面积。绿化覆盖率绿地率公共绿地率绿化覆盖率表示了居住区内绿化覆盖的水平，一般不作为规划设计条件的依据二、居住区主要用地规划要点绿地率指标：新区建设不应低于30%；旧区改造不宜低于25%。人均公共绿地指标：组团不小于0.5/人，居住小区不小于1/人，居住区不小于1.5/人。旧区改建不得低于相应指标的70%。公共绿地指标：公共绿地在居住区中占到7.5-18

26、%，居住小区中是5-15%，组团中是3-6%。此外，居住区内如以高层住宅楼为主，则绿地设计应考虑鸟瞰效果。二、居住区主要用地规划要点三、居住区规划其他技术要点3.1管线综合3.2用地面积与征地面积3.3综合技术经济指标体系3.4居住区中绿地面积的计算规定三、居住区其他技术要点要点各种管线的埋设顺序应符合下列规定：离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电力管线或电信管线、煤气管、热力管、给水管、雨水管或污水管；各类管线的垂直排序，由浅入深宜为：电信管线、热力管、小于10kV电力电缆、大于10kV电力电缆、煤气管、给水管、雨水管或污水管。3.1管线综合三、居住区规划其他技术要点对于无供热管线的小区级道路可按如图所示布置市政管线。三、居住区规划其他技术要点电力电缆与电信管缆宜远离，并按照电力电缆在道路东侧或南侧、电信管缆在道路西侧或北侧的原则布置；管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理：(1)临时管线避让永久管线；(2)小管线避让大管线；(3)压力管线避让重力自流管线；(4)可弯曲管线避让不可弯曲管线。三、居住区规划其他技术要