房地产楼盘价值提炼与市场分析-PPT课件

1、君汇新天核心价值提炼 后海的不二选择君汇新天：舒适尺度成就深圳湾品质豪宅用地面积44996.2平米总建筑面积100000 平米 容积率2.0总套数370户不包含自持的酒店式公寓套数物业类型物业类型纯粹，由7栋高层组成，没有别墅规划特点围合式设计，朝向接近正南正北，楼间距较为开阔酒店式公寓户型建筑面积套数比例4房159平米6216.8%4房170-176平米19653.0%4房202平米8021.6%5房220平米328.6%户型分布：产品线较为纯粹，除159平米4房，其余户型均可实现南北通透159平米4房170-176平米4房202平米4房220平米5房 2.0容积率、纯粹的高层建筑，实现了社

2、区的高舒适度；正南北向排布大户型，正南北向围合中央4万平米园林，但与宝能楼间距较近；北面3.4米层高，实现高舒适度户内尺度；住宅价值最大化；商业独立于住宅，确保住宅的私密性；高纯粹度项目面积段均在四房产品以上；价值提炼前提后海湾片区价值大于项目本体价值核心价值13.4米极限层高创造深圳唯一核心价值2至阔开间设计，引领后海湾第一舒居豪宅177平米4房2厅：5.2米客厅开间 4.2米主卧开间3.1米书房开间 7.2米入户外廊近80平米客厅空间159平米3房2厅：5米客厅开间 4.8米主卧开间3.6米观景凸窗 5米入户外廊天井赠送独立改房核心价值3缔造最纯粹的豪宅居住区，完全高层大户在君汇新天：没有

3、小户型，没有别墅，没有写字楼。我们不做高低配。只有159-230平米高层大户，保证每户的均好性。板式结构，超宽楼间距核心价值4酒店品质的观光电梯，豪宅领域NO.1180度观光电梯设计：提到观光电梯，你想到的是否是酒店或者商场？在君汇新天，180度观光电梯引领深圳豪宅市场，成为当之无愧的NO.1视野等于整个深圳湾，将企业总部金融区、大运场所春茧、F1内湖、15公里滨海长廊收入眼底核心价值5法国欧博倾力打造，用深圳湾的画笔，勾勒豪宅轮廓法国欧博首席设计师米歇尔大师倾力打造君汇新天：深圳湾的整体规划公司法国欧博。见证了深圳湾高起点、高速度的崛起过程。现在又以同样的高度全面打造本项目，兴起之势指日可待

4、。核心价值6后海湾唯一双园林资源，市政公园无缝链接4万平米中央园林2万平米市政公园-1-E1-D1-C3-A3-B2-A2-A1-A1-B双园林资源：2万平米市政公园是项目的后花园，与市政绿化无缝链接核心价值7内园林：实用与品质并重低调的奢华：园林参与性价值最大化：中央双泳池设计，无边际泳池约600平米，儿童泳池约100平米。 园林品质的一丝不苟：500年古树、棕榈树、椰子树等的高大乔木、低矮灌木，构筑了原生的园林系统核心价值8纵览深圳湾全景，步行享受完美配套10分钟生活圈：南临滨海豪宅生活圈、望海小学；北接总部经济金融区；东享15公里滨海长廊、西部口岸无缝链接香港；西拥南山中心区三湘海尚:建

5、筑面积:30万平米套数:1107主力户型:170平米4房核心卖点:高科技住宅推售时间:09年9月鸿威海怡湾:建筑面积:10万平米套数:594主力户型:89-160平米2-4房核心卖点:一线海景推售时间:10年1月君汇新天:建筑面积:10万平米套数:370主力户型:150-170平米3-4房核心卖点:3.4米层高推售时间:09年11月宝能太古城:建筑面积:40万平米套数:1950主力户型:40-89平米精装公寓110-153平米3-4房核心卖点:10万平米商业配套大社区推售时间:09年9月区域竞品概况四足鼎立，各有千秋区域产品硬件客户感知重点客户重点感知三大硬件指标：园林、户型舒适度、户型赠送率

6、(数据来源：销售代表访谈、后海项目策划人员访谈) 比较因素君汇新天三湘海尚鸿威海怡湾宝能太古城建筑规划排布基本为板式住宅正南正北朝向纯板式设计楼间距开阔塔式住宅塔式住宅密度较大容积率2.02.02.53.5景观资源基本无海景深圳湾全景、F1内湖景东向海景深圳湾全景东向、南向海景基本无景观产品类型159-223平米纯大户商务公寓、140-227平米大户型、别墅兼有89-160平米户型+别墅75-150平米户型产品户型3.4米层高户型尺度阔绰、舒适户型设计相对一般不实用户型设计赠送实用，可改房产品跨度过大户型方正，有一定赠送附加价值(智能配套及其它)观光电梯建筑材料档次较高高科技配套建筑品质一般公

7、共空间品质较高竞品指标分析五大卖点构筑项目核心竞争力我更纯粹君汇新天：纯粹的高层大户型，酒店公寓的规划作为自持式经营，提升项目物业管理服务品质的同时，并不影响项目；竞品PK之三湘海尚居住品质全面胜出，投资潜力接近三湘三湘海尚：北向1栋500余套的商务公寓，很大程度上影响了项目的准入门槛，以及人群纯粹度我更舒适君汇新天：板楼，超大楼间距；3.4米深圳极限层高三湘海尚：板楼，楼间距小于君汇新天，常规层高我更阔绰以170平米户型为例：三湘海尚：客厅4.8米开间，主卧3.8米，次卧开间3.3米，书房开间2.7米君汇新天：客厅5.2米开间，主卧4.2米，次卧开间4.2米，书房开间3.1米我有景观君汇新天

8、：大南山景、深圳湾全景、F1内湖景。尽管我没有海景，但是你有多少时间坐在家里看海？尤其是当15公里的滨海休闲长廊就在你家楼下时。竞品PK之三湘海尚居住品质全面胜出，投资潜力接近三湘三湘海尚：东向海景、大南山景性价比之王君汇新天：3.5万/平米。在投资前景看，两个相邻的同品质豪宅项目，未来二手房价格差异不会太大。但项目目前价格远优于三湘海尚，性价比优势明显。三湘海尚：4.8万/平米我没有但不重要三湘海尚：建筑立面干挂石材，高科技噱头主要应用于别墅产品君汇新天：细节处体现豪宅品质。立面细节考虑到位。我虽然建筑用材略次于三湘，但是建筑里面比三湘美观，客户对材料的感知并不强烈。三湘的高科技主要用于别墅

9、，对于高层用户，与本项目无异。以当前价格水平为例：我更纯粹君汇新天：纯粹的高层大户型，酒店公寓的规划作为自持式经营，提升项目物业管理服务品质的同时，并不影响项目；竞品PK之鸿威海怡湾项目均好性、居住价值优势明显，配套全面超越鸿威海怡湾：大量89平米户型，很大程度上影响了项目的准入门槛，以及人群纯粹度我更舒适君汇新天：板楼，超大楼间距；3.4米深圳极限层高鸿威海怡湾：塔楼，高容积率、建筑密度大，常规层高我更阔绰以160-170平米户型为例：鸿威海怡湾：客厅4.5米开间，主卧3.9米，次卧开间3.6米，书房开间2.8米君汇新天：客厅5.2米开间，主卧4.2米，次卧开间4.2米，书房开间3.1米竞品

10、PK之鸿威海怡湾项目均好性、居住价值优势明显，配套全面超越我有景观君汇新天：大南山景、深圳湾全景、F1内湖景。尽管我没有海景，但是你有多少时间坐在家里看海？尤其是当15公里的滨海休闲长廊就在你家楼下时。鸿威海怡湾：一线海景。但受西部通道影响较大性价比之王君汇新天：3.5万/平米。一线海景能支撑如此大的价格差异吗？而且我的居住价值具有绝对的优势。项目是绝对的性价比之王。鸿威海怡湾：4万/平米以当前价格水平为例：我更便利鸿威海怡湾：深圳湾最南端，配套以自身商业为主君汇新天：10分钟生活圈南临滨海豪宅生活圈、望海小学；北接总部经济金融区；东享15公里滨海长廊、西部口岸无缝链接香港；西拥南山中心区；5

11、分钟直达宝能大型商业体、地铁站宝能的核心价值君汇新天：社区集中商业。但是宝能的商业我一样能共享，并且能在便利的配套之外，避免嘈杂的环境，和复杂的群体。竞品PK之宝能太古城宝能核心价值为我所用，项目品质全面胜出宝能太古城：10万平米大型商业体我的核心价值我是纯粹的高层大户，宝能从小户型到大户型兼而有之，且被市政路隔断；我是板楼，宝能是塔楼；我容积率2.0，宝能容积率3.5；我有超宽楼间距；我层高3.4米，宝能常规层高；我户型尺度考究而阔绰，宝能是紧凑户型；我坐享双园林资源，宝能园林小气而无用；我纵览深圳湾全景，宝能没有景观；3.5万/平米 VS 3.5万/平米你选那个？附件：竞争项目一览4房2厅

12、2卫（156平米）客厅开间 ：5米主卧开间：4.8米户型亮点：赠送大入户花园和错层景观露台；内空中花园可改做餐厅；内阳太可延展卫生间尺度；4房2厅2卫（176平米）客厅开间 ：5.2米主卧开间：4.2米户型亮点：赠送近20个平米的步入式景观外廊，实现景观价值最大；客厅带景观露台；主卧室带10平方的阳台；君汇新天：景观户型实现景观价值最大化，非景观产品以赠送面积增加附加值；户型方正，尺度舒适用地面积9.3平方米总建筑面积住宅面积： 15.2万商业面积： 3.3万容积率2.0总套数1107户住宅：716套商务公寓：391套物业类型8栋高层+5栋别墅规划特点纯板楼设计；东南朝向，保证项目最大海景景观

13、；楼间距开阔三湘海尚：后海片区最大占地项目，纯板楼设计，最大限度保证豪宅居住的舒适度南区北区169207169207169207169207174146174146174146174146171141171141270-280270-280270-280220-250270-280270-280270-280270-280270-280270-280170170170170227227270-280商务公寓南区户型建筑面积套数比例2房140平米56 7.82%3房146平米11215.64%4房170平米36050.27%207平米11215.64%5房227平米395.44%TH270-28

14、0375.19%户型分布：南区主要分布别墅及大户型产品，密度低；北区密度教高，产品线丰富外立面外墙干挂进口石材德国旭格门窗体量总体量3.3万，其中16311.98m2风情商业街，16788.02m2集中商业配套商业形式商业街集中商业园林设计单位法国欧博特色森林、海洋、活力三大主题，园林中央有800年香樟古树车位车位比2.3：1（深圳最大梯户比）不停车管理系统自身配套会所2000；室外泳池1200 ； 400 标准室内恒温恒湿泳池园林现代风格园林景观，700年香樟古树作为项目园林主卖点之一物管世邦魏理士（顾问）产品突出亮点高科技产品运用（主要用于别墅）恒温、恒湿、恒氧毛细管辐射制冷系统：铺排于墙

15、壁下，仿造植物叶脉的毛细管，独立新风和调湿系统，调节干湿和空气质量纳米光触媒空气净化系统：能除空气中臭味，营造生态绿色环境智能化家居系统：能够利用通讯系统对家居系统进行智能化控制中央吸尘系统：由吸尘主机，吸尘管网和刷头 等组成的吸尘系统全智能IC电梯/德国家庭垃圾处理系统/高品质的环保节能措施价值解读：标榜为亚洲第一天工名宅，重点提升建筑外墙及门窗的材料档次;室内高科技产品主要运用于别墅3房2厅2卫（146.86平米）户型亮点：户型较方正；户型带多个露台；户型不足：3房，房间舒适度不足；三湘海尚：拼合户型，实用性一般，赠送程度一般 多露台设计放大项目海景资源4房2厅2卫（170平米）户型亮点：

16、户型较方正；户型带多个露台；户型不足：可改房的赠送面积不多；四房中房间的舒适度不足；用地面积52971.9总建筑面积住宅面积：85900商业面积：20000 容积率2.0总套数578户（拼后）物业类型7栋高层+5栋别墅规划特点东南朝向，保证项目最大海景景观塔楼设计，对项目通风、采光，舒适度有一定影响鸿威海怡湾：后海湾最南端，一线海景永无遮挡A座C座B座D座E座F座G座H座J座TE座TA座TB座TC座TD座160-165平米4房改5房143-145平米3房改4房150平米3房改5房89平米2房改3房产品排布：一线海景布置联排别墅，西面布置景观高层形成围合社区，实现景观价值的最大化，主力户型以14

17、3平的3+1房和150-165平米的4+1房为主户型建筑面积套数占比2房858912821.5%3房143-14716026.9%3房15012821.5%4房160-16514223.9%顶复24061.0%联排别墅272291305.1%155平米3房，可改5房户型方正实用赠送率高，赠送面积较为实用主次分区明确设有工人房鸿威海怡湾：90%户型东南向看海景；户户赠送景观露台与阳台，赠送实用可改房165平米4房，可改5房户型方正实用，赠送景观大阳台5.5米开间大厅主次分区明确设有工人房“北区28.9万城市住区”“地铁2号线”“10万平米商业”“南区15.2万公寓组团”双地铁口物业44-89平米

18、1-3房精装公寓围合式布局、中大户型为主集中商业、大型mall宝能太古城：后海片区最大规模项目，以10万平米高端集中型商业为依托，打造区域首个城市综合体北区：用地面积：43943住宅面积：131800 ；商业面积：51750 户数：1006户容积率：3.5北区11座24-32层高层国际品质大宅南区：用地面积：22169 住宅面积：57940 ；商业面积：49401 户数：944户容积率：3.5南区2栋24层、30层高层国际精装公寓产品类型：南区以小面积公寓为主、北区以中大面积三房、四房为主F、ED、CBAABCEFDJKLHG创意复式88平米75-88平米两房113-140平米三房156-167平米四房171平米四房207平米四房南区精装公寓户型建筑面积套数占比1房40-4726427.97