产业地产项目规划以及价值提升

1、产业地产项目规划以及价值提升“三维一体”思维法产业地产构建适宜的运营模式规划建筑设计的系统解决方案城市发展分析一、城市发展分析城市发展是产业地产价值提升的前提城市发展分析什么是城市发展分析产业规划分析城市规划分析产业地产协同协同约束引导城市发展分析指导 分解反馈 影响落实落实城市发展分析产业竞争力是城市和区域发展的根源，城市功能的协调是产业竞争力得以持续的基础。产业规划与城市规划在发展过程中式一种双向互促的关系，互为条件，互相作用，不断推动城市的发展。产业作为城市发展的支柱和动力源泉，城市作为产业发展得载体和依托，产城一体，构筑城市宜居宜业的发展格局。什么是城市发展分析城市发展分析产业规划分析

2、从当地实际状况出发，充分论证国内外及区域经济发展态势后，对当地产业发展定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响，实施方案等做出的科学计划。简单的说：产业规划是解决该区域内产业“发展什么”以及“如何发展”的问题。产业规划概念城市发展分析产业规划分析内容该区域产业发展战略与目标该区域产业结构及产业链该区域产业现状分析该区域产业发展政策城市发展分析产业规划分析方法多纬度论证不同阶段客户需求市场调研筛选目标客户群城市发展分析 多纬度论证产业池政企研国家战略解读经典案例解读区域战略解读城市资源解读产业能力解读？区域产业目标？区域产业缺口？产业链发展顺序？利益与风险城市发展分析 不同阶

3、段客户需求市场调研促进区域发展增加就业与税收企业成长阶段模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器产业园企业需求发展载体发展阶段创客中心创客中心政府需求城市发展分析 筛选目标客户群目标客户群产业相关企业信息项目定位企业业务拓展需求企业区域资源需求企业项目配套需求产业相关企业信息 城市发展分析城市规划分析为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。简单的说：城市规划是解决该区域内“土地如何合理利用”以及“空间资源如何有效配置”的问题。城市规划概念城市发展分析城市规划分析内容城市

4、总体规划城市控制性详细规划土地政策城市发展分析城市规划分析方法选址论证用地分析体量测算城市发展分析 选址论证（SWOT分析法）优势劣势内部能力外部因素机会风险 招商能力 运营能力 融资能力 招商能力 运营能力 融资能力 土地政策 产业政策 交通 土地政策 产业政策 交通增长型战略扭转型战略防御型战略多元型战略城市发展分析 用地分析用地规模综合性园区专业性园区一级2000亩以上1000至2000亩二级1000至2000亩500至1000亩三级1000亩以下500亩以下级别类别城市发展分析 用地分析场地条件场地平整度坡度等级:5%5%-10%10%-15%大于15%拆迁拆迁类型拆迁量拆迁难度地质一

5、般土质沙质难开挖石质基础设施建设公路铁路机场水电加油站周边产业农业工业服务业周边自然环境山地湖泊河流海洋内部敏感设施军事设施文物政府设施城市发展分析 体量测算业态规划产业链商务配套住宅（公寓）配套其他配套产业链：核心行业上下游行业配套行业商业配套：总部办公酒店会所会议培训住宅(公寓)配套：员工宿舍专家楼员工居家其他配套：文化设施体育设施景观设施城市发展分析 体量测算强度测算生产类办公类流通类商务酒店区2.03.0商务酒店区2.03.0商务酒店区2.03.0商业配套区1.01.5商业配套区1.52.0商业配套区1.52.0标准厂房区0.71.0独栋办公区1.52.0市场区0.71.0办公区1.5

6、2.0联合办公区2.03.0办公区1.52.0住宅区2.03.0住宅区2.03.0住宅区2.03.0其他配套区1.01.5其他配套区1.01.5仓储区0.71.0其他配套区1.01.5二、构建适宜的运营模式适宜的运营模式是产业地产价值提升的基础构件适宜的运营模式不同运营模式下的KPI运营核心结构类型园区形态运营方式模式一模式二模式三土地运营资源运营资本运营政府主导型政企结合型企业主导型综合性园区主力企业带动，土地一、二级开发并存专业性园区整合资源，促进产业链发展与服务提升资本效应，驱动物业资产升值构件适宜的运营模式客户需求重点风险控制未来发展方向模式一模式二模式三定制化产品配套服务品牌效应准确

7、把握经济环境、政治环境城市更新，扩展城市集群产业升级，向产业高端和高端产业发展产业资本与金融资本互动共赢弹性的招商策略，良性的资金循环核心产品模块化，快速复制三、规划建筑设计系统解决方案规划建筑设计系统解决方案是产业地产价值提升的支撑规划建筑设计系统解决方案产业地产规划设计的变革服务价值 设计价值单一技术服务 综合系统服务服务的细分程度越来越高，专业化程度加强规划建筑设计系统解决方案对接社会资源，建立服务平台，提升服务价值人力资源金融行业协会政府部门服务平台产业地产研发运营技术规划建筑设计系统解决方案城市发展金融服务招商服务咨询服务运营服务运营模式以城市发展为导向，以整合各方面服务为保障，展开

8、产业地产项目的相关工作。技术服务 综合系统服务是项目顺利推进的保障规划建筑设计系统解决方案项目设计管理方案设计项目咨询工程设计项目后期运营评估规划建筑设计系统解决方案 产品细分、服务细分，需要无缝连接四、经典案例分析吉峰农机（西北(国际)农机机电贸易城）青羊总部基地吉峰农机（西北(国际)农机机电贸易城）城市发展分析 公司背景吉峰农机创始于1994年，经过15年发展，已形成传统农业装备、载货汽车、通用机电、农用中小型工程机械等四大骨干业务体系。总资产3亿，员工1000余人，下属控股直营店80余家，加盟店600余家，连锁网络覆盖四川、重庆、云南、贵州、陕西、江苏、广东、广西等地。公司现为中国连锁经

9、营协会理事单位、国家一级农机营销企业、中国特许经营连锁百强企业、全国促创业带就业特许加盟50家示范单位。目前，在国家“支农、惠农”的大好政策环境下，公司继续以“推动行业进步、发展现代农业”为己任，立志成为中国最优秀的农机连锁企业。城市发展分析 项目背景西北（国际）农机机电贸易城项目总占地1200亩，总建筑面积150万平方米，由农业及工程机械化设备专业市场集群、综合商务配套区、农业生态化总部基地区三大功能板块组成。项目一期占地面积263亩，总建筑面积约32万平方米，将建设集聚现代化商贸流通、仓储物流、产品展示、配套商务服务、电子商务、农机检测、维修培训、农机科技博览、农机学术交流等为一体的城镇综

10、合体。城市发展分析 项目定位西咸新区重要功能承载区 秦汉新城核心增长极西北农机城 西北生态总部城西咸新区重要功能承载区秦汉新城核心增长极西北农机城西北生态总部城跳出传统地产开发局限，以区域运营高度成为西咸新区商贸、总部经济发展的最佳载体， 推动西咸新区产业集群发展；以区域运营者姿态融入新区发展脉搏，以区域价值作为连接两大板块的纽带；承载项目发展的两大核心板块城市发展分析 区域分析机场高速来向绕城高速来向咸阳市区来向312国道来向福银高速来向选址分析项目位于西安市西咸新区，位于多条高速与312国道的交汇处，其区域价值与交通价值尤为突显。规模分析项目用地规模1200亩，其中一期用地为263亩。商业

11、运营模式产品结构吉峰西北总部招商中心商务酒店载货汽车市场4S店农机市场4S店吉峰旗舰店后勤办公公寓工程机械市场4S店超市商业运营模式 KPI模式三吉峰农机运营核心资本运营结构类型企业主导型园区形态专业性园区运营方式资本效应，驱动物业资产升值客户需求品牌效应重点风险控制核心产品模块化，快速复制未来发展方向产业资本与金融资本互动共赢规划建筑设计区域交通及出入口设置1#、2#地块为项目一期启动地块，总占地263亩，其中1#地块占地113亩，为工业用地性质，2#地块占地150亩，为商业与工业用地混用性质。福旬引路是连接福银高速、咸旬高速的主通道，是目前地块人流来源主方向；本案一期用地263亩主要车流来

12、向次要车流来向福旬引路双韩路双韩路项目总地块约1200亩规划建筑设计地块价值划分2#1#商业价值最高商业价值较高福旬引路双韩路南北向的咸旬高速引路，是本项目人流的主要方向，也是最主要的形象展示面。第二条是东西向的双韩路，它是本项目整体的联系纽带，向东约3公里可以直接上机场高速，因此是项目未来主要的商务流线。所以这两条道路两侧的用地价值都很大规划建筑设计道路交通及停车双韩路福旬引路公寓交通流线商务酒店车行流线参观交通流线后勤交通流线商务酒店入口市场入口住宅公寓入口后勤车行入口吉峰总部入口办公车行流线市场参观入口规划建筑设计道路交通及停车地下停车范围地下停车室出入口酒店地面停车位办公地面停车位参观

13、流线地面停车位规划建筑设计商业业态设计及配套设施工程机械市场区公寓区商务酒店区吉峰西北总部农机市场区载货汽车市场区吉峰旗舰店规划建筑设计形象设计通过体量及建筑高度的变化形成丰富的天际线规划建筑设计形象设计根据人的视觉感受，从远、中、近等不同广告位的设置，满足入驻商家不同层次的需求。规划建筑设计形象设计 1 4 3 2功能与美观结合的标识标牌，依照人体工程学感性知觉，符合观看者的需要，由远及近的，增强整个市场的辨识度。规划建筑设计模块化设计4S5亩4S5亩4S5亩4S5亩4S5亩4S5亩2S2S4S7亩4S7亩4S10亩4S10亩4S5亩青羊总部基地城市发展分析城市规划道路 青羊总部基地位于青羊

14、工业集中发展区的核心区域，日月大道以北，成飞生活区以南，成飞大道以西，距三环路公里，与规划中的城市区域中心“青羊新区”一路之隔。 青羊总部基地相对中心城区有一定的独立性，又有很好的可达性。区域及选址分析城市发展分析 青羊工业集中发展区 青羊工业集中发展区属于成都市产业布局规划的20个工业集中发展区之一，在青羊区“五区一带”战略规划中占有重要地位，由三大部分组成：总部基地、时尚青年城、英国小镇，总占地3015亩。 (1) 总部基地青羊工业总部基地位于青羊工业集中发展区东区的核心区域，占地面积901亩，总建筑面积69万平方米，定位于发展新型总部经济，为企业打造彰显和提升企业形象气质的总部，形成企业

15、翘楚聚集的精英领地。截至目前，总部基地引进国内外知名企业300余家，已入驻200余家，员工人数万余人。（2）时尚青年城项目定位为“青年时尚生活特区”，位于青羊工业总部基地与英国小镇之间，总占地面积188亩，建筑面积约34万平米，是专门为入区企业员工打造的配套用房，以5万平方米时尚主题配套商业为支撑，可提供生活、购物、休闲、娱乐“一站式”服务，目前已有太平洋影院等实力商家确定进驻，区域商业升级序幕即将在此拉开。（3）英国小镇英国小镇项目以国际领先设计理念，借鉴英伦建筑风格，形成了独具异域特色、功能齐备的居住小区。项目配备有4万平方米的商业设施，目前优玛特大型超市、德克士快餐等已经正常经营，可满足

16、周边区域近8万居民的全方位需求，业态多样、品质上佳的商业配套必将有效提升区域商业的形象与档次。项目共约5000户居民,已全部交房。企业背景：成都青羊工业建设发展有限公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都置信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的有限责任公司。项目概况城市发展分析青羊总部基地总占地1089亩，主要服务四川并辐射整个西部地区。低密度、低容积率、高绿化的办公、研发、生产园区。规模及特点商业运营独栋办公：300亩联合办公：601亩配套设施：188亩其中：一、二、三、四期近46万平方米总部研发楼及配套设施的建设，五期近39万平方米的总

17、部研发楼及配套设施。 产品结构分析商业运营模式 KPI模式二青羊工业园运营核心资源运营结构类型政企结合型园区形态综合性园区运营方式整合资源，促进产业链发展与服务提升客户需求配套服务重点风险控制弹性的招商策略，良性的资金循环未来发展方向产业升级，向产业高端和高端产业发展城市规划道路规划建筑设计日月大道成飞大道 青羊新区为青羊区未来行政中心，位于铁路西环线以西、成飞基地以东、武侯区以北、清水河以南，总用地面积约平方公里。随着青羊区政府搬迁至此区域，未来新区将成为常住人口达20万的高尚住宅区与区域商业中心，将为东区项目提供稳定客源，二者形成呼应之势与集聚效应，必将协同提升区域商业氛围并促进区域商业全

18、面发展，未来前景无限。区域交通分析规划建筑设计日月大道成飞大道城市规划道路城市规划道路主干道城市规划道路园区道路人行流线 整个园区车行流线充分利用 城市干道与区域规划道路，结合园区的组团规划，将主要车行规避与组团之外，组团内部形成单纯的人行流线与独立的景观空间。 停车方式主要为建筑底部地下室停车及架空层停车和部分地面停车。道路交通及停车规划建筑设计日月大道成飞大道延成飞大道和日月大道一侧的商业价值为最高，向西北侧逐渐递减 价值高价值低地块价值分析规划建筑设计商业及配套设施规划建筑设计时尚青年城规划建筑设计功能配套商业功能配套业态细分社区商业类便利店/干洗房/美容美发/家政服务/汽车美容/特色商店餐饮娱乐类快餐店/火锅/茶楼/书吧/KTV歌城/酒吧/特色主题吧/洗浴运动健身类综合运动场馆：室内游泳池/室内羽毛球场/健身俱乐部/保龄球馆/乒乓球/台球馆文化配套类电影院/图书馆/幼儿园/托儿所公共配套类社区网站/社区诊所/邮政/电信/银行/儿童游乐园商务配套类商务经济酒店/商务会所/商务俱乐部 住宅配套类公寓式住宅/普通住宅 由商业运营专业机构 置信资产中心统一规划、统一招商、统一管理，保证商业品质和经营繁荣。 置信商业联盟 通过由