旅游地产开发模式与创新讲义（ppt 共40页）

1、主讲人：xx旅游地产开发模式和创新1旅游地产模式和创新思考聚焦xx地产xx如何策划定位xx项目旅游地产如何促动商业地产xxxx湖低碳城主题旅游在哪里FOCUS: 如何突破政府对旅游业渴求和对纯地产回避之间的矛盾2旅游地产模式和创新目录第一章 旅游产业开发十大关系第二章 旅游地产的理念和分类第三章 旅游地产的发展现状第四章 旅游地产的开发模式第五章 旅游地产案例研究第六章 旅游地产发展前景第七章 重点推荐养生养老地产3旅游地产模式和创新第一章旅游产业开发十大关系4旅游地产模式和创新 资源是重要的，但永远不要把目光集中在资源上，资源可以成为产品，资源也可以仅仅是产品的背景和环境，创意綷-济将为资源

2、的开发利用插上翅膀！ 千万不要做一个没有灵魂的规划，规划必须在具可操作性的战略策划指导下制定落实，否则等待你的将是无止境的修编，误国误民！在通盘的策划方案和商业模式指导下制定具有可实施性规划已綷-成为越来越多经营者的选择！ 观光旅游和休闲度假是姊妹关系，没有高低贵贱之分，各地要根据自身的实际情况确定发展方向，观光旅游是旅游产业分量最大的权重产品，休闲度假是旅游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠。 随着旅游市场的细分，目的地的客源地营销将成为一种趋势，客源地推广营销的丰富性和直销非传统旅游销售方式可比拟。同时，针对客源地市场定向设计目的地产品也将成为一种可能，目的

3、地和客源地的关系的深入研究是旅游开发经营成功的关键！ 一大关系 ：创意和资源二大关系： 策划和规划三大关系：观光旅游和休闲度假四大关系：目的地和客源地十大关系理念5旅游地产模式和创新 旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内篭-和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！ 旅游开发和旅游地产是难以分割的当前模式，旅游地产的内涵和外延有待拓展，旅游产业有时候是以第二属性表现出来的，甚至是一种壳化的

4、产业，因此，新的城镇运营开发模式以及功能市镇的产业经济整体运营模式就变成一个需深入探讨的课题。游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠！ 门票经济是旅游主力经营模式，却不是旅游产业经济的主力经营模式，中国现阶段无法摆脱也需要门票经济，但是，多维经营的旅游产业经济必须深入发展，已经有越来越多的地区和目的地已经具备了摆脱单一门票经济的条件，多维经营-时运将至！游产品深度发展和生活多样性的发展方向，两者既可独立运作，又可相互重叠 五大关系：大众旅游和互动娱乐六大关系：旅游开发和旅游地产七大关系：门票经济和多维经营6旅游地产模式和创新 环境保护和开发经营看似一个矛盾，但有其

5、天然和谐的一面，人来自自然，回归自然是本性也是必然，关键是我们以什么态度回归自然，人和自然的关系还有待探索，适度开发和尊重友好自然将使我们的开发有利于自然的保护，自然本身需要人类，关键需要控制的是人类的态度和习性。 中国国民习性对中国的旅游经营影响重大，许多国际上非常顺理成章的旅游运营模式在中国得不到认可，尤其是狂欢节和海洋度假旅游产业在中国开展需要程序经营来修正，因此，旅游产业的国际惯例一定要结合中国国民民族特性来发展整合。 国内旅游重规划、重投资、轻管理的现象还是较为突出，旅游产业的软投资其实比硬投资更重要，一个好的项目特别需要开业后的市场营销、商业管理、文化活动组织、客源地营销、节庆活动

6、策划、管理人员培训等一系列的经营提升工作。八大关系 ：环保和开发九大关系 ：国际惯例和民族特性 十大关系：投资开发和经营提升7旅游地产模式和创新第二章旅游地产的理念和分类8旅游地产模式和创新概念特点、优势所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游房地产。旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。旅游地产理念9旅游地产模式和创新旅游景点地产旅游商务地产Click to add TextClick to add TextClick to add Text从理论上来说，旅游

7、地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间旅游度假地产指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。旅游地产分类10旅游地产模式和创新背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲

8、旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游休闲旅游度假旅游11国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势11旅游地产模式和创新开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作

9、完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的

10、知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位旅游地产必须考虑的五种要素12旅游地产模式和创新第三章旅游地产的发展现状13旅游地产模式和创新一、旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海。 旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。 同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地

11、区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻城市。二、旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化 中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。中国旅游地产发展特征14旅游地产模式和创新 三、旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合 旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享

12、受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。四、旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成 虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年，但规模性、多渠道置业流不充分。特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。五、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富 现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投

13、资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。 15旅游地产模式和创新一 近期度假需求不旺旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。 二 制度的缺失在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规

14、范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。 三 国内度假网络不健全国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立

15、一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。 我国旅游地产现存问题16旅游地产模式和创新第四章旅游地产的开发模式17旅游地产模式和创新休闲旅游地产的六种核心驱动力模式核心驱动力代表地区主题社区驱动力愉景湾、香港主题产品驱动力华侨城、深圳特殊娱乐产业驱动力云顶、马来西亚商务活动驱动力博鳌、海南养生养老驱动力三亚，青城山，五指山自然/人文资源驱动力安徽、西藏、云南、四川18旅游地产模式和创新深圳华侨城强势主题公园提升区域价值区域背景：位于区域经济发达，城市化程度较高的深圳市，地处

16、南山区东部，南临深圳湾资源：资源条件一般，区域内无特殊资源交通：东西向的沙河西路、侨城西路、侨城东路和南北向的侨城北路、深南大道、滨海大道构成华侨城的主要道路骨架规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷人口： 3.5万人现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型19旅游地产模式和创新主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 适应性 KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政

17、策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动型关键业绩指标（Key Performance Indicators）是反映个体或组织关键业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。 20旅游地产模式和创新海南博鳌商务会议带动区域发展区域背景：海南琼海市的海

18、边小镇，资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里 海口市博鳌商务活动驱动型主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区21旅游地产模式和创新商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 适应性 KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性

19、较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动驱动型关键业绩指标（Key Performance Indicators）是反映个体或组织关键业绩贡献的评价依据和指标，它是衡量指标，而非具体的目标值。关键业绩指标区别于能力素质或态度指标，也不是所有的绩效衡量指标。 22旅游地产模式和创新第五章旅游地产案例研究23旅游地产模式和创新华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也是国内最为成熟的

20、，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。旅游地产成功案例一东部华侨城1 低价拿地 由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。华侨城建设 之 初，这一区域比较偏僻。据介绍，20世纪80年代初，由于印尼出现排外排华现象，一 些印尼华侨归国，深圳划出这一片作为经济开发区，在安置归国华侨的同时招商引资开发 建设，正式取名华侨城是在1985年，至今已是20年。华侨城集团原来归国务院侨办主 管，现划归为国务院国资委直属企业。2 环境优先 华侨城开始的第一项建设是种花、种 草、种树、营造环境。他们认为，经济

21、建设中最大 的失误莫过于规划上的短视和对生态环境等资源的破坏，他们的理念是要在“花园中建城 市”，而不是“在城市中去建设花园”，并在全国开发区中率先倡导了“规划就是财富”、“环 境就是优势”等现代发展理念。从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“一推平”、“排排 座”、“火柴盒”的传统模式。3规划先行 华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利 用和可持续发展的开发模式和发展路子。1985年华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项 目不是办工厂、酒店，而是以年薪11万美元的代价聘请新加坡著名规划师担任规划顾问； 华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建

22、设规划的“规划战役”。 24旅游地产模式和创新成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区目标客户： 对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都

23、市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群预期有升值潜力的投资客户占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米水面面积：3万余平方米容积率： 0.4绿化覆盖率：72%建筑密度：17%旅游地产成功案例二成都芙蓉古镇25旅游地产模式和创新整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能传统居住区建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅； 特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等； 文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；

24、 运动保健区中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等 皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线 酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐26旅游地产模式和创新芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式建筑：2层为主，面积42-212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施建筑风格：

25、川西民居组团江苏民居组团云南民居组团唐风建筑组团园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居住氛围饮食文化：数种成都传统小吃茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子水文化：龙舟比赛、放河灯等天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化： 4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆 深度挖

26、掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式27旅游地产模式和创新成功的关键因素总结：开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住

27、心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。 例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等营造社区氛围，满足现代人的居住心理利用社区完善的配套功能，举办各种活动深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求28旅游地产模式和创新29高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖

28、随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要物业功能集中在五星级酒店、别墅、配套会所和配套设施、游艇俱乐部等，辅助物业功能主要有酒店公寓、商业街、住宅公寓等；少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能；受项目体量的限制影响，别墅式酒店出现的概率并不高别墅式酒店占地较多，对于平衡盈利模式较难把握游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套五星级酒店、别墅、配套会所、游艇俱乐部成为大型度假类项目必不可少的物业功能，除此以外，那些吸引高端客户青睐的极尽奢华的配套产品设计也是最能体现开发商品牌和项目品质的标志。旅游地产成功案例三千岛湖、太湖周边29旅游地产模式和创新30五星级酒店结合区域固有

29、资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为主流模式，从现有的成功案例来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象作用的同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线湖景+五星酒店采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源高尔夫+五星酒店高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较

30、为成熟的模式温泉+五星酒店利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利30旅游地产模式和创新所选区域千岛湖、太湖案例客户购买用途为自用、投资或两者兼有；高端别墅客户主要为项目所在城市以及周边城市的企业主，作为第二或第三居所；而投资型物业为追求稳定回报率的客户，客户范围较广。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户

31、大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假

32、居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所自用产品31旅游地产模式和创新第六章旅游地产发展前景32旅游地产模式和创新一、旅游地产发展前景广阔 中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内的旅游地产发展打

33、开了光明的前景。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个过程。人均GDP到达六千美金以上。人们用于日常消费的费用递减，占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求。根据国家旅游局的测算，未来中国也将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。这些都将带来对旅游地产的巨大需求。二、从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产” 旅游地产在国内的发展历史不长，但包括开发商等在内的市场参与者通过市场操作实践，已在开发理念上发生了一些根本性的变化。随着旅游地产的发展和相对成熟，开发机构逐渐意识到旅游地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设

34、，最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。所以，旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入，旅游价值的挖掘和资源的合理配置，以及在此基础上实现龙头旅游资源的再造。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气，提升价值，以此促进地产项目的销售。开发商只有真正认识到旅游地产的核心竞争力，才能使旅游和地产互惠互生，实现各种利益的最大化。旅游地产的发展前景33旅游地产模式和创新三 、旅游地产开发的多元化趋势加深休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。四 、旅游地产投资开发重心将

35、从销售转向经营2007、2008年是旅游地产在国内市场影响力全面提升的一年，可以预见，2010年后以销售为主导的投资模式将逐渐失去主流市场，而销售+经营的投资模式将随着旅游地产的市场扩大浮出水面。在此过程中，旅游地产投资开发的重心将逐渐由销售向经营过渡。五、旅游地产需要全盘策划和动态规划为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游地产项目应强调“全盘策划”与“动态规划”，有效的协调政府公共决策与地产商业开发之间的矛盾，解决策划与规划衔接不足、传统规划市场敏感性不强，容易忽略市场环境变化的问题，同时保证公共利益和城市资源的合理利用与分配，并可以获得城市整体发展策略的指导，得到更多的发展机会，最终实现多赢的

36、目标。34旅游地产模式和创新第七章养生养老地产35旅游地产模式和创新养生地产是复合地产的一种商业模式之一。养生地产投资开发与经营的真正内涵，就是赋予土地以一种特别养生文化意义，并将这种意义长期而全面地融入整个养生地产的开发形式。中外成功养生地产的例子并不少见，比如美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、海南博鳌.宝莲城、上海新太阳养生城以及下面讲到的南沙奥园等。奥园集团打造的南沙奥园，就是在中西结合的现代养生学理论指导下（奥园集团与广州中医药大学合作成立广州中医药大学南沙奥园养生基地，在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节展开全面合作），以养生为中心，打造集集度假、会议、酒店、别墅、公寓及洋

37、房于一体的综合性养生地产项目，包括CEO官邸、联体别墅、豪华洋房、单身公寓、休闲渡假酒店、商业长廊以及各种公建配套等物业形态，成为一个融合居家、休闲、娱乐、社交、商务为一体的高品质多元养生活动平台，配备养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等多项特色服务设施，营造全新的健康生活方式，将提供具有高贵优雅休闲品质的住宅环境，具有优美的山水景观并蕴藏丰富的文化内涵，同时也兼顾了娱乐、休闲、疗养健身的功能，体现出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念。养生地产概念36旅游地产模式和创新1、高质量自然环境 养生地产大多位于生态环境优越的地方，比如象黄山、海南、北海、青岛、烟台、威海等具

38、备山、海、湖、岛、泉的特色魅力城市。 2、高水平的养生保健项目养生地产最突出的特点，就是在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节为入住社区的居民提供高品质养生服务。一般配备多项特色养生服务设施，如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等，建立养生咨询培训中心（如资深专家坐堂、诊断开方、心理咨询指导、各类养生课程）、休养中心（如提供食饵养生、环境养生、熏治养生、中医养生音乐、瑜伽养生等服务）、养生膳食房（如调和五味、平衡阴阳、以食养生、药食同源，整理创新四季养生菜肴，日常膳食营养指导）、特色美容馆（如现代美容、传统养生、汉方驻颜、塑身美体、排毒活络等）、spa中心、养生国际研究交流中心以及室内外游泳池、网球、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室等，营造全新的健康生活方式。精品养生酒店、理疗中心，专门有中医理疗专家坐诊，提供