广州房地产市场月报

1、供应成交宗数15724宗建面达至2017年6月以来的 峰值 151万环比+4%同比+89%市场迎来“开门红”：新房供应创13年来同期新高，成交创1月历史 新高/近1年第二高位；二手成交达2017年6月以来的峰值热度不减引限贷收紧；后市需警惕黄埔、南沙人才购房政策收紧风险74万环比-63%同比+86%140万环比-23%同比+263%投资策略研究城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判城市进入研究城市/区域/板块深耕投资策略研究地块投资可研市场监测研究宏观及行业政策及影 响分析土地市场监测新房及二手房监测典型项目剖析房地产市场趋势研判项目前期研究项目前策定位商业定位及运营研究产业规划及运营研究TO

2、D/文旅/产业等 特色项目前期研究目录Contents01土地市场特征及趋势研判020304宏观和政策环境政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房商品房市场特征及趋势研判全市、分区新房/二手市场表现客户地图成交热度地图、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图PART ONE客户地图广州楼市专题报告特增加客户地图模块，从客户视角加深对市场的监控后续每期报告会选取重点/热点/有特点的分区、板块，对其客户特征进行深入剖析图：分区二手房成交越秀 天 河荔 海 珠湾黄埔白云从化花 都增 城番 禺南 沙天河22.1万 151%55343元/花都13.5万 10%14460元/白云13万 1

3、05%30564元/从化5.3万 17%10686元/增城20万 110%15893元/黄埔9.4万 132%31834元/番禺22.9万 60%26202元/南沙10.3万 133%19967元/荔湾7.2万 167%34467元/越秀10.1万 89%47180元/海珠17.3万 131%42032元/成交同比100%成交同比50%-100%成交同比0%-50% 成交同比0%图：分区新建商品住宅成交成交热度地图越秀天河荔 海 珠湾黄埔白 云从化花 都增 城番 禺南 沙天河3.8万 238%多盘首开/推新售罄，热度 较高花都12.8万 191%市场平稳，以续销为主花都湖板块成交领先白云8.3

4、万 596%库存上升，南北分化 明显，北部四镇去化 缓慢从化4.9万256%新房供应维持中高位、 库存上升增城35.8万 308%供应减少，以去库存 为主黄埔20.8万 292%科学城、老黄埔等区域大盘 持续推货，去化理想番禺17.2万 300%万博区域持续热销，其 余板块无明显营销动作南沙27.9万 294%热度维持较高水平，黄 阁等刚需板块项目去化 有所加快荔湾5.6万 57%广钢、芳村板块活跃度高海珠3.3万 112%高总价项目去化尚可成交同比50%成交同比10%-50%成交同比0%-10% 成交同比0%市场成交势能维持高位，各区新房成交同比均大幅上涨（去年同期基数低） 二手热度亦较高，

5、中心五区、近郊及增城、南沙同比上涨明显资料来源：保利投顾研究院整理6.005.805.605.405.205.004.804.604.404.204.002018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01首套房房贷利率（%）5年期LPRLPR利率：连续9个 月持平2018年9月5.732020年1月 5.292021年1月底 5.2银行2020年12月30日2021年1月31日放款

6、时间首套利率 加点数二套利率 加点数首套利率 加点数二套利率 加点数工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7额度紧张，放款时间不 确定建设银行+0.3+0.6+0.55+0.67不确定中国银行+0.4+0.55+0.55+0.75不确定农业银行+0.4+0.6+0.55+0.75目前已审批通过需等待 1-2个月，提交申请至少 等待3-4个月招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75不确定购房成本指南阶段性额度收紧、利率提升12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行基本上调房贷利率约15bp，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp。并收紧房贷额度，放款

7、时间不确定，政策过渡期后，房贷趋于平稳。图：各银行房贷利率加点情况图：广州首套房房贷利率走势（%）资料来源：保利投顾研究院整理基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公 里，建面4.65万，容积率8.0起拍楼面价：9182元/ ，配建1.3万拆迁安置房源（13200-13900回购）周边在售一手均价2万元/（精装）延期出让增城新塘荔新与广深大道交汇处18101222A20162号（原计划2.1出让）房企投资热度地图越秀海珠天河荔湾黄埔白云从化花都增城番禺南沙黄埔区黄埔东路以北、龙头路以东东风化 工改造项目居住地块（1.18出让）基本信息：位于老黄埔中心，临近13 号线南海神庙地铁站和5号线庙头站（在

8、建），建面8.4万成交价格：19.4亿元+1.26万配建，折合楼面价27105元/，溢价率45%。周边在售一手均价4.5-5.6万元/竞得方：卓越海珠区石岗路地块(2.1出让）基本信息：位于广纸板块，临近2号线 和广佛线交汇站南洲，建面4.4万成交价格：22.1亿元+450配建，折 合楼面价50526元/，溢价率45%。周边在售一手均价7-10万元/竞得方：中海黄埔区黄埔东路以北、龙头路以西东风化 工改造项目居住地块（1.29出让）基本信息：位于老黄埔中心，临近13 号线南海神庙地铁站和5号线庙头站（在建），建面14.5万成交价格：33.4亿元+2.16万配建，折合楼面价27185元/，溢价率

9、45%。周边在售一手均价4.5-5.6万元/。竞得方：越秀轨交联合体增城新塘中心地块素质较差宅地延期出让。热度高 热度较高 热度一般较冷黄埔、海珠热度高，谨慎布局增城黄埔地市热度高企，老黄埔板块连出两块摇号地，溢价率均达45%。近期黄埔新房市场火热，涨价幅度较大，项目开盘即磬。 海珠地市火热延续，2月1日广纸地块拍出最高限价，以溢价45%成交。资料来源：保利投顾研究院整理图：房企投资热度地图典型项目客户地图本期关注天河客户地图天河市场热度高，推货即快速售罄PARTTWO宏观和政策环境图：广州的房贷业务情况四大银行上调房贷利率，其他银行跟随：自1月27日起，房贷利率均上调15bp，首 套房贷利率

10、调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp。各大银行纷纷跟随。贷款额度紧张：目前无贷款额度，后续放贷时间不确定。停止接力贷，首付来源不明或被拒贷。网传广州限贷新政个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平；每月个人房贷放款不能超过2020年10月、11月、12月平均放款额度（人民银行广 州分行“窗口指导”内容：每月新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，对所有的 银行均一个标准）。点评：“两道红线”加码调控，北上深佛等多个城市收紧房贷；近期广州连 续多月居70大中城市价格指数榜单前列，目前四大行上调房贷利率15bp，其他 银行纷纷跟进，部分银行基本无贷款额度，没有新增贷

11、款名额，贷款“一结一放”，对购房需求释放形成较大约束。目前广州的银行房贷业务情况资料来源：保利投顾研究院整理口指导，新增房贷占比需低于一定水平。图：“两道红线”政策内容及各地反应房贷集中度管理对银行业机构分为五档类别，对银行境内的人民币房地产贷款及 个人住房贷款执行结构性限制，并将对未执行本通知的机构，采取额外资本要求、 调整房地产资产风险权重等措施进行惩罚。大型银行普遍超标，个别中小银行严重超限上海工行业务调整工行上海地区叫停个人住房购房税费分期贷（个人住宅交易中缴纳税费的分期 贷款产品），严查资金违规流入楼市北京严查资金北京住建委将严查资金违规进入房地产市场列入 2021 年工作重中之重银

12、行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档 中资大型银行40%32.5%第二档 中资中型银行27.5%20%第三档 中资小型银行和非县域农合机构22.5%17.5%各地房贷政策陆续收紧北京、上海、深圳、佛山、成都、杭州、南京、常州、郑州等多地多家银行陆 续收紧房贷01 行业政策环境广州收紧房贷，普遍上调利率，阶段性额度紧张“两道红线”政策出台后，全国多地收紧房贷，并严查资金违规流入楼市，出现阶段性额度紧张。广州楼市热度不减，1月广州的银行纷纷 上调房贷利率，目前普遍首套LPR+55bp，二套+75bp，且额度紧张，部分银行没有新增贷款名额，并停接力贷；据媒体消息，银行接窗

13、资料来源：保利投顾研究院整理图：广州共有产权项目梳理基本信息：临近增城新塘，供应1366套(2020.12.20）+500套（2021.1.29）；产品：66-88二三房；价格：承购人12000元/，周边二手2.7万元/，有价格优势；产权份额：承购人55%，政府45%；申购情况：开启申购1天半内，吸引了1813户申请，认购率达132%，申购持续到2月10日（申购名额3400户，约房源的为2.5倍）上市流转：产权满2年可转让，封闭运行黄 埔 区 榕 悦 花 园南 沙 首 筑 花 园基本信息：位于万顷沙，供应347套（2019）+218套（2020）；产品： 102-120三房；均价：19850元

14、/，周边售价2.3-2.5万元/；产权份额：承购人50-80%；申购情况：最新推63套，43位申请（仅区内重点领域紧缺人才、港澳青年可申购）上市流转：未满5年，不允许上市；满5年但未满8年，转让给符合共有产权住房购 买条件的业主，保留共有产权住房的性质；满8年，可转为商品住房上市交易。01 行业政策环境广州南沙、黄埔共有产权项目面市有价格优势、区位较偏；后续整体供应量有较大增长空间广州发文明确共有产权住房用地应纳入供地计划，城市更新项目应在政府分成部分建面中安排不少于10%房源作为共有产权住房，城市更 新发展提速，预计共有产权供应亦有望迎来较大幅增量。广州已于2019年和2020年陆续推出南沙

15、首筑花园（区级）和黄埔榕悦花园（市 级），区位相对较偏，具备一定价格优势。图：共有产权住房管理办法要点购房人产权份额不低于50%土地出让中引入“限房价、竞地价”方式集中新建（按不高于所在区域近6个月新建 住宅成交均价的70%限定最高销售单价，并竞地价）定价及权属申购及配售条件本市城镇户籍满10年/本科学历/认定人才，连续5年社保封闭运行，承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有单独选址集中新建；土地出让中引入“限房价、竞地价”方式集中新建；商品 住房项目配建；城市更新项目应在政府分成部分总建面中安排不少于10%房源作为 共有产权；既有房源转用；其他国有土地用于建设共有产权住房筹集建设途

16、径共有产权住房用地应当纳入土地利用年度计划、建设用地年度供应计划、住宅用地供 应三年滚动计划、五年住宅用地供应中期规划以90以下中小套型为主，全装修成品交付供应计划基本信息：番禺新造地铁4号线新造站旁，建设周期为2020年7月至2022年8月房源：预计将建成5000至6000套房屋，申购时间待定番禺新造 项目类型资讯内容点评省政府 工作报 告“双城”联动：广深共同增强核心引擎功能，加快大湾区城际铁路建设广州都市圈：加强对佛山、清远等粤西粤北的辐射带动以深圳同等力度支持广州实现老城市新活力和“四个出新出彩”：加快城市更新，知识城、科学城建设6次提及南沙：聚焦粤港澳全面合作示范区建设、进口贸易示范

17、区、轨道交通、对外开放合作等22次提及广州，省层面牵头推进广深“双 城”联动、广州都市圈建设，以支持深圳 同等力度支持广州发展，加快南沙建设。重点项 目计划2021年市重点项目计划：全市安排重点项目777个，总投资4.22万亿元，年度投资3604亿元，同比增 长9%，城市更新投资增5成，基础设施投资增长1成余，多个项目推动黄埔、南沙的产业、基建落地。加强交通枢纽功能；加大城市更新投资， 加快已供未建地块建设基建广州地铁18号线南延至珠海中山：南延段争取2021年底开工，预计通车时间为2024-2025年，时速高达160公里，起于南沙万顷沙，在中山主线经翠亨新区、南朗站对接珠海北、新唐家湾、人工

18、岛站。大湾区建设，轨交先行。南沙综合交通枢纽规划印发：构建湾区“半小时交通圈”，新增广州至珠海（澳门）高铁、南沙至珠海（中山）城际，按高铁标准规划建设中南虎城际、肇顺南城际，将深南高铁、赣深客专引入南沙。加强对珠海、深圳的连接：新增两条达珠 海高铁，广深经南沙添两条高铁连通海珠湾隧道开工建设：预计2024年建成通车，缓解中心城区前往广州南站的绕行、拥堵问题；广州南 站商务区将通过东晓南路，更快接入广州内环，实现与广州多个产业组团之间的快速连接。新增中心城区直通南站快捷通道。工期较 长，影响偏中长远产业广州期交所获证监会正式批准设立：上市品种将与前四家期交所形成错位发展关系，定位为服务绿色发 展

19、、粤港澳大湾区及“一带一路”建设的期货品种。完善广州现代金融服务体系；总部或落地 南沙明珠湾琶洲高新区正式获批省级高新区：发展数字创新、会展产业、总部经济等，外向型和创新型经济集聚。获省高新区政策支持，落地加速行业监 管广州房屋交易新规：一手部分包括对违法销售、乱收费等行为的处罚，着重规范预售、提升了部分违规 行为的处罚力度。二手部分包括对销售条件、发布虚假房源、销售规范等内容。加强对市场规范的监管资料来源：保利投顾研究院整理02 月度快讯PARTTHREE土地市场特征及趋势研判图：本月涉宅地土拍情况资料来源：保利投顾研究院整理编号T2020-334T2020-335地块名称/位置黄埔东路以北

20、、龙头路以东东风 化工改造项目居住地块黄埔东路以北、龙头路以西黄埔化 工改造项目居住地块土地面积（万）2.77.0建筑面积（万）8.414.5容积率3.742.4起拍楼面价（元/）1588915946成交楼面价（元/）2710527185溢价率45%45%成交总价（亿元）19.4亿元+最高竞配建1.26万33.4亿元+最高竞配建2.16万拿地房企卓越越秀轨交联合体周边新房价格(万元/)4.5-5.6备注（配建、自持等）需配建道路、绿地等0.58万和公建配套0.93万需配建小学、幼儿园、托儿所、社区用房等14.4万越秀海珠天河荔湾黄埔白 云从化花都增城番禺南 沙T2020-334基本信息：位于老

21、黄埔中心，临近 13号线南海神庙地铁站和5号线庙 头站（在建），建面8.4万。竞得方：卓越成交价格：19.4亿元+1.26万配 建，折合楼面价27105元/，溢 价率45%。T2020-335基本信息：位于老黄埔中心，临近 13号线南海神庙地铁站和5号线庙 头站（在建），建面14.5万 。竞得方：越秀轨交联合体成交价格：33.4亿元+2.16万配 建，折合楼面价27185元/，溢 价率45%。图：1月广州涉宅地成交分布情况01 出让明细黄埔地市火热，两宗地均触顶摇号、地价创区内新高1月出让2宗宅地，成交总建面22.9万，成交总价52.8亿元。2宗均位于黄埔区，且均为黄埔化工厂旧改项目，老黄埔板

22、块楼市火热，1月 地市成交火热，两地块均触顶摇号，溢价45%，龙头路以东地块由卓越斩获（卓越首进广州）；龙头路以西地块由越秀轨交联合体斩获，为 黄埔区宅地楼面价TOP2。02 2月土地供应编号区域地块名称/位置土地面积（万）建筑面积（万）容积率起拍楼面价（元/）起始总价（亿元）周边在售均价(万元/)T2020-351增城区新塘镇荔新大道与广深大道交汇处地块0.664.658.091824.272T2021-003从化区鳌头镇城鳌大道中与神棋路口交汇处西 南侧地块7.922.22.824115.350.9T2020-354海珠区石岗路地块（已出让）0.804.425.53449015.237-1

23、0编号区域地块名称/位置截止日期土地性质总用地面积（万）房屋建筑面积（万）改造总投资估算（亿元）备注（配建、自持等）G2021-001荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社旧村更 新改造项目2021-03-05城市更新129.5108111投资并实施荔湾区不少于 一所公办学校的环境整治 提升工作；A股或H股上市公司，且为 房协最近发布房企500强；不接受正在实施荔湾区旧 改且尚未完成整村补偿安 置工作的企业或关联企业 的申请。年初供应节奏放缓，2月供应海珠、增城、从化共3宗地，荔湾葵蓬村旧改重新挂牌1月将出让3宗宅地，供应建面31.3万，增城、海珠、从化各1宗。增城新塘中心推出迷你地块，位于新塘老

24、城区，周边配套成熟，但地块面 积小，容积率高达8.0，已延期至8号出让；从化鳌头镇地块距离镇政府约为5公里，起拍楼面价较低。海珠广纸板块迷你地块2月1日拍出最高 限价，以溢价45%成交，折合楼面价50526元/。荔湾葵蓬村在去年11月万科退出后，挂牌重新引入旧改合作企业。图：2月广州供应宅地情况资料来源：保利投顾研究院整理PARTFOUR商品房市场特征及趋势研判全市新房供求价05000100001500020000250003000035000050100150200250图：全市商品住宅供求价情况供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)427.9 61614121081045.21182

25、0600700800900100011001200图：全市库存及去化周期库存面积(万)去化周期6(月)供应74万，环比-63%，同比+86% 成交140万，环比-23%，同比+263%供应较为充足，成交迎来开门红，创同期历史新高；库存下行，去化周期跌至7.9个月1月广州新建商品住宅市场供应在年底节点后自然回落，新增供应74万，创13年以来同期新高，受去年1月有春节假 日及疫情等影响，同比升86%，总体仍较充足；市场热度延续，成交140万，成交量创1月同期历史新高，为近1年第 二高位，环比降23%，同比升263%；库存量及去化周期快速下行，1月全市库存1045万，较12月减少69万，去化周期7.

26、9个月，较12月减少1个月。数据来源：保利投顾研究院整理数据来源：保利投顾研究院整理80%89%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%020406080100120140成交面积（万）同比全市二手房市场二手市场保持活跃，成交15724宗，达2017年6月来峰值1月广州市二手住宅市场交投整体活跃，全市网签成交套数15724套，网签宗数达2017年6月以来的峰值；成交面积151万，环比增长3.95%，同比增长89%。图：广州市二手房月度成交面积及同比（万；%）160151.08 100%分区市场情况区 域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存

27、量(万)去化周期(月)天 河总量2.63.822.132.18.8同比292%238%151%/环比3%-28%11%+0.2万-0.1个月荔 湾总量2.05.67.2619.7同比/57%167%/环比-61%-36%-6%-24万-3.8个月海 珠总量3.03.317.33213同比/112%131%/环比-53%-8%7%持平-1.9个月越 秀总量/10.1/同比89%环比4%白 云总量8.38.31397.414同比181%596%105%/环比-33%-16%6%+3万-1个月（1）中心五区：一二手热度维持，天河热度高企，白云分化中心五区春节前房企供货积极性有所下降，供应环比除天河外

28、均有所回落，成交方面，天河、荔湾、海珠热度仍然较高， 天河多盘首开/推新售罄；白云库存上升，南北分化明显，北部四镇去化压力大，南部热度尚可。二手市场持续火热，各区 同比涨幅均较高，环比基本有小幅增长。图：中心区域商品住宅市场情况数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况区 域指标新房市场 供应(万)新房市场 成交(万)二手市场 成交(万)库存量(万)去化周期（月）黄 埔总量10.920.89.41044.4同比126%292%132%/环比-75%-51%18%-8.6万-0.6个月番 禺总量4.917.222.91148.7同比49%300%60%/环比-88%-29%11%-5.5万-1.6个月图：近郊区域商品住宅市场情况（2）近郊：黄埔热度高企，大盘持续推货，去化周期低位；番禺热门板块去化快黄埔地市和楼市相互影响，热度高企，科学城、老黄埔等区域大盘持续推货，去化相对理想；番禺有所分化，万博区域持续热销，珠江铂世湾开盘去化超9成，其余板块无明显营销动作，去化一般；由于供应减少叠加市场热度维持高位，去化周期持续下行，其中黄埔去化周期仅4.4个月。数据来源：保利投顾研究院整理分区市场情况区域指标新房市场供应(万)新房