容积率、建蔽率、控高的关系

1、容积率容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价 成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居 住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于 受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=地上总建筑面积。总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城 市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，

2、反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可 用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这 个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积 率分为独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,并根据不同城市的特点有所差别。建筑特点容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍 管理的基本

3、单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋 来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R = C-H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对 土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税

4、+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。（四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的 利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到 经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。社会影响对地价的影响影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可 抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关 系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地 价相对经济剩余量产生

5、波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋 于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体 说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容 积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：（）遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土 地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的 报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的 增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降 低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、

6、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下 降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋 势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的 容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资 收益开始下降，地价也随之开始下降。如（图一），MC为单方造价，MR为单方售价， 某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益（DCGF面积）减掉投资者资本、劳力的 正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于 M时，单方造价等于单方售价，土地 开发的边际收益为0，总收益（DCNF面积）达到最大，地价达到最高，M为最佳容积 率。超过这个容积率，

7、地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土 地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过 降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低， 地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降 低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增 加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比 较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有 容积率这个指标限制，或有，但

8、控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓 励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城 市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越， 土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高 于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此， 容积率对地价的影响程度在同一城市表现

9、为从中心向外围逐渐减弱。（四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏 感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工 业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余 主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度 比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影 响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同 一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。对生活的影响人口密度：高容积率的住宅项目意味着

10、小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还 会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成 比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该 对此提出更高的要求。内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比 例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区 内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些 问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的

11、重要方 面。3安防问题:由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降 低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安 防系统一定要跟上(当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设 备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。建筑高度控制三、建筑高度控制场地内建筑物的高度影响着场地空间形态，反映着土地利用情况，是考核场 地设计方案的重要技术经济指标。在城市规划中，常常因航空或通讯设施的净高 要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建 筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑等级、防火与

12、消防标准、建 筑设备配置要求的重要参数。用以控制场地建筑高度的指标主要有建筑限高、建筑层数(或平均层数)，二者 之间的关系取决于建筑物的层高。建筑限高适用于一般建筑物的控制，建筑层 数则主要用以对居住建筑的考核。建筑层数这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的瞭望塔、水箱间、 电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计人建筑层数；住宅建筑的地下室、 半地下室，其顶板高出室外地坪不超过1. 5m者，不计人层数内。建筑层数的 控制与建筑限高的控制基本类似。根据民用建筑设计通则(GB 50352-2005)第3. 1. 2条的规定，民用建 筑按地上层数或高度分类划分为：住宅建筑按层数分类；

13、一层至三层为低层住宅；四层至六层为多层住宅； 七层至九层为中高层住宅；十层及十层以上为高层住宅；除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于 24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。平均层数指基地内，总建筑面积与总建筑基底面积的比值，单位：层平均层数(层)=总建筑面积(m2)/建筑基地面积之和(m2) 一般常用于居住区规划，此时又称为住宅平均层数。住宅平均层数(层)=住宅建筑面积总和(m2)/住宅基地面积总和(m2)（三）极限高度建筑物的最大高度，单位：m。以控制建筑物对空间高度的占用，以保护空 中航线的安全

14、及城市天际线控制等，应遵照城市规划部门的具体规定为准。有时， 也采用最高层数来控制，但二者含义略有不同。（四）建筑高度的限制建筑限高是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度 限制为建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情况下，也有以绝 对海拔高度作为建筑限高的控制值。民用建筑设计通则（GB 50352-2005）第4. 3条对建筑高度控制有以下规 定：（1）建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度 控制：对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；机场、电台、电信

15、、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周 围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度；当建筑处在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物 保护单位和风景名胜区内时，也应控制建筑高度。此外，建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的 规定。（2）建筑高度控制的计算应符合下列规定：在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等 周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，以及当建筑处在国家或地 方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区内时， 建筑控制高度应按建筑物室外地面至女儿墙作为

16、建筑物和构筑物最高点的高度 计算；在对建筑高度有特别要求的地区的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑 控制高度是：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计 算；坡屋顶应按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度计算；下列突出物不计 入建筑高度内：a）局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房且占屋顶平面面积 不超过1/4者；b）突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等；c）空调冷却塔等设备。四、密度及容量控制（一）用地面积是指可供场地建设开发使用的土地面积，即由场地四周道路红线（地产线）所框 定的用地总面积-其常用单位为公顷（hm2）。有时也用亩（1hm2=15亩=1

17、0000m2） 表示。用地面积是计算场地其他控制指标的基础，应予准确把握。用地面积与用地形状对场地使用和建设项目的功能布置有很大影响。不同性 质、规模 的建设项目对场地的用地面积有不同的要求，应根据具体情况进行分 析。（二）建筑密度建筑密度亦称建筑覆盖率或建蔽率。建筑密度是指建筑基地面积之和与总用地面积之比。单位：。建筑密度表达了基地内建筑直接占用土地面积的比例。建筑密度=各类建筑基地面积的总和/场地用地面积X100%式中，建筑基地面积是指建筑的占地面积，按建筑的底层建筑面积计算。建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。从而 反映了土 地的使用效率。建筑密度越高，场地的室

18、外空间越少，可用于室外活 动和绿化的土地越少；可见，建筑密度也间接反映了场地内开放空间的比例，并 与场地环境质量相关。建筑密度过低，则场地内土地的使用很不经济，甚至造成土地浪费，影响场 地建设的经济效益。另一方面，过高的建筑密度又会引起场地环境质量的下降， 严重的还会影响建设项目功能的正常发挥。可见，场地的建筑密度应有一个合理 的取值，它受到建设项目的性质、建筑层数与形式、场地的位置与地价等诸多因 素的制约，应视具体情况进行认真分析。在控制性详细规划中，一般对场地的最高建筑密度作出明确限定，设计时应 严格执行。（三）建筑系数建筑系数是指场地内所有建筑物、构筑物、露天设备、露天堆场及露天操作场

19、等占用的土地占场地总用地面积的百分比（%）与建筑密度这一概念相类似，建筑系数指标也适用于描述场地内土地的直接 使用状况:但主要应用王工业企业场地设计中，并侧重于场地使用经济性的考核。根据工业企业总平面设计规范（GB 50187-93）的规定，上式中各项参数应按下列规定计算：（1）场地（厂区）用地面积指厂区围墙内的用地面积，按围墙中心线计算。建筑物、构筑物用地面积：新设计的按建筑物、构筑物外墙建筑轴线计算; 现有的按外墙皮尺寸计算；圆形构筑物及挡土墙，按实际投影面积计算；贮罐区 按成组设备的最外边缘计算，当设有防火堤时按防火堤轴线计算；球罐周围有铺 砌场地时，按铺砌面积计算；栈桥按其投影长宽乘积

20、来计算。露天设备用地：独立设备应按其实际用地面积计算；成组设备应按设备场 地铺砌范围计算，但最多只计算至设备基础外缘1. 2m处。露天堆场用地面积按堆场场地边缘线计算。露天操作场用地面积按操作场场地边缘计算。场地利用系数场地利用系数仅用于考核工业企业场地的土地利用情况，是场地内直接使用 的土地(指场地内所有建筑物和构筑物用地、露天设备用地、霹天堆场及露天操 作场用地、铁路用地、道路和广场用地、工程管线用地等)占场地总用地面积的 百分比，由于属于工业企业的用地概念，在此不再赘述。容积率建筑容积率是指建筑基地内总建筑面积与总占地面积之比建筑容积率=总建筑面积./总用地面积容积率为一无量纲常数，没有

21、单位。一般容积率为12时为多层，410时为高层。通则规定民用建筑设计通则(GB 503522005)第4. 4条对建筑密度、容积率和 绿地率等有以下规定：建筑设计应符合法定规划控制的建筑密度、容积率和绿地率的要求。当建设单位在建筑设计中为城市提供永久性的建筑开放空间并无条件地为 公众使用时，该用地既定建筑密度和容积率可给予适当提高，且应符合当地城市 规划行政主管部门有关规定。五、建筑规模控制(一)统一计算方法为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，国家颁布了国家标 准建筑工程建筑面积计算规范(GB/T 503532005)。以下是该规范对计算 建筑面积的规定：(1)单层建筑物的建筑面

22、积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并 应符合下列规定：a.单层建筑物高度在2. 20m及以上者应计算全面积；高度不足2. 20m者 应计算1/2面积。b.利用坡屋顶内空间时，净高超过2. 10m的部位应计算全面积；净高在1.20m 至2. 10m的部位应计算1/2面积；净高不足1. 20m的部位不计算面积。单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构 的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面 积计算。层高在 2. 20m及以上者应计算全面积；层高不足2. 20m者应计算 1 /2面积。多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；

23、二层及以上 楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在220m及以上者应计算全面积； 层高不足2. 20m者应计算1/2面积。多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2. 10rn的 部位应计算全面积；净高在1. 20m至2. 10m的部位应计算1/2面积；当设 计不利用或室内净高不足1.20m时不计算面积。地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永 久性顶盖的出入口，应按其外墙上口 (不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外 边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m 者应计算1/2面积。坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架

24、空层，设计加以利用并有围护结构的， 层高在2. 20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2. 20m的部位应计算1 /2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平 面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡 屋顶内，场馆看台下的空间不应计算面积。建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应 按其结构底板水平面积计算。回廊层高在2. 20m及以上者应计算全面积；层高 不足2. 20m者应计算1/2面积。建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层 高在2. 20m及以上者应计算全面积；层高不足2. 20m

25、者应计算1/2面积。 有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的 应按其结构层面积分别计算。层高在2. 20m及以上者应计算全面积；层高不足 2. 20m者应计算1/2面积。有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层 高在2. 20m及以上者应计算全面积；层高不足2. 20m者应计算1/2面积。建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围 护结构外围水平面积计算。层高在2. 20m及以上者应计算全面积；层高不足2. 20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构

26、底板水平 面积的1/2计算。有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计 算。建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2. 20m 及以上者应计算全面积；层高不足2. 20m者应计算1/2面积。设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面 的外围水平面积计算。层高在2. 20m及以上者应计算全面积；层高不足2. 20m者应 计算1/2面积。建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯并、提物井、管道井、通风 排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。06)雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2. 10m者，应按雨篷结 构板的水平投影面积的1 / 2计算。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计 算。建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应 按其顶盖水平投影面积的1/2计算。高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高 低跨内部连通时，其变形缝应计算在低