五号院三期项目后评估（项目）

1、五号院三期项目后评估2016年9月20日项目工程管理评估目 录 2.1 进度管理 2.2 质量管理 2.3 技术管理 2.4 合同管理 2.5 成本管理 2.6 安全文明管理 2.7 合作单位管理 2.8 验收管理 二、项目工程管理评估工程管理综述： 进 度：五号院三期项目，从开工到交房历时将近3年时间，虽然按照集团目标完成了任务，但是在过程中仍有部分工程计划节点严重滞后，造成后期赶工情况凸出；主要原因有：合同漏洞过多；施工工序与验收之间衔接不畅：计划编制过程中未考虑麦收、秋收等假期；外围道路施工严重影响；场地影响；政府垄断单位考虑因素不足等。 质 量：严格按照公司的制度流程进行现场管理，坚持

2、方案先行、样板引路，所有分部分项工程施工之前严格审核施工方案，方案通过后施工样板并根据公司制度进行样板验收，为后期大面积施工提供依据和标准； 技 术：项目前期按照以往建造标准和方案进行实施，在施工过程中无法满足规范和验收标准要求，部分分部分项工程重新按照新规范和标准进行调整；包括后期竣工验收过程中新增加一部分检测和验收项目都对项目的整体管理造成了不同程度的影响。 合同：由于个别合同签订不够严谨，造成施工范围不清，施工单位扯皮推诿现象，增加了现场的协调工作量；合同内容疏漏，部分施工内容无单位进行施工，增加了后期成本，也对现场进度造成了影响。 二、项目工程管理评估成本控制：项目部全体员工认真学习合

3、同、招投标文件等文件，熟读设计图纸，领会设计意图，查阅现行相关验收规范。不满足合同付款节点条件，坚决不付款；仔细审查施工单位提出的索赔要求，根据相关文件，据理力争；认真复核施工单位上报的变更签证工程量，对虚报多报工程量坚决扣除，把好成本控制的第一道关。安全文明：五号院三期3-6号楼由中铁建设集团施工，安全文明施工相对较好，曾多次被建委评定为市级安全文明观摩工地；但1、2号楼以及21-32号楼施工单位（中国有色金属工业第六冶金建设有限公司）受场地限制，现场安全文明管理相对不够理想，在安全文明施工方面仍存在部分问题。合作单位：合作单位？(土建）家，有？家单位能够建立长期合作关系，有？家单位不能符合

4、公司要求。总包单位在交房前配合基本能满足要求，但是在后期的结算、备案、维修方面配合力度不够。 二、项目工程管理评估工程管理综述： 验收：五号院三期项目各项验收虽最终顺利通过，但由于前期图纸设计采用老规范、老标准，无法满足后期验收标准，给后期的消防验收、节能验收造成了极大困难，直接制约了竣工验收的顺利进行，最终经多次整改、沟通协调完成各项验收，达到交房条件。二、项目工程管理评估2.1进度管理2.1.1五号院三期中铁标段3-6号楼计划完成情况 整个工程计划执行中，节点有提前有滞后，提前节点主要出现在+0到主体结构封顶，滞后节点主要体现在+0以下、装修 阶段及竣工验收阶段；影响施工阶段计划滞后的因素

5、将逐项进行分析并总结。序号分部工程 计划完成情况 实际完成情况 滞后天数 1项目开工2013-04-022013-04-020天 20完成时间2013-07-062013-07-060天 3主体施工至可售状态2013-08-252013-08-250天 4主体封顶2014-04-222014-06-17-56天 5外架拆除2014-05-222014-08-10119天 6竣工验收 2015-09-072015-10-2043天依据2013年12月五号院三期开发计划 二、项目工程管理评估序号分部工程 计划完成情况 实际完成情况 滞后天数 1项目开工2013-03-212013-03-210天

6、20完成时间2013-05-272013-05-270天 3主体施工至可售状态2013-12-202013-12-200天 4主体封顶2013-10-202013-12-2060天 5外架拆除2014-4-202014-6-3071天 6竣工验收 2015-09-252015-10-2025天依据2012年12月五号院三期开发计划 整个工程计划执行中，节点有提前有滞后，提前节点主要出现在+0到主体结构封顶，滞后节点主要体现在+0以下、装修 阶段及竣工验收阶段；影响施工阶段计划滞后的因素将逐项进行分析并总结。2.1进度管理2.1.2 五号院三期六冶标段21-32号楼计划完成情况二、项目工程管理评

7、估序号分部工程 计划完成情况 实际完成情况 滞后天数 1项目开工2013-12-202013-12-200天 20完成时间2014-4-102014-3-2714天 3主体施工至可售状态2014-5-222014-4-2923天 4主体封顶2014-12-022014-09-2073天 5外架拆除2015-07-312015-1-20163天 6竣工验收 2016-05-172016-06-29-43天依据2012年12月五号院三期开发计划 整个工程计划执行中，节点有提前有滞后，提前节点主要出现在+0到主体结构封顶，滞后节点主要体现在+0以下、装修 阶段及竣工验收阶段；影响施工阶段计划滞后的因

8、素将逐项进行分析并总结。2.1进度管理2.1.3 五号院三期六冶标段1-2号楼计划完成情况二、项目工程管理评估1、市政道路施工影响 2014年4月1日至2014年12月16日，五号院周边的连云路和南坪路同时进行市政道路施工，造成施工道路中断，对现场施工造成了极大困难，面对修路项目部全力协调，加班加点最终仍保证关键节点按照总控计划按时完成。虽然如此，道路施工对中铁、六冶标段造成的工期影响无法估量，且我方额外对中铁标段补偿25万，对六冶标段补偿60万，额外增加了大量成本。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估2、施工合同存在明显瑕疵和漏洞： 2014年10月份，中铁、六冶两

9、总包单位分别对合同中回填土事项约定条款提出异议，认为合同中存在明显瑕疵和漏洞，要求我方给予补偿回填土土源费用。项目部积极协调成本部同施工单位进行谈判，截止2015年3月份，五号院三期21-32号楼以及3-6号楼已具备回填土施工条件，但回填土争议项仍未解决，严重影响现场回填土方施工。该事项最终拖延至2015年6月份，经公司领导专题会研究决定，同意与村民重新签订土方供货合同，虽最终回填土工程顺利完成，但对外网和景观造成了极大影响，且额外增加大额费用，造成超目标成本。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估 2015年1月份，五号院三期1、2号楼已具备粉刷条件，因当时天气寒冷并

10、正值春节假期，且总包单位未能提供足够资料保证墙改验收通过，粉刷工作迟迟未能开始进行。至2015年4月中旬，项目部组织公司各部门对粉刷工程进行样板验收通过，市建委组织墙改验收通过后，粉刷工程才开始大面积施工，但此时已处于施工季节中段，施工单位无法尽快确定合格的粉刷队伍，仅队伍确定又拖延近一月有余，严重影响粉刷工程计划，此单项工程导致总控计划滞后一月有余，严重制约了后续工作的正常开展。3、施工工序与验收之间衔接不畅：2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估 2015年9月份，高层3-6以及别墅21-32号楼回填土方已全部完成，雨污水管网施工完毕，景观开始展开大面积施工，但此时

11、天然气工程仍未进场。项目部积极配合开发部进行协调沟通，而天然气公司施工队伍以秋收工人紧缺为由拒绝配合我方进行施工。最终经多次沟通协调，我方以远高于市场价格的人工费用作为保证，全力配合天然气公司工作，最终在9月份一个月内完成天然气工程的全部施工工序，保证了室内顺利交房以及外网景观的顺利施工。 虽然天然气工程最终得以完成，但我方花费较高费用额外增加了公司的成本，且进场较晚对其他工序也造成了不同程度的影响或成品破坏，对项目后期管理造成极大困难，后续施工过程中应重点提前考虑配套工程施工，避免再次影响项目进展。4、市政垄断单位为配合不利：2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估5、

12、场地受到影响或限制： 五号院三期六冶标段进场较晚，进场时别墅区30-32号楼作为昱翔标段施工场地受到影响近2个月无法正常施工，高层区域进场时施工场区被中铁标段占用导致无法按时开工，幼儿园施工场地被五号院一期办公场所占用拖延2年之久，最终经多方协调花费大量人力、物力，最终完成场地平整和移交工作。 上述因素均不同长度的制约了项目的开发和进展，造成工期延误的同时，也造成了施工单位对我方进行的大额索赔，导致我方成本额外增加。这充分暴露了我方计划管理意识以及协调能力不足，对于重点工作未能做到未雨绸缪，提前考虑，在后续项目开发过程中要引以为戒，做好前置工作。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项

13、目工程管理评估6、合同或图纸范围划分不够明确： 整体施工过程中，因为总分包图纸或合同范围划分存在重复或漏洞，导致部分工作项发生冲突，一部分工作内容在双方合同范围内重复出现，一部分工作内容在双方合同范围内同时漏掉，导致后期出现推诿扯皮现象，无形中给项目管理造成了很大难度，也给成本核算增加了负担。 例如，五号院三期1-6号楼高层区域地下车库疏散楼梯面层做法原图纸设计为面砖地面，后期由产品研发中心出具变更进行取消，后期景观图纸中又将面层做法更改为干铺石材，但工作范围仅为0至-1层区域，不含-1层至-2层区域，造成此项工作形成真空。项目部多次与研发、成本等部门进行沟通，做出大量工作最终确认做法为水泥亚

14、光地面，但总包于景观施工范围内均不包含，且正处于赶工阶段，上述两家单位均无法完成此项施工任务。经过多次约谈，由项目部安排给零星施工单位进行施工，最终在交房前加班加点顺利完成楼体粉刷工作。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估7、甲供材或甲指乙供材料影响： 施工合同范围内约定部分材料为甲供材或甲指乙供材料，此项工作给项目进展也造成了极大困难，具体案例分析如下:1、2015年4月份，别墅21-32号楼以及高层3-6号楼开始陆续安装暖气片（甲供材），但供货单位郑州瓦萨齐暖气设备有限公司因资金链断裂导致工厂破产，无法及时按照我方要求进行供货，严重影响现场工期。最终我方又重新考察

15、供货单位，签订供货合同确定供货单位为洛阳秦岭供暖设备有限公司，施工单位订货、加工周期基本为一个月，最终货到现场，我方安排总包单位加班加点对暖气片进行安装，最终顺利完成任务。暖气片供货单位破产属意外事件，但该事件导致我方暖气片安装滞后2个月有余，严重影响了项目总控计划。2、别墅21-32号楼入户门为甲供材，由中国有色金属工业第六冶金建设有限公司负责安装，合同和预算编制安装费用约为400元/户，但后期我方与入户门供货单位签订合同为1000元/户。总包单位认为我方定价不合理，要求我方对入户门安装费用进行调整，经多次专题会研究决定，同意总包单位诉求对安装费用进行调整。此事虽未对工期、计划等造成影响，但

16、对后期维修工作造成极大困难，且六冶标段拒绝为入户门供货单位支付相关费用，对我司名声也造成不利影响。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估8、图纸设计反复修改： 五号院三期1、2号楼于2015年10月份开始进行公共部位装修，在大面积施工前，项目部按照公司制度流程组织了公共部位精装修样板验收，过程中提出前期各项目因为消火栓箱包装造成以下问题：1、成本、费用额外增加；且后期维修量、维修难度加大；2、消火栓门开启角度不足120，影响消防验收正常通过； 项目部将上述问题反馈至公司各部门后，各部门同意在1、2号楼公共部位取消消火栓箱包装，改为明装，我方项目部随即通知施工单位按照此方

17、案施工。精装修工程基本完工时，产品研发中心重新下发变更，要求对消火栓箱重新进行包装以提升产品品质，保证交房标准。但此时，总包单位精装修工程已基本完工，人员、材料均无法保证此变更施工，导致此变更无法执行，影响了项目整体效果。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估9、施工单位确定滞后：1、五号院三期高层1-6号楼主体结构建设过程中，电梯井道预留预埋全部按照博林特品牌进行施工，待施工完成后，电梯招标完成，品牌由博林特更改为通力电梯，电梯井道参数全部作出修改，原有的预留洞和预埋件几乎全部废弃，无法使用。后研发按照通力电梯参数重新下发变更，项目部通知施工单位积极执行，最终在电梯进

18、场之前完成变更工作，保证了电梯的正常安装和运行。虽然如此，该事件扔给项目管理造成很大困难，由其针对电梯安装这条关键线路，对后续施工影响巨大，后期应谨慎面对此类问题。2、五号院三期1-2号楼、21-32号楼防火门原由郑州赋安防火门有限公司进行施工，因前期配合较差，工期滞后，态度恶劣等因素，项目部建议在1、2号楼施工时更换施工单位。经审批，公司同意将防火门施工单位改为河南瑞安盾门业有限公司。项目部随即通知施工单位进场，但进场时公共部位装修已完成墙地砖施工，在防火门安装过程中对墙砖成品保护造成大面积破坏，导致总包单位对我方进行索赔。该事件因公司流程复杂，进度缓慢，导致施工单位进场时间滞后，造成施工工

19、序错乱，对现场施工造成不利影响。2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估五号院三期公共部位物业接收情况统计表序号工作项名称计划移交日期物业接收情况物业接收人 备注1智能化专项工程验收2016年1月6日已接收张红豪已完成移交2电力（设备房）专项工程验收2015年12月1日已接收张红豪已完成移交3热力站专项验收2016年12月5日未接收张红豪热力公司正在调试4单体楼验收2015年10月28日已接收张红豪已完成移交5干挂石材专项工程验收2015年11月11日已接收张红豪已完成移交6大堂及公共部位装修专项工程验收2015年10月28日已接收张红豪已完成移交7室内外标示标牌及信报箱

20、验收2015年10月28日已接收张红豪已完成移交8栏杆、百叶专项工程验收2015年10月28日已接收张红豪已完成移交9门窗专项工程验收2015年11月10日已接收张红豪已完成移交10储藏间专项验收2015年11月11日已接收张红豪已完成移交11电梯专项工程验收2015年12月8日已接收张红豪已完成移交12社区用房专项工程验收2015年10月28日已接收张红豪已完成移交13雨污水专项验收2015年11月17日已接收张红豪已完成移交14消防专项工程移交2015年11月17日已接收张红豪已完成移交15地库划线专项移交2015年12月8日已接收张红豪已完成移交16入户门钥匙专项移交2015年10月28

21、日已接收张红豪已完成移交17景观专项工程验收2015年10月20日已接收张红豪已完成移交18保洁专项验收移交2015年10月28日已接收张红豪已完成移交2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估 五号院三期共分为三个批次，四个部分分别向物业公司和业主进行移交，工作交叉复杂，业态形式多样，同时与五号院一期、伍号院二期交接部位较多，部分前期遗留问题也影响着五号院三期项目的正常进展，导致工作难度较大。但项目部各位同事态度端正，绝不退缩，积极协调解决各项问题，克服各种困难，最终保证了五号院三期各个批次和楼栋的顺利移交。具体移交时间如下：五号院三期各批次验收和移交汇总表批次楼号验收和

22、移交时间备注第一批次3-6号楼及地下车库2015年10月21-32号楼及地下车库2015年10月第二批次1、2号楼及地下车库2016年07月第三批次幼儿园2016年10月暂未验收2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估五号院三期业主基本情况汇总表序号事项分项具体数据备注1业主维修维修申报项8542016年9月25日止维修完成项825维修率96.6%2业主投诉投诉户数62016年9月25日止处理户数6处理率%100%3业主入住总户数9132016年9月25日止装修完成户583业主入住户479装修完成率63.8%业主入住率52.5%2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二

23、、项目工程管理评估消防验收意见书2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估竣工验收备案表2.1.5目标责任书关键节点达成对比表关键节点计划完成时间实际完成时间备注五号院三期（1）电力工程设备移交2015年12月5日2015年12月1日完成（2）换热站设备移交2016年12月5日/热力公司正在调试（3）生活泵房设备移交2015年12月8日2015年12月1日完成（4）单体楼移交2015年10月28日2015年10月28日完成（5）智能化移交2015年12月8日2015年12月6日完成（6）消防系统移交2015年11月20日2015年11月17日完成（7）竣工资料移交2015年

24、8月30日2016年8月31日完成另外，截止2016年9月25日，目标责任书上所要求的向物业公司移交项除热交换站外，均全部完成；2.1进度管理二、项目工程管理评估2.1.6进度控制总结热交换站工程未完成移交原因分析：1、由于今天冬天是五号院三期工程第一个采暖季，交房时热交换站不具备开启使用条件；2、热交换站及其管网冲洗后，还需要热力公司进行验收；3、物业公司没有验收统一标准；物业公司不愿过早接手4、由于热交换站是关系到住家户的切身利益，物业公司想多些时间观察设备运行的稳定性；改进建议：1、加大和物业公司沟通力度，要求物业公司在设备安装及试运行阶段就开始进入物业正常的管理维护状态。2、要求物业公

25、司提供切实可行的验收标准；3、待正式供暖三周后，项目部及时督促物业公司抓紧移交验收；2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估2.1.7进度控制总结入户门维修进度缓慢原因分析： 1、步阳供货、总包安装，但是售后无人管理存在扯皮纠纷；2、交房过程中对入户门问题记录不详细，与业主装修过程中损坏不好界定，造成多次维修；3、总承包安装完成后成品保护措施不到位，管理人员督促不力；4、入户门油漆为专配油漆，第三方无法维修。具体改进措施如下：1、建议入户门采购、安装及维修全有总包负责，这样更便于项目管理。2、交房时物业公司告知业主验收尽量细致及记录尽量全面，便于后期和总包界定责任 3、项

26、目部加强过程管理，每个分包单位进场前，必须和总包签订成品保护协议；2.1进度管理2.2.1 进度影响原因分析二、项目工程管理评估五号院三期项目把质量管理灌输在日常工作中，严格执行公司的制度流程，联合监理严把质量关，所有施工分部分项工程方案通过评审后，材料报验进场，通过现场旁站、巡检、抽检的形式对工程实施的各个环节进行把控，保证各项工作能够保质保量完成。在正常通过竣工验收的前提下，项目部进一步按照公司要求提升品质，对产品细部进行处理，例如墙砖勾缝、门窗打胶美化处理、消防管道以及消防箱清理等，先后于2015年7月份施工了3-6号楼、21-32号楼维修样板，于2016年3月份施工了1、2号楼维修样板

27、并均顺利通过集团公司各部门验收，得到一致好评。在此基础上，项目部再接再厉，严格要求施工单位重新于2016年6月份施工了集团历史上第一个品质交房样板，通过对细部处理的把控，对客户敏感点的斟酌，对一丝一毫瑕疵的修复，最终五号院三期1、2号楼顺利于2016年7月30、31日交付业主，整体交房成功率和维修率均创集团历史最高，为整个五号院项目完美收官画上句号。2.2质量管理2.2.1 维修样板和品质提升样板二、项目工程管理评估五号院三期地下车库因与五号院一期、五号院二期交界面积大，且地下车库分批次、分区域划分较多，无法整体施工完成，为后期防水工程造成极大质量隐患。在施工过程中，项目部合理调整工序，尤其在

28、六冶标段1、2号楼地下车库施工过程中，打破常规，地下车库封顶后先行施工地下车库防水和保护层，施工完毕后再进行材料堆放，此项调整保证了3、4号楼南侧回填土提前半年完成，既保证了防水工程能够大面积施工完成，尽最大程度的减少接头数量，同时也为雨污水管网的接通和景观工程施工创造了有利条件。交房后，项目部进一步加大地库渗漏排查力度，配合物业公司、工管中心等部门对地库渗漏点进行全面排查并积极安排施工单位进行处理，对每一个漏电分析渗漏原因，针对不同部位、不同情况采用注浆、开挖、导流、排水等方法对地库渗漏进行处理，有效的解决了地下车库渗漏问题，保证了地下车库的正常使用。2.2质量管理2.2.1 防水工程质量管

29、理二、项目工程管理评估案例1：河南拓源建筑装饰工程有限公司在3-6号楼施工过程中所使用栏杆材料壁厚不足，经我 方项目部联合监理验收发现后，要求全部退场，并对施工单位进行处罚警告。案例2：河南红革幕墙股份有限公司所使用的钢化玻璃为按照合同要求在原片上打印相关标识，我方项目部积极同红革和供货单位进行沟通联系，确保进场材料符合图和和合同要求。2.2质量管理2.2.1 进场材料质量管理二、项目工程管理评估石材底部回填土不密实，导致排水明沟塌陷，石材拉裂、防水卷材脱落2.2质量管理2.2.1 维修样板和品质提升样板二、项目工程管理评估 部分户型空调洞与排水立管冲突，或在施工时未考虑外保温厚度，导致空调洞

30、无法施工，必须等业主装修改造以后才能施工空调洞，已引起业主投诉，此问题为业主敏感点。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估 2号楼变形缝部位因图纸设计缺陷，缺少变形缝盖板，导致地下室严重漏水，且影响外立面观感。后经项目部与多个部门协调沟通，最终由零星施工单位施工变形缝盖板，保证了顺利交房。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷1： 高层1-6号楼26层出屋面楼梯踏步原图纸设计标高为1100mm，但在出屋面防火门部位由于增加楼梯踏步，造成楼梯平直段高度不足900mm，无法通过验收。后期项目部积极与施工单位进行沟通，在楼梯踏步部位局部加高

31、栏杆，最终保证验收顺利通过。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷2： 高层1-6号楼屋面女儿墙结构设计高度为1500mm ，但在图纸设计时未考虑屋面构造做法高度，导致最终女儿墙高度距屋面完成面不足1100，存在安全隐患。针对此问题，项目部积极同研发、成本进行沟通，最终出具方案，在女儿墙顶部增加栏杆以保证防护高度，满足后期物业管理需求。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷3： 总包合同中约定室外回填土平整及夯实由总包负责，但我方在合同签订过程中仅明确施工范围为地库顶板以及基坑开挖区域，场区其他区域回填土成为合同漏项。且因干挂

32、石材影响，楼梯周边60cm范围内无法使用机械进行碾压或夯实，导致回填土不密实，造成景观明沟下沉，干挂石材拉裂，给后期景观和石材维修造成极大困难。设计缺陷4： 高层1-6号楼4层以下，别墅21-32号楼2层以下图纸设计为干挂石材，因施工蓝图与石材图纸之间存在误差或冲突，导致部分部位使用功能无法满足，例如窗户受石材包口影响无法正常开启，开启方向受影响等。此外，因图纸设计缺陷，造成石材与窗口之间缝隙过大，无法封堵，影响观感效果且易造成渗漏现象，最终经与施工单位多次约谈，对石材包口部位进行粉刷处理，额外增加费用的同时也严重影响了工期。2.1技术管理2.2.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计

33、缺陷5： 伍号院一期7-12号楼南立面对称轴部位空调机位，原图纸设计开启方向朝向空调机位，但距离窗户较远。后在五号院三期1-6号楼施工过程中对窗户进行调整，将开启扇调整至临近空调板部位，但调整后造成窗户开启方向背向空调机位，仍给空调安装和维修造成不便。此问题已列入公司标准化案例库，后续图纸设计以及施工过程中应尽量避免重复出现。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷6： 高层1-6号楼南户北侧生活阳台，图纸设计栏杆高度为750mm，栏杆完成面距地面高度仅为900，无法满足竣工验收条件。后经与公司各部门进行沟通确定方案，在此栏杆上部重新增加一部分栏杆。方案确定后，

34、项目部和施工单位加班加点，连夜赶工，最终在竣工验收前完成此项变更。此问题充分暴露了项目部和研发部沟通不及时，信息反馈受阻的问题，后续此类问题务必在大面积施工前进行处理，避免后期返工。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷7： 别墅21-32号楼地下室顶部设计为采光天井，在施工过程中，项目部曾多次建议对采光天井方案进行优化，以避免后期影响业主正常使用，但最终方案没有被采纳。交房后，别墅采光天井补位出现大面积渗漏现象，经物业、工管中心和项目部联合排查，发现采光天井部位存在设计缺陷，对侧向渗漏未考虑在内，导致采光天井封堵不严。目前，项目部正积极与研发中心沟通协调，出

35、具方案进行处理。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷8： 五号院三期在整体设计时，仅明确地下车库以及地下室防水构造做法，但未考虑防潮做法。施工完毕后，地下室以及地下车库-2层出现大面积返潮现象，造成地库严重潮湿，部分电气设备以及消防设备均无法正常开启工作。针对此，项目部花费大量人力物力对地库潮湿造成的积水进行清理，并开启消防风机进行通风换气，但效果仍不够明显，影响了各项验收。针对此问题，项目部建议公司在后续图纸设计中增加地库和地下室防潮做法，以保证地库使用功能。2.1技术管理2.2.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷9： 别墅区21-32号楼

36、图纸设计中，3层阳台地面标高高于室内地面，对此很多业主和装修单位提出疑问，认为我方图纸设计和施工存在明显漏洞和缺陷，易造成后期出现倒排水问题。项目部和物业公司对此问题做出多次解释，但仍无法打消业主心中疑虑，客户满意度大打折扣，也给我方后期各项工作开展造成了不利影响。设计缺陷10： 别墅区21-32号楼2层阳台部位地漏距墙面距离为15cm，总包单位在预留时已按照图纸施工。但后期干挂石材进场施工，因龙骨和石材构造做法，导致部分地漏隐藏在石材下部或露出一半地漏。大部分业主装修过程中均对此问题提出异议，项目部结合物业公司、工管中心多次现场查看，但最终仍未能提出有效解决方案。针对此问题，项目部以及研发部

37、应该吸取经验教训，在后期设计和施工过程中提前考虑石材构造做法对土建、安装各配件的影响，避免此类问题再次出现。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷11：别墅21-32号楼3层生活阳台面积约为20-30平方，但安装给排水系统图中设计排水管径为50mm，管径明显不足，在2016年5-8月份过程中郑州市多次暴雨和阵雨，此处屋面排水堵塞或不畅，阳台积水无法顺利排出，高出防水上翻高度，造成室内渗漏。后项目部联合物业、工管中心对现场进行方案分析，确定改造方案，目前改造工作已基本完成。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷12： 高层1-6

38、号楼设计室内普通地坪高度为20mm，接头为32mm，给排水以及暖气管道为25mmPPR管，造成管道标高超出地坪标高，部分业主在交付和装修过程中提出异议，认为我方设计和施工不合理，虽我方多次协调解释，但业主认可以及满意度不高。卫生间部位地坪设计高度为35mm，管径以及接头设计同室内管道，施工完成后同样出现管道外露现象，导致后期聚氨酯防水无法施工。按照公司要求，对管道部位进行抹坡处理，防水施工问题得以解决，但是又造成卫生间室内倒坡，仍然引起大批量业主投诉。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷13：高层1-6号楼飘窗部位，因上下两层之间高度不足1200mm，无法满

39、足消防验收规范，施工过程中，需要在此部位砌筑防火挡墙。中铁标段4-6号楼先行进行门窗安装，后期施工防火挡墙，造成防火挡墙内侧无法粉刷；六冶标段1-2号楼先行施工防火挡墙，后期进行门窗安装，导致门窗的框体底部无法打胶。该施工问题受设计缺陷影响，持续至交房仍无法妥善解决，最终我方承诺业主后期装修过程中，对防火挡墙拆除后，我方安排工人对窗框进行打胶处理。设计缺陷14：别墅21-32号楼部分雨污水管道以及配套部门设备因设计原因，定位在别墅院内，部分业主对此反应强烈，多次要求我方进行处理。例如，别墅22号楼104户院内，26号楼105户南侧设置有电业局电表箱以及墙体，业主认为此表箱位置不合理，多次投诉要

40、求解决，最终经与电力施工单位协调，对上述部位进行改造。此外，别墅每户南侧院内均至少存在一口污水井，个别户内多达5口井，且未做装饰处理，也造成了大量业主投诉，影响了客户满意度。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估设计缺陷15： 五号院三期地下车库人行通道出入口、自行车坡道出入口以及汽车坡道出入口部位钢架雨棚由景观单位负责施工，因图纸设计时仅考虑水平方向降水因素，未设计侧向防护玻璃和滴水线条，导致后期降雨时大量雨水落入坡道和楼梯，最终流入地库，给地库防水和排水造成极大影响。发现此问题后项目部积极同研发中心进行沟通，建议增加侧向防护玻璃好滴水线条，目前此问题已妥善解决。2

41、.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估缺陷16： 景观单位在图纸设计和施工过程中，对主楼考虑不足，影响后期观感和使用功能。例如：景观微地形堆积时，未考虑主楼防水上翻高度，以及地库顶板排水坡向，导致地形堆积完成后积水无法顺利排出，积水高度超出防水上翻高度造成地库大面积渗漏；又如主楼凹廊部位属景观施工范围，但在景观图纸中此部分属于漏项，不作任何处理裸露黄土，经我方项目部与研发沟通，同意在此部位增加草皮和灌木，以利于保护防水和保温，且提升观感效果。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估案例：主楼及地下车库均未设置自来水取水装置，需用水单位从消火栓或喷

42、淋末端泄水装置取水，容易造成消防系统误报警，后期物业保洁无取水点可用。建议：在新建项目的适当位置增加取水装置。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估 案例：别墅电源进线由室外进入，虽经多次封堵处理，防水效果不好，易沿预埋管进入室内。建议：在新建项目中不再采用此种进线方式，改为由地库进入。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估 1-6号楼因外立面造型需要在21、23和24层部位设置腰线，但图纸设计中并未明确此部位防水做法，根据已交房区域经验，此部位已造成渗漏且维修难度较大，项目部积极与研发部、成本部和设计院沟通后，通知施工单位在此部位增加防水做

43、法，有效地避免了后期渗漏隐患。2.3技术管理2.3.1技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估 五号院三期得益于五号院一期7-12号楼的经验教训，并未出现大量的变更，但仍有少量变更造成工期延误、成本增加、业主投诉等问题。变更产生的原因有以下几个方面：1、前期方案设计考虑不充分造成；2、没有进行集中审图，图纸质量差；3、研发后期对现场的关注度不够，技术问题发现晚，解决不及时；4、二次设计经验不足，方案图纸确定滞后（如石材、栏杆、窗户图纸）；5、现场工程人员审图力度不深入，人员更换频繁，技术管理脱节，在关键问题方面不够坚持； 6、现场工程人员技术管理局限性大，信息量及专业水平不够，不能从销售、功能

44、方 面提出更多的建议，无法做到事前控制。2.3技术管理2.3.2技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估7、入户门损坏：由于交房前分包队伍较多，施工人员成品保护意识较差，造成大量的入户门划伤、凹痕、把手损坏等问题8、市场及外窗漏水：由于施工打密封胶时外侧漏打，造成后期室内渗水。9、给水管道渗漏：由于前期给水管道施工完毕后，总包单位没有认真做完工后的检验，并且成品保护意识较差造成的；2.3技术管理2.3.2技术管理存在的不足：二、项目工程管理评估1、方案阶段把问题想透，营销、物业、工程均要参与到方案阶段中，将一些大的问题解决在方案确定前。2、继续坚持集中审图制度，并要求营销与物业参与到集中审图中

45、，提高图纸质量。3、研发中心加强对二次设计的研究，特别在石材、智能化、电梯等方面，做到事前明确，避免过程反复或造成返工。4、做好工程人员的团队建设，避免人员流动过于频繁造成技术管理脱节，同时养成提前审图发现问题的习惯，把问题解决在施工前。在一些业主关注的敏感点问题上，做到坚持，避免因决策失误造成的不良后果。5、严把质量关，每道工序施工完后，要求施工单位及时向监理报验，验收合格后方能进行下道工序。2.3技术管理2.3.3技术管理改进措施：二、项目工程管理评估6、与监理单位、施工单位交房前分户验收严格查验、整改、复查；冬季维修空鼓、开裂严格按样板工序、工艺施工，避免返工。7、 门窗外部打胶必须进行

46、严格控制，甲方、监理要重点验收，合格后方可拆除吊篮；8、项目部定期召开施工协调会，严格要求施工单位执行工序交接制度；9、监理单位、施工单位交房前分户验收严格查验、整改、复查；冬季维修空鼓、开裂严格按样板工序、工艺整改，避免返工。2.3技术管理2.3.3技术管理改进措施：二、项目工程管理评估五号院三期项目从前期基础道路开始到后期配套施工前，现场安全文明整体尚可，主要原因有以下几方面：1、交房项目部重视；2、甲方企业要求：在合同签订时，相关条款明确该项目必须达到安全文明工地标准。3、项目部严格要求：项目开工后，项目部严格要求施工单位参照安全文明质量标准化实施指南执行。2.4 安全文明管理二、项目工

47、程管理评估 根据办事处要求，项目部督促施工单位对现场裸露黄土垃圾进行洒水降尘并覆盖，对办事处、安监站下发的整改通知单及时整改并回复。2.4 安全文明管理二、项目工程管理评估2.4 安全文明管理二、项目工程管理评估二、项目工程管理评估2.5 合同管理合同管理是现场管理的重要依据，是双方沟通合作的基础。做好合同管理，首先要建立双方认可的合同条款，才能有效的执行合同，做到依据合同进行管理。五号院三期项目合同整体执行还比较顺利，但是中铁总包合同相关条款甲乙双方还存在一些分歧。2.5.1 总包单位管理-合同争议（中铁争议）2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估2.5.1 总包

48、单位合同管理-合同争议2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估2.5.1 总包单位合同管理-合同争议2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估2.5.1 总包单位合同管理-合同争议2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估2.5.1 总包单位合同管理-合同争议2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估2.5.1 总包单位合同管理-合同争议2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估4、合同盲区：案例1：配合费用：消防工程及其他分包工程包括垄断单位合同中都没有明确配合费用，造成

49、该单位现场施工中，总包不让使用施工电梯情况，给项目部工作造成很大的协调量；案例2：总包合同中约定给给水管道总包施工至建筑物外墙1.5米，自来水公司施工至室外水表井 ，但是没有明确有谁来碰头，造成后期重新招采队伍施工。案例3：套管与管道之间的封堵，没有明确规定是否包含甲方专业分包单位；（应注明包括所有分包在内的外墙封堵，理由分包对外墙管道封堵不专业，况且垄断单位不会去封堵），这就给项目部工作造成很大的协调量。案例4、智能化室外检查井井盖的采购安装未包含在其合同内，且景观及其他施工合同中也无此内容，造成后期签证，影响进度。2.5合同管理2.5.1合同管理存在的争议项：二、项目工程管理评估改进建议：

50、1、制定合同价格条款时应调研周边市场情况，避免因为价格差异大影响进度。2、指定品牌时，至少不低于3家，这样好让施工单位有个选择的余地。3、甲方认价材料价位要统一，标准要一致。4、甲供材给施工单位安装费用要合理。5、细化合同范围，避免后期产生盲区，合同更加严谨。2.5合同管理2.5.2合同管理改进措施：二、项目工程管理评估对监理单位的管理： 监理单位受目前市场环境影响，人员素质及技能水平不能满足要求，整体自控水平较差，导致现场出现甲方工程师大量补位现象，形成恶性循环，监理素质日益低下，甲方工程师补位越来越多的现象，许多工作由甲方工程师来做，占用了大量的精力。同时反映出甲方对监理单位的管控方法单一

51、，管控力度薄弱的现象。改进建议： 1、在郑州市场选择口碑好，实力强的监理单位，从根本上解决监理人员素质及技能问题； 2、依据监理合同、大纲严把人员关：进场前严把总监、总代人选关；基础、主体开始前阶段严把人员管理思想关；过程中树立建立权威、多鼓励、促使监理冲在一线；装饰及交付前阶段加强监理深入普查力度；交付阶段重抓监理在结算、竣工资料和总包配合协调的管理力度。2.5合同管理2.5.2合同管理改进措施：二、项目工程管理评估2、总包单位的管理： 施工单位内部管理能力弱，各项规章制度不健全或不执行，缺乏企业荣誉感，更没有稳定的资金链条。现场管理人员缺乏、人员综合素质不高、人岗不匹配。甲方人员对施工单位

52、现有人员及资源进行优化组合并进最大努力给予监督、帮助其做好工作。施工单位自身的质保体系不健全造成现场管理难度加大。 后期通过多次的沟通，引导、灌输正确的合作理念、管理理念，总包单位负责人逐步从原有的思维模式中改变，现场管理逐步改善。这也是能够按期交房的重要原因之一。改进建议：1、选择合作单位时尽量考虑品牌好、信誉好、实力强的总包单位合作；2、项目管理过程中，甲方人员提高自身管理能力及管理思路，改变总包单位的管理、合作理念，提要求、给协助，拉动施工单位共同提升，改善合作关系。2.5合同管理2.5.2合同管理改进措施：二、项目工程管理评估3、配套单位管理： 配套单位有其特殊性，甲方对其管理力度弱，

53、是合作单位中的特殊群体。现场配套施工协调难度大，协调工作量大，施工质量无法保证；配套各单位之间、与景观施工之间交叉施工，成品保护不到位，对已施工的管线、管井二次破坏情况较多。（如雨污水管道被破坏及自来水的井盖、水表发生丢失的现象）。改进建议：1、合理规划施工时间，自来水支管及表井砌筑与景观场地平整、堆坡结合，避免返工；2、景观图纸充分深化，避免后期边施工边调整情况出现；3、加强与配套单位的沟通，对配套施工队伍加强管理。4、相邻管沟协调一次开挖，统一敷设及回填，缩短工期，减少二次破坏。2.5合同管理2.5.2合同管理改进措施：二、项目工程管理评估（除垄断单位外共43家，评判标准详见后续说明）序号

54、单位名称合作内容考评合作等级1郑州市鑫通金属制品有限公司5、6号楼栏杆、百叶C2河南红革玻璃幕墙装饰工程有限公司1-4号楼门窗C3河南拓源建筑装饰有限公司1-4号楼栏杆、百叶C4郑州昱翔房屋建设有限公司雨污水、零星C5北京京诺伟业装饰有限公司 外墙石材、大堂精装B6郑州朝亿电器设备有限公司配电箱供应C7步阳集团有限公司入户门C8郑州高德建材有限公司管道井防水C9河南建院建筑材料检测有限公司节能检测C10河南国龙实业有限公司消防工程C11郑州铁路装备制造有限公司智能化C12河南金溢建筑安装有限公司5、6号楼门窗C13河南东能新型护栏有限公司幼儿园栏杆C14河南瑞安盾门业有限公司1、2号楼防火门C2.5合同管理2.5.3合同管理履约评价：二、项目工程管理评估序号单位名