个人理财课件 第五章 房产理财计

1、第五章 房产投资(tu z)策划（Real Estate）房产投资的优缺点房产投资的品种和方式房产贷款房产投资的成本和收益房产投资的政策(zhngc)房产投资的影响因素房产投资的流程房产交易的风险房产信息来源共三十三页思考题买房是投资(tu z)还是自住？共三十三页自住是要自己喜欢(x huan)投资是要别人喜欢共三十三页置业的基本(jbn)法则首次置业结婚前后 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。二次置业中年 提高生活品质，职业生涯基本(jbn)到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。共三十三页房产投资(tu z)优点高收益率经营收益率（Operating Yiel

2、d）=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格可大幅利用财务杠杆（Financial Leverage）有利的现金流（Cash-Flow）防范通货膨胀风险（Inflection）税收(shushu)优惠（Tax-shelter）折旧作为非现金费用扣减应税收入共三十三页房产(fngchn)投资缺点市场性和流动性较差买卖房产费时，交易费用较高需要大笔首期投资高风险价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大）交易风险房地产周期难以(nny)控制管理成本高共三十三页案例(n l)如果一套房子价格为50万元，首付20%一年后上涨20%，其收益率为多少？下跌20%，其收益率又为多少？有利(yul)杠杆

3、（Favorable Levergage）不利杠杆（Unfavorable Levergage ）共三十三页房产投资(tu z)的品种住宅公寓(gngy)酒店式公寓、度假村别墅商铺共三十三页房产投资(tu z)的方式转让买卖(mi mai)付清转按揭炒“楼花”：购房权证（预定卡）出租房地产投资信托（Investment Trusts）房地产证券（Securities）共三十三页房产(fngchn)贷款 贷款方式公积金贷款商业贷款（按揭(n ji)贷款）组合贷款 还款方式等额还款等本还款移动按揭还款（中国民生银行） 共三十三页思考题等额还款还是(hi shi)等本还款合算？共三十三页房产(fng

4、chn)投资的成本贷款利息税费契税：成交价的1.5%印花税：成交价的0.03%担保费：与保费相当（公积金贷款）公共维修基金：2%买卖手续费：成交价的0.25%房屋测量登记费：100元/件产权证工本费：4元/件房屋产权证印花：5元/件律师代理费：购房款的0.5-1%公证费：购房款的0.5-1%中介费：买卖各1%保险费：商业贷款额的0.5左右(zuyu)（每年）共三十三页房产(fngchn)投资的收益出租租金 折旧费 物业管理费 维修费5-8%差价(chji)出售价格 税费 利息 购买价格共三十三页思考题家庭资产中，房产(fngchn)价值如何确定？历史成本法收益法市场价值法共三十三页房产(fng

5、chn)投资的政策首付20%公积金贷款最高10万元，补充公积金贷款3万元贷款期限最长30年买房退税（1998/62003/5）购房贴息（2003/6）契税0.75% 、1.5%、3% 期房(q fn)限转征收物业税共三十三页思考题物业税征收对楼市(lu sh)的影响？共三十三页专栏上海房产调控(dio kn)政策上海市商品房销售合同(h tong)网上备案和登记办法2004年3月30日共三十三页专栏(zhunln)南京关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展(fzhn)的意见2004.3杭州：对房产转让征收所得税共三十三页思考题买房还是租房？买大房子还是买小房子？买新房还是买二手房？买期房

6、(q fn)还是买现房？买毛坯房还是买装修房？共三十三页专栏(zhunln)上海房产(fngchn)全装修时代的到来2001年3000套2002年3.2万套2003年10万套2004年30万套2005年基本全装修？共三十三页影响房产(fngchn)投资的因素房价收入比：国际1：6，中国1：10甚至1：20供求贷款利率地段、环境、配套设施、交通(jiotng)、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收房产转让所得税（杭州）、转按揭停止人均居住面积：是否超过30平米 共三十三页房产投资(tu z)三条黄金定律地段(ddun)（Location）地段（Loca

7、tion）地段（Location）共三十三页房产(fngchn)投资流程新房接受预约登记签订“认购书”，预定（定金2万元）签预售合同，首付（20%）办理贷款办理合同登记备案手续办理入住手续办理产权(chn qun)过户手续（小产证）共三十三页二手房签订协议（定金2万元）签订商品房买卖合同，首付（30%）房产交易中心办理(bnl)过户手续领取产证办理交房手续共三十三页房产(fngchn)投资涉及部门开发商银行保险公司担保(dnbo)公司房产交易中心公积金管理中心律师中介共三十三页房产交易的风险(fngxin)付款风险协议条款零首付中介(zhngji)违规共三十三页房产信息来源(liyun)报刊房

8、地产时报、美家房地周刊、今日房产杂志上海楼市、理财(l ci)周刊网络房展交易会中介太平洋、中原、万科、21世纪、智恒、泛城、美联拍卖上海国际商品拍卖有限公司共三十三页投资拍卖(pimi)房产拍卖价通常低20-30%关注起拍价对目标楼盘实地考查，确定心理价位(ji wi)保证金2万元准备好足够资金考虑佣金，通常为房屋成交价的1.5%共三十三页思考题你对未来上海房价的走势如何判断？你对未来松江房价的走势如何判断？“期房限制转让”政策(zhngc)对房价带来了什么影响？“转按揭停止”政策对上海房产带来了什么影响？ 异地投资可行吗？要考虑哪些因素？共三十三页案例社会(shhu)新人的购房计划小张外地

9、大学毕业，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近两年房价高涨，小张正在考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。人力资本投资是关键申请信用(xnyng)卡，建立良好信用(xnyng)先租后买（积极利用银行贷款）先小后大共三十三页附：专业术语期房现房(xin fn)预订容积率绿化率得房率套内面积公摊面积共三十三页建筑面积使用面积大产证小产证按揭毛坯房装修(zhungxi)房订金和定金共三十三页内容摘要第五章 房产投资策划（Real Estate）。第五章 房产投资策划（Real Estate）。结婚前后 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用(lyng)银行贷款。中年 提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、折旧前