房地产开发与经营作业(共13页)

1、青岛(qn do)工学院房地产开发(kif)与经营课程调研(dio yn)报告调研题目：贵阳市国际金融中心调研报告 姓名学号：彭峰 201207205202 年级专业班级： 12级工程管理2班 所在学院： 建筑工程学院 撰写时间： 2012年04月25日 指导教师： 朱学矩 贵阳市国际金融中心调研(dio yn)报告摘要(zhiyo):贵阳市国民经济持续快速(kui s)健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶。近年来，贵阳的房地产市场以其稳定的速度向前发展，贵阳也成为全国房地产热点城市之一。 贵阳作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，

2、城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。至2006年底，贵阳市房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标保持稳定上升的趋势。关键词：房地产市场 房价 需求一、项目介绍纽约国际金融中心华尔街，上海国际金融中心陆家嘴，香港国际金融中心中环，南京国际金融中心新街口，现如今都是商业物业的王者地段，政府强力投入建设的“贵阳国际金融中心”也必将成为贵州的地段王者。贵阳国际金融中心项目总用地面积1122亩，计划总投资150亿元以上，建成后将成为我市金融功能核心区域。目前已有贵州银监会、贵州保监会、华创证券等12家金

3、融机构达成了入驻协议。贵阳国际金融中心共18个地块，由17家项目单位对其进行开发建设。其中，市建院、银监局和群升红街3个地块已建成投用；金阳集团公司的1、2号地块已经开工建设，有望在年底前完成15层的建设任务。部分地块正在进行容积率调整，其中有的地块的容积率已从2.0调到了9.4，建筑限高从24米调到300米，超出了目前“贵州第一高”凯宾斯基224米的实际高度。据介绍，贵阳国际金融中心项目位于金阳新区中心地段“八匹马”和“绿色未来”之间。项目总用地面积74.8公顷，其中市政道路用地18.12公顷，建设用地56.68公顷，总建筑面积250万平方米。“贵阳国际金融中心起步就与世界同步，380米的双

4、子塔，让贵阳国际金融中心跻身于世界著名金融类高楼之一，拥有目前国内最高的写字楼层高4.5M，远超国际标准3.85M，层高与广州西塔并列全国第一。二、市场(shchng)介绍（一）宏观经济(hn un jn j)环境（1）房地产市场投资(tu z)情况 近年来，贵阳市的房地产投资额逐年增大，在国民经济中占有重要地位，占固定资产投资的比重一直保持在30%左右1，房地产投资增长率保持较高的水平。 （2）市场供需情况 进入二十一世纪后，贵阳作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下

5、，房地产开发投资持续升温。至2006年底，贵阳市房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标保持稳定上升的趋势。 贵阳市最近几年房地产市场呈现快速发展的总体特征，具体来看，贵阳房地产开发呈现以下基本走势: (1)房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大 自2006年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，贵阳市房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2007年全市房地产开发投资规模放量增加，呈现快增势头，全年完成127. 8亿元，分别比2006年、2005年增长38. 2%, 23. 3%2。 (2)新开工项目集聚，带动全部房屋施工面积扩张 贵阳市房地产开发

6、在经历了2006年的盘活调整之后，随着土地整顿措施的逐步到位，2007年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应集聚，带动全部房屋施工面积快步增长。2008年，全部房屋施工面积1747. 68万m，同比增长23. 1%;新开工面积916. 76万平方米，同比增长37. 4%。3新开工项目的持续增多，成为支撑贵阳市房地产投资快速(kui s)发展态势的重要力量。 （3）竣工房屋小步上扬(shn yn)，可供房源开始增多 继2006年房屋集中竣工之后，贵阳市房地产开发在建项目增加较快，而商品房屋销售一直(yzh)处于竣工房屋供应量持续短缺所带来的有效供给不足的瓶颈之中，供需矛盾比较突出。

7、(4)销售面积持续稳定，房屋空置率不断下降 从贵阳市房地产市场供需指标来看，贵阳市近年来房地产市场保持着较高的增长态势，特别是房地产投资额的高速增长、新开工面积的放大，表明了未来一段时间内，贵阳市房地产市场将继续稳步增长。 （二）贵阳市房地产市场贵阳作为贵州省政治、经济、文化、科教、交通中心，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口约396万，是贵州省第一大城市。2011年2月11日，贵阳市政府响应国家房地产调控政策出台了相应的限购令，主要内容包括：、明确新建住房价格增长控制目标，规定2011年贵阳市新建住房价格增幅不高于去年全国平均水平；、加强保障性安居工程建设力度；、强化

8、住房用地供应管理，增加土地有效供应，优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，年度供应量不低于住房建设用地供应总量的70%；、严格执行差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房需求，对贷款购买第二套住房的家庭，按国家规定执行；、合理引导住房需求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至2011年12月30日内，暂停向

9、其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房等。由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。从长远来看政策的影响，限购令等的出台，会在一定程度上影响消费者对住宅房地产市场降价的预期，房地产是典型的预期市场，所以限购令的出台会在一定时期能影响房地产住宅市场，将住宅市场的投资需求向商业地产挤压，从另一个角度看，结果对商业地产还会带来利好的作用，拉动一直以来保持不温

10、不火的商业地产市场的发展三、项目(xingm)定位(dngwi)及区域(qy)房价走势(一)项目群体规模项目全景该项目具有七大(q d)特点：1、最“巨大(jd)”的金融中心。中国西南地区最大规模的现代化超甲级金融写字楼群。 商业办公面积(min j)240万平方米，40余栋形态各异的高端写字楼，可以满足18万人的办公需求。 住宅建筑面积262万平方米，可以满足8万人的居住需求。2、最“生态”的金融中心。 双公园景观： 6000亩观山湖公园；3486亩长坡岭森林公园。 城市最耀眼的绿化带： 2公里长，200米宽城市绿化3、最“丰富”的金融中心。七大中心环绕:市政府-市级行政中心 贵阳国际会展中

11、心 国际生态会议中心 贵阳国际金融中心 观山湖公园休闲中心 轻轨1、4号线枢纽(shni)中心 会展城商圈-商业中心 4、最“先进(xinjn)”的金融中心。拥有目前国内最高的写字楼层高 : 4.5M，远超国际标准的3.85M。层高与广州西塔并列全国(qun u)第一。 采用了国际先进的写字楼首层设置：写字楼办公多分区入户大堂；银行营业厅加商铺金融商务双配套等。 安全、人性化与智能化可以成为项目的重要附加竞争力。地下停车场使用了多项智能化管理系统，包括“车辆检测识别系统”、“出入口停车自动取卡系统”、“竖向电梯连接厅门禁系统”、“安保执勤亭”等。从安全、智能、便捷等多种3维度服务写字楼用户。

12、5、最“专业”的金融中心。个性化建设，充分考虑金融总部大楼的个性化需要。高配置空调电梯设备、商务展示空间，并给予企业已购大厦的命名权。 可灵活设置的高低分区，根据企业需求自由设置各办公分区的层数及配备相应垂直交通组织。 6、最“幸福”的金融中心。通过贵阳国际金融中心，来实现的主要职能： 落实市区两级政府金融产业优惠政策；充分整合区域资源，为入驻企业提供务实服务；策划组织系列交流活动，扩大项目在海内外的影响力；搭建机构、企业与政府之间的交流沟通平台，发挥桥梁与纽带的作用，同时促进各企业间的交流合作。 7、最“受热捧”的金融中心。目前，已有27家金融、保险机构意向入驻贵阳国际金融中心，正式签约入驻

13、银行九家 目前(mqin)已签约进驻机构位置示意图 意向进驻(jnzh)机构位置示意图 (二)、房价行情(hngqng)及走势（该项目(xingm)位于观山湖区）（三）、出售(chshu)总价行情走势（四）、出售(chshu)面积行情走势四、投资(tu z)估算项目整体(zhngt)情况（1）、项目名称：国际金融中心项目（2）、占地面积：74.8公顷（3）、建筑面积(jin zh min j):250万平方米（4）、商业办公(bn gng)建筑面积240万等大致(dzh)内容有：贵阳国际金融中心作为西南最大的金融中心，总占地132公顷，计容总建筑面积450万，其中，商业办公建筑面积240万，配

14、套住宅面积210万。1公里辐射圈内的市级行政中心、贵阳国际会展中心、贵阳国际生态会议中心，使金融中心区域成为整个贵州的中央商务区；轻轨、市政主干道、高速公路、高速铁路的立体交通体系，使金融中心区域成为整个贵州的中央枢纽区；3486亩长坡岭森林公园、6000亩观山湖公园，湖山环绕，使金融中心区域成为整个贵州的中央生态区。五、结论贵阳国际金融中心是贵州省“引银入黔”重点抓手项目。要推进贵州金融中心建设，加强金融招商环境建设，打造金融中心硬件平台；建设的同时改变单纯靠土地优惠、补贴奖励来招商引资的传统模式，更多地依靠政策创新、市场挖潜吸引投资。贵阳国际金融中心将造就一个设施齐全、功能完善的金融机构聚集中心、金融市场中心和金融后台服务中心，使贵阳市“引银入筑”、“引智入筑”等工程迈上新的台阶，必将进一步改善贵阳市金融行业的服务质量，让市民、企业享受到更加完善、多元化的金融服务。是一个集金融服务、商务办公、休闲娱乐、居住生活于一体的大规模复合型金融商务区。参考文献： 1曲波.房地产经济波动理论与实证分析M.中国大地出版社，2006. 2关柯，芦金锋，曾赛星