【gn栖城·养老地产研究】市场化下的养老地产模式探索全龄混合社区模式

1、 全龄社区养老模式，是通过市场化运作修正原有城市化进程中的社区规划理念，借鉴成熟商业地产开发模式，解决产品模式，养老、居所、教育、伦理等一系列社会问题。养老地产常常被认为是一个福利性的慈善事业。这里我们要区分开养老保障性需求和市场化需求。市场化养老是社会养老体系中重要组成部分，与福利保障性养老在土地供应，资金来源，养老体系上都有很大区别。养老作为一个巨大的社会公共保障问题，没有一个国家能够仅靠政府自身的力量来解决，即使是高福利的西方发达国家。今后的养老必将是推向市场化的一个进程。这一点从国家的养老服务体系政策就可以得到充分的体现，十二五养老产业规划“9073”政策的含义：90%的老人在社会保障

2、体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7%的老人由社区提供日间照料和托老服务，3%的老年人入住养老服务机构。随着中国人口红利的消失，中国经济及财政进入低速增长周期，养老等公共服务设施很大程度要依靠市场的介入，政府会留给社会大量的发展空间。9月13号国务院公布关于加快发展养老服务业的若干意见,明确到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。同时，意见提出将开展公办养老机构改革试点，有条件的地方可以把面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成企业，并鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。意见同时对于社会力量和民间资本

3、进入养老服务业也释放了诸多利好信号。逐步深入市场化的养老地产，如何通过市场化的操作使其明确定位，让更多的社会力量在为养老产业发挥作用的同时，具有可持续发展的商业盈利模式。在此过程中开发商如何解决政府公共福利建设的同时，也能关注民生、就业、医疗、养老行业问题，使之成为一个多方共赢的局面。栖城在养老规划设计领域中一直进行着不断的实践与探索。通过大量的养老地产案例分析研究，总结出养老项目开发模式的三要素：产品区位；客户群体；盈利模式；并根据三要素之间必然的逻辑关系，开发出适应于不同项目的规划模型。其中，重点设计研究了三种最具有广泛市场价值的养老地产模式：1.全龄混合社区2.养生养老社区 3.医养机构

4、综合体。其中“全龄混合社区”为市场化下的养老地产模式中最具代表性和可持续性的。 养老地产开发模式类型学模型图三种理想模式三种预警模式下面将针对一直贯穿于栖城研究的“全龄混合社区养老模型”中，关于“全龄”概念的两个层次来介绍什么是全龄混合养老社区。 典型全龄社区模型-总平面图典型全龄社区模型-功能分区图典型全龄社区模型-功能布局图 首先，“全龄”是指社区人口结构是全年龄段的，也就是包含孩子，年轻人，中年人，老年人。 全龄社区模式通过整合了养老、教育、医疗等资源，提供了一个解决子女教育、父辈养老、自身养老等多重需求的宜居社区。而作为养老核心内容，社区设置一定规模的持有经营的养老服务设施，一方面服务

5、机构自身入住的老人，同时它还承载着社区内部甚至社区周边范围居家养老的输出服务。这里养老设施的内容以及功能布局是整个驱动项目开发的核心。以养老为核心，我们在全龄混合社区里植入其他社会资源优势用以提高产品的竞争力。例如环境，医疗，教育，服务等。这里我们特别强调教育资源的利用，因为我们希望在全龄会和社区模式下，能够将子女教育问题和老人赡养问题以及购房置业问题通过我们的设计一站式解决，这必将给项目带来更强的市场竞争力。 同时我们也关注到，不同阶段老人从生活方式到心理状态的不同，健康老人和失能老人从心理上是明显排斥的。养老群体心理敏感，不同的群体之间既要有关联又要有区隔。因此我们养老产品的设计针对不同的

6、养老物业产品涵盖了适老化通用住宅，老年公寓和持续照护机构。全龄社区解决的五大核心问题全龄社区的六大产品组成 全龄社区各级服务设施组成 城市公共服务设施合理服务半径 社区服务设施表其次，“全龄”是指通过适老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住环境主体。全龄社区养老住宅产品中，栖城设计了最具创新的适老化通用住宅。我们都知道普通社区住宅是目前构成居家式养老居住环境的主体，居家养老愿望对适老化通用住宅形成有力的支持。适老化通用住宅就是在住宅开始设计和建造时，就把老人的各种需求考虑进去，这种设计是自然的，非刻意性的。通过“不露声色”的设计去满足不同人的需要。这消除了人们对自己年龄的担心和恐惧心理，以

7、及对由于体力的衰退而从人际关系中被分离出来的担忧。消除社会潜在年龄歧视。所以我们重视产品的潜伏性设计，随着老人年龄的变化，生理由自理进入介助，整个居住环境能依据不同条件进行改装，从而动态地适应人们生理和心理的变化。使居住者在没有跨入老年时仍然保持年轻人或中年人的习惯使用住宅。全龄社区的适老化通用住宅我们开发了两种主要形式：一种为“一生之宅”，另一种“1+1”两代居的亲情户型。适老化通用住宅满足来大多数人在不改变现有居住环境的前提下，维持原有的生活习惯和人际关系就地养老的需求。适老化通用住宅设计原则养老公寓设计原则 持续照护机构设计原则 通过全龄混合社区模式，有效解决了各方利益主体的相关诉求。

8、1.政府: 符合国家养老产业政策，在解决城市化发展的同时，解决社会民生问题。相对于孤立分散的养老机构，更能发挥国家“机构为支撑”的政策作用。全龄社区集中的养老设施承载了整个社区乃至周边社区的养老服务照顾体系。同时通过完善的养老及其他配套设施可以提高周边的土地价值。 2.投资人: 当前国有垄断占绝大多数市场，投资渠道狭小，作为可持续投资及持续收益的养老产业项目，更容易获得各级政府的政策金融税收的支持。养老持有型物业，是后期持续融资的有效工具,同时又是一个长期稳定的收益型产品。 3.开发商: 当前房地产市场持续打压的形势，养老地产项目可有效的回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，销售型和持有型物业相结合的模式可以获得现金流和总体利润的平衡。同时持有型物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。 4.运营商: 通过各方的强强合作，更容易获得市场准入的机会，在专业化分工的基础上可以实现规模化的运营。同时整个社区乃至周边社区为居家养老的输出服务提供了长期稳定的市场。 5.购房人: 有效的解决老人养老问题，保持家庭内部成员的和谐关系，同时还解决了子女教育以及置业购房的问题。 我们认为全龄混合社区的养老模式是解决中