海南绿城清水湾项目悦海苑营造总结汇报

1、海南绿城清水湾项目悦海苑营造总结汇报二一三年九月汇报人：向以根精装修悦海苑营造二 精装修管理经验总结三目 录 海南绿城清水湾，位于中国唯一国际旅游岛海南岛东部的陵水，项目占地约4800亩，拥有2公里绝美海岸线，规划建筑面积近150万平方米，集国际标准18洞海景高尔夫球场、五星级威斯汀酒店、商业中心、各类滨海度假服务设施及海景公寓、海景别墅、高尔夫别墅等高档度假生活社区于一体，全面导入绿城滨海度假园区生活服务体系。海南绿城清水湾项目是绿城集团在海南开发的首个世界级全时效滨海度假生活小镇。绿城清水湾开发概况绿城清水湾区域位置图三亚一期悦海苑二期观澜苑六期闻涛苑六期品霞苑四期WESTIN酒店五期新月

2、墅五期海澄墅八期隐庐八期晓庐八期澄庐十期小镇中心九期棕榈苑观澜苑海景公寓（在售）开盘：2011.1.15总建筑面积：【91330】总可售面积：【63600】总可售金额：【195935】万元目前已售金额：【157927】万元目前可售金额： 【38008】万元合同交付计划：2013.9.30悦海苑海景公寓（已交付）开盘：2011.1.1总建筑面积：【94198.9】总可售面积：【64685】总可售金额：【180198】万元目前已售金额：【147341】万元目前可售金额： 【32857】万元交付时间：2012.12.31七期蝶兰轩西区后勤中心建筑面积：【25490】计划交付：2013.12.31威斯

3、汀酒店总建筑面积：【71329】地上建筑面积：【37191】客房数量:342计划交付：2013.12.31七期蝶兰轩东区-三期后勤中心鉴湖蓝湾高尔夫球场总投资：3.6亿占地：1300亩风格：LINKS球场元素与热带滨海景观闻涛苑、品霞苑组团总建筑面积：【73585】地上建筑面积：【45182】客房数量:533计划交付：2013.12.31项目概况及全景开发计划蝶兰轩西区公寓（未开工）开工计划：2013.4.30计划开盘：2013.11.30总建筑面积：【45843】可售面积：【37191】可售金额：【59505】万元计划交付：2015.9.30一期悦海苑二期观澜苑六期闻涛苑六期品霞苑四期WES

4、TIN酒店五期新月墅五期海澄墅八期澄庐十期小镇中心九期棕榈苑棕榈苑公寓（未开工）开工计划：2013.9.30计划开盘：2014.7.1总建筑面积：【116169】总可售面积：【90794】总可售金额：【163429】万元交付计划：2016.6.30隐庐院景别墅开工计划：2013.5.31计划开盘：2013.9.30总建筑面积：【28182】可售面积：【12587】可售金额：【111449】万元计划交付：2014.9.30晓庐海景别墅开工计划：2013.5.31计划开盘：2013.9.30总建筑面积：【15851】可售面积：【7016】可售金额：【72132】万元计划交付：2014.9.30澄庐

5、海景别墅开工时间：2012.9.1计划开盘：2013.2.28可售面积：【9387】可售金额：【91738】万元计划交付：2014.9.30七期蝶兰轩西区三期后期中心小镇中心（未开工）开工计划：2013.12.31计划开盘：2014.3.1总建筑面积：【68803】总可售面积：【36055】总可售金额：【72110】万元交付计划：2014.12.31八期隐庐八期晓庐蝶兰轩东区样板组团（在售）开盘：2012.11.16总建筑面积：【13047】总可售面积：【10952】总可售金额：【16805】万元目前已售金额：【16205】万元已售罄。合同交付计划：2015.9.30七期蝶兰轩东区蝶兰轩东区公

6、寓（在售）不含样板组团开盘：2013.4.29总建筑面积：【48905】总可售面积：【24801】总可售金额：【42982】万元目前已售金额：【26232】万元计划交付：2015.9.30项目概况及全景开发计划悦海苑、观澜苑： 悦海苑已于2012年12月30日顺利交付。组团总用地面积约为6万平方米，总建筑面积约为9.4万平方米。 观澜苑计划2013年9月30日交付。组团总用地面积约为6万平方米，总建筑面积约为9.1万平方米。 悦海苑、观澜苑各分为8幢楼,共1048户。 悦海苑 已交付 观澜苑大一期组团项目概况悦海苑概况序 列楼号（自然数）套 型户 数建筑面积17#A201792B201813C

7、201624D2017456#、8#E201626F681357G4813785#H12999J3610610K126711L125712M1257悦海苑概况134#H129914J2410615K126716L125717M1257183#H109919J2410620K246721L245722M2457232#N919024P1825225R2314261#S145027Q2926028Q19260合计户数526悦海苑概况项目数量单位比例备注占地面积56000平方米建筑面积93331.62平方米容积率1.1绿地率40.3建筑密度16.92精装修面积64925平方米开发时间2010.8主要

8、经济技术指标悦海苑概况项目营造团队 规划设计单位：上海济景建筑设计有限公司 海南巨方规划设计有限公司 建筑设计单位：浙江绿城建筑设计有限公司 精装修方案设计单位：香港思联建筑设计有限公司 精装修设计管理单位：绿城茂音设计管理有限公司 悦海苑概况项目营造团队精装修施工单位： 浙江绿城装饰工程管理有限公司 浙江银建装饰工程有限公司 浙江中装建筑装饰有限公司 北京市建筑工程装饰有限公司 上海全筑装饰集团股份有限公司 龙元建设集团股份有限公司 上海滨晟建筑装饰设计工程有限公司 悦海苑概况精装修悦海苑营造二 质量专项通病1.木地板发黑墙纸发霉问题描述概况描述悦海苑交付以后3个月内陆续出现墙纸、木地板发霉

9、、发黑现象，5个月后木饰面出现大面积发黑现象（仅限7#楼）。1、海南岛属热带海洋性气候，年平均降雨量1263毫米，6-10月为雨季，降水量占全年的90.2。经测量，空气湿度长期保持在85%左右，雨季稳定在93%以上；2、岛内日照强度很高，在封闭条件下，户内温度会升至35%以上，加上湿度较高，犹如桑拿房。施工环境集团公司陈总工到现场察看指导墙纸发霉问题。问题分析一、质量通病 集团公司陈总工到现场察看指导墙纸发霉问题。问题分析一、质量通病一、质量通病1：因工期紧张2、施工工序3、空关房4、房内通风时间安排5、空气湿度6、墙纸材质7、辅料选择。问题分析防霉工艺1：墙面批腻子时适当加入一定计量的防霉剂

10、；2：墙面打磨后再次涂刷一遍防霉剂；3：墙面涂刷基膜时再次加入一定剂量的防霉剂一起涂刷；4：墙纸胶选用无机胶水；5：墙纸选用无纺布基透气墙纸；6：铺贴工人由厂家安排专业的工人施工。观澜苑墙纸防霉工艺解决措施木地板发黑墙纸发霉问题分析阳台推拉门处因幕墙提升推拉门底边与轨道缝隙过大又无密封条，从而下雨时雨水会从次缝隙处浸湿木地板。问题分析卫生间过门石 防水翻边浇筑过低，在使用时水泥砂浆长时间保水，水汽会通过翻边与石材间砂浆透出。卫生间过门石翻边浇筑高度为木地板完成面以下2cm，过门石铺贴完成后在铺贴木地板侧，木地板基层面涂刷防水后再铺贴。阳台推拉门于木地板基层接口处阴角宜涂刷防水后再铺贴，另阳台推

11、拉门底部增加密封条。解决措施木地板铺贴时横切面处切斜面增加木地板的透气性，同时涂刷防水清油封闭切面端头部位增加防水强度。解决措施 设计类2.存在问题：1、H户型阳台SPA占用阳台空间过大。2、卫生间布局不合理改进：调整布局，优化平面方案。存在问题：K 户型旋转电视架原图为360度，考虑到后期的实用性及使用寿命。改进：经优化后改为180度旋转。存在问题：H、J、K、M户型客厅沙发原配置为普通沙发。改进：为充分利用房间的有效空间，后经优化改为折叠沙发床。存在问题：L户型电视原设计无摆放空间。改进：为充分体现小户型的收纳空间，后经优化改为伸拉旋转壁挂式。存在问题：M户型沙发顶面木饰面与乳胶漆界面不协

12、调。改进：吊顶侧面木饰面取消，保留底部木饰面。存在问题：所有小户型台盆下毛巾架使用时不方便。改进：把镜柜取消在台盆下增加地柜。存在问题：所有阳台SPA池石材为荔枝面容易积灰且不易清洗。存在改进：石材选用仿古石材。问题:小户型书柜灯带外露影响美观。改进:取消书柜的灯带。存在问题：空调风口不居中, 影响美观。改进：空调风口加长至墙边，报设计评审。存在问题：悦海苑H、J户型浴缸壁龛无层板。改进： 壁龛尺寸缩小增加层板。存在问题：悦海苑2#楼R户型厨柜装饰板与橱柜门板不在同一平面。改进：将橱柜装饰做出来，与橱柜门板在同一平面上。存在问题：原床背景布料不易清洁。改进：更换为亚光面。存在问题：原主卧、客卧

13、移门使用不方便。改进：主卧、客卧移门改为平开门，有3个优点：1.隔音效果加强；2.营造成本降低；3.减小维修风险，检修口难以处理的问题得以解决。存在问题：墙面出现不必要的凹凸面，不美观且增加施工难度。改进：墙面可收平处理，可避免阳角处理。存在问题：床头柜右侧衣柜柜门无法打开。改进：封闭处理，取消柜门设计。存在问题：悦海苑1、2#楼Q、P户型东、西两侧阳台无照明灯，夜晚阳台十分昏暗。改进：增加照明灯。存在问题：悦海苑1#、2#楼Q、P、N户型阳台SPA位置不合理，占用阳台空间较大。改进：目前已收房的业主均提出将SPA池移至分户玻璃边。存在问题：L户型厨房开关插座位置使用时不便。改进：开关移至洗衣

14、机上方并增加插座。存在问题 : 空调设备间正对餐厅，入户花园形成局部小气候。分析：设计时未充分考虑空调外机可能对局部小气候的影响.改进：设计定案时应充分考虑可能出现的各类不利因素。存在问题：卫生间室内光线太暗。改进：1.卫生间取消小口径射灯，增加筒灯或卤素灯；2.洗衣机上方改进增加照明。存在问题 : 橱柜上方插座设置过少，分布过于集中。分析：对于现代厨房的家用电器及厨房操作流程考虑欠妥当。改进：改进后期在橱柜上方适当增加插座数量。存在问题：马桶冲水按钮与墙仅4.5cm，使用不方便。改进：墙体壁龛拉平墙面，或者改为储水箱顶部按钮。存在问题：L户型冰箱开门空间较小。改进：冰箱处橱柜尺寸缩小，充分考

15、虑冰箱开启。存在问题：7#主卫淋浴房内装毛巾架做法有误，另无壁龛。改进：浴巾架移位，无壁龛淋浴房需增加置物架。存在问题：卫生间洗衣机插座及水龙头使用不方便。改进：根据洗衣机高度调整台面高度，确保使用方便。存在问题 : 洗衣机龙头及插座安装位置过低，即影响美观，又影响正常使用方便；分析：安装定位过低。改进：加强对家电尺寸及功能使用的了解，提升定位尺寸的准确性和使用的方便性。存在问题：公共区域开关、设备面板影响墙面效果严重，需移位。改进：施工前优化设计。改进：天花下翻梁加宽做到门套线边。存在问题：门头上方天花与墙面收口不美观。存在问题：K、L、M户型衣柜门过大无法完全打开。改进：原来衣柜门改小。存

16、在问题：排水孔间距、方向设置不合理，达不到海南雨季的排水效果。改进：调整泄水孔间距、方向，暗沟盖板做成U型。软装类3.悦海苑软装方案由香港思联建筑设计有限公司设计。活动家具7380件（金凤凰、香港皇朝家俬、佛山日昌），户外家具2592件（杭州格顿），灯具3037件（诺克照明），地毯2838m2（美诺）窗帘有布帘、百叶帘、风琴帘及卷帘四种（杭州新华策、亨特、深圳维景）。悦海苑软装概况大宗定制厂商清单活动家具户外家具灯具地毯窗帘沙发背景挂件床品床垫生活用品配套厂商名称金凤凰皇朝家私日昌格顿国浩照明（诺克）美诺新华策亨特深圳维景绿城家居柳桥喜临门绿城家居使用区域套内大堂阳台灰空间套内大堂及其他公共区

17、域套内套内大堂及其他公共区域套内套内套内套内活动家具皇朝4,825,062.404,825,062.40日昌5,046,753.11680,959.005,727,712.11金凤凰4,721,665.12379,781.005,101,446.12家具面料置巢1,421,137.481,421,137.48户外家具格顿1,932,955.001,932,955.00装饰灯具国浩1,565,000.002,102,586.00窗帘（布帘）新华策2,859,645.35118,632.002,978,277.35（卷帘）亨特453,642.0099,306.00552,948.00地毯美诺476

18、,696.64176,534.53653,231.17床垫喜临门1,015,000.001,015,000.00床品及其他配套绿城家居2,801,805.592,801,805.59装饰挂件绿城家居500,000.00500,000.00总造价：27,619,362.6929,612,161.22可售面积31,936,168.2964,925.23单方造价456.10悦海苑软装成本分析存在问题：床框尺寸与床垫尺寸有出入，床拖侧板尺寸太宽，床品铺好后影响美观。2cm5cm改进：将床托的侧板宽度控制在2cm。存在问题: N户型客厅沙发按照原销售彩图的形式摆设，感觉不大气。改进:将两件分开的沙发调整

19、为转角沙发。存在问题：HJKLM户型为小户型，原设计沙发无沙发床功能。改进:沙发改成翻合式的沙发床。存在问题：N户型现餐桌2.1米长，两头的位置用餐不方便，改进观澜苑餐桌图纸进行优化，餐椅放置餐桌两侧。改进：将餐桌腿向外移，确保使用方便和可收纳。存在问题: ABCDEFG户型餐厅配置的圆桌，占用空间较大，而且椅子不能收纳，导致餐厅流线不佳。改进:将餐桌改为可拆拼的方桌。既可以解决餐椅收纳问题，又可实现多人用餐。存在问题：G户型客卧电视柜与弧形墙面转角不匹配，无法摆正。改进：更换为椭圆形电视柜。存在问题:床头柜插座过低，影响插座 使用。改进:活动家具方案优化，考虑插 座安装空间。将床头柜的背面内

20、凹，用来满足插座及插头的使用空间。存在问题:小户型（JKLM）卧室书椅的扶手不易于收纳，而且由于和书桌尺寸不匹配，导致持续性木饰面刮伤。改进: 调整为左图样式的书椅。存在问题:K、L、M户型阳台配置一桌两椅，桌子尺寸600*680较小，并且室内无餐桌，部分业主要求配置一桌四椅。改进:核实现场尺寸后调整为一桌四椅。桌子尺寸900*750。存在问题:户外阳台家具编藤收头部位易松散。改进:在户外家具编藤收头部位增加金属保护套。 各个不同户型阳台躺床、一桌四椅、沙发的设置标准不明确，从业主的收房倾向来看，躺床比较收欢迎，后期可以适当的增加躺床的配置。一桌四椅沙发组合躺床组合 客厅窗帘未配置相应的收纳绑

21、带，在后期明确需要提供相应的收纳绑带，且固定在窗帘上或者在墙上。 卧室选用的色织布遮光性能较差，且选用的遮光布太亮，遮光 性能也不好，导致白天窗帘不能完全遮光。存在问题:悦海苑卫生间窗户宽度较宽，用木百叶太沉，容易拉坏，给业主使用带来不便。改进:观澜苑卫生间的窗帘调整为卷帘或者风琴帘。经验教训 加强图纸与现场实际尺寸的审核与对接,更多的从使用功能考虑，增加自己的生活常识。必须保存并整理好所有的设计与厂家确认及修改的相关文件，便于以后复查。采购的布料，要控制好生产周期，尤其要考虑家具面料和家具生产的衔接。每周需整理所有生产商的进度情况，跟踪所有的物流到货时间，准备好相关的资料，落实好仓库以及与现

22、场工程分管人员做好对接。精装修管理经验总结三 现场进度及质量管控1. 内部管理举措2.外部管理举措3.一房一验4. 现场进度及安全文明教育1.邀请谢总工做工艺工法培训及交底杨总主持召开交付动员会 周安全质量文明施工会 周进度协调会案例1：资源整合分析：面临交付，时间紧，任务重，精装修管理人员相对年轻且精力不足。措施：通过集团借调资源，发挥工程部所有人员力量，建立以副经理及主管为代表的楼号长制度，分散突围，管理上分散集中，资源共享。成果：有效推进进度，确保交付。马总主持召开交付总协调会案例2：建立“抢险突击队”分析：施工单位面临交付劳动力资源不足，调动不及时。措施：建立一支属于自己的“抢险突击队

23、”，在施工单位人员调动部及时的时候，派出我们的突击队，突击队工种齐全。成果：给施工单位加压，确保进度和质量。 给加班的工人发放慰问金给通宵的工友们送夜宵 内部管理措施2.内部管理措施A、性格管理，每位员工的自身性格与强项、经验不同，扬长避短。B、专与广管理，作为一个项目的管理者，在管理好自己的专业同时，要协调好个专业之间的问题，做到有界限无界面。C、深挖传帮带作用，在公司师徒制的基础上，我们再一次深挖传帮带的作用潜力，分为三个层面。1）部门经理负责公司制度、工作流程、企业文化的传承；2）区块负责人主要负责传授具体业务工作，包括工艺工法的现场讲解、施工班组的日常管理、部门间工作沟通以及其他工作技

24、巧；3）专项工作由每位在职专项工作负责人进行工作内容、效率、技巧方面的传授与帮带。海南绿城清水湾精装修工程部管理人员责任划分部门负责人向以根：精装修工程部负责人，负责部门日常管理工作； 观澜苑交付区块负责人，负责观澜苑各专业进度协调威斯汀酒店黄向鹏：酒店精装修区块负责人张 满：酒店精装修工程管理，以及精装修资料管理曾 斌：酒店精装修设计管理，负责软装和图纸管理张俊伟：酒店客房区域精装修一标段（洪涛装饰）和7标段（正品装饰）王庆杰：9月中旬转入，管理中建南方装饰标段徐华程：9月上旬转入，协助管理绿城装饰标段晏 超：观澜苑交付后转入，负责星际装饰酒店大堂部分观澜苑晏 超：观澜苑精装修区块负责人，以

25、及6、7、8号楼精装修工程管理王庆杰 刘达新：观澜苑3、4、5号楼精装修工程管理徐华程：观澜苑1、2号楼精装修工程管理黄建明：观澜苑公共区域精装修工程管理刘瑞志：配合组内工作，负责日常精装修资料管理，保障周例会和群运转张 建：配合组内工作，负责观澜苑精装修软装及流程管理工作闻涛、品霞苑钟运强：闻涛、品霞苑精装修区块负责人，以及闻涛苑精装修工程管理王庆杰：品霞苑1号楼精装修工程管理丰海波：品霞苑2号楼装修工程管理，以及前期招投标管理工作张 建：闻涛、品霞苑精装修软装及流程管理工作刘瑞志：协助品霞苑1#进度跟进新月墅、海澄墅，鉴庐晏 超：新月墅、海澄墅精装修硬装交付别墅（对接小业主）工程管理；鉴庐

26、精装修工程管理后勤中心王庆杰：后勤中心室内装修方案设计管理宿 斌：后勤中心室内装修工程管理蝶兰轩、销售展示中心样板间徐华程：蝶兰轩样板间精装修工程管理及前期招投标工作，销售展示中心办公室及样板间精装修工程管理澄庐、晓庐、隐庐别墅样板房黄建明：澄、晓、隐庐样板房精装修工程管理悦海苑维修刘达新：悦海苑户内精装修维修工作黄建明：悦海苑公共区域精装修维修工作备注：区块主要责任人标注为【负责人】，组内成员标注为【组员】D、品质联查制度、稳定并同步提升团队质量意识。品质联查E、团队效应，在海南项目公司，精装修团队管理工作效率及专业管控能力目前项目公司领导比较满意。虽有区块、分工之别，但我们发挥每一个人的特

27、长与优势，用团队的力量来担当、来克服困难。单兵我们没有最强，但我们因团队而成就个人，现已成为项目公司最值得信赖的存在，项目交付等各项交付主要工作均由精装修管理人员担任（如楼号长）。 外部管理措施3.外部管理措施A、快捷、互动、及时、分享式管理。 QQ群、品质巡查督导联查QQ工作群B、培训、培训、再培训。 开展工艺工法培训、工序交接培训、专项方案培训、交付培训、验收培训等等 施工方在我们的要求与熏陶下，自行开展现场问题自纠自查的培训工作，将培训深入到班组及施工人员。外部管理措施住宅建筑规范学习会精装修工程施工技术标准学习会1.图纸实行分层次深化，平面定位基层构造面层。2.材料打样与询价同步进行，

28、性价比纵向、横向综合比较。3.卫生清理实行按照面积配备定位专职人员。4.借助监理做管理专题培训，定岗定人，加强过程报验管理。5.简化、优化技术交底记录，加强工人技术培训、技术交底频次，跟踪检查、反馈培训效果。（班组人员需要稳定）。6.交叉学习，认真听取施工单位的意见和建议，采纳优秀做法。C、合作单位管控及交流。墙纸技术交底乙方技术培训交流会 一房一验3.1、观澜苑一房一验计划第一阶段：初验时间：8月15日-8月25日第二阶段：复验时间：8月25日-9月3日第三阶段：终验时间：9月3日-9月13日第四阶段：移交验收时间：9月13日-9月23日楼号面积（约）公寓占层数户/层户数管理人员（人）备注1#160、2001032912#230102193#50-901268424#50-90127705#50-901291086#120-1401166837#1150-180102402150-1801023150-180102404150-1801028#120-14011668合计524 人员配备表楼号精装修施工单位楼栋长联系方式1#浙江中装徐华程188892289222#浙江银建3#、4#上海全筑王庆杰136