昆明BB汇馆策划全案

1、项目广告策略广告宣传总体策略1）如今的房地产市场竞争异常激烈，任何单一的宣传方式都难以达到很好的效果，为有效地扩大市场、聚积人气、促进销售，我们建议在广告形式上力求多样化、新异化，形成立体的强式宣传。但产品定位和广告诉求应保持一致，以达到较强的识别性。2）本案是开发商在房地产市场的处女作，在一开始就要树立好整体品牌形象，实施品牌化战略，以产品的独特性占领市场空挡。3）本案所处位置存在销售抗性，但可以通过新概念的提出来吸引消费者目光。4）广告诉求采取情感诉求和理性诉求相结合的方式，情感诉求着重强调个性化，使消费者感受到一种较强的亲和力，在情感上接受并喜欢BOBO汇馆：同时，理性诉求的目的在于理性

2、的说服消费者，在理智上取得对BOBO汇馆的认同，认为BOBO汇馆物有所值。这就需要通过媒体强势宣传BOBO汇馆的几大卖点。5）在广告诉求上极力挖掘产品的卖点，塑造与众不同的产品形象：健康、前卫、时尚、个性、另类。6）报纸广告应采取情感诉求和理性诉求相结合的方式，首期广告以个性化和另类为主，但后期重点应强调本案的实用性，投资价值以及完善的物管服务。7）由于电台广告与电视台广告听觉和视觉的冲击力较强，我们建议走情感诉求路线。8）抓住和制造一切可利用新闻载体，集中炒作，争取媒体最大限度的配合。通过强势广告宣传，使BOBO汇馆“都会菁英，城市主义乐园”的概念深入人心，突出BOBO汇馆的独特的文化、人居

3、环境和投资价值。通过对本楼盘成功的形象包装及SP活动，扩大影响，聚集人气，树立起开发商良好的企业形象，极大限度挖掘潜在购房客户，达到差异化竞争，实现楼盘热销的目的。2、广告定位都会菁英，城市主义乐园3、定位表述：根据上述定位，单一广告诉求难以突出BOBO汇馆的个性，再结合前面对广告对象的分析，我们不难看出，购买BOBO汇馆的消费者，主要是以年轻白领和投资者为主。因此，应将BOBO汇馆的产品特色差异化优势放大，针对消费群推出特色小户型。结合个性化、人性化、现代化、实用性和投资增值的优势，综合定位为：4、5、6、7、8、9、BOBOS的城市主义乐园工作、生活一”跃”而上不再为房东打工我的家园，未来

4、银行99+1物业方程式管理女性自治区装修快餐A、B、C广告通路广告通路基于对BOBO汇馆的形象定位及销售期的安排，广告推广通路将分为以下几种：1、软新闻品牌宣传2、媒体广告（电视、电台、报纸、DM、网络）3、SP活动4、户外广告等4大部分进行。在实际操作中，一个推广周期乃至整个推广行程节奏的把握都是动态过程，自始至终处于“发布跟踪一调研一调整一发布”的循环过程。我们依据阶段指标让进程始终处于可控状态，并根据变化及时作出调整。因此，需要及时掌握销售动态，并获取各种重要参数，以此来调整发布载体、数量和频率。阶段推广策略（一）、筹划准备期主题:都会菁英，城市主义乐园“BOBOS勺城市主义乐园”时间：

5、（2004年03月）目标：（1）普及目标消费者对“BOBO族和BOBOS的城市主义乐园”以及开发商的全面认识，为该项目主题创造舆论影响及理念的认识；（2）全方位介绍该项目，刺激消费心理，从而启动市场；（3）扩大影响，聚集人气。推广计划：此阶段广告推广以报纸软广告炒作为主，“软广告”这种方式已被全国各大城市的房地产界所广泛运用，许多成功的楼盘都是软新闻利用的典范。本项目在此阶段，将围绕“都会菁英，城市主义乐园”的主题，从特有角度展示BOBO汇馆的文化内涵、房产形象和楼盘品质。1、报纸广告:内容：着重从以下方面进行报道和炒作。A.BOBO族的概念B.BOBOS的城市主义乐园选择媒体：春城晚报（主推

6、）都市时报（辅助）2、相关SP活动：（1）主题：BOBO汇馆网站组建方案征稿。目的：使得BOBO的理念直接影响时尚族群，聚集人气。活动安排：BOBO汇馆的主要目标客户是年轻人，针对这类目标客户进行消费引导，突出它的年轻化、个性化、都市化，吸引目标客户。3、新闻炒作：此阶段的重点是利用SP活动进行传媒炒作，扩大影响，聚集人气，建立目标客户对项目的认知度。我的家园，未来银行时间：（2004年04月）目标：确立BOBO汇馆的BOBO族的城市主义乐园的特点；突出BOBO汇馆的个性化、年轻化、都市化；强化BOBO汇馆的投资增值理念。推广计划：报纸广告：着重从以下方面进行炒作：内容（1）：我的家园，未来银

7、行目的：强化BOBO汇馆的投资增值理念，吸引有投资意向的客户购房。选择媒体：春城晚报内容（2）：ABOBO汇馆即日起接受预定登记；B.以“我的家园，未来银行”主题为中心卖点,展示BOBO汇馆崭新的生活理念。选择媒体：春城晚报或都市时报内容（3）：A.BOBO汇馆即日起公开发售B.简单介绍BOBO汇馆的竞争优势C.公开发售当日活动安排D.预售登记信息选择媒体：春城晚报2.相关公关活动:主题：小户型楼盘市场研讨会时间：（待定）目的：宣传BOBO汇馆“城市主义乐园”的文化内涵，通过媒体对此大力抄作，继续扩大影响。相关SP活动：（1）时尚活动主题：BOBO族前沿阵地目的：进一步吸引目标群的注意，强化消

8、费者的购买欲。活动安排：在金马碧鸡组织周边酒吧开展一项提升BOBO汇馆形象的大型时尚活动。（2）派筹细则：A.时间：（待定）有初步意愿的消费者支付诚意金购买预售登记卡。预定登记卡必须于公开发售第一、第二天购买方为有效。D.可凭预售登记卡做买房优先选择。如不购买可退还诚意金。地点：BOBO汇馆售楼处。新闻炒作：对BOBO汇馆的SP活动和公关活动进行报道，达到炒作的目的。同时通过软新闻对BOBO汇馆的投资增值性进行分析和炒作。影视广告：内容：形象篇，1015秒时间：待定媒体：云南卫视、昆明电视台时段：待定不再为房东打工生活、工作一跃而上99+1物业方程式全接触时间：(2004年05月)目标：详细分

9、述BOBO汇馆其中的三大卖点，增强目标客户的购买欲；营造盛大开盘热销氛围，进一步提高知名度，巩固已树立起的品牌形象。推广计划：1报纸广告：内容：(1)今日BOBO汇馆公开发售不再为房东打工工作生活一跃而上99+1物业方程式管理选择媒体：春城晚报2.SP活动：细则：热烈的开盘仪式地点：售楼现场3新闻炒作：对SP活动进行炒作的同时，重点通过软新闻对女性白领独立空间的需求强化消费推介和炒作。媒体：都市时报和大观周刊女性自治区装修套餐A、B、C时间：(2004年06月一10月)目标：确立BOBO汇馆的健康、时尚、前卫、个性的社区形象，促使消费者实际进行购买。推广计划：报纸广告：此阶段以报纸广告发掘BO

10、BO汇馆与众不同的内涵为主要卖点，传达实际性项目特色内容，加强意向客户群的购买行动。内容：为现代年轻单身女性特设两个女性专层。目的：为这个独特的目标群创造符合她们要求的个性化的独立空间。开列出三种不同房型的精装修菜单。目的：为不同需求的业主提供多种风格的服务。影视广告：内容：形象篇，1015秒时间：待定媒体：云南卫视、昆明电视时段：待定网络广告：吸引喜欢上网的年轻目标群，以传达BOBOS理念为主，促使他们进行购买。4相关SP活动：主题：BOBO时装秀目的：继续扩大影响，聚集人气，使BOBO理念深入人心。活动安排：在百盛广场等目标消费群流量大的地方进行一场“BOBOS”T台时装秀，所展示的时装以

11、健康、现代、前卫、个性、另类为主，充分展示BOBOS的形象与品位。主题：参观样板房目的：方便消费者进一步了解BOBO汇馆，促进销售。活动安排：参观样板房及楼盘的行程安排。BOBOSTYLE让生活如鸡尾酒般缤纷时间：(2004年11月一2005年1月)目标：根据楼盘实际销售情况，对项目广告推广计划作出充分调整，弥补不足和空缺，根据目标客户心理需求点的变化，制定相应的广告策略，进行进一步广告推广，促进销售。推广计划：1根据实际情况作出调配。2后备SP活动：主题：业主联谊冷餐会目的：拉近开发商和客户以及客户与客户之间的距离，提升开发商的形象。活动安排：搞一个开发商和业主参加的聚会。主题：保护自然从我

12、做起目的：提升BOBO汇馆的品牌形象。活动安排：资助大学生环保社团作一个公益活动。幽雅的环境打造幸福的人生BOBO汇馆再创关注热潮！时间：（2005年02月后）目标：针对当时销售情况，对可能出现的滞销房作出促销，尽快销售清盘。推广计划：根据实际情况作出媒体广告发布计划。2相关SP活动：主题：“最心仪的家”全装修顶级设计景观现房，大型现场拍卖活动。目标：掀起市场下一轮关注热潮，对尾盘进行销售清盘。活动安排：1、对销售期所建的汇馆内样板房进行现场拍卖活动。2、框架式镶嵌作品比赛目的：让有意向的买主与入住的业主进行互动沟通。3、高尔夫推杆比赛目的：让有意向的买主进一步了解BOBO汇馆的优越品质和文化

13、内涵。项目广告营销推广预算26456平方米的可销售面积，均价为2900元/平米，总销售金额为76722400元。总体广告预算为本案总销售金额的1.83%合计140万元。项目费用预算（万元）所占比例媒体发布（报纸、电视、电台、网络）6848.6%SP活动2316.5%户外广告（现场、途径）96.4%印刷品及销售道具（售楼书、DM、电子楼书）75%制作物（沙盘、效果图、展板、礼品、灯箱、案名旗、布幔、精神堡垒等）128.5%房展会139.3%机动费用85.7%共计140万元注：1、本预算分布表以开发面积为基数的总体预算之分配比例，具体预算为公司确定之金额再按比例分配。2、从推广预算看，要达到广告销

14、售的预期效果,此费用偏低。建议将售楼部设在明显位置且人流量大、离公交车站近的地方，因为：1.明显位置可以令消费者容易找到，起到宣传的作用。2人流量大使得更多人了解BOBO汇馆，也起到了宣传的作用，降低户外广告的投入。3离车站近可以使消费者更能感受到BOBO汇馆的交通便利之处。主体分格遵循健康、新颖、时尚、个性、便捷的原则，突出BOBO汇馆的特质。可根据“BOBO汇馆”主题进行特色设计，针对目标客户群体的档次、品位、年龄，改变现有的销售模式，塑造清新的设计格调，配合以特色的销售道具，让购房者感到轻松舒适，体会到该项目理想的健康、新颖、时尚、个性、便捷的生活气息。建议设置一些独特的景观小品、绿色植

15、物、鲜花等。售楼处内部建议:售楼处将分成七个区域，每个区域动静分明,功能明确，便于业务人员在不同的区域展开工作。1.参观区：模型：模型要有特点，主体按照标准模式建造，其他内容可相对虚化，主次必须分明。模型比例建议1:100便于客户可以很直观的看到精致的楼盘规戈V,对于客户而言，就不会盲目的购房，而是可以从模型中初步挑选自己满意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未来的开发、规划中补充、添加景观。展板：购房流程图银行按揭流程图购房装修知识图房型配置图物业管理图单体效果图景观效果图鸟瞰图环境平面规划图将其制作成展板形式，分不同推广阶段展出，便于业务员在与客户攀谈时，能够向客户解释。2

16、.洽谈区：洽谈区的风格要简约，设计以色块为主，但又要不失高雅，体现出品质感，洽谈区配备洽谈桌椅，色彩柔和，整体要体现舒适和人性化。3应接区应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建议以曲线条为主，LOGO墙简洁明了，不宜复杂化，使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及个性化的服务，能够很快的感受本案，也能够很清晰的看到LOGO墙。应接台：可分两层，第一层为接待销控台，第二层为主控台，相对要高一点，分两层的目的是给客户形成压迫感，造成心理压力，有利于业务员的销售说辞。品位廊：在售楼中心可布置一些软装饰，如装饰画、鲜花、摆设等，品位廊布置风格以后现代主义为主。给客户以丰富的视觉效果，同时也使售楼处的

17、气氛倾向于和谐、自然，烘托现场销售气氛。儿童区:在售楼中心专门设置一些供儿童玩的地方，可使客户全身心的关注楼盘的相关信息，也能让售楼人员很好的发挥他们的口才并不受客户小孩的打扰6.VIP会客室：VIP会客室沿袭洽谈室的简约风格，色调偏暖，给人以亲切感，同时又要体现出身份的高贵，区域的位置和装饰更不能随意，并配备饮品及果点，因为购买BOBO房子的VIP客户讲究的是品位、个性、时尚。另外，建议将签约室容入到VIP会客室中，因为并不是随时都有贵宾，且签约有较强的私密性，因此签约室的独立也是相当有必要的。另外，银行方面还应设立一个单独的工作间，以方便与客户办理有关手续。7建材展示厅：塑钢门窗保安系统卫生器材瓷砖隐蔽工程涂料、地板外墙涂料管理设施现场展示厅的建立，有利于客户了解房屋建材设施，同时展示出BOBO汇馆所用的建筑材料，并可根据装修菜单提前为消费者提供装修的建议。销售道具建立及作用楼书：作为销售的主要道具，楼书的制作必须精美，其中呈现的卖点均是该楼盘的优势，使客户清晰的了解该楼盘的优点，让其对楼盘产生好奇心，从而促成其购买