北京市地价动态监测系统建设与数据更新

1、PAGE PAGE 4北京市地价动态监测系统建设与数据更新工作经验汇报北京首佳房地产评估有限公司 彭萍部领导、各位专家、各位同仁：上午好！非常高兴有机会与大家进行交流，下面我把北京市地价动态监测系统建设与数据更新工作中的一些做法做一介绍，希望与大家进一步交流。关于整个项目的工作过程，我们是严格按照国土资源部的要求进行的，这里不再详细叙述，这里只谈几点工作感触。提高认识，即正确认识该项工作的重要性和意义随着土地使用制度改革的不断深入，尤其是土地公开交易市场的建立与完善，对地价的认识越来越受到社会各界的关注。而部里组织国土资源大调查中的城市土地价格调查工程子项目为我们正确认识和了解全国各大城市的地

2、价状况提供了契机。这项工作不仅为全国城市地价动态监测系统提供了数据和技术支持，同时，该系统在互联网上的开通，更是受到了社会各界的广泛关注。北京作为首都，尤其是随着中国加入WTO和2008年北京奥运会的日益临近，北京的土地市场更是备受瞩目。地价作为土地市场变化的“晴雨表”，更是众人注目的焦点。正基于此，我们承接该工作的时候，就感觉任务重，责任大。因此，在实际中，我们严格按照部门里的要求来组织开展工作。目前，北京市土地市场发育良好。依靠地价动态监测体系，不仅可以掌握地价的时空变化规律，同时也为社会各界了解和把握北京市地价动态变化情况提供了参考信息。其建立、更新与完善对于完善、规范土地市场，促进土地

3、市场的有序发展具有重要意义。对于提高北京市土地管理工作水平，为政府进行地价管理和地价调控提供决策依据，亦具有重要的意义。 精心组织1、引导市局对项目重视，充分发挥其监督和支持作用按照国土部的组织模式，评估机构是项目承担单位，北京市国土资源局是项目监督和支持单位。为了确保此项工作的顺利进行，充分发挥市局对项目的监督和支持作用，评估机构应当充分发挥积极主动性，引导市局领导对项目的重视，使他们加大对项目的支持和帮助的力度，并相应增加配套经费。北京市国土资源局对此项工作非常重视。为落实项目实施方案，专门成立了由主管局长牵头的领导小组，和主要业务处室参加的工作小组，负责与相关部门的协调工作，同时成立了由

4、评估机构和社会专家参与的技术工作组，负责对项目成果的会审。2、组织评估机构和估价师共同参与由于北京市地价监测点多（330个），覆盖面广（涵盖北京市18个区县），单靠我们自己的力量来完成监测点的评估工作，我们认为不太科学。为此，我们通过以下方式组织其他评估机构及其估价师共同参与本项工作。发放聘书我们选聘一批信誉好、有经验、业绩好、从业时间长、有实力、有责任心、职业道德素养好的机构和估价师来共同参与地价监测点的评估工作。我们采取一年一聘的形式，通过给机构或估价师发放聘书的形式来固定参与机构和估价师。如2002-2003年，我们聘请了28个评估机构的100位估价师参加评估，每个监测点选用两名估价师背

5、对背评估。签字并公示我们要求每个估价机构和估价师对自己所评估的地价监测点进行签字确认，然后通过每年出版的地价监测成果指导手册一书，对参与评估的估价机构和估价师进行公示，以接受社会的监督。淘汰与激励并存在选聘的评估机构中，我们引进“优胜劣汰”的竞争机制，择优聘用。如2004年我们选聘了33家评估机构、130位估价师参与。但经过实践发现，由于参与机构和估价师太多，不仅不利于组织，同时，一些经验水平不够、责任心不强的估价师有可能参与进来，从而不利于得到客观真实的地价水平值。为此，到2005年，我们根据2004年各机构和估价师的表现，淘汰了一批责任心不强，评估质量较差的机构和估价师，择优选取了15家机

6、构的95名估价师参与地价监测点的评估工作。同时，我们每年对参与机构进行评选，对表现突出的机构，通过发放“优秀评估单位”的牌匾等方式进行激励，以调动估价机构和估价师参与的积极性。稳定参与机构和估价师队伍今后，我们将逐步稳定参与机构和估价师队伍，以减少因人的因素所导致地价监测点评估结果的偏差。确保质量为确保地价监测评估结果的客观、真实，能够较好地反映市场地价变化的趋势，我们着重从以下两方面入手：技术上把关由于项目比较大，参与人员多，我们精心制定技术方案。从评估方法上讲，要求尽可能采用市场比较法，不要采用基准地价法；从价格结果上讲，我们强调市场水平，要求各评估机构提供的报告必须有市场比较案例；从报告

7、格式上讲，我们简化了评估报告格式和内容；从评估过程上讲，我们强调必须进行现场踏勘、拍摄照片，并要了解规划情况；从工作保证上讲，我们强调有问题及时反馈、及时沟通，保证工作按期按质按量完成工作任务。目前，北京市的工作框架基本建立，那就是政府部门和社会中介机构配合共同完成工作，“从市场中来，到市场中去”，把监测点评估价格和市场交易价格建立联动关系，互相检验。基本框架：信息采集、资料整理、资料分析、信息发布。严格审核初审：由各参与的评估机构自行组织完成对地价监测点评估结果的初审。通过法人签字、加盖公章和估价师签字的办法明确责任。复核：由项目承担单位组织对各机构提交结果进行复核，及时将复核结果反馈给各机

8、构。会审：即由北京市国土资源局土地利用处组织召开专家会，由相关专家对复核后的成果统一进行审核。多方沟通协调，建立良好的合作关系1、与政府各部门的关系由于地价监测系统中除了地价水平和地价指数等成果外，另外一个重要部分是相关信息的收集，如房屋供需资料、土地供需资料、社会经济状况等相关信息资料。为了获取数据的客观真实，需要与北京市建委、北京市国土局等部门进行沟通协调，并建立长期的合作关系。2、与兄弟机构的关系与各家评估机构建立长期互信合作关系是使北京市地价监测工作得以顺利开展的基石。同时，在部里的组织下，我们还与全国多家兄弟单位建立并保持着友好的合作关系。五、监测成果的应用北京市地价动态监测体系成果采取定期出版发行的方式，确保地价监测成果的应用性。同时，在地价监测成果的基础上，开展地价指数的编制、基准地价成果的更新等应用，为地价监测成果更好地发挥作用奠定基础。总之，北京市地价监测系统的建立与更新工作经过几年的实践，已取得了一定的成绩，但我们也不可否认在实际工作中，仍存在不少问题：如受市场交