重庆解放碑协信中心项目定位沟通案课件2

1、12解放碑甲级写字楼产品销售均价逐年攀升，从2005年起，年均涨幅近15-20%，未来三年年均涨幅在15%3解放碑未来3年甲级写字楼云集，市场放量达67.4万方，市场竞争白热化1解放碑商务市场的产品更新换代，市场步入成熟旺盛期解放碑商务市场发展趋势4重庆未来3年对甲级写字楼的需求量达140万方，平均分摊到解放碑CBD的市场需求量是47万方。.2PART 2项目市场专项研究重庆商务市场分析解放碑商务市场分析重庆典型案例分析国内典型案例分析.长江国际项目区位坐落南滨路紧临会展中心和南坪商圈解放碑CBD隔江而望连接弹子石南区CBD重庆案例分析.开发单位：重庆迅升房地产开发有限公司建筑工程：江苏中兴建

2、设集团 建筑设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师事务所 重庆市设计院 外立面、景观设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师事务所 公寓室内设计：台湾著名设计师李玮珉 酒店内装设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师事务所 酒店管理公司：美国卡尔森酒店管理集团（Carlson） 物业顾问：第一太平戴维斯（Savills） 物业管理公司：重庆豪生物业管理有限公司占地面积1.2万方建筑面积15万方建筑形态双子塔+裙楼建筑结构框架-核心筒结构建筑高度 195m层数双塔43F，裙楼5F车位530个塔楼A塔楼写字楼、观景商业B塔楼公寓、丽笙世嘉酒店、长江会裙楼B2、B3F、B3夹层：地下车

3、库B1F：设备层及酒店后场1F-5F：丽笙酒店大堂、餐饮、娱乐康体、会议及宴会厅塔楼顶部直升机停机坪项目背景项目信息重庆案例分析长江国际.5通道装修后通道宽1.9米层高3.6-3.9m，净高约2.5m地板35cm全平面架空地板铺设，布线灵活电梯8部客梯，1部货梯，1部消防梯卫生间50公共卫生间电梯厅宽度3米写字楼标准层建筑面积1450销售方式整层、半层及1/4层销售面积区段6F、15-40F：整层销售：建筑面积区段1018-1498 12-14F：半层销售，建筑面积区段728 7-11F ： 分零销售，建筑面积区段 333-395 A塔楼:写字楼部分长江国际重庆案例分析.6标准层面积395 3

4、33 长江国际重庆案例分析.7暖 通 空调形式 日立SET-FREE变频中央空调系统，分户计量。新风形式 走道独立新风系统，户内采用自然通风。新技术应用（变频多联体技术） 空调压缩机采用了无级变频的高新技术，根据实际的空调负荷自动调节能力输出，保证达到更 平滑的变化曲线来满足更高的舒适度要求。通风系统（上送上回） 镀锌钢板风管送、排风，离心玻璃棉保温。空调调节系统（多联机） 每户根据设定温度自动控制，弱 电写字楼交房标准 分户配设成套配电箱（含照明、应急照明回路）。楼宇管理系统 采用先进成熟的智能化楼宇管理系统，保障大厦空调、通风、给排水、供电、消防、安保以及 广播系统的可靠运行。消防系统 智

5、能消防系统，全面覆盖大厦： 1、火灾自动报警系统、消防联动控制系统； 2、火灾应急广 播系统； 3、消防专用电话系统；安防系统 数字式电视监控系统覆盖大厦主要出入口、电梯、停车场和公共走道，实行24小时实时监控和 录像，录像存储时间可长达7天，保安人员配备电子巡更设备对大楼24小时巡查。停车场系统 智能车库管理系统。一卡通管理 采用非接触式智能卡，全面实现大厦内部门禁、停车场等一卡通管理。A塔楼:写字楼配置长江国际重庆案例分析.8写字楼图示标准层通道效果图卫生间效果图入户大堂长江国际重庆案例分析.9项目写字楼2010年1月首次面市，截止2010年11月，价格涨幅约42.31%；长江国际销售均价

6、走势数据来源：领域机构市场研发中心长江国际重庆案例分析.10写字楼整层出售提高项目形象拔高入驻门槛写字楼提升硬件配置提高溢价能力稀缺的江景商务产品提升项目附加值双塔楼设置各个业态分布合理引入精品酒店为投资者带来信心处于南滨路商务带地段佳长江国际项目启示长江国际重庆案例分析.11项目区位坐落观音桥紧临观音桥商圈协信中心重庆案例分析.12开发单位重庆置尚房地产开发有限公司 建筑设计汤桦设计咨询有限公司物业管理公司第一太平戴维斯物业费公寓：3.5元/月写字楼：15元/月（基础）建筑面积共15万方裙楼商业3.4万方；锦江大酒店2.7万方；写字楼4万方；公寓2.4万方建筑形态A栋：精装公寓（共32层）B

7、栋：锦江大酒店（共32层）C栋：写字楼（共29层）裙楼：星光68国际名品商场（共4层）开盘时间写字楼2009年11月开盘协信中心重庆案例分析.13写字楼大堂效果图写字楼产品层高暗梁楼板设计，层高3.7-3.9m地板架空地板铺设电梯芬兰原装通力电梯8部,3m/s大堂豪华装修大堂，9米挑高，面积350空调VAV变风量中央空调车库星级智能化车库写字楼标准层建筑面积1488面积区段25-26F：分4户，建筑面积 330-457 5-24F：分8户，建筑面积 130-229 协信中心重庆案例分析.145-24层标准层面积25-26层标准层面积协信中心重庆案例分析25-26F：分4户，建筑面积 330-4

8、57 、5-24F：分8户，建筑面积 130-229 .15公共区域公共服务：1、秩序维护及24小时巡逻；2、公共区域的环境维护：包括办公时间内公共卫生间的纸品及皂液提供；3、公共区域的设备设施维护；4、大堂前台服务：包括咨询、临时针线包借用、残疾人协助、黄页查询、交通查询等；5、大堂礼宾服务：早间高峰时段提供形象保安帮助按电梯、问好等礼宾服务，同时，管理服务员于大门列队问好进行形象展示；6、楼层秘书服务：分楼层设置固定秘书服务；入住家访、定期客户回访等；7、安全自救知识普及培训、定期消防演习总动员；协信中心重庆案例分析.16特约服务：1、会议室服务2、代办名片3、鲜花预定4、代订餐5、代订本

9、地酒店、票务6、代购邮票、信封7、代寄信件及包裹8、代办报纸回收（免费）9、废旧电池回收（免费）10、 代订报纸、杂志（免费）11、 代送洗衣物12、 代请保健按摩师13、 代冲洗胶卷14、 代召的士（仅对VIP）15、 代寻翻译16、 代租公寓17、 租摆服务18、 室内保洁套餐19、 代联系汽车租赁20、 投资类客户物业代管21、 空气质量监测及处理22、 室内维修服务23、 代寻活动公司及礼仪公司24、 代寻旅游公司25、 代寻医疗体检机构26、 丰富办公外的休闲课堂，瑜珈班、养生讲座班、烹饪班等协信中心重庆案例分析.协信中心销售均价走势项目写字楼2009年11月首次面市，截止2010年

10、11月，价格涨幅约50%；协信中心重庆案例分析.18锦江大酒店成为投资价值的保障写字楼提升硬件配置提高溢价能力地段是本案投资客最看重的卖点有市场影响的协信品牌号召力精品酒店开业的良好经营为投资者带来信心商业成功招商带动整体价值、价格提升协信中心项目启示协信中心重庆案例分析.19区位解放碑民权路规模6.5万方，写字楼部分3.90万方建筑高度238.6m层数53层/-4层项目构成负1-9F新华书店11-48F写字楼49-53F观光层物业管理未定投资商重庆渝世弟物业发展有限公司建筑工程重庆建工集团第七建筑公司代理商同致顾问停车位308个开盘时间2009.11交房时间2011.12新华国际重庆案例分析

11、.20写字楼产品写字楼标准层建筑面积1115销售方式2户/4户/6户面积区段分6户（13%）： 90-180 ，233-340 分4户（68%）：177、239 、319 、340 分2户（18%）：520-570 新华国际重庆案例分析.21项目配置电梯6部蒂森克虏伯客梯3.5m/s；1部货梯4m/s；大堂挑高9米，5星级酒店大堂；空调分层式变频空调，实现24小时冷/暖气输送；新风系统分层新风系统，每个房间采用恒风量风口进行送风，全天候 进行空气氧度调节；车库意大利INTERPARK全智能化机械式立体停车库，采用工业组态软件进行控制和管理,电视监视系统、无线智能卡管理系统、LED大屏幕显示系统

12、等配合，可实现停车库的无人化管理。新华国际重庆案例分析效果图.22大厅入口角度大厅吧台角度电梯间新华国际重庆案例分析.23项目2009年11月开始内部认购，截止2010年11月，价格涨幅约22.58%。数据来源：领域机构市场研发中心新华国际销售均价走势新华国际重庆案例分析.24商业为新华集团自持经营有利于物业增值推广紧抓解放碑十字金街地段价值面积划分较灵活新华国际项目启示新华国际重庆案例分析.25区位渝中区民生路235号开发商重庆鼎瑞地产开发有限公司建筑规模地上12.8万方物业管理公司上海保利物业管理有限公司建筑高度286.80m层数58/-6F楼层分布30- 58F写字楼29F避难层 7-2

13、8F香格里拉酒店（客房469套）负2-6F酒店配套、商业中心负3 -6F车库车位736个备注项目已被集团公司整栋认购重宾保利国际广场重庆案例分析.26写字楼部分单层面积2000每层户数8户层高4.5m面积区间建筑面积140-800空调系统四管制空调系统外墙Low-E双层中空玻璃大堂挑高6m电梯低区10部高区8部，6米/秒写字楼结构低区30-34层高区45-55层总部办公56-58层重宾保利国际广场重庆案例分析.27重宾保利国际广场重庆案例分析400 400 核心筒100 400 400 100 100 100 单层面积2000 单层划分8户；面积区间100-400 .28位于商圈外环准确定位为

14、中档偏上水平面积划分较灵活引入高端酒店提升项目档次及知名度重宾保利国际广场项目启示重宾保利国际广场重庆案例分析.29国汇中心典型案例重庆案例分析.30【国汇中心】项目地址南岸区重庆国际会议展览中心开发单位重庆会展中心置业有限公司物业管理公司德国凯宾斯基酒店管理公司酒店管理公司德国凯宾斯基酒店管理公司建筑设计单位尔本建筑师事务所有限公司公寓室内设计Menandro B Gapit Designs LTD占地面积11976建筑面积140,683（地下26,992，地上113,691）停车位328国汇中心重庆案例分析.315T写字楼（5-22层）私家公寓（33-54层）凯宾斯基酒店（7-32层）群楼

15、商业（1-5层）地下车库（B1-B3层） 项目由国际会议展览中心、凯宾斯基酒店、5T写字楼、私家公寓等四大主要业态集约而成。业态规划国汇中心重庆案例分析.32产品配置国汇中心重庆案例分析自由分割空间网络地板五星级酒店标准精装8部高速电梯和2部自动扶梯光伏太阳能智能化应急疏散系统四管制空调系统新风排气系统.33标准层平面图电梯间及公共部分单层面积15008部高速电梯国汇中心重庆案例分析.34无偿服务1、邮件、包裹速递服务：联系专业速递公司上门服务；2、访客登记查验；3、文娱活动安排及组织活动/高档次奢侈品活动安排及组织；4、失物招领服务；5、紧急服务热线（第一援救服务）6、叫车服务：24小时代叫

16、出租车7、雨具服务：前台提供雨具租借商务服务国汇中心重庆案例分析.351、飞机票、火车票预定；2、代订文化、娱乐、体育类票务；3、提供旅游类活动联系、接洽服务；4、酒店宴会预定；5、商务/商务中心服务：秘书/翻译/速记/礼仪/公关策划/商务活动安排/复印/传真/打印/打字6、会议室预定7、代客订车/代客租车/代客接人8、洗车服务9、保险柜代租：联系专业保险柜公司上门租赁/酒店保险柜租赁业务10、租借办公设备/办公设备维修11、洗衣服务：上门收衣干洗/湿洗/熨烫12、植物租赁/代订、代送鲜花13、室内设施设备保养维修服务14、特约保安服务：15、环保服务16、送餐服务17、酒店预定18、灭虫服务

17、国汇中心重庆案例分析有偿服务商务服务.36凯宾斯基酒店引入拔高项目档次借助会展中心，大肆宣传未来发展5T概念深入精装配置国汇中心项目启示国汇中心重庆案例分析.37项目地址重庆市江北区北城天街15号联系方式67756888开发单位重庆富力城房地产开发有限公司物业管理公司广州天力物业有限公司建筑单位广州天力建筑公司广告商深圳态度广告（重庆）公司占地面积1.614万方建筑面积2.8万方容积率5.26绿化率18%停车位493交房时间2011.8富力海洋国际重庆案例分析图.38定位：重庆江北首座精装写字楼总建：2.9万楼层：23F层高：3M标准层面积:1400 销售方式：可分零、可整层配置：电梯6部日立

18、电梯大堂挑高9M豪装大堂空调国际品牌中央空调，独立控温车库智能化车库物业管理：国际顶级物业顾问公司富力海洋国际重庆案例分析.39项目采用分零销售6梯18户面积83-125 富力海洋国际重庆案例分析.40五星级酒店配套增加项目投资价值提升装修标准也提高了溢价能力利用“精装修”进行产品差异化高端形象定位打击中端客群富力海洋国际项目启示富力海洋国际重庆案例分析.41重庆环球金融中心位于重庆市解放碑CBD硬核中心，东临民族路步行街，西对国泰艺术中心，南接美美百货广场，北连王府井百货重庆环球金融中心重庆案例分析.项目经济指标42338.9米建筑高度821辆地下停车6.16%绿地率0.71建筑密度28.2

19、1容积率3.84万平方米地下建筑面积16.38万平方米地上建筑面积20.40万平方米总建筑面积：5800建筑用地面积主要经济技术指标重庆环球金融中心重庆案例分析.6670F 规划平层豪宅产品5065F 规划五星级酒店1149F 规划甲级写字间重庆环球金融中心重庆案例分析.44写字楼硬件：28部原装进口豪华电梯13部高速商务专用电梯；超豪华五星入户大堂专享大堂管家尊崇服务；酒店、办公、商场分层入户；原装进口旋转门，尊贵大气，酒店级礼遇；层高4.2-4.5米；2米宽敞走廊；巨资打造7-15厘米网络地板；空中泳池重庆环球金融中心重庆案例分析效果图.45五星级酒店配套解放碑商务核心顶层豪宅规划重庆环球

20、金融中心项目启示高端配置重庆环球金融中心重庆案例分析.46该项目位于解放碑金融街中段,紧邻大都会购物广场,与海逸酒店相隔,是集五星级酒店以及专为金融机构、世界级企业打造的6A甲级写字楼、世界顶级奢侈品商业、大型会议厅等为一体的大型综合建筑群体。项目为53层,总建筑面积约为18万平方米威斯汀重庆案例分析.47自由间隔18部高速威斯汀重庆案例分析.48千人宴会厅：重庆最大的无柱式豪华宴会厅，10米挑高，净跨度3250米。多功能厅：可满足大型商务会议、企业年会等要求。会议厅：可满足多种不同规格的会议需求。宴会厅：配备十数个大小宴会厅，满足各种商务接待需要。顶层特色餐厅：重庆独一无二的空中夜景餐厅，东

21、南望长江，西北临嘉陵江，俯瞰两江四岸。空中景观大堂：挑高14.5米，凌驾200米高度之上，西部第一。餐饮、娱乐、健身：配备有中餐厅、西餐厅、特色餐厅、以及休闲娱乐健身中心，餐饮、娱乐、游泳、美容、SPA、健身、会所洽谈等功能应有尽有。商务配套威斯汀重庆案例分析.4918部高配置电梯6A甲级写字楼核心地段不可复制喜达屋企业品牌威斯汀项目启示威斯汀重庆案例分析.50区位渝中民权路40号开发商重庆英利房地产开发有限公司物业顾问世邦魏理仕物业费待定建筑规模16万方地面高度288M层数63F层高4.2/4.5M车位600多个开盘时间待定英利国际金融中心重庆案例分析.51世邦魏理仕国际物管引进英利国际金融

22、中心重庆案例分析.52英利国际金融中心重庆第一个获得美国LEED预认证金奖的写字楼英利国际金融中心重庆案例分析.53英利国际金融中心重庆案例分析.54电梯指标：数量：20部品牌：原装OTIS荷载：1.6T速度：4、5、6M/S优化：智能选层英利国际金融中心重庆案例分析.55英利国际金融中心重庆案例分析.56英利国际金融中心重庆案例分析.57英利国际金融中心重庆案例分析.58英利国际金融中心重庆案例分析.59英利国际金融中心重庆案例分析.60高配置、高节能首个LEED预认证项目核心地段不可复制英利企业品牌深入英利国际金融中心项目启示英利国际金融中心重庆案例分析.61类别项目 体量（万方） 层数

23、标准层电梯大堂车位 建面高度数量 速度 品牌 单部服务面积 大堂面积 大堂挑高 大堂面积占比个数占比 /100 甲级写字楼中端配置长江国际64314503.6/3.9103.5日立 6000 386110.275300.35协信中心 4.12614883.783芬兰原装通力 5125 100090.676000.4新华国际 6.55211153.6/3.8 73.5蒂森克虏伯 9285 20090.193080.34联合国际11.77014003.61935蒂森克虏伯 615880090.573460.27富力海洋国际2.9231400363日立 4833 40090.294930.42甲级写

24、字楼高端配置重宾保利广场 5.85820004.5126 4833 67360.58英利国际金融中心11.66320004.2/4.5 20456OTIS 5800 80090.46000.39国汇中心3.231815003.683.5待定4038 40080.273280.39目前重庆5A甲级写字楼单层建筑面积在1400-2000，标准层高主要为3.6-4.5M，最高配置是重宾保利以及英利国际金融中心，单层面积在2000 ，标准层高达到4.5M。目前重庆5A甲级写字楼电梯数量普遍为8-20台，电梯速度则普遍为3-6M/S，而单台电梯服务面积主要为4000-6200 ；电梯台数最高配置是英利国

25、际金融中心标准层高达到20部，时速为6M/S；单层服务面积最高配置是国汇中心达到4038 。目前重庆5A甲级写字楼大堂面积在200-1000 ，大堂层高在6-11M。大堂面积最高配置是协信中心达到1000 ，大堂层高最高配置是长江国际达到11 M目前重庆5A甲级写字楼车位数在308-736个，车位占比在0.27-0.58个/100。车位数及占比最高配置的是重宾保利达到738个，车位占比0.58个/100目前重庆典型甲级5A写字楼产品配置情况.62综合分析，目前重庆5A甲级写字楼硬件配置数重宾保利及英利国际金融中心最高，可作为本项目最佳参考项目。.63PART 2项目市场专项研究重庆商务市场分析

26、解放碑商务市场分析重庆典型案例分析国内典型案例分析.64508米，地上101层，29万方观景层（8591F）出租写字间（984F）购物中心（B16F）台北101大厦国内案例分析.65B2-B5 地下车库1-2 入户大厅B1-6 购物中心9-34 低区办公35 配套设施楼层36 电梯转换楼层35-36 会议中心35-58 中区办公59-60 电梯转换楼层59-84 高区办公楼层85-86 观景餐厅88-89 观景台91 户外观景台92-101 通讯层101 层峰台北101大厦国内案例分析.66電梯 备注景观电梯2台單層電梯，各載重1,600公斤24人。 流線型恆壓車廂，確保人員舒適，上昇速度可達

27、到每分鐘1,010公尺。客梯10台双层电梯，各載重2,040公斤31人， 直達電梯轉換層。 24台双层电梯，各載重1,350公斤20人，到各樓層區共6區層，每區專用電梯共4台。 3台单层电梯各不同載重货梯3台单层电梯2台載重2,040公斤，1台載重4,800公斤停车场电梯6台单层电梯，各載重1,600公斤，到達一樓大廳垂直运营系统台北101大厦国内案例分析.67大厦办公区配置使用用途为金融保险及一般事务所，办公室全年24小时皆可使用；办公区楼板高度4.2米，室内净高2.8米，室内全区铺设6cm高架地板；标準区域楼板载重400kg/，特定区域楼板载重1,000kg/；紧急发电机為租户提供后备电力

28、，VAV中央空气调节系统，可分区控制风量；全栋电信资讯光纤干管铺设，通讯系统多重备援；双层节能帷幕外墙，降低紫外线照射；B2-B5地下停车场共约1,800车位； 其中35/36/59/60楼为“空中大厅”,设为电梯转换层，将整栋大楼分为低、中、高楼段三个区域，大厅楼层提供便利商店、邮局、管理办公室等设施。36楼设有国际会议中心，提供会议服务。84楼为“风云会”，为多功能活动场地。台北101大厦国内案例分析.68大厦管理系统访客发卡系统。访客先利用访客发卡机与租户联系，要求授权进入大楼。电梯转换系统。在塔楼内设有34部双层电梯，不同时段变换三种的不同运转方式。电梯预叫系统。可在大楼电梯外的按钮指

29、定欲到达的楼层，在电梯内不必排队按键。能源管理及控制系统。监控管理全栋大楼机电设备，并以自动化设定及控制达到节约能源目的。安全监视系统。公共区之监视器、警报系统及卡片阅读机，确保大楼设备与租户之安全。大厦多样的智能管理系统是保证物业安全、高效运作的必备前提。101大厦购物中心台北101大厦国内案例分析.项目地址：中国上海浦东新区世纪大道88号投资单位：中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计：美国芝加哥SOM设计事务所建筑施工：上海建工（集团）总公司携日本大林组、法国西宝公司、香港其士集团物业管理：上海金茂物业管理有限公司上海金茂大厦国内案例分析.上海金茂大厦国内案例分析占地面积：2.3公顷 ，建

30、筑面积：29万平方米，车位数：900个建筑层数：地上88层，地下3层，建筑高度：420.5米结构形式：钢筋混凝土结构建筑造价：50亿楼层规划：金茂大厦1-2层为门厅大堂；3-50层是层高4米，净高2.7米的大空间无柱办公区；51-52层为机电设备层；53-87层为超豪华五星级酒店金茂君悦大酒店；88层为建筑面积1520平方的米观光大厅写字楼：3-50层办公楼区域总建筑面积约123000平方米。 标准层无柱式大空间随意分割。 .金茂大厦办公区在塔楼的3-50层，建筑面积为122,871平方米，均为无柱大空间，层高4米，净高达2.7米，租户可根据自身的需要任意进行分隔和布置。 办公区的统长采光窗宽

31、敞明亮，自然采光达到最佳状态。照明嵌装式灯罩，1.5米1.5米均匀布置，光照均匀，光线柔和，照度达450-500LUX，对电脑荧光屏无反光，不刺眼，有利于电脑时代眼保健。 金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量.5升/秒/人,每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19摄氏度-29摄氏度范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。每层办公区还设有茶水间，24小时免费提供经砂过滤器、活性炭过滤器、紫外光消毒三级过滤的饮用水和开水，免费为客人提供清洁卫生的饮用水。 上海金茂大厦国内案例分析.电梯：76部日本三菱电梯.最大等候时间不超过35秒供

32、电系统：（法国Cegelec公司）4台35KV/6.3KV法国变压器组，总容量48,000KVA，全备用、全封闭、全自控。PLC微机控制2路独立市供电源切换，另备3台美国CATERPILLAR 1,600KW高性能柴油发电机组作为应急电源。空调系统：（德国ROM公司）选用美国CARRIER公司19EX和19XL离心式制冷机组，取暖及加湿选用4台德国LOOS油汽蒸汽锅炉。4管2级VAV系统，可同时供冷、热，全面数字化远程控制。6台1200冷吨，2台400冷吨，5275KW制冷量的电动封闭式冷水机组。给排水系统：（美国Peerless公司和法国穆松桥公司）日用水量3，400立方米，由2路300MM

33、市政水管供应。地下3层、51层、91层分别设置大容量生活与消防水箱。生活、消防水泵可提供114升/秒的水量。所有洁具、水泵、热交换器、消毒器等均进口。免费提供经砂过滤器、活性炭过滤器、紫外光消毒三级过滤的符合卫生标准的饮用水和开水上海金茂大厦国内案例分析.消防系统：（瑞士西百乐斯公司、新加坡和合公司）由火警自动化报警系统、干式喷淋灭火系统、湿式喷淋灭火系统、消火栓系统，二氧化碳，轻水泡沫及化学灭火系统组成整个消防系统。与正压送风系统、排烟系统、电梯自动回归系统、应急广播系统、应急电源供应系统共同构成生命保障系统。水系统由水箱重力供水，在停电状态保证各层面1小时消防用水。智能化弱电系统：（新加坡

34、STE有限公司）由楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、消防报警自动化（FA）、安保监控自动化（SA）以及结构化布线、停车管理等10个子系统组成中央BMS机房远程监控。地下室特设金茂电话分局，二万门容量两路光缆进线。每层预留600UTPS5类线（非屏蔽双绞线5类线）、24芯单模光纤电缆、72芯多模光纤电缆，并采用PDS 结构化综合布线，RJ通讯插口每10平方米1个。综合业务数据网、ATM宽带网，区域集成网络传输速率达一百兆乃至数千兆以上，适用于模拟、数据、图象、语言、电视会议以及在高速通道上传输。提供百合花（BS-3）、泛美4号、亚太1号、亚卫1号等卫星线路及CNBC道琼

35、斯信息、路透社信息。上海金茂大厦国内案例分析.上海金茂大厦国内案例分析.项目位置：上海市浦东陆家嘴金融贸易区Z4-1号地块 。投资单位： 森大厦株式会社海外株式会社建筑设计： KPF建筑师事务所 结构设计： 籁思理罗伯逊联合股份有限公司(LERA) 设计单位： 上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑 设计研究院有限公司 施工单位： 中国建筑工程总公司、上海建工（集团）总公司物业管理：上实物业管理（上海）有限公司上海环球金融中心国内案例分析.用地面积： 30,000 ；占地面积： 14,400 ；建筑面积：381,600 ；停车位：1100个建筑层数： 地上101层、地下3层 ；建筑高度：

36、492米 。结构形式： 钢筋混凝土结构（SRC结构）、钢结构（S结构）。 楼层规划：地下2地上3楼是商场，35楼是会议设施，7楼77楼为办公室，7993楼是酒店，将由凯悦集团负责管理，94100楼为观景设施。上海环球金融中心国内案例分析基础数据.主体结构：型钢混凝土组合结构和钢结构，由核心筒结构、巨型柱、巨型斜撑、带状桁架、伸臂桁架、转换层桁架、劲性桁架和90层以上的压顶桁架组成主要的受力结构，抗震等级达到特一级。建筑技术上海环球金融中心国内案例分析风阻尼器：上海环球金融中心在90层安装了2台用来抑制建筑物由于强风引起摇晃的风阻尼器，该装置通过使用传感器，能够探测强风时建筑物的摇晃程度，抑制建

37、筑物的摇晃。 电梯：120多部电梯作为上下“运输”之用，由德国蒂森克虏伯、美国奥的斯、日立、东芝等四大电梯公司共同承建。其中，蒂森克虏伯承揽了44部电梯。其余的电梯将由另外三家公司建造。.上海环球金融中心国内案例分析.79项目名称写字楼体量（万） 标准层电梯大堂车位 建面高度数量 速度 品牌单部电梯服务面积大堂面积大堂挑高大堂面积/标准层面积个数占比个/100台北101大厦19.8328004.234东芝58321980160.7118580.64上海金茂大厦12.327004.028三菱43931800100.679000.39上海环球金融中心22.6933004.244蒂森克虏伯51571

38、1000.29目前国内典型甲级5A写字楼产品配置情况国内5A甲级写字楼标准层高在4.2M，对比重庆甲级写字楼略低，重庆本地的英利国际及重宾保利已达4.5M；国内5A甲级写字楼单部电梯服务面积集中于4300-5800 ,对比重庆本地甲级写字楼一致；国内5A甲级写字楼入户大堂调高以10M为主流，对比重庆甲级写字楼略基本一致。国内5A甲级写字楼车位数与项目总建筑面积比约0.29-0.64个/100 ，对比重庆甲级写字楼略基本一致。 所以，本案在产品配置上仅参考重庆本地的甲级写字楼配置，就能达到全国甲级写字楼的产品配置标准.80本案提纲第一章 项目认知第二章 市场专项及典型案例研究第四章 项目整体定位

39、第五章 项目产品设计建议第六章 项目营销策略第七章 项目销售组织体系第八章 案场质量管控第九章 认知领域第三章 写字楼客群研究.81PART 3写字楼客群研究个案项目写字楼客户分析写字楼客群消费特性分析.82此次个案客群研究，我们选取了江北商圈的“协信中心”南坪商圈的“长江国际” 解放碑商圈“联合国际”解放碑商圈“新华国际”四个甲级写字楼的成交客群进行分析。.协信中心写字楼成交客户分析83分析成交套数购买面积占比统计购买目的统计159套分户情况总销售面积总占比目的户数比例整层14594%自用3220%二分之一层374510%投资12076%四分之一层33049%投资兼自用74%四分之一层以下2

40、118668%合计159100%其他373810%合计35432100%客户居住区域统计行业统计户数比例客户年龄范围区域户数比例私企业主，个体11975%年龄段数量比例江北，渝北，北部新区8352%企业高管1811%20-2985%渝中，沙区，九龙坡，巴南，南岸2617%事业单位，公务员149%30-404126%外省市，国外，港澳台2918%普通职员53%41-5111069%区县2113%其他32%合计159100%合计159100%合计159100%.84以整层销售面积占比约4%；以1/2层销售面积占比约10%；以1/4层销售面积占比约9%；从购买面积需求分析：以1/4层以下销售面积占比

41、约68%以其他方式销售面积占比约10%。.85以投资为目的占76%；以自用为目的占20%；以投资兼自用的占4%。从购买目的分析：从客户来自区域分析：重庆三北地区的购买客户占52%；重庆主城其他区的购买客户占17%；重庆周边区县的购买客户占13%。外地客户占18%.8641-51岁的客户占69%；30-40岁的客户占26%；20-29岁的客户占5%。从客户背景分析：从事的行业：私企业主及个体客户占75%；企业高管客户占11%；事业单位公务员占9%。企业普通职员占3%；其他职业身份客户占2%客户年龄：.客户的置业目的：投资客户占到76%；自用客户占20%,投资兼自用客户占4%。客户区域来源：重庆本地客户（含区县）占到82%，外地客户占18