可变空间创意

1、创意之源 让购房者实际得房率更高可变空间（灰空间）最早由日本建筑师黑川纪章提出，其本 意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的 目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等，也可理解为建筑群周边的 广场、绿地等。据业内人士介绍，成都的可变空间最早始于2000年左右 那时的锦城苑、置信丽都花园等楼盘就开始推出假跃层、层高 小于2.2米的小阁楼、入户花园等。这些创新手法曾在当时引起 业内关注但仿效者甚少；20052006年，可变空间进入发展阶 展，以蓝谷地、世纪城为代表，典型特征就是阳台挑高，这一特 征后来迅速被广大开发商借鉴并推广；2007年，可变空间进入 全面发展期。尤其是90/70政策出

2、台后，开发商要想在“螺丝壳 里做道场”，就必须在户型上进行创新，一时间，有关可变空间 的创新热潮开始盛行，开发商都潜心研究可变空间。可变空间增 加了入户花园、空中花园、大露台、挑高隔层等，购房者只要进 行小调整就可以轻松实现一房变二房，两房变三房等。以万科金 域蓝湾、远大都市风景、蓝光等项目为代表，并引来诸多开发 商效仿；2008年，可变空间发展至巅峰时期。可变空间被各大 开发商发挥得淋漓尽致。各个楼盘间竞争的焦点已经从“有没有 可变空间”上升至“看谁的可变空间更高，得房率更高了。” 正合地产总经理毛勇认为，开发商们之所以善于动可变空间的脑 筋，一方面是因为“90/70政策的约束，使得开发商原

3、来做“大” 做“豪”的手法很受限制，于是纷纷加强了对“可变空间”的研 究与创新，以实现产品个性在既定的面积限制下，提供更为 舒适的居住空间。同时，近年来地价的攀高也促使开发商不惜想 出这样的“创新”，甚至有不少开发商就是因为预先有了做大量 “灰空间”的规划，才敢于在惊心动魄的土地交易市场气定神闲 地举牌竞买高价地。但今年，由于政府出台实施的成都市规划 管理技术规定（2008）正式对可变空间进行了详细规定，可变 空间或将逐步退出历史舞台。实惠之大得房率最高达到200%以上据记者了解，前段时间，成都楼市以“可变空间”作为卖点 的项目达到了近百个之多。其中尤以万科地产和蓝光系列项目为 最。万科金域蓝

4、湾、蓝光开发的碧蔓汀、香境、凯丽美域等项 目将“可变空间”发挥到了极致。万科金域蓝湾的得房率最高 达171%、财富领地为175%、香境的得房率达到了 188%。四海逸 家的得房率更是达到200%以上。如此高的得房率，以其超低的 实得价格和超高的利用率，让购房者捡了个大大的便宜。因此这 些有可变空间的楼盘在今年普遍低迷的楼市语境下，给部分开发 商交出了一份满意的答卷，个别项目曾创下了熊市销售奇迹。今年1月份，蓝光富丽碧蔓汀一个月热销287套，成为当月销 售冠军。位居第二的是锦江城市花园，当月销售220套。导致这 两个楼盘热销的共同原因就是可变空间的运用。据了解，碧蔓汀 项目设计了免费赠送的10多

5、平米的可变空间受到了购房者的喜 爱，1号楼开盘当天即销售了全部房源的70%左右；锦江城市花 园推出的53平米赠送12平米，一房变三房；买46平方米送9 平米，一房变两房；买74平方米送15平方米，两房变四房，成 为很多三口之家的最爱；7月26日，蓝光香境以其180%的得 房率打动众多购房者的心，开盘当日销售超80%，三天即告售 罄，部分房源引发客户争抢；万科金域蓝湾90平米变150平 米也取得了良好的销售业绩此外，一些项目虽未明确打出可变空间的旗号，但购房者依 然对其设计中的高得房率表示了关注。如前段时期在市场上强势 推出的四海逸家项目，在产品销售中上打出了 “100万实现空中 别墅”的概念，

6、主张“用普通电梯公寓的价格，得到别墅使用空 间”，每户产权面积在85125 m2之间，而扩展后实得面积达 到了 200250 m2之间，不含挑高6米露台，改造后各空间层高 为2.9米，这样的层高彻底打消了购房者的某些疑虑。9月6日， 该楼盘推出的150套房源热销131套，成交金额达到1.5亿元。好处之多 更多使用空间+节省费用+利率打折优惠远大地产策划部经理王鑫形象地比喻说，可变空间好比开发 商端给消费者两盘菜，只收一盘的钱，最多再加点烧火费，消费 者得到的实惠是看得见的。深圳市星彦地产顾问有限公司成都分公司市场研究中心经 理孔祥虎分析认为，购买可变空间，购房者至少可以得到三方面 的实惠：首先

7、，可以获得更多的使用空间。这对于想拥有较大居 住空间，但经济条件又有限的购房者来说，吸引力较大；其次， 节省费用。后期物管费、维修基金、契税等都按建筑面积收取。这也可以为购房者节省一笔不小的开支；三，在目前的政策形势 下，90平米以下的住房，如果满足政策要求的话，还可以获得 首付两成、契税减半、利率打折等方方面面的优惠。在万科金域蓝湾销售现场，记者看到一套建筑面积为90 平米的实景样板房经过变动后，变成了 150平米的跃层四房。其 奥妙就在于开发商通过将一个30平米的空间通过5.8米的挑高， 变成了不计面积的“阳台”，这部分空间后期可以通过安装落地 窗及隔层处理后，变成上下两层房间，底层面积扩

8、大到120平米， 整个房屋利用面积达到150平米。销售人员给记者算了一笔帐： 该户型目前的特价是69万。按底层120平米来计算，每平米的 价格为5750元。如果再算上隔层的30平米，其单价只有4600 元/平米，如此优惠的价格在同区域的性价比肯定是少有的。还 有，购房者后期可节省一大笔物管费。据了解，该楼盘后期物管定价为2.68元/平米，仅此一项，每月就可以为业主节省（15090） X2.68元=160元，一年下来可节约近2000元。记者在现 场看到，无论是90平米的A2户型，还是170平米的C3户型， 阳台都挑高做到5.6米或5.8米，这样的空间给人的感觉是大气 宽容的。这样的空间尺度，完全

9、突破了以往成都楼市对“宽景” 的想像空间：让购房者获得了更大的使用空间，同时通过对空间 的处理，也使购房者居住的功能需求发生改变，进一步提升了居 住的舒适度。蓝光集团营销总监潘锐表示，由于政策的限制，现在的户型 已经不能再做“可变空间”，目前市场上在推的可变空间的户型 大多是在此政策出台之前所做，因此，此类房源可谓今后楼市的 “绝版资源”。潘锐介绍称，在蓝光的现有项目中，目前可变空 间做得最具代表性的当数香境。“香境在可变空间户型上表现最 明显，做到了最经济、最实用”，据了解，蓝光香境项目最高得 房率达到了 180%以上，以其90多平米的户型为例，该户型实际 利用率可达180平米。其总价才45

10、万左右，这样平摊下来其单 价只有2500元/平米左右，相当于购房者用超低价格购买了一 套跃层舒适豪宅。继四海逸家的纯空中别墅畅销之后，近日，远大第5季又推 出“买一层送一层，精装MINI别墅”：在5.6米层高空间中， 分隔出二层空间，让原本的一层使用面积增倍，即消费者购54m2 户型，实际可享124m2使用空间，而且是全精装。“不管什么样 的宣传，都不如给消费者以实实在在的实惠更能打动他们。”远 大地产策划部经理王鑫认为，可变空间的走俏是因为这类房源给 了购房者利好，有了消费市场需求的基础。说到底，高性价比始 终是购房者最关心的核心所在。中海兰庭平层也能实现立体生活原本89平米的户型，通过一个高达5.8米、面积为25平米 的“花