防城港纳川电子科技广场营销策划案

1、纳川电子科技广场(gungchng)营销策划案NaChuan Electronic Technology Square2014/9共一百零六页项目阶段(jidun)：项目成果汇报第一阶段 市场调研及客户(k h)访谈 第二阶段第一次方案汇报2014/10/13-172014/10/18-24第二次方案汇报活动推广案设定方案实施招商开启工作成果防城港及项目所在区域背景研究防城港市场调研防城港专业市场专项调研对同行相关及消费者访谈市场研究，客户调研为下一阶段工作提供市场依据防城港商业市场、项目客户定位分析及营销方案项目解析、城市规划、产业格局、营销策略方案2014/10/25-31至今工作2014

2、/11-共一百零六页项目背景核心问题整合推广客户目标市场分析项目分析客户分析营销策略解决问题的技术(jsh)思路一、问题(wnt)界定二、问题分析三、策略制定共一百零六页项目(xingm)背景防城港首家集中式电子科技广场(gungchng)空白市场 做第一个吃螃蟹的人【纳川电子科技广场】应市而出共一百零六页客户(k h)目标寻找并准确定位(dngwi)客户客户思考防城港作为四线城市，本地客户对投资类产品的偏好和消费特征如何，哪些人会购买本项目？哪些人会承租商铺？本地商业市场容量接受度如何？在产品设计、规划方向既定的前提下运作思考项目既要实现销售作为现金流回拢资金，也要考虑整体运营盘活；如何将返

3、租和出租，两个矛盾体结合起来？如何考虑。共一百零六页R1 非期望(qwng)结果R2 期望(qwng)结果本地市场普遍认同传统的成熟地段沿街商铺，对陌生区域、惯性观念偏远区域的投资型产品接受度尚待培养。防城港商业地产存量大，项目入市面临的困难较大。市场容量、整体环境造成的销售压力和招商压力，不容乐观。打响头炮，入市实现热销。防城港首家电子类产品综合体，创造项目明星。借助本项目的成功运营，强化“纳川”的商业品牌项目需要解决的核心问题界定如何从R1到R2矛盾冲突现实与预期的偏差共一百零六页本项目核心(hxn)问题界定及分解核心(hxn)问题打破防城港传统商业模式，寻求返租和招商的平衡点问题分解如何

4、从商业市场竞争中寻找机会点1如何定位目标客户，实现快速招商2采用何种招商模式及营销策略，完成招商3共一百零六页项目背景核心问题整合推广客户目标市场分析项目分析客户分析营销策略解决问题的技术(jsh)思路一、问题(wnt)界定二、问题分析三、策略制定共一百零六页市场(shchng)分析1城市解读(ji d)市场简析共一百零六页前景：众所周知(zhng su zhu zh)，防城港将进入跨越式大发展的新时期。在北部湾的重大发展机遇(jy)下，我们对防城港的未来充满希望共一百零六页城市(chngsh)解读大港口大交通大旅游大特区大工业大规划在北部湾，没有(mi yu)第二个防城港北部湾经济圈内唯一G

5、DP连续3年保持20以上增幅的城市。被中国社科院评为过去五年全国竞争力提升速度最快的城市。 中国东盟合作第一城，北部湾经济区的港口龙头。2006年8月,胡锦涛总书记在听取广西工作汇报时,要求”广西沿海发展应形成新的一极 ”。2008年10月日，国务院总理温家宝到防城港市视察时称赞：“ 防城港是个好地方 ”。 2008年12月12日，国务院副总理张德江赴防城港市考察时强调：“把防城港市建设成为我国沿海对外开放先进城市。 ” 共一百零六页东盟自贸区政策，开发开放(kifng)试验区政策，让北部湾再造一个深圳！政策：长期(chngq)国策解读防城港价值密码国家战略扶持环渤海经济区长三角经济区珠三角经

6、济区北部湾经济区中国经济增长第四极背靠大西南，携手珠三角，面向东盟中国东盟自由贸易区和北部湾经济区规划建设步伐的加快，防城港市区位优势和港口优势更加凸现，战略地位和作用越来越重要，防城港市将成为国内外投资的热点区域 。东南亚国家在防城港投资建厂的企业有10多家，设立办事点或销售点约100多个，防城港市有10多家企业在东盟国家设立营销网络、办事机构和投资办厂。共一百零六页雄踞北部湾经济圈核心位置，开创东盟(dn mn)合作新一城！区位(q wi)：核心门户解读防城港价值密码中国唯一与东盟海陆相连的城市防城港外贸进出口总额全区第一中国西南第一大港港口效应：汇聚全球50%的财富的全球个国际化的城市，

7、其中个是因为有港口而发展起来的国际化城市。前10名的城市都是港口城市。而且，全球财富的集中在沿海港口城市。无论在任何国家，港口对城市经济的发展、区域经济的发展都起着非常重要的作用。共一百零六页高铁、高速(o s)无缝对接，打通北部湾经济大动脉！交通：便捷(binji)高效解读防城港价值密码沿海高速，加速北部湾高铁，改变的不仅仅是速度高铁的建成，实现与珠三角经济圈的有效沟通，滨海公路是构建北部湾港口布局体系，实现各港区和各重点产业园区相互联系的便捷通道。跨地域协作的社会效益模糊了区域经济的交通限制，打通经济大动脉的“栓塞”。 共一百零六页中部兴起(xngq)，两翼腾飞， 构筑发展新高地！建设(j

8、insh)规划：东拓西延解读防城港价值密码防城港城市定位：我国沿海主要的港口城市，环北部湾地区重要临海工业基地和门户城市，区域性国际滨海旅游胜地。规划未来10年左右，中心城人口规模达100万人，全市总人口规模超200万人。 城市整体规划布局：一核、两湾、六组团西湾组团：以文化休闲、教育、商业金融、居住为主。江山组团：规划建设成为江山半岛旅游度假区。 渔万组团：仓库、码头、行政办公、粮油产业园区等。公车组团：以建材、制药、电子为主建设保税港物流中心。企沙组团：规划为重要的钢铁工业基地和能源基地。核心城：由行政、文化娱乐、信息等组成的CBD核心区共一百零六页防城港建设(jinsh)现代化国际枢纽港

9、口城市！产业(chny)：工业为本，以港兴市解读防城港价值密码西南沿海最大工业园亚洲最大粮油糖综合体世界级镍铜冶炼基地西部最大的钢铁基地保税港突破物流发展瓶颈： 防城港保税物流中心位于东湾物流园区北部，用海、用地面积1653.51亩，配套公共码头用地851.17亩，总投资约5亿元人民币。该项目是一个集国际中转、国际采购、国际配送、国际转口贸易的运作平台。 共一百零六页今天(jntin)的深圳，明天的防城港防城港在北部湾再造(zizo)一个深圳联丞航观点利好：整体利商国际边境商贸更为繁华，港口龙头的兴建催生产业聚集效应，众多以港口为依托的产业及投资项目逐步汇聚增加；不可避免的大量投资性资本涌入本

10、地市场，投资行为大幅增加，形成特殊区域的投资市场；威胁：外来大型企业进驻脚步较为缓慢，预测需要23年时间；商贸行业现状方面，东兴市场活跃程度较防城港本地高，对本地客群起到较明显的分流效果，这一现状的改变需要较长时间。共一百零六页明天很美好(miho)，可是很多人死在了今天晚上共一百零六页防城港城市(chngsh)现状空城，有房子、有码头，有海、但却缺失太多生活相关配套产能过剩，房地产项目遍地开花(bin d ki hu)，随处可见，但却缺乏人气共一百零六页防城港近期(jn q)经济发展动态2014年1-8月防城港市经济运行情况（简述） 1-8月，全市工业生产持续较快增长，港口生产、对外贸易(d

11、uwi-moy)保持良好势头，财政收入继续较快增长，金融运行平稳，物价波动回归合理区间，但工业生产继续小幅走缓且部分主要产品价格下跌比较明显、投资增长乏力、工业能耗维持较高涨幅等问题较为突出，其中，固定资产投资增长乏力投资增长动力不足 。市场简析联丞航观点一是项目建设陆续接近尾声与新开工项目明显减少的困境并存，是固定资产投资下行的主要因素。二是工业投资现负增长，对固定资产投资增长转为负拉动。三是房地产开发投资仍呈现较低迷态势。共一百零六页市场(shchng)简析防城港城市发展(fzhn)关键是“人少”经济发展小结：综合水平防城港经济近年来增速快，但总量水平不高 。人口规模常住人口少，人口规模小

12、，非农人口仅20来万。消费水平人均收入增长快，但消费潜力有限。产业结构港口物流及工业生产相对发达，而生活服务类的三产较弱。“现状的防城港更像是一个港口工业配套区，不像一个真正意义上的城市” 联丞航观点防城港正在由单一的港口工业城市向多元综合性城市过渡，目前仍处在发展期的过渡阶段。共一百零六页房地产市场发展(fzhn)产能过剩防城港市过去3年的生产总值增速保持平均为10%左右，按照国民经济(gumnjngj)增长与房地产发展的关系，防城港房地产产能迅猛。市场简析住宅市场：价格相对低，增速快，但地价增速超过房价。商业市场：由早期自发形成的沿街商铺向特色商业街转型，近期开始向城市集中商业演变特征表现

13、：综合体项目频现、各项目规划商业体量大，如：仅“荣顾中央大街”项目商业体量已抵得上首府南宁东盟商务区整体商业的量，据不完全统计， CBD区域内在建项目的商业量赶超南宁。聚合力观点房地产开发产能过剩，而城市发展、经济水平、人口需求不仅仅是未达到，而是远未达到城市需求。共一百零六页土地(td)市场成交大幅下滑市场(shchng)简析土地市场成交“降温”，开发商拿地更谨慎、理性 联丞航观点除了受全国楼市低迷影响，本地市场存量大，也是开发商谨慎拿地的因素。工业用地成交独占鳌头，凸显工业强市战略。 共一百零六页商品房市场表面平缓，形势(xngsh)不乐观市场(shchng)简析调控政策未现，但银行紧缩银

14、根销售一度陷入困局 。开发商各自权衡量、价关系，调整推售策略，实现成交。以投资市场为主的防城港风云突变，分销公司纷纷撤离，转战南宁刚需市场。联丞航观点有价无市，本地客户容量有限，投资市场严峻，项目的战略发展模式极为关键。 共一百零六页从市场上看，项目面临大市场的长期利好但短期内机遇与风险(fngxin)并存。共一百零六页项目分析2本体分析项目(xingm)定位共一百零六页1、项目(xingm)区位区域功能规划相对单一 本体(bnt)分析企沙板块：为临海工业区。企沙一带主要布置石化、冶金等产业；西南部主要布置钢铁、能源等产业，规划将建成为北部湾重要的钢铁工业基地和能源基地；东部主要布置居住、商业

15、、教育等用地。企沙板块公车组团企沙组团企沙板块，大西南临港工业园区的核心位置 联丞航观点随着片区产业集群陆续进驻，配套服务体系相应的获得空间。 共一百零六页周边现状(xinzhung)属城乡结合部，城市感弱 ！地块现状：土地平整，周边荒芜；项目四至：南、北面具临规划新地块，西面规划道路未通，东侧紧邻万鑫钢铁场。交通条件(tiojin)：区域内规划路网完善、项目距钦防高速入口、高铁站仅5分钟车程，驾车10分钟之内便可通达港口码头及其他主要城区 。但目前往CBD方向道路未通，无公车直接通过项目。CBD往南宁2、项目地块 城市的边缘本体分析联丞航观点项目周边荒芜缺乏人流，整体外部环境不佳，影响项目商

16、业价值预期。 共一百零六页4、项目产品(chnpn)首家集中式电子广场本体(bnt)分析项目商业部分：形态：底层商业面积：一至三层，商业总面积约8033.86沿街面总长度：层高：4.5-5.5m商用停车位：88个单层面积（）合计（）12414.108033.8622809.8832809.88联丞航观点项目是防城港首家集中式电子广场，整体布局合理，统一经营管理，做好商场内部规划、在推广和营销上做足文章，以及后期的运营上的扶持，项目的价值能大幅提升。备注：由于未获得具体测绘数据，以上数据均为我司通过项目平面图进行估算，存在些许误差。共一百零六页定位(dngwi)优势防城港首家专业IT中心，抢占行

17、业(hngy)制高点，空白就代表机会交通便捷城市入口交通优势，且片区规划路网完善，满足物流运送，项目火借风势，顺风顺水本体分析SWOT优势品牌优势纳川地产深耕地产10年，优质项目深入大众意识，同时在建几个项目显示出公司的强大实力共一百零六页位置(wi zhi)环境项目所处地段为城乡结合部，外部城市(chngsh)氛围较弱，目前属于城市(chngsh)边缘，客户对片区的认可度相较同类投资产品弱。产品局限集中商业产品较为单一，既要考虑销售又要考虑经营，项目无形中已经在筛选着客户，而客户同样也在审视项目。本体分析SWOT劣势租金水平城市内都无参考标准，受区域位置及人气影响影响，作为投资性产品客户预期

18、低。人气氛围项目周边仅有工业园区厂房，缺乏人流人气，对商业氛围、客户感官影响大。共一百零六页城市(chngsh)发展中部(zhn b)兴起，两翼腾飞，作为“右翼的位置始终是城市发展的方向，而关键在于片区内规划的企业进驻时间问题。政策导向以投资作为销售主流的市场受宏观政策影响大，国家目前取消限购政策，不排除投资风向再次转向地产业。商业投资本身态势而言相对平稳。独树一帜项目是防城港首个集中式电子科技广场，运营成功，未来将是城市地标性商业建筑。商业升级企沙板块需求配套服务体系的发展，而随着城市的发展、补缺型业态也是大势所趋。本体分析SWOT机会共一百零六页本体(bnt)分析SWOT威胁(wixi)政

19、策风险中国特色的社会经济体系受政策影响风险大，投资市场风向不确定性大。房产伪泡沫防城港的产能过剩，远超城市容量需求，而大量的投资需求仍持续推动生产，极易产生泡沫风险惯性思维1、居住人群从港口、防城两区合力向东北递减，人们的消费聚集也都分散在城市两个原住区域。2、在本地人的认知中，非城市中心聚集区都称之远，而企沙就是郊外。逐步减弱强强共一百零六页同质(tn zh)冲击1、CBD内众多项目商业体量巨大，投资(tu z)市场未来将必然存在激烈的竞争。2、对比已经成熟的老城区以及已成规模的CBD区域，按传统思维企沙的区域价值、商业价值都无法与前两者直接比拼。本体分析SWOT威胁成熟成熟题量大，成规模共

20、一百零六页 重塑区域价值核心，提升项目整体价值 以项目价值最大化为开发总战略 细分市场，强化(qinghu)核心客户群营销 挖掘项目产品稀有特质 通过树立项目形象(xngxing)，差异化竞争 占位优先，加速项目进度，适时推出 充分切入市场，精准定位 适当引导，保障机会把握 加强现场体验，聚集人气 优化设计，提高竞争力 统一业态、统一运营性价化产品提升项目价值整合资源，提高附加值把握入市时机，降低未知风险Strength 优势Weakness 劣势城市发展政策导向独树一帜商业升级政策风险房产泡沫地理消费思维同质化竞争品牌优势、定位优势、交通便捷位置环境、产品局限、人气氛围、租金水平 SO战略：

21、发挥优势，抢占机会ST战略：发挥优势，转化威胁项目SWOT应用矩阵Opportunity 机会Threat 威胁WO战略：利用机会，克服劣势WT战略：减小劣势，避免威胁本体分析认清自己，寻求未来共一百零六页结合了市场(shchng)部分的分析和项目的自身产品分析后，我们对项目的了解，如下：共一百零六页项目(xingm)印象纳川地产(dchn)精心铸造、防城港首家集中式电子广场、产品性价优秀积极面共一百零六页消极面位于荒地一般的企沙板块、偏离城市中心、商业中心、项目体量大，运营风险高、租金、售价无市场参照(cnzho)标准，有待我们以主观引导客观认知项目(xingm)印象共一百零六页项目面临的困

22、难，远大于在握的优势(yush) 我们如何破局?共一百零六页我们以怎样的姿态迎接(yngji)市场？ 市场一般情况下的四种(s zhn)角色选择 领导者挑战者跟随者补缺者领导市场，进入无竞争的蓝海战略，但需要实力和资本投入 区域内暂时没有标杆可供我们参考与挑战。在人口基数偏小的市场，无太多残羹剩菜可捡。 以差异化竞争，短期内可以进入蓝海领域，长期容易被复制 项目定位从企业发展的角度思考共一百零六页 很明显，项目的目标是要做行业的领导者，而在项目操作(cozu)和执行上，则需同时考虑领导者和挑战者的角色，那么在做项目上如何做到领导引领挑战创新？首先，重新(chngxn)回到我们做项目的正确心态：

23、 以市场需求为导向，发现需求，给予别人所不能给予的 企业项目的核心价值所在 项目定位从企业发展的角度思考共一百零六页项目(xingm)定位从市场发展(fzhn)的角度思考防城港，随着城市的发展，正在向国际化综合性的港口城市过转型和过渡，但是城市核心并未转移，港口、工业的功能性作用日益巨大防城区、港口区、CBD核心城、，这些均是建立在城市规划基础上城市区域新中心的形态。而事实上，我们在讨论构筑这些新的区域中心时，我们一直在忽略和遗忘了一些城市的核心属性，如工业！一个在企沙有着超大规模的国家级战略布局，北部湾经济区重要组成部分的区域！再论“企沙”共一百零六页大西南临港工业园是广西北部湾经济区重点产

24、业园、自治区A类产业园区之一。大型(dxng)外企、国企的进驻，大中型企业员员工未来将成为该市人口的重要组成部分；物流、大型工业、商贸、旅游将成为支撑防城港的主要产业，这些产业下 的人口也将成为该市人口重要组成部分。联丞航观点随着片区产业集群陆续进驻，人口不断的增加，配套服务(fw)乃至相关产业链条体系业态都将获得相应的空间。 项目定位从市场发展的角度思考武钢的迁入虽然延时，但却势在必行共一百零六页项目(xingm)机会点城市发展(fzhn)的趋势城市商业格局发展商业要素流向演变分流流动方向升级城市发展现状城市发展需求需要一个能匹配城市发展规划的产品集聚升级需要满足不能满足项目定位寻找项目发展

25、的契机思考：我们是否能抓住这个机会？项目是否能符合市场的需求？怎样做才是符合市场的需求？分析思考共一百零六页区域(qy)、地段、商脉、城市商机突 破、引领(ynlng)突破现状环境局限，突破区域商业经营缺陷，突破市场竞争的重围改变城市商业格局，引领城市消费新理念商业发展定位项目定位发展的契机的延展共一百零六页为破局，符合防城港发展现实性，我们建议,将项目整体定位为能产生主动消费(xiofi)人气的集中商贸商业。共一百零六页能带来差异化竞争？能满足(mnz)开发商快速销售的要求？有长远的市场前景和吸引力？共一百零六页电子科技广场(gungchng)五金(wjn)机电家居家装中高端美食娱乐机会与现

26、状判断1、手机、电脑多是刚性需求2、防城港前未有1、行业分散度高、市区、市郊。2、租金较高3、防城港前未有1、地段合适2、店铺分散不集中3、档次杂乱4、已有同类项目“华美立家”1、租金弹性大2、地段不合适3、区域缺乏人气项目周边即有很多工业员工可直接光顾商场，交通便利后，可覆盖整改防城港项目所处位置及周边均有行业积淀，仅欠缺成熟度，交通要求符合。租金短时间内无法支撑项目回款要求区位、地段、人气均与项目不匹配。项目定位业态筛选分析电子科技广场项目周边的楼盘之一，“纳川电子科技广场”共一百零六页项目(xingm)定位共一百零六页一楼布局(bj)共一百零六页二楼布局(bj)共一百零六页三楼布局(bj

27、)共一百零六页客户(k h)分析3目标客户(k h)客户定位共一百零六页目标(mbio)客户客户(k h)是基础“找准客户(k h)才是硬道理”自买自营:经营者自买出租:投资者自主经营者：客户购买商铺的主要目的就是是用来经营的；防城港目前缺乏真正的电子科技产品类专业市场，各类自营客户均需要这样的一个平台。 一般为纯投资客户，但投资力度及意愿由客户的资金实力、关注点及自身所处阶层有所不同。低总价，投资门槛低；关注投资回报高低；注重开发商、项目运营能力，对项目商铺未来的升值潜力深信不疑目标客户共一百零六页目标(mbio)客户客户(k h)是基础“找准客户(k h)才是硬道理”A类：地域团体化、协会

28、化、商会化品牌代理经营者（多为品牌加盟、 一线及二线品牌代理商），主力店；B类：自买自营，散户经营目标客户C类：纯租赁客户共一百零六页客户(k h)分析重要目标客户：A类地域团体化、协会(xihu)化、商会化行业品牌代理经营者他们的关注点：运营实力、运营成功/管理水平/营销推广力度/价格关键意义：A类客户特性一般能选择共同进退的，如整体进驻可以起到对项目开业的运营成市有力支撑；该类客户在具备一定的市场人脉基础，具备大量的客户线，对项目的长线发展起到良好的带动，进而产生整体市场的惯性消费趋向；其在所属业内具备一定的影响力、号召力，进而促进更多客户的涌入。共一百零六页客户(k h)分析核心(hxn

29、)目标客户：B类散户经营者。他们的关注点：项目区位/价格/后期经营核心意义：是整体市场运营的核心构成群体，是必须争取的主要目标。延展型的目标客户：C类租赁型客户他们的关注点：租金水平/运营管理租赁原因：资金实力或因周转问题无法兼顾原有经营又考虑新投资，出手谨慎，仅能接受尝试租赁；共一百零六页C类（租赁客户）客户(k h)分析目标(mbio)客户定位A类（自买自营，团体、协会、商会经营者）延展型客户 核心客户B类（自买自营，散户经营者）重点客户共一百零六页客户(k h)分析困惑(knhu)与反思由于防城港城市经济水平一般，商业地产市场仍然处于发展初级阶段，客户投资的风险高，所以不管是购买商铺还是

30、租赁商铺时面临较多困惑。1、A类客户：更看重市场、项目的长远性，未来潜力，对市场的预期有着自我的 判断。4、C类客户：在实力与机遇的矛盾中徘徊，只有A类客户入驻带来的影响力，以及 B类客户的入驻，才能最好的拉动C类客户的入驻。2、B类客户：政策利空，行业前景不乐观，对于本地市场现状的不自信直接影 响对项目发展前景预期。 首要考虑回报问题，首选临街铺，次之为商业街，再次为商场。 且防城港房地产开发项目多，产能过剩，投资者担心房产泡沫。 A类客户的签约能促进该类客户的购买共一百零六页针对客户的困惑，我们需要(xyo)构建的是客户的信心，一个行之有效的投资价值体系。共一百零六页项目背景核心问题整合推

31、广客户目标市场分析项目分析客户分析营销策略解决问题的技术(jsh)思路一、问题(wnt)界定二、问题分析三、策略制定共一百零六页营销(yn xio)策略4整体(zhngt)策略运营体系优惠政策共一百零六页营销(yn xio)目标，2015年年底开业要完成销售和招商，两者的营销和推广要结合一起进行共一百零六页市场：乱市，风险大于机遇，客户信心(xnxn)不足现状：偏、远、荒，区域价值认同感低项目如何落位任务：入市期短，如何快速实现销售和招商形势严峻，我司把控时间，加快营销、推广步伐，进行以下营销部署的拟定，以求最大程度的完成(wn chng)贵司的营销要求。 面临问题共一百零六页铺垫阶段 宣传阶

32、段、蓄客阶段 开盘(ki pn)热销阶段企业品牌带动，营造项目市场(shchng)形象炒作项目价值，以实际卖点，丰满项目形象 以现场销售和客户口碑扩大预约蓄客热度，持续维持市场竞争力 以“大事件”营销活动拉开项目推广序幕，形成市场热议，聚焦关注。整体思路先打雷，后下雨活动引爆人气，通过价格策略促进成交10月11月12月1月共一百零六页思路(sl)推导构建(u jin)推导突破的核心打造防城港首家首屈一指的电子科技广场，防城港的太平洋电脑城突破的关键建立市场制高点，形成全面优势突破点建立寻找项目市场机会点共一百零六页 结合前次提案的综合分析，项目的市场突破核心(hxn)点： 关键词：外部大前景（

33、政策、区域） 内部品牌、产品 潜在规划、运营、服务、发展思路(sl)推导机会点的核心经济引擎功能引擎价值引擎做政府想做的事做市场需要的事做客户感兴趣的事共一百零六页落位思路(sl)问题1：面对市场做政府想做的事解决办法：强化市场发展前景机遇(jy)，弱化风险影响问题2：面对现状做市场需要的事解决办法：跳出现有市场格局，找到项目的支撑问题3：面对任务做客户感兴趣的事解决办法：完善自身核心价值，针对性营销广拓客户项目落位共一百零六页整体(zhngt)策略共一百零六页借势项目(xingm)区位落位策略(cl)一：巧接北部湾 ，再塑防城港工业区核心价值整体策略北部湾经济圈核心门户防城港集合点战略定位项

34、目北部湾经济圈核心门户的桥头堡城市商业与工业的枢纽工业区板块的核心位置东盟商圈北部湾经济圈大西南圈1、高举“东盟、北部湾”旗帜，强化片区国际化商业发展政府规划中明确的区域定位大西南临港工业园具有国家级战略发展意义片区建设是否促进了商业价值的提升片区物业发展及优势市场是否已经确认了项目的商业价值项目自营及投资价值以上重在炒作，通过各类媒体的联合加快宣传，让目标群体重新认识公车片区核心价值。 站位共一百零六页顺势项目(xingm)市场落位策略二：“北部湾IT中心(zhngxn)”先声夺人 北部湾经济中心防城港集合点发展定位项目北部湾IT中心集中商业的规划差异化产品考量北部湾经济中心工业区规划建设1

35、、重量级营销事件突袭，引爆社会效应，升华纳川地产商业品牌价值。2、以区别于现有商业定位的“北部湾IT中心”作为切入，补缺市场业态功能，抢先树立区域领头羊形象，完善配套功能科技化，提升项目高端形象。3、解读板块规划定位，嫁接项目规划、产品补缺市场功能特性，打开营销局面，间接化解“项目位置”的不利影响。整体策略站位共一百零六页趁势(chnsh)项目营销落位策略三：“推广爆发，强势入市” 1、加大推广力度，广散网：多媒体立体组合+媒体联合共同炒作作，统一集中爆发，短时间内促成项目信息的传播及效果最大效应，扩大项目外围宣传力度。2、现场为王：以现场营造为核心，系列营销、圈层活动+现场强化包装，重塑区域

36、价值，化解地段劣势。 3、速度取胜：渠道+散户两线并行(bngxng)，资源深挖，针对性拓展目标客群，短时间内积蓄最大化客户量。4、完善运营保障，给予客户信心。整体策略共一百零六页锁定目标客群，针对性行销(xngxio)渠道(qdo)散户拜访各大电脑手机厂家广西分区的负责人，通过厂家的支持促进当地渠道的开店。拜访各大通讯卖场，以及优惠的价格和政策，促使主力商家的入驻。通过集中的广告轰炸，以及主力商家的入驻，促使业主自营铺面。走访防城港本地已有铺面商户，吸引商家的入驻通过各类推广活动，拉动想投资电子类产品的人进驻。双线并行整体策略共一百零六页借力(ji l)1、70万的桂海东盟商贸中心开始动工，

37、项目不再是孤立的盘。桂海冠名的“大地飞歌”的总决赛将设在公车，可借力进行宣传。2、武钢冷轧项目开建，预计2015年上半年投产，2015年武钢人员(rnyun)陆续迁到防城港，市场潜力巨大整体策略共一百零六页运营(ynyng)体系共一百零六页运营(ynyng)体系构建运营体系提升客户(k h)信心金盾1：“三统一”模式统一经营、统一管理、统一推广金盾2：强强联合最强商业规划+最强品牌巨头号召力金盾3：项目整体1亿运营基金“保驾护航”3大金盾，打造0风险必赚黄金铺共一百零六页统一经营 统一(tngy)管理统一(tngy)推广统一信息发布统一开业时间统一业态规划、把关统一物业管理统一协助证照办理统一

38、补缺补位（代办增值服务）电子科技广场手册立体组合宣传运营体系金盾1：三统一运营模式共一百零六页最强商业规划+最强品牌(pn pi)巨头北部湾首屈一指(shu q y zh)的IT中心国内外知名电脑手机品牌旗舰店运营体系金盾2：强强联合共一百零六页每年100万元的广告推广；免费购物车全城接送；商场提供每一个营业场分机程控电话机1部，内部通话不收取费用，外部通话按电信部分规定缴付；智能化安保系统；提供后期运营增值服务(fw)：整体卖场优惠活动、项目推广活动；对外宣称项目将投入费用1亿，实为宣传噱头。对外宣称开发商投入1亿作为项目的运营基金(jjn)，公布招商运营基金(jjn)计划：金盾3: 1亿运

39、营基金，“未开街，先运营”运营体系金盾3：雄厚实力，保驾护航共一百零六页优惠政策共一百零六页优惠政策（原则上散户合同先签三年，三年后人口基数暴涨，价格另定）新签商户免租1年，免1年物业费，第二年公摊面积免租金。第一，第二年租金免递增，第三年递增6%物业费原则上除主力店外设定2元/。开业1年内，商场空置率高于30%，免收商铺租金，直到空置率低于30%开始，才收取商户租金。对于承租300以上的商户额外赠送半年房租和物业费。所有进驻商户公摊面积租金与套内面积租金实行三年差异化价格，但递增率除主力商家外均一致(yzh)。租金递增率原则上除主力商家外设定第三年开始递增6%对于承租面积在100以上的前十名

40、商户，额外赠送一年网络与电视媒体广告。100万零利息创业基金。优惠政策共一百零六页整合(zhn h)推广4推广(tugung)策略活动策略共一百零六页推广(tugung)政策共一百零六页定位梳理(shl)，实现精准客户北部湾IT中心(zhngxn)未来防城港、东盟的电子产品销售中心项目发展定位推广形象共一百零六页线上集中轰炸，精准(jn zhn)打击媒体投放(tufng)在于提升形象，展现企业品牌，项目品质，传达项目销售信息。组合建议：户外、网络、纸媒短信等1、户外媒体建议类型建议：以高炮、户外广告牌、北部湾广场宣传栏、公车、LED屏分布区域建议：根据客群分布，竞争对手客群拦截，区内区外客群截

41、流，目标客群聚集地截流。2、其他媒体组合推广：网络、纸媒、电台、短信、微信、电信网页推送等线上推广：根据项目营销节点投放产品信息，销售信息，活动信息等，炒作企业、区域等项目可成长空间其他小型广告资源：高速收费站派单、的士广告等。媒体策略共一百零六页户外封锁主脉(zh mi)，针对拦截以高炮对城市主脉“北部湾大道(d do)”进行封锁（增加黄屋屯、跨海大桥处投放）针对人群集中区域。如防城、高速入口、高铁站投放户外广告牌、公车等进行客户堵截高速收费站派单，截流外地投资客广场宣传栏、的士广告等小型广告补充媒体策略共一百零六页主流(zhli)媒体1、重火力(hul)阵地“高炮”地段选择：城市主脉，北部

42、湾大道一线2、重要炒作阵地“纸媒+网络”投放媒介：雄基、商域+房信软硬广告炒作（通栏、专栏、微信微博，专题，软文）可让媒体组织看（租）房团媒体策略合作方式：共一百零六页辅助(fzh)媒体1、公交车：串联全城，全程释放(shfng)信息。2、的士、快巴：扩展受众客群，延伸广告效应。位置：整车包装位置：的士后窗、巴士头套、视频媒体策略共一百零六页辅助(fzh)媒体媒体策略(cl)ACTION1：项目信息导入会员彩信、微信公众号等， 发布项目的相关点。项目的各种动态与成交信息，通过彩信透明化的传递给目标客户，持续焦点产生，保持市场热度！报纸媒体选择雄基、商域等大众媒体，广告与软文的结合，将本项目=品

43、牌商家=升值潜力在防城港慢慢上演，成为舆论焦点。在防城港本地网络平台投放广告：如天天网、防城港360网。以及电信宽带的网页推送。ACTION2：主力商家的炒作，展现升值潜力。ACTION3：网络广告，拉动宅男创业共一百零六页线下客户渠道(qdo)整合媒体策略(cl)线下渠道一：针对性行销目标群体散户、团体、协会、商会拓展方式分展点派单活动宣传、针对性邀约线下渠道二：宣传单页海量派发及市场拓展选择区域内各大主要区域及核心商圈进行海量派单，凭借单页可以至销售中心领取精美小礼品及购铺奖励。共一百零六页线下渠道三：充分利用短信资源，挖掘区域(qy)客户 短信资源利用，除了(ch le)进行普通短信发送

44、外，还可以进行以下两种方式进行客户挖掘：1、进线短信：与短信运营商合作，获取周边竞争项目的进线电话资源；针对进线电话资源发送短信，有针对性进行推广。2、定点短信：与短信运营商合作，利用机器，针对区域内客群集中的区域进行定点短信发送；定点短信属于强制性推广手段，只要客户进入机器范围（一般是500-1000米），就能收到项目的短信广告；流动发送的方式。线下客户渠道整合媒体策略共一百零六页围城(wi chng)造城展示(zhnsh)策略1、沙企路沿途导示强化项目指引。本项目抢占沙企路灯杆旗（路旗）：引导客户、氛围营造、拉近距离高炮：拦截客户伪路牌：加强指示引导及客户暗示弱化位置劣势设想：结合路口立交，强化标识性。导示：绿萝岭立交东2里 （化解沙企路带给人的距离感，拉近与核心CBD城区的心理距离）共一百零六页围城(wi chng)造城展示(zhnsh)策略2、项目现场包装营造城市感，规避荒凉本项目位置：项目地块沿街面围墙：6-8米高形象高要求共一百零六页围城(wi chng)造城展示(zhnsh)