国际商业广场工程部运作手册手册

1、XX国际家具建材市场工程部运作手册二零一二年九月编制目录一、工程部职能 -4二、工程部制度及工作指引-7三、岗位职责-9四、工程部管理制度-191工程部员工岗位礼貌用语及行为标准-192工程部员工培训制度-203对讲机使用管理制度-214资料档案管理制度-225工程部岗位职责检查制度-236强电系统岗位检查制度-247给排水空调系统岗位检查制度-248弱电系统岗位检查制度-259工具管理制度-2610.交接班制度-2611.平安制度-2712.报告制度-2713.时效管理制度-2814.调班制度-2915.值班制度-2916.巡查制度-2917.客户来访接待制度-3018.检验、测量和试验设备

2、的控制程序-3019.泵房卫生制度-3120.变配电房卫生制度-3121.空调机房卫生制度-3222.水泵房防火制度-3223.配电房、发电房防火制度-3224.空调机房防火制度-3325.配电房运行管理规程-3326.电梯机房管理规定-3427.电梯机房管理制度-3428.外判/工程维修招标制度-35五、操作标准-3829.电气维修管理规程-3830.变配电运行平安操作规程-3931.柴油发电机平安操作规程-3932.柴油发电机运行管理规程-4033.垂直电梯故障处理程序-4134.电焊机防火平安规定-4235.空调通风维修平安操作规定-4236.电梯平安操作规程-4337.电梯平安运行工作

3、程序-4338.电梯检查维修保养制度-4539.电梯维修保养工作规程-4540.吊船作业守那么-4641.二次装修施工管理规程-4642.给排水设备(设施)操作规程-4743.工程部扑救火灾方案-4944.工程部维修作业平安操作规程-5045.紧急停泵情况-5246.紧急应变措施-5247.漏电保护器使用范围的规定-5648.幕墙玻璃破损应急措施-5749.清洁饮用水池工作规程-5750.生活水泵操作规程-5851.施工现场临时用电管理规定-5852.手持电开工具使用的考前须知-5953.空调冷水机组日常运作操作规程-5954.天面吊船操作规程-6055.天面吊船紧急求援程序-6156.消防水

4、泵应急程序操作指引-6357.油缸房工作规程-6458.用户室内维修操作规定-6459.办公楼层平安用电管理制度-65六、工程部提交表格清单-66一.工程部职能 任何一座现代化的综合大楼,不同的机电设备散布整座市场。工程部最主要最根本的任务就是控制各个设备系统在最正确状态下运行，切实保证向用户提供平安和舒适的生活环境、方便和高质的工作条件及尽可能自动化的综合监控管理。 工程部是专业性较强的职能部门。工程部的工作对象主要是设备，设备的效劳对象是租户。从这个角度上看，工程部本身的专业性与用户是息息相关的。离开了完好的硬件设施，缺乏有效的管理与完善的保养维修方案，优质效劳就是一句空话。工程部应围绕现

5、代化综合大楼必须具有的效劳标准去指导和开展工作。(一).设备类别总图上下压供配电系统高压开关柜变压器低压开关柜发电机楼层供配电给排水系统生活给排水系统消防水系统污水处理系统空调系统供冷系统设备通风系统电梯系统垂直梯扶梯弱电系统通讯系统闭路电视监控系统消防报警系统紧急播送系统门禁系统防盗报警系统车场管理系统有线电视系统楼宇BA系统 (二).部门构架及岗位工程部经理资料员强弱电领班给排水/空调领班装修领班给排水技工2名土木技工2名变配电技工8名强电维修技工2名弱电维修技工2名空调维修技工2名(三).维修单处理程序文员 维修 台帐 汇总 分析用户 物业部报修窗口维修单工程部维修单维修班 维修单签 名

6、携带工具、维修单用户维修地点(四).不影响用户正常使用的设备维修保养工程经理统筹协调保养方案、维修方案主管领班 组织实施班 组审批意见主管维修人员 重 监 点 督 设 检 备 查 大 修 保 养维修点(五).设备故障处理工程负责人影响营业工程经理影响范围用 户重大故障现场监督主管领班组织抢救故障点一般故障(六).影响用户正常使用的施工与检修包括停电、停水、停燃气、停空调、重要设备停台维修物业部公告、通知用户主管领班与物业经理商定方案方案工程经理审定技术员保证措施组织维修施工现 场 指 挥 监 督现场检查班组施工单位施工现场二.工程部制度及工作指引(一).部门职责进行市场所有有关工程的运行维修和

7、保养工作。监察所有市场系统是否正常及平安，如发现有什么不正常，应尽快作出适当的反响及报告。监察和指引所有分包商在市场内进行的工程，以确保工作的规格和平安标准依照国家及市场既定之标准完成。与物业部共同应付所有市场紧急事故例如大风、豪雨、火警和突发性之损坏和有关工程所有事故，及进行紧急维修和对系统进行适当之操作，以将市场和租户之损失减至最低。事后应立即作出报告。根据既定之时间表，操作市场所有工程系统的开关，尽可能令机器运行在最正确状态及效率。向物业部负责及牵头，接收一切工程完成后之装置，并作出建设性之意见。尽量找出节约能源和用水的方法。确保市场的所有系统，根据政府的规定，作出定期之检查、测试和保养

8、，并将有关之证件安放好在工程部或交给市场管理员安放在适当位置。采购所有备用品备件备料及对备用品备件备料的储存作出临近及记录，如?消耗表?。应付市场租户之投诉并根据公司之政策尽力为他们解决工程问题。对每年工程费用之开支作出预算，并尽量依循预算之方案，如因特别事故而需要超支，应向有关部门作出报告。定期清洁所有机器之外壳，如有需要，除锈及涂上防锈油。定期为机器大修和测试。对新参加之工作人员作出训练，并且令他们尽快熟悉自己的岗位，商场环境。如有需要，为市场找合格之承包商来进行比拟大型或专业之工程，并对其报价单作出评核。保养市场的设备。记录市场各主要机械设备之状态和读表数。在更新改造工程上，为业主/租户

9、提供工程上专业的意见，如有需要，协助业主/租户聘用专家如土建工程师、建筑师等。在工程进行时，监察所有工程，以确保符合国家及市场之标准。有系统地记录市场各工程设备维修事项。每月总结当月工程事项，并向工程负责人提交报告。与物业部及其它部门作出应有之沟通。与物业部共同监察市场之楼面、墙身、天台、外墙、玻璃幕墙、水池、水缸等是否有漏水或渗水。如发现有问题，应设有解决或找专业外判。各系统工作范围一、强电系统1、上下压变配电系统运行、维修、保养。2、扶手电梯和垂直电梯运行、维修、保养。3、所有涉及强电的维修和效劳。二、弱电系统1、干式消防系统运行、维修、保养。2、电讯系统维修、保养。3、保安监控系统运行、

10、维修、保养。4、BA系统与紧急播送系统维修、保养。5、所有涉及弱电的维修和效劳。三、空调系统1、中央空调系统运行、维修、保养。2、送、排风系统运行、维修、保养。3、消防排烟与消防加压送风系统运行、维修、保养。4、所有涉及用户的空调维修和效劳。5、空调水处理。四、机管系统1、给排水系统维修、保养。2、污水处理系统维修、保养。3、湿式消防系统运行、维修、保养。4、擦窗机系统运行、维修、保养。5、所有涉及给排水、管道和机械类的维修和效劳。五、装修系统1、市场公共场所的各类饰面及金属构架维修、保养。2、市场土木结构类的维修、保养。3、市场玻璃幕墙以及门、窗类的维修、保养。4、所有涉及土木、装修类的维修

11、和效劳。三、岗位职责1. 职 位 ：工程经理工作大纲：负责领导所有工程人员,处理市场内一切工程事项, 及掌管工程部之行政和文书事务, 工程经理并负责市场内外所有设备及系统的维修保养,使其在平安及有效下运行。汇报职级：工程负责人岗位职责及操作细那么 ： 1坚决贯彻执行工程负责人的指示,对工程负责人负责。2对工程部所有人员有绝对调配权和设备的全权管理权。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、稳固骨干队伍使人尽其材,确保人力资源适配等。切实保障动力设备的平安运行,装修及各项设施完好。以最低的费用开支保持本市场的高风格水准。3制定下属各岗位标准及各种设备的操作规程指导,催促下属严格遵守岗位责任制,按操作

12、规程严格执行设备检修保养的工作。4深入现场,掌握人员和设备状况,坚持每天如下审查:1审核运行巡检报表,发现异常,分析原因,及时采取有效措施。2审阅各系统运行监测技术数据,发现偏差,要求下属及时修正。3现场巡查下属岗位纪律及工作状况,了解员工思想,发现不良倾向及时纠正，维护管理处凝聚力。4现场巡查重点设备的运行技术状况,发现隐患,立即与有关工程师或指定维护承制商及时组织力量消除。5现场巡查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度,发现失控及时采取措施。6现场巡查主要公共场所动力设施,发现问题及时组织人员维修。7发生重大故障,立即组织力量尽快处理。5审定班组工作方案,统筹工作安排与人力调配,检查方案

13、执行情况。6组织、制定设备重大维修保养方案,备件购进方案,并组织实施。7根据实际要求及与运行情况比拟, 结合科技开展状况,征询专业意见,要求不断改良原设计,大力支持下属进行技术改造,使设备性能日臻完善。8负责员工技术培训工作,编制培训方案,定期对工程技术人员的技术状态进行考核,提高技术业务水平,把工程部建设成为一支高素质,高技术水准,高效率,高效劳质量的队伍。9负责协调好对外关系,诸如供电局,自来水公司,市政局,环保局,劳动局及消防局等单位,在与各关系单位的接触中,不得有损管理处利益的事,要处处以公司的利益为重,维护和提高公司在社会上的信誉和良好形象。10.工作作风要雷厉风行,果断处理问题,不

14、过夜,不拖泥带水, 并严格执行公司的各项规章制度,对违纪人员要按规章制度严肃处理.工程部任何人员为业主、租户效劳时,不准有勒索行为,一旦发现,工程经理有权处理,直接停止其工作或解雇。11.协调好管理处内各部门的关系。12.负责业主、租户装修工程监督管理工作,确保装修工程指南按装修规定施工。13.检查业主、租户及顾客如有损公共设施的有权纠正,并按规定要求对方赔偿。14.审定班组每日预防性维修、机器大修之时间表及工序,并且监察员工是否依照方案完成工作,此外,定期因应实际情形对保养方案作出修改。15.管理及统筹各班组之运作和界定各班组之工作范围及职责。16.为本市场制定外判工程标书,合同要求、规那么

15、和准备图那么。17.监察外判工程公司在本市场内进行之工程之水准,是否符合合同之要求。18.为每年之工程开支和水电费预算案,并提交工程负责人审批。19.凡涉加改工程,须与设计院、业主、租户、政府有关部门和各公用设施单位等等之有关人士作出关于工程应有之联系及书信来往。20.监察公众使用公用设施的情况,尽量减低物业所有消耗的水、电、气能源。21.确保本市场各项设备依照政府的规定和法例要求,接受定期之检查、测试和保养。22.监督工程员工每日处理用户之投诉。 2.职 位 ：强弱电领班工作大纲：负责处理变配电系统及弱电系统的事务, 向工程经理负责。严格执行上级指示, 上报工作进度及结果, 并领导和监督属下

16、之工程人员上岗工作。汇报职级：工程经理岗位职责及操作细那么 ： 1确保变配电系统及弱电系统设备的平安运行是领班的首要任务, 强弱电领班对下属人员和强电系统负有全面的管理责任,要求每天作如下检查:A.检查强弱电系统主要设备的运行技术状况,发现问题立即组织处理。B.检查强弱电系统运行情况,控制状态,发现误差立即纠正。C.现场督导重要维修工程及整改工程施工,控制工程质量与进度。D.检查业主、租户装修工程有没有按已批图纸施工,控制工程质量与进度。E.检查强弱电员工岗位纪律,发现不良现象立即纠正。F.实地检查强弱电系统员工保养工作质量与工作效率,发现问题及时采取纠正措施。G.审阅运行巡检报表,掌握强弱电

17、系统当天状况,发现异常,分析原因,及时解决及杜绝设备不正常运行等种种隐患。2须熟悉和掌握所有设备的性能,设备发生故障及时组织检修,发现隐患及时处理,做好技术把关工作,保证强弱电系统设备常处于优良技术状态,当重要设备发生故障或影响营业时,迅速到现场组织处理,督导下属,保证工作质量,提高工作效率。3负责管理好工具及仪表的发放及使用。4负责制定强弱电系统设备的月度和年度维修保养方案和备品、备件购进方案,定期报送工程经理审定,负责组织,安排维修保养方案的实施及确保维修达标准水平。5负责制定强弱电系统运行方案及设备开停时间表,并不断与运行人员研究改良措施,使本系统设备除保证平安运行和优等效劳质量的前提下

18、,更能节省能源和减低机械损耗。6切实执行及完成工程经理指令,认真贯彻落实岗位责任制,督导下属员工严格执行操作规程,坚持周而复始的设备维修保养制度,按三干净:设备干净、机房干净、工作场地干净;四不漏:不漏电、不漏水、不漏油、不漏气;五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属。7针对下属员工的技术状况,编制培训方案,定期对下属员工进行职业道德教育和专业技术知识培训。8做好技术档案管理工作,包括强弱电系统之维修记录及各设备的出厂证,说明书,操作手册,零部件更换记录等,每月交工程经理查阅。9要以身作那么,抽空亲自在第一线工作与下属员工打成一片,在技术上,生活上多

19、关心员工,团结协作,共同完成部门的各项工作任务。10.协助工程经理计算周年工程开支预算。11.提交每周/每月/特别事故工程报告。12.处理属下工程人员之行政事务,包括聘请招募,训练下属,编轮班时间表,审核员工超时工作,病假和事假,处理工伤申报及保险。13.协助工程经理评审承判商和供给商之报价单。14.监管承建商在市场内进行之工程,以确保其安装水平符合工程部标准。15.监管工程人员应付租户/业主日常之投诉。如有需要,解答租户/业主之查询和疑难。16.与其他公司部门联系和沟通。17.编写停电及其他特别通告。18.监管备料、备件、备品之数量及时提出订货要求,确保存仓量在指标之内。3.职 位 ：给排水

20、/空调领班工作大纲：负责处理给排水/空调系统的事务, 向工程经理负责。严格执行上级指示, 上报工作进度及结果, 并领导和监督属下之工程人员上岗工作。汇报职级：工程经理岗位职责及操作细那么 ： 1确保给排水/空调系统设备的平安运行是领班的首要任务,给排水/空调领班对给排水/空调人员和给排水空调系统负有全面的管理责任,要求每天作如下检查:检查给排水/空调系统主要设备的运行技术状况,发现问题立即组织处理。检查给排水/空调系统运行情况,控制状态,发现误差立即纠正。现场督导重要维修工程及整改工程施工,控制工程质量与进度。检查业主、租户装修工程有没有按已批图纸施工,控制工程质量与进度。检查给排水/空调员工

21、岗位纪律,发现不良现象立即纠正。实地检查下属员工保养工作质量与工作效率,发现问题及时采取纠正措施。审阅运行巡检报表,掌握给排水/空调系统当天状况,发现异常,分析原因,及时解决以杜绝或机械设备不正常运行等种种隐患。2须熟悉和掌握所有设备的性能,设备发生故障及时组织检修,发现隐患及时处理,做好技术把关工作,保证给排水/空调系统设备常处于优良技术状态,当重要设备发生故障或影响营业时,迅速到现场组织处理,督导下属,保证工作质量,提高工作效率。3负责管理好工具及仪表的发放及使用。4负责制定给排水/空调系统设备的月度和年度维修保养方案和备品、备件购进方案,定期报送工程经理审定,负责组织,安排维修保养方案的

22、实施及确保维修达标准水平。5负责制定给排水/空调系统运行方案及设备开停时间表,并不断与运行人员研究改良措施,使本系统设备除保证平安运行和优等效劳质量的前提下,更能节省能源和减低机械损耗。6切实执行及完成工程经理指令,认真贯彻落实岗位责任制,督导下属员工严格执行操作规程,坚持周而复始的设备维修保养制度,按三干净:设备干净、机房干净、工作场地干净;四不漏:不漏电、不漏水、不漏油、不漏气;五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属。7针对下属员工的技术状况,编制培训方案,定期对下属员工进行职业道德教育和专业技术知识培训。8做好技术档案管理工作,包括给排水/空调

23、系统之维修记录及各设备的出厂证,说明书,操作手册,零部件更换记录等,每月交工程经理查阅。9要以身作那么,抽空亲自在第一线工作与下属员工打成一片,在技术上,生活上多关心员工,团结协作,共同完成部门的各项工作任务。10.协助工程经理计算周年工程开支预算。11.提交每周/每月/特别事故工程报告。12.处理属下工程人员之行政事务,包括聘请招募,训练属下,编轮班时间表,审核员工超时工作,病假和事假,处理工伤申报及保险。13.协助工程经理评审承判商和供给商之报价单。14.监管承判商在市场内进行之工程,以确保其安装水平符合工程部标准。15.监管工程人员应付租户/业主日常之投诉。如有需要,解答租户/业主之查询

24、和疑难。16.与其他公司部门联系和沟通。17.编写停水、停空调及其他特别通告。18.监管备料、备件、备品之数量及时提出订货要求,确保存仓量在指标之内。3.职 位 ：装修领班工作大纲 ：负责装修系统的管理和市场室内装修的监管工作, 向工程经理负责。严格执行上级指示, 上报工作进度及结果, 并领导和监督属下之工程人员上岗工作。汇报职级 ：工程经理岗位职责及操作细那么 ：1.主持制订装修系统的岗位责任制和有关的平安生产的操作规程。催促、教育员工严格执行?岗位责任制?和?操作规程?。2.自觉遵守并催促下属员工遵守各项规章制度,监督执行部门的各项工作指令,确保装修工作顺利进行。3.制订市场装修系统的维修

25、保养方案,催促员工按?保养方案表?进行装修系统的维护保养工作,并随时跟进检查,确保?保养方案?得以落实执行。4.按部门规定,每月对下属员工进行平安生产教育,提高员工平安生产的自觉性。定期开展平安生产检查。凡发现或发生重大的故障隐患或事故,必须以文字形式立即报告工程经理,紧急状态下可先口头报告后补文字报告,并提出具体的处理措施,经批准后迅速组织实施至妥善解决。5.制订和实施装修组员工的技术培训和考核方案,定期组织员工进行木工、瓦工、幕墙玻璃更换、维修玻璃门等方面的交流活动,努力提高员工的工艺质素。6.严格执行市场?工程部室内装修管理制度?,做好装修的审批、巡检和验收各环节的工作。7.做好装修系统

26、和外判工程的监管工作。协助工程经理做好承判商的选择及工程质量和进度的监管与工程验收等工作。8.根据市场主要公共地方饰面的变异情况,制订装修饰面的更新方案,编制年度、季度、月度等的预算,定期进行翻新工程,保持市场整洁美观的形象。9.负责装修档案包括市场的和客户的分类、整理、分档、管理;建立和完善装修客户的中央机电系统变更档案,协调各专业的系统领班做相应的监管和复原等工作。 4.职 位 ：资料员工作大纲 ：负责处理部内的日常事务, 向工程经理负责。传达上级指示。汇报职级 ：工程经理岗位职责及操作细那么 ： 1资料员受工程经理直接领导，负责处理部内的日常事务。2努力完成工程经理交办的各项事务，传达工

27、程经理的工作安排，落实工程经理的工作指令，做好部内会议的记录整理。3负责文件的收发和分类归档，并必须及时上传下达，凡标有“急件类字样的文件，必须立即亲自送交部门领导处理。4负责工程部员工每月的出勤查核，汇总上报。负责每月发放和办理工程部人员的工资及各项劳保福利用品。5热情礼貌地接待内外来访人员, 答复询问或解释问题,应文明礼貌用语,树立工程部“客户致上的形象。 6准确无误地填制各种报表,依时报出。7负责收集、整理、复印、描绘、完善工程系统的图纸、设备使用书、随机资料等,分类归档。每月检查各系统的报表,把设备运行情况、故障情况、维修工程、更换零部件情况等内容填入部门档案,送部门经理审阅后归档。8

28、做好每天施工单的汇总和统计工作,发现有未完成又缺乏理由等类的异常施工单,应立即抽出报告部门经理处理。5.职 位 ：变配电技工 工作大纲：服从领班的工作安排，负责市场变配电系统的设备日常保养及日常维修工作。汇报职级：领班岗位职责及操作细那么 ： 1服从上级的工作安排，执行上级的工作指令，严格遵守操作规程和各项规章制度。2正确记录各项仪表指示的数值。3监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围之内。4高压侧分，合闸或低压侧带电检查等作业，必须严格遵守一人操作一人监护的原那么，严禁单人单独进行，确保平安工作。5发现设备缺陷，应即时处理并向上级汇报。6做好备品和备件及各类平安劳保用品的妥善保管

29、工作。7做好每天?运行日记?的记录工作，全面掌握电气设备的运行情况，学会并善于利用积累的运行经验指导运行工作，根据仪表指示的数据作运行分析，发现隐患及时调整或处理至消除。8值班期间，应按规定的时间把巡检结果正确详细地记录在?运行日记?上。9非值班人员不得进入变配电房，每班任何时候，均必须有2人值班，无特殊情况未经批准，不得中途离岗。10.接班前二小时， 严禁饮酒，保持良好的精神状态上岗。11.严格执行交班制度，当班发生的故障，原那么上应当班负责处理至完成为止，交班要认真清楚，不得隐瞒。 6.职 位 ：强电维修技工 工作大纲 ：服从领班的工作安排，负责市场电力系统的设备日常保养及日常维修工作。汇

30、报职级 ：领班岗位职责及操作细那么 ： 1遵守?员工守那么?和各项规章制度,严谨认真,努力搞好电气维修工作。2听从领班和上级管理人员的安排，接到工程任务或维修单后，应迅速赶到 现场，尽快完成，并随后汇报。3交接班要清楚。每班将工作情况、更换器材、故障处理等, 详细记录在值班簿上。必须面对面交班。接班人员因特殊情况不能按时接班,交班人员要坚守岗位,不得离开,并须立即向领班、值工、主管汇报,按上级的指示安排。4自觉遵守平安操作规程。凡进行带电或高空作业,必须落实平安措施前方准开始作业。而且,作业全过程必须遵循一人操作一人监护的施工原那么, 严禁单人单独进行。新入职的员工,未经考核合格,不能单独上岗

31、。上班时间严禁喝酒。5凡遇突发性事故,危及正常使用或人身平安时,可根据实际情况,先自行处理或采取相应的临时性措施,尽快恢复供电。但必须在随后立即向领班或值工汇报事故的原因和先行处理的情况,不得拖延,不得模糊。6宣传平安用电和节约用电,做好租户的用电统计工作。 7及时更换烧坏的灯泡,保证正常的照明。严格执行灯光管理制度。8严格执行平安用电的各项措施,严格执行定期平安检查制度和学习制度。用电平安检查每两个星期进行一次;平安学习每月进行一次,每次时间不得小于一小时。9凡进入层间配电房作业,均须在册登记。未经主管批准许可,其它人不得进入层间配电房。无事严禁触动配置在层间配电房内的灭火筒。电房内禁止挂晾

32、衣物和存放易燃易爆等杂物。10.保护设备、保护工具、保管好图纸。工作间隙和休息时间,要多看设备的图纸和资料,了解设备的特性和运作情况,做到心中有数。借用工具和领用材料,要按规定开单登记办理。11.对业主、租户和顾客彬彬有礼,坚持效劳第一,以优质的效劳为物业争取荣誉,创造财富,不得利用工作之便为自己谋取私利。7.职 位 ：弱电技工 工作大纲 ：服从领班的工作安排，负责市场弱电系统的设备日常保养及日常维修工作。汇报职级 ：领班岗位职责及操作细那么 ： 1准时到达工作岗位,服从领导的调度和工作安排。按时、按质、按量地完成工作任务,不擅自离岗和串岗。 2遵守员工守那么和本部各项规章制度,操作技术规程,

33、努力学习,不断提高思想素质和技术业务水平。 3对业主、租户和顾客彬彬有礼,坚持效劳第一，以优质的效劳为物业争取荣誉,创造财富,不得利用工作之便为自己谋取私利。 4发扬“敬业、爱业、乐业精神,大胆提出合理化建议,为市场多做奉献。 5执行工程经理、领班委派之职务。 6以快捷、妥善的态度完成工程维修单的工作。 7执行日常运作及维修。 8应付特别事故和在火警、豪雨及台风时在岗位候命。 9需要轮班。8.职 位 ：给排水技工 工作大纲 ：服从领班的工作安排，负责市场给排水系统的设备日常保养及日常维修工作。汇报职级 ：领班岗位职责及操作细那么 ：1严格遵守?员工守那么?和各项规章制度，服从上级的安排，圆满地

34、完成上级布置的各项任务。2熟识各设备场站的操作规程，熟识各系统主要阀门的位置，熟识各系统主要设备电气控制箱的操作；接到检修单应迅速到达作业位置，迅速开展作业，为排除故障恢复系统正常动作赢取时间。3严格遵守平安生产规程。凡在易燃易爆场站内如煤气站的作业、凡动火动焊的作业、凡攀高类的作业、凡危险程度较大的作业，必须在落实平安措施前方准开始作业；而且，作业全过程必须遵循设专人监护的施工原那么。凡违反平安管理制度的作业行为，均视为违章行为，视情节的轻重给予纪律处分。4凡遇突发性事故,危及正常供水供气或人身设备平安时,可根据实际情况，先自行处理或采取相应的临时性措施，控制和防止事故扩大。但随后必须立即向

35、领班汇报事故的原因和先行处理的措施与情况，不得拖延，不得模糊。5凡设备和管道的试压检漏，必须严格认真，必须按规定的程序进行；压力等级和耐压时间等技术参数必须合符设备和管道的使用要求。6负面影响较大的作业，如公共卫生间堵塞等，必须优先进行，必须抓紧时间彻底修复迅速恢复正常。7凡进入租户室内的作业如疏通阳台地漏，应注意仪容仪表，文明礼貌，认真负责，谢绝敬烟，讲求效率，保证质量，建立客户第一的形象。8严格执行各设备场站的保养维修方案，具体的保养工程及周期不得随意改动，落实设备管道以“保养为主，修理为辅的作业原那么，做好保养维修记录。9严格执行工场和设备场站的卫生管理制度。工场按清洁卫生轮值表每天由专

36、人清扫卫生；凡在设备场站结束维护检修作业离场前，必须把场站环境清扫干净，揩拭干净设备外表的油污，保持场站环境干净整洁。10.当班发生的事故，原那么上应在当班处理排除，并须对接班人员交接清楚，双方共同复检确认。11.对业主、租户和顾客彬彬有礼,坚持效劳第一,以优质的效劳为物业争取荣誉,创造财富,不得利用工作之便为自己谋取私利。 9.职 位 ：空调技工 工作大纲 ：服从领班的工作安排，负责市场空调系统的设备日常保养及日常维修工作。汇报职级 ：领班岗位职责及操作细那么 ： 1遵守?员工守那么?和各项规章制度。2服从领班和上级管理人员的安排，接到任务和工作后，应迅速赶到现场，尽快完成，并随后汇报。3严

37、格按规定的时间和指定的路线巡检各系统的设备。发现有噪声、异味、滴水、漏气等异常现象，能立即处理解决的那么立即处理修复正常，不能立即处理排除的那么应迅速报告领班，并加强防范，防止事故的发生和扩大。4自觉遵守平安生产规程。凡压缩机类、泵类及其管道的维修作业，必须首先卸压排空积水；凡不明状态的管道，均应按有压管道处理；严禁在带压的状态下进行任何的拆卸检修作业。5凡遇突发性事故、影响正常供冷供暖或危及人身设备平安时，应根据实际情况，先自行处理或实施相应的临时性措施，维持系统最低限度的运作出力。但事后必须立即向领班汇报事故的原因和先行处理的措施，不得拖拉模糊。6向租户提供舒适的空调环境是每个维修工的责任

38、。进行租户室内作业时，注意仪容仪表，语言文明，认真细致，周到负责，谢绝敬烟；腾出作业位置需挪动客户的摆设时，应先打招呼，得到允许后轻拿轻放；建立客户第一的形象。7排烟风机和加压送风机是消防状态下方投入使用的关键设备。“养护千日，用在一时，加强日常的保养维护，做好定期的开停机试验，切实保障排烟和加压送风系统在消防状态下能及时启动正常运作。8凡试压检漏，必须严格认真；压力和时间等技术参数，必须符合设备使用要求。9认真填写好各系统设备的保养、维修、故障处理等记录。交接班记录应清楚明确，不得敷衍应付。10.加强专业知识的学习，努力提高技术水准，为优质的维修效劳打好根底。11.对业主、租户和顾客彬彬有礼

39、,坚持效劳第一,以优质的效劳为市场争取荣誉,创造财富,不得利用工作之便为自己谋取私利。10.职 位 ：装修技工工作大纲 ：服从领班的工作安排，负责市场装修系统设备日常保养及日常维修工作。汇报职级 ：工程经理岗位职责及操作细那么：1遵守?员工守那么?和各项规章制度,服从指挥,听从工作安排。2当班的装修工要随时保养和清点好个人工具,接到工程任务或维修单后立即赶到现场,尽快完成,并随后汇报。3严格遵守劳动纪律。接班后应集中在班房等候分配;凡外出检查或作业,应在留言板上写明去向,方便联络;上班时间未经批准,不得离开市场。4每班应把各项工作详细记录在?值班日志?上;凡急修工程,应把用料、工艺、时间等记录

40、清楚。5严禁与客户商量有关装修的收费问题;无书面任务单不得擅自做客户自理的修补翻新改造等类的装修工程。6严格执行平安管理制度,落实平安生产的各项措施。凡高空作业，必须设专人监护, 严禁单人单独进行；凡作业场地的临时用电,应使用带漏电保护装置的拖板,不得乱拉乱接；切实保证生产平安用电平安。7做好防火平安工作。进入木作坊和油漆场地作业，不得携带火种，不准吸烟，并须在外围先挂放“严禁烟火的警示牌前方准开始作业；工场油漆品的存放量不得超过一天的用量；刨花碎木必须坚持当班作业当班清走的原那么。8自觉遵守清洁卫生轮值制度。工场垃圾杂物,应在下班前清走,保持工场的整洁干净;外出作业结束离场前,应搞好作业场地

41、的环境卫生,做好文明生产。四.管理制度工程部员工岗位礼貌用语及行为标准接 时：铃响三声内接听，语气诚恳 “您好！工程部#班。 或是“您好！工程部#班，我们能为您做些什么吗？2在挂 时：轻轻地放下 “ ，再见。3岗位迎检时：立即起立迎接，点头问好，热情接待 “ ，欢送您到工程部#房/#班来检查工作。 “ ，谢谢您给我们工作的指导，欢送您下次再来。4为客户维修时：认真、耐心工作 1 “ 先生/小姐：您好！我是金港管理公司的维修人员，有什么可以帮助的？ 2 “ 先生/小姐：请您把办公用品和贵重物品收拾好，我们需要在这个地方进行维修设备。 3 “ 先生/小姐：设备已经维修好了，请您检查一下，如果没有什

42、么意见，请您在工程单上签名验收。 4 “ 先生/小姐：维修工作场所已经收拾好，请看一看，有什么不好的地方请指出。 5 “ 先生/小姐：谢谢您对我们工作的配合，如有问题请再与我们联系，再见！5当维修工作不能立即解决时，应向客户解释：诚恳地向客人抱歉，解释清楚情况 “ 先生/小姐：由于设备的零件暂时还没有，现正申请手续购置，不便之处敬请原谅！如果购到，我们会立即跟进维修。 6纠正违章施工时：1 “先生，您好！施工场地禁止吸烟，请您将烟熄灭，否那么，我公司将不得不执行有关违约处分规定，请您自觉遵守市场有关施工平安的管理规定。先生，您好！办公时间施工不能使用冲击钻、电锯、电刨等较大噪音的电开工具，以及

43、较大挥发气味的硝基油漆，以免影响周围用户办公。请您改在非办公时间进行上述施工。先生，您好！请您不要乱接电线，以免发生危险。“先生，您好！收工清场时，请您将用剩的油漆、天那水等危险物品带离市场。离开前请将室内的电源总闸拉下，以确保平安。“谢谢您的合作。工程部员工培训制度1岗前培训上岗前向每位新入职员工介绍市场情况、员工须知、部门架构、交接班制度和岗位职责。上岗前必须掌握各种设备设施、通讯及消防设备器材的使用和操作。新入职员工用1周的时间进行实习，掌握本职工作的根本技能，第2周开始正式上岗。2资格培训根据政府有关部门要求，每位工程员工必须持证上岗。对于没有相应资格证的新员工，经管理公司同意后上报参

44、加培训学习，获得相应资格证书后持证上岗。3内部培训工程培训：根据每年制订的工程部内部培训方案，拟订工程培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高员工的警惕性、“四防意识、应变能力和身体素质，使其掌握本职技能。消防培训：根据每年制订的工程部内部培训方案，拟订消防培训方案、年度消防演习方案安排及灭火战斗方案等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而到达提高员工的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的。4培训工作管理规程工程部每位员工必须根据培训方案参加公司和部门培训课程，如市场组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相同或时间上有冲突时，以市场组

45、织的为主，本部培训课程作相应调整。培训前进行书面通知或口头通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。培训结束后要进行考核评估，评估分笔试考核、实际操作考核等，并做好员工作考核表记录，作为每年评选先进员工的依据。公司的培训记录由行政人事部存档，工程部培训记录由本部经理整理存档，保存期限为3年。训课程设置1 培训目的：通过培训，提高员工的综合素质和效劳水平，培养一支高素质、高水平、纪律严明的队伍。2 培训工程应知应会效劳意识教育；礼节、礼貌及员工的行为标准、个人修养；市场消防设施、设备介绍；市场员工消防须知；消防平安根本理论；工程常识；公司制度与规定；部门制度与规定。岗位工作标准岗位礼

46、貌用语、工作方法与技巧；岗位工作职责与细那么；市场突发事件处理突发性停电事件处理；电梯困人处理；水浸事件处理；火警、火灾事故处理；车场各种突发情况处理；消防训练3 培训要求培训期间，要认真听教员讲解，遵守课堂纪律。理论学习时，自带笔和笔记本，认真做好记录。培训期间，不得迟到、早退、旷课。4考评方式理论考试采取笔试闭卷方式，85分以上为优，7584分为良，6074为中，60分以下为差。实操训练由工程经理、领班进行个别考核，成绩分优、良、中、差四个等级，具体评分标准由工程经理拟定。5 奖惩方法1实习员工培训考评分达不到中等以上的，延期转正。2普通员工培训考评分达不到中等以上的，将列为考查对象，随时

47、有可能被淘汰。3普通员工培训考评分到达优秀的，作为资深员工考察对象。6考核规程 1目的 正确评价员工工作，提高员工工作积极性。 2适用范围本单位全体技工。 3考核程序A工程领班对本班员工考核。B工程经理对工程领班进行考核。C工程负责人对工程经理进行考核。 4考核细那么 详见员工手册考核细那么。5评分考核方法详见员工考核规定。对讲机使用管理制度对讲机是工程部必备的重要通讯工具，全体工程人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，保护并熟练地使用对讲机。1使用方法呼叫方必须选择相对安静和没有强风影响的位置通话，以提高通话的质量和效率。使用前将音量调至适度即可，太大那么会产生杂音，影响他人工作或将

48、工作内容泄漏给无关人员，音量太小会导致接收困难，引至呼叫方重复呼叫，浪费通信资源，降低了工作效率。多部对讲机在同一位置使用同一频道时，只需要将其中一台调到正常收发音量，其他对讲机必须调低音量，以减少附加杂音干扰正常通话。在已有人占用该频道通话时，非紧急情况，切勿急于强行占用，一方面这种行为不礼貌，另一方面会严重影响通话效果。通话时对讲机的接收器必须对正嘴巴，并保持15CM左右的间隔距离视信号强弱，用右手食指按住发送开关，保证接通后指示灯变红才开始通话，当所述内容完毕后才松开食指，以保证通话内容的完整和清晰。必须随时监听对讲机通话内容，一方面假设呼叫到对方时，必须听完通话内容后间隔2-3秒马上回

49、复，做到不抢答，以保证对方通话内容完整，不拖延时间，以防止同时占用频道，造成使用混乱；另一方面监听到紧急情况或与本岗位有关的情况，应马上做出处理。拆卸电池前必须先关闭音量开关，以延长使用寿命。2使用规定持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。发现对讲机有损坏或通讯失灵，应立即向直属上司报告，由部门经理检查确认后送维修，严禁自行拆修。严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。禁止用对讲机谈论与工作内容无关事件。用对讲机通话时应使用标准礼貌用语。3相关表格(1) 对讲机记录(2) 对讲机交收记录 资料档案管理制度为妥善保管有关工程资料、档案，使其保持完整、完好，发挥其指导生产

50、的作用，特制定如下规定：备随机资料：1 设备装箱的随机资料包括图纸、使用说明、保养手册等，由对应专业的系统负责人负责开箱、清点收齐，送工程经理审阅后，交资料员登记及归档保存。2 凡仅有一套的随机资料，一律不外借，仅限在办公室范围内查阅。班组只能使用影印本。3 随机资料是二套以上的，可发一套给系统负责人或班组用，但必须由系统负责人或主管妥善保管。2市场竣工资料：1 查阅：所有市场工程竣工图纸资料是重要的工程档案，主要供工程经理、系统负责人工作查阅用。2 外借：所有工程竣工图纸一般不予外借。如因维修、保养需要，经对应的系统工程师同意可将图纸复印。在火警、水浸等紧急情况下，可将图纸外移，但必须做好登

51、记手续，事后要负责将图纸归还入档。3 复印：客户可凭租赁合同到设备部复印建筑平面中该单元的部份。除工程经理、系统负责人，其他人员不得借阅电讯管线走向图。更不准客户或承建商将该图外借或复印。3用户工程资料：工程资料是记录客户的装修情况、机电系统变更、水电供给等的工程档案。这 些资料仅供工程经理、系统负责人查阅。其他人员须经工程经理批准方可先登记后查阅。阅客户资料一般只限在工程部资料室内进行，如需要外借或复印应先知会设备部资料员并登记手续。4工程资料的分类：1 工程资料由资料员负责登记、造册、复印等管理手续。2 各项图纸、技术档案资料、来往公函文件等,均由资料员按类别、系统、年度设档，并编制目录。

52、3 设备新系统投入使用后，主管的系统负责人必须负责把全套的图纸、资料等收齐，列出清单送工程经理审阅后，由资料员分类归档存放。4 所有的客户资料变更或新增工程图纸等均由相关专业的负责人协助资料员负责分类、存档。5 资料员必须每月进行一次工程资料的整理与统计工作。如发现资料外借未还或缺少，要负责催促、跟进，直至归档为止。各系统负责人必须全力支持资料员做好工程资料的管理工作。5资料室的管理：1 资料室由部门资料员专职负责管理，任何人员借阅资料，均需办理登记手续。2 资料室原那么上仅对工程部领班级以上的管理人员开放。专业图纸和档案资料均按工作涉及的范畴予以查阅。3 查阅图纸和资料等要小心保护，不得随说

53、明书涂改、打扛、划线等。借出的图纸必须细心保管，外借时间不超过三天。超期续借要书面报告工程经理，经批准前方能续借，续借时间不超不定期七天。4 管理人员的调动、离职前，必须到资料室办理领、借用资料的移交、归还手续。无资料室认可的清讫通知，一律不予以办理离开手续。工程部岗位职责检查制度1由经理、领班逐级监督各级人员严格遵守岗位责任,切实保障商场设备的平安运行、装修及各项设施完好。2投入运行之主要机房，每天经理巡查1次，领班巡查3次。3投入运行之一般机房，经理每周巡查3次，领班每日1次。4未投入运行之机房，经理、领班每周至少巡查1次。5每次巡查检查人须在机房签到簿登记，值班人员须将值班情况记录于工作

54、日志上，工作日志每天由领班、总工逐级审阅。6领班每天至少巡查正在装修之单元1次，巡查结果记录于部门工作日志。7非办公时间由工程经理及领班每周不定时回市场巡查，以便有效监督值班员工于非办公时间亦能按公司预定之工作程序运作。强电系统岗位检查制度目的：本制度旨在监察员工当值时间内的考勤、纪律、工作情况。检查内容：1 当值员工的精神状态；2 有否按时填写各类表格；3 当值人员是否在岗；4 因公事离岗前是否经当值主管或部门主管同意；5 岗位范围内的卫生情况；6 机房内部是否有闲杂人等；7 对突发事件有否如实记录；8 易燃易爆物品有否按规定放置；9 照明、通风情况；10所属设备的运行情况；检查方式：采取突

55、击检查法，以 查岗现场查岗两种方式交替进行，并将检查情况记录于交班日记上。检查岗位及频率：地点巡查人员次数巡查人员次数B3/F上下压电房领班3次天经理1次天发电机房领班1次天经理1次天其它功能房领班1次3天经理1次周电梯机房领班1次3天经理1次周擦窗机设备领班1次周经理1次周给排水空调系统岗位检查制度目的：监督下属员工严格执行操作规程及员工守那么。检查内容：1 当值员工是否按时启动设备；2 检查上述岗位机房巡查记录本判断员工是否按时设备运行记录规定时间填写运行记录或到达机房检查设备是否投入自动状态；3 检查员工岗位纪律情况；4 检查设备运行是否正常；5 检查工作日记内容，发现异常情况及时解决；

56、6 检查员工是否按时按要求进行维修保养；7 检查员工是否按操作规程进行操作；8 检查员工是否私自增设或试图更改本系统的线路，运行方式和设备的设定值。9 检查员工对平安、防火、交接班、值班、工具管理及报告制度是否切实执行。检查方式：例行检查与突击检查结合。检查频率：1 投入运行设备房包括自投例行检查：领班1次天，经理1次3天；突击检查：不定期最少1次天；2 未投入运行设备房例行检查：1次周最低限度；3 值班室、空调主机房例行检查：领班4次日，经理1次3天，突击检查：不定期不少1次天；检查结果：将检查结果立簿记录，对违反纪律的员工，视情节轻重作出处分。弱电系统岗位检查制度目的：检查本系统所属设备是

57、否正常，工作状态是否良好，了解属下人员的工作、纪律情况，及时处理异常问题。检查人员：经理、领班检查内容：1 所属设备运行情况及状态；2 工作日志是否按规定填写；3 人员工勤情况是否正常；4 工作安排是否合理；5 工作环境是否卫生整洁；检查岗位时间地点次数消防/监控中心1次天5. 检查方式：除上述例行检查外，平时将视情况进行随机或突击检查，所有检查情况均记录备查。工具管理制度为妥善保管公司财产，有利工作，特制定工具管理制度：1 工程部所有公用工具，全部由领班登记入册，统一保管，借用人员要办理登记手续，丧失或损坏照价赔偿。2 个人领用工具，经领班登记入册，凡丧失或损坏一律由个人负责。3 所有工具一

58、律不外借，如因情况特殊，必须经工程经理批准前方可外借。员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。4 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。交接班制度1接班人员必须按时到达岗位，做好接班准备工作，必须知道：1上一班设备运行情况。2正在检修的设备情况。3仪表指示是否正确。4设备故障处理经过和结果。2交班人员必须在交班前整理好工作记录，核对无误，并必须对接班人员介绍本班的设备和作业情况。交班时做到：1交接双方共同对设备工作一次全面巡视，发现问题，应即提出。2接收运行或作业记录，查验其中关于仪表指示的最后记录。3检查并接收锁匙、工具、

59、材料。4检验系统模拟图，系统模拟图必须与设备运行状态一致。5验收环境卫生。3以下情况不得交接班，并必须立即报告当值主管，听候处理：1上一班运行情况未交待清楚。2设备带病运行又未交待原因。3设备的故障影响运行降低系统的指标。4运行或作业记录不全、有漏项以及工具，材料不齐。5接班人中有醉酒等神态不清的现象。6接班人员未到达需要人数的最低限度。4交班人员必须面对面，在接班人员同意接岗前方可离开岗位下班。5接班人员从同意接岗的时刻开始，就全面承当当值的责任。平安制度1全体员工必须加强治安防范意识,执行所制订的治安管理制度,协同保安部认真做好治安保护工作。2未经工程部批准，外来人员包括参观学习、探亲访友

60、、施工等严禁进入电房、电梯机房、消防控制中心，水泵房、空调主机房、油库等地。3经批准进入人员必须办好进出登记手续，并由工程部人员陪同。4各岗位值班员，必须严守岗位责任制。除负责设备平安运行外，必须对所属机房范围进行平安检查。各级管理人员必须定期对所属范围进行平安检查，如发现有不平安因素，需及时上报处理。5高空工作范围，周边一米外加围栏，防止意外堕物伤人。施工人员需配备平安带等措施。6不得随意配制各机房门的钥匙。无人时各机房、班组工作场地，门窗必须锁好。由水系统负责人员检查锁好各水池盖，无关人员不借用钥匙，除水系统当值人员外，必须经该领班批准，才可翻开水池盖。7各班组工具，材料要有专人管理。如需