房地产开发及经营管理复习资料

1、-. z.课程名称房地产开发与经营教材信息名称房地产开发与经营大学作者建中等版次2013年8月第2版注：如学员使用其他版本教材，请参考相关知识点一、客观局部：单项选择、多项选择、判断一选择局部1、以下 D 不是进度控制的方法。A.关键线路法 B.方案评审技术 C.管理技术 D.德尔菲法*考核知识点: 进度控制的方法，参见P59考核知识点解释：进度控制的方法包括关键线路法、方案评审技术和管理技术等三种方法。2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为D 。A.40 B.50 C.60 D.70*考核知识点: 土地使用权的出让年限，参见P74考核

2、知识点解释：根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年。3、以下 A 反映工程计算期各期的利润总额。A.损益表 B.资金来源和运用表 C.资产负债表 D.经营本钱预算表*考核知识点: 损益表，参见P114考核知识点解释：损益表反映工程计算期各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本利润率等指标。4、房地产开发工程规划设计方案评价主体主要是 B A.房地产开发企业 B.使用者

3、C.管理者 D.设计者*考核知识点: 房地产开发工程规划设计方案评价的特点，参见P133考核知识点解释：房地产开发工程规划设计方案在评价主体中最主要的是使用者，使用者会从自身角度评判房地产开发工程规划设计方案的优劣，包括居住环境的合意性、功能的满足程度等，开发工程只有得到使用者消费者的认可，才能顺利销售出开发的房屋并获得良好的经济效益。5、按 C 不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三类。A.权益类型 B.抵押方式 C.投资业务 D.信托性质*考核知识点:房地产投资信托基金的分类，参见P169考核知识点解释：房地产投资信托基金的分类，按投资业务不同，可将

4、REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三类。6、房地产经济周期波动具体分为 ABCD 阶段。A.复与增长 B.繁荣 C.危机与衰退 D.萧条 E.波谷*考核知识点: 房地产经济周期波动四阶段，参见P34考核知识点解释：房地产经济周期波动具体分为四阶段：复与增长阶段、繁荣阶段、希机与衰退阶段和萧条阶段。7、有代表性的房地产投资风险预测方法有 ABCE A.财务报表法 B.问询法 C.记录统计法 D.转移法 E.环境分析法*考核知识点: 风险预测的方法，参见P56考核知识点解释：房地产投资风险预测的方法涉及财务报表法、问询法、索赔记录统计法和环境分析法。8、土地所有权包

5、括土地的 ACDE A.占有权 B.享受权 C.收益权 D.处分权E.使用权*考核知识点: 土地所有权，参见P70考核知识点解释：土地所有权属包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权4项权能。9、可行性研究的特点包括 ABCD A.前期性 B.综合性 C.不确定性 D.预测性 E.盲目性*考核知识点: 可行性研究的特点，参见P92考核知识点解释：可行性研究的特点包括：前期性、综合性、不确定性和预测性。10、居住区规划技术指标包括 ABCD A.容积率 B.居住建筑密度 C.居住面积密度 D.绿地覆盖率 E.建筑层高*考核知识点: 居住区规划技术指标，参见P135考核知识点解释：居住区

6、规划技术指标包括：1居住区总用地；2居民每人占地；3居住区总建筑面积；4总户数；5平均每户居住面积；6居住建筑密度；7居住面积密度；8容积率；9人口毛密度；10人口净密度；11绿化覆盖率；12人均公共绿地面积；13平均层数；14高层住宅比例；15住宅间距；16居住区总造价；17平均造价元/平方米；18建立周期。二判断局部1、实施土地供给方案宏观调控的必要条件是政府拥有足够的土地储藏。*考核知识点: 房地产市场调控的容，参见P39考核知识点解释：通过土地供给方案对房地产市场进展宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储藏和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济开展对建筑空间的需求之间的关

7、系。2、房地产开发投资时机选择与分析是房地产开发流程的第一阶段。*考核知识点: 房地产开发流程，参见P54考核知识点解释：房地产开发投资时机选择与分析，是房地产开发流程的第一阶段，也是整个开发过程中最重要的一个环节。3、建立阶段是指开发工程从开工到竣工验收所经过的过程。*考核知识点: 建立阶段的含义，参见P57考核知识点解释：建立阶段是指开发工程从开工到竣工验收所经过的过程。4、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。*考核知识点: 租售收入的含义，参见P109考核知识点解释：租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。在进展租售收入估算前，通常需要确定开发工程的租售方案。5、

8、容积率是居住建筑基地面积与居住建筑用地面积之比。 * *考核知识点: 容积率，参见P136考核知识点解释：容积率居住建筑面积密度平方米/百米。容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积6、市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建立用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成局部的规划条件。 * *考核知识点: 建立用地规划许可证制度，参见P139考核知识点解释：市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建立用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成局部的规划条件。7、建立工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建立工程是否符合城市规划要求的法律凭证。*考核知识点: 建立

9、工程规划许可证制度，参见139考核知识点解释：建立工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建立工程是否符合城市规划要求的法律凭证。8、中标通知书发出后20天，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。 * *考核知识点: 定标，参见P149考核知识点解释：中标通知书发出后30天，双方应按照招标文件和投标文件订立书面合同，不得作实质性修改。9、风险是指事物开展的不确定性及其导致的改变。*考核知识点:风险的含义，参见P171考核知识点解释：风险是指事物开展的不确定性及其导致的改变。10、房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。 *考核知识点: 房地产产品策略，参

10、见P188考核知识点解释：房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。在房地产市场营销活动中，企业满足顾客主要是通过开发不同用途的房地产产品来实现的。二、主观局部：问答题1、房地产市场的特性。考核知识点：房地产市场的特性，参见P30-31答案要点：房地产市场的特性包括：1区域性强；2房地产市场是房地产权益的交易市场；3房地产市场供给的稀缺性；4不完全开放、竞争不充分性；5消费和投资的双重性。2、可行性研究的作用。考核知识点：可行性研究的作用，参见P93答案要点：可行性研究的作用涉及：1作为工程投资决策的依据；2作为筹集建立资金的依据；3作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；4作为编制下阶

11、段规划设计的依据；5作为环保部门审查建立工程对环境影响的依据。3、房地产市场调查的方法。考核知识点：房地产市场调查的方法，参见P102答案要点： 房地产市场调查的方法涉及：1询问调查法；2观察调查法；3试验调查法；4统计分析法。4、房地产市场调查的主要容。考核知识点：房地产市场调查的容，参见P99-101答案要点：1市场环境调查；1政治法律环境调查；2经济环境调查；3社会文化环境调查；4社区环境调查。2市场专题调查；1房地产市场需求调查；房地产消费者调查；房地产消费动机调查；房地产消费行为调查；2房地产市场供给调查；行情调查；现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后效劳的意见及

12、对*种房地产产品的承受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况。3房地产市场营销活动调查；房地产市场竞争情况调查；房地产价风格查；房地产促销调查；房地产营销渠道调查。5、房地产可行性研究报告正文的写作要点。考核知识点：房地产开发工程可行性研究报告正文的写作要点，参见P121-123答案要点：正文局部是可行性研究报告的核心，涉及：工程总说明、工程概况、市场调查与预测分析、规划设计方案及建立条件、建立方式及进度安排、工程投资估算及收入估算、工程资金筹措方案、工程经济效益评价、不确定性分析和可行性研究的结论。6、房地产资金筹措的原则。考核知

13、识点：房地产开发资金筹措的原则，参见P130-131答案要点：涉及时机适当原则；平安性原则；经济性原则；可行性原则。7、房地产资金筹措的方式。考核知识点：房地产开发资金筹措方式，参见P131答案要点：房地产开发资金的来源主要有自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。8、房地产抵押贷款的含义。考核知识点：房地产抵押贷款，参见P165答案要点：是指借款人抵押人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人抵押权人提供债务履行担保、获得贷款的行为。9、房地产制止转让的情形。考核知识点：房地产转让的条件，参见P218答案要点：以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买

14、卖。以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让。此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行制止，权利人无权对之进展处分，故不能转让。依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体的原则，房产所有权的合法根底在于拥有合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，假设擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。未经依

15、法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故制止转让。除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施围，在国家征用土地围的城市房屋，制止转让，但制止期限不得超过1年。法律、行政法规规定制止转让的其他情形。如2004年国务院公布的事务条例规定：活动场所用于活动的房屋、构筑物及其附属的教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。10、物业管理的根本特征。考核知识点：物业管理的根本特征，参见P236答案要点：社会化、专业化、市场化是物业管理的3个根本特性。11、业主的根本权利、义务。考核知

16、识点：业主权利、义务，参见P238答案要点：业主最根本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业效劳合同提供相应的管理与效劳的权利。具体地说，在物业管理活动中，业主享有以下权利：按照物业效劳合同的约定，承受物业管理企业提供的效劳；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监视业主委员会的工作；监视物业管理企业履行物业效劳合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监视权；监视物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；