法务培训--张羽ppt课件

1、法务培训经理法务部西区、南区法务主管：张羽分机：715手机The only limit to our realization of tomorrow will be our doubts of tomorrow. 实现明天理想的独一妨碍是今天的疑虑。 罗斯福.目录一、五种买卖类型二、房地产买卖中的相关法律知识三、签署备注及补充协议的本卷须知四、案例分享.一、五种买卖类型有产证正常过户等产证过户运用权转让改底单公证单.有产证正常过户1、有产证正常过户：买卖房屋已获得房产证，双方正常办理过户手续。2、应签署的合同及提供的资料：房屋买卖居间合同北京市房屋买卖合同自行划转补充

2、协议佣金确认书告知书审成交时不是必备件，但归档时需求家庭购房恳求表购房承诺书保证效力合同过2.2%收费规范时必签承租人放弃优先购买权承诺书所买卖的房屋有承租人的情况下适用共有权人赞同出卖证明所买卖的房屋有共有权人的情况下适用产证复印件全套，如有共有权证或土地运用权证书须将共有权证书及土地运用权证书一并提交.有产证正常过户出卖人身份证复印件：1居民身份证，或港澳地域通行证2外国人需提供护照3台湾地域居民需提供台胞证4未成年人须提供身份证明或户口本以表达法定监护关系5军人需提供居民身份证，无居民身份证的须提供军官证出卖人的代理人身份证复印件出卖人委托代理人的情况下适用出卖人的授权委托书出卖人委托代

3、理人的情况下适用且授权委托书应运用法务部示范版本买受人身份证复印件1居民身份证，或澳港地域通行证2外国人需提供护照3台湾地域居民需提供台胞证4未成年人须提供身份证明或户口本以表达法定监护关系5军人需提供居民身份证，无居民身份证的须提供军官证买受人的代理人身份证复印件买受人委托代理人的情况下适用买受人的授权委托书买受人委托代理人的情况下适用且授权委托书应运用公司示范版本其它因特殊情况需提交的资料.签约流程委托出卖协议房屋买卖居间合同购房意向书委托看房确认书北京市存量房屋买卖合同自行划转补充协议保证效力合同钱款交付书定金保管书放弃优先购买权声明家 庭 购 房 申 请 表购 房 承 诺 书告 知 书

4、佣 金 确 认 书定金转付书定金转佣金协议共有权人同意出售声明.等产证过户1、等产证过户：买卖房产尚未获得房屋一切权证，或正在办理房屋一切权证，双方需在获得房屋一切权证后办理过户手续。2、应签署的合同及提供的资料：除提供的产权资料与有产证正常过户不同此时提供购房合同全套、抵押贷款合同或预售合同和首付款发票以及需求提供等产证补充协议以外，其他与有产证正常过户并无不同。.运用权转让1、运用权转让：业主对买卖房产仅享有运用权，双方需对运用权人办理变卦手续。2、应签署的合同及提供的资料：业主原公有住房租赁合同或公有住房运用权证复印件运用权转让合同平台下载打印版买卖合同 佣金确认书一方效力结束确认书买卖

5、双方身份证明其它因特殊情况需提交的资料.改底单1、改底单：买卖房产的业主与开发商签署房屋买卖合同后，再经过开发商将此买卖房产买卖合同的买受人修正为客户。2、应签署的合同及提供的资料：买卖双方就改底单达成的协议平台下载打印版买卖合同佣金确认书一方效力结束确认书买卖双方身份证明其它因特殊情况需提交的资料.公证单1、公证单：买卖房产的业主以委托公证书的方式直接委托客户再行出卖买卖房产，或因业主的房屋产权证尚未下发而委托客户或客户指定的人办理一手房屋一切权证等后续手续。2、应签署的合同及提供的资料：A、与有产证正常过户提交的资料大体一致，另需签署效力结束确认书。B、留意在合同中不要表达公证的内容。.成

6、交审核时风险等级评定的规范：1、高风险：A、承诺由公司承当连带、赔偿、担保等责任，能够导致公司承当不确定的赔偿责任； B、向出卖人或买受人承诺贷款额度、贷款期限、相关税费的详细数额包含避税或包价的问题，能够导致公司被处分或负担不确定的额外支出；C、以公司名义承诺出卖人或买受人提供资料的真实性、有效性，能够导致公司承当过错赔偿责任；D、出卖人或买受人委托代理人但未提供有效的授权委托书，能够导致合同无效由公司承当过错赔偿责任；E、改底单、运用权、公证单买卖，能够导致公司被处分； F、其它能够引起公司承当赔偿责任或被处分的情况。 .成交审核时风险等级评定的规范：2、中风险：A、商定合同在某种情况下解

7、除或终止、或公司在某种情况下退佣的，能够导致公司退佣的；B、签署房屋买卖居间合同而未签署北京市房屋买卖合同的，能够导致公司无法追佣的；C、买卖房产有抵押而未商定解押条款的，能够导致合同无效、公司退佣的； D、合同条款填写存在较艰苦的瑕疵、或短少部分必要资料的情况，能够产生纠纷，导致公司涉诉的；E、未能填写或提供出卖人或买受人的有效，能够导致无法追佣的；F、其它能够导致公司退佣、无法追佣的情况。3、低风险：合同签署较规范，不短少必要资料。.结佣规范正常交易非正常交易租赁单有产证正常过户单一二手联动项目单等产证过户单公证单改底单使用权、小产权结半佣结剩余佣金结佣审核标准成交审核通过,实收实结成交审

8、核通过,过户完成实收实结成交审核通过,应收等于实收.成交审核通过、佣金收齐（应收佣金的一半）提供新产证及契税票（剩余佣金金额）提供出卖人出具的以买受人（或买受人指定的人）为受托人的公证委托书原件（实收佣金额）提供客户与开发商签订的新的房屋买卖合同或以客户为所有权人的新房屋所有权证复印件（实收佣金额）提供以买受人为使用权人的新的公有住房租赁合同或使用权证复印件、 提供以买受人为产权人的小产权证明材料（实收佣金额）.二、房地产买卖中的相关法律知识合同合同的主要条款代理定金和违约金不可抗力职务行为.合同1、合同：平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变卦、终止民事权益、义务关系的协议。2、居间合

9、同：居间人向委托人报告订立合同的时机或者提供合同的媒介效力，委托人支付报酬的合同。3、买卖合同：出卖人转移标的物的一切权于买受人，买受人支付价款的合同。.合同的主要条款1、合同主体：自然人、法人、其他组织其中自然人包括：A、完全民事行为才干人：可以独立进展民事活动，包括18周岁以上精神情况正常的成年人16周岁以上不满18周岁有劳动收入的未成年人。B、限制民事行为才干人：只可以独立进展部分民事活动，包括10周岁以上的未成年人不能完全区分本人行为的精神病人。C、无民事行为才干人：完全没有进展民事活动的才干，包括不满10周岁的未成年人不能区分本人行为的精神病人。.合同的主要条款2、标的物3、总价款及

10、付款方式4、履行期限、地点、方式5、违约责任6、处理争议的方法.代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。2、委托代理：可采用书面方式，也可采用口头方式。法律规定采用书面方式的，采用书面方式。3、在不动产的买卖过程中，假设合同双方有代理人，应采用书面委托的方式，授权委托书应载明代理人的姓名或称号、代理事项、代理期限、有无转委托权等，并由委托人签名或盖章。.定金和违约金1、定金：合同当事人为了保证合同的履行，根据法律规定或当事人商定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的比例不超越20%支付给对方。给付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行合同，该

11、当双倍返还定金。2、违约金：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合商定的，该当承当的责任，违约金是违约责任的一种。.定金和违约金3、定金和违约金的联络和区别联络：两者都有惩罚、补偿的性质。区别：定金商定不得超越合同标的额的20%，并且以实践支付为准。违约金双方可以自在商定，普通不超越35%。定金和违约金只能选择其一，其由守约方选择。.定金和违约金举例甲乙双方商定定金10万，乙方交付甲方定金5万。甲方违约，乙方选择适用定金罚那么，只能要求甲方双倍返还定金10万，而不是20万。甲乙双方商定定金10万，违约金30万。乙方交付甲方定金5万，甲方违约，那么由守约方乙方选择适用定金或者违约金，此时显然选择

12、违约金更有利于乙方，甲方在赔偿乙方违约金30万的同时还要将收受的定金5万返还乙方。.不可抗力1、不可抗力：订立合同时不能预见、不能防止、不能抑制的客观情况。2、可分为三种情况：自然灾祸地震、台风、洪水等、政府行为征收、征用等、社会异常事件罢工、骚乱等。3、不可抗力的免责效能：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。4、无法获得银行贷款不属于不可抗力。.职务行为1、任务人员在任务时间、任务范围内所作的行为及承诺由公司承当责任。2、公司承当责任后可向相关人员进展追偿。3、提示：未经公司答应，不得恣意向客户作出书面承诺！.三、签署备注及补充协议的本卷须知1、居间合同备注以及

13、补充协议以商定买卖双方的权益义务为主，普通不涉及居间方的义务，居间合同对于居间方的义务曾经有明确条款加以商定，不需求再反复。2、普通情况下居间合同的备注可以商定：屋内家具家电以及附属设备设备，付款方式以及付款时间，过户时间，交房时间等。3、居间合同中不应商定居间方无法做到的条款。4、居间合同中不应商定居间方承当连带责任的条款。5、如签约时客户或业主要求居间方承诺，业务人员应委婉回绝，为了抚慰客户或业主，可以商定“附条件承诺所谓的“附条件承诺是指名为承诺，实践上没有商定承诺的内容。.举例阐明附条件承诺客户要求承诺2021年6月30日之前办理完过户手续，处置方式为： “丙方承诺在甲、乙双方资料齐全

14、并积极配合的前提下，于2021年6月30日前积极配合双方办理产权过户恳求手续，假设因任何一方资料不齐或税费缺乏导致居间方无法为双方办理产权过户恳求手续，那么该过错方应承当相应责任。 留意：办理产权过户恳求手续，而不是办理终了产权过户手续。.举例阐明附条件承诺客户要求承诺按照地域“指点价报税，处置方式为：“ 本买卖过程中产生的税费由买受人承当，居间方承诺在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，协助买受人按照国家法律法规以及北京市政府和国家税务部门的规定办理买卖过程中的税费交纳手续。.举例阐明附条件承诺买受人要求承诺房屋权属无瑕疵 “甲方承诺：该房地产除抵押给抵押权人外不存在任何权益瑕疵，否那么甲

15、方情愿承当由此呵斥的违约责任。 OR “甲方承诺该房屋没有抵押给任何公司和个人，也不存在其他任何权益瑕疵，否那么甲方情愿承当由此呵斥的违约责任。.举例阐明附条件承诺买方市场的情况下,买受人要求保证房屋质量： “乙方在此确认其于签署买卖合同前已对该房屋进展初步验看。双方在此赞同甲方将该房屋连同现有装潢、厨卫设备及附属设备、设备详见物业校验单按现状交付乙方即可，但是甲方必需保证该房地产内的管道、管线畅通以及该房地产附属设备设备的正常运用。.举例阐明附条件承诺买受人要求承诺物业维修基金等费用转让给买受人的： “本合同商定房价款中该款项包含了连同维修基金账面余额、煤气初装费假设有、初装费假设有、有线电

16、视初装费假设有等在内的甲方已支付开展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行结算。甲方应在本买卖完成当日与乙方办理上述事宜之户名变卦手续。房屋交接后乙方运用该房屋所产生的费用由乙方自行承当。.举例阐明附条件承诺买受人要求承诺户口迁出的 “甲方承诺自该房地产权益转移之日起的叁拾日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口假设有的迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口呵斥乙方损失的，甲方承当赔偿责任。.四、案例分享某房产业主为王先生和丁大丁大系王先生的阿姨，签署合同当日，王先生和其母亲丁小丁大的妹妹来签署合同。其二人提供的产证显示：王先生享有99%的产权，丁大享有1%的产权。丁小表示，其有

17、丁大的授权，其可以替丁大签署合同，其在合同“出卖人一栏直接签署了“丁大，“代理人一栏处未填写。其未提供授权委托书和承诺书。当日，客户张女士也签署了该合同，并表示该合同需求贷款，因本人年龄过大，需求以后将该合同主体由本人变卦为本人的侄儿张先生。之后张女士将100万支付给了王先生。数日后，丁大女士来分行表示，如客户不给其100万，那么其不赞同出卖该房产。 请问：1、该案涉及的合同能否生效？假设生效，为什么？假设不生效，采取何措施才生效？2、该合同的买受人客户由张女士变为张先生，需求采取何方式？.案例分享业主王先生将其位于朝阳区富力城房屋一套，产权证尚在办理当中，建筑面积为131平米，王先生挂牌价钱为人民币480万，我公司业务人员协助王先生居间引见了客户李女士，李女士看过该房屋后非常称心，决议以480万元购买该房屋，条件是该