X年04月21日晋中市太榆科技创新城项目初步市场研究

1、太榆科技创新城项目初步市场研究2012.04.211综述竞态分析房地产市场分析目录宏观城市分析项目本体分析22城市定位晋中市城市概况：晋中市位于山西省中部，东依太行，西临汾河，北与省会太原市毗邻。晋中市是一座历史文化底蕴非常深厚、文化气质十分独特鲜明，发展潜力巨大无限的，古老而现代化的地区。面积：1.64万平方公里人口：327万人（2011年）山西中心，文化名城33榆次区城市概况：榆次地处山西中部腹地，是省城的南大门。全区面积1328平方公里人口58.6万是晋中市委、政府所在地。城市定位地处腹地，政府所在44榆次区距省会太原仅20公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿

2、机场仅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高铁、太中银铁路和大西高铁多条国铁干线由东向南、由南向北贯穿全区，为榆次东进西出、连接京津和西北奠定了基础。 城市定位区位优越交通便利552011年，晋中市GDP较2010年净增加126.4亿元，达到890.2亿元。从全省11个市看，晋中GDP总量排在太原、临汾、长治、吕梁、运城、晋城之后，列第七位，其中，太原首次突破两千亿元，达到2080亿元。按2011年平均人口计算，晋中市人均GDP达到27300元，较上年增加3725元，人均GDP相当于全省平均水平的88.1%。三次产业结构为8.2：54.9：36.9各市三次产业比重（2010年)晋中市经济发展平稳

3、城市经济66城市经济山西省统计局：2011年，全市城镇居民家庭人均可支配收入为18918.6元，自2006年起年均递增15.5%；其中市区城镇居民人均可支配收入20195元，自2006年起年均递增14.8%。2011年晋中市区城镇居民收入为20195元，高全省平均水平2070.8元，在全省11个地级市中列第3位。晋中市城市居民收入平稳上涨，年均上涨15%77综述竞态分析房地产市场分析项目本体分析宏观城市分析88项目本体分析项目地块项目开发地块涵盖太榆科技创新城的部分区域以及大学城的部分区域99项目本体分析与山西大学城融为一体的人才聚集区与省城太原融为一体的高端商务聚集区与山西经济融为一体的战略

4、性新兴产业自主创新产品研发高地，高新技术成果转化及产业化高地太榆科技创新城项目定位1010项目现状大学城已开工建设原有五个村落准备开展拆迁相关工作项目本体分析1111项目本体分析项目机遇城市发展方向太榆同城化作为推进太原经济圈发展的核心步骤，太原市的“十二五”规划中已经明确将榆次纳入其中。太原目前东西北三面因山脉阻隔，没有更多的地理位置可供拓展，南移向榆次发展是太原发展的惟一选择。1212项目机遇政府鼎力扶持袁纯清书记在十次党代会报告上提出的，太榆科技创新城是山西省转型综改试验区建设的一个重大标杆项目，必将对全省的经济社会发展起到极大的示范和牵引作用。王君省长在2012年的政府工作报告中也明确

5、指出：“全力支持太原率先发展，并以太原晋中共建区和太榆科技创新城建设为抓手，加快太原晋中同城化步伐”。项目本体分析1313项目机遇大学城发展带动作用项目本体分析山西高校新校区是省政府2010年12月批准建设的项目，位于晋中北部新城北侧，规划范围南至纬四街、北至规划纬六路，西至规划经一路，东至聂店西侧边界中都北路，总用地规模9900亩，北侧预留远期发展用地约4116亩。1414传媒艺术学院太原师范学院交通技术学院太原理工大学晋中学院首批将有11所高校迁入大学城，粗略估计将有14.6万名师生入驻，将会直接促进本项目住宅销售及配套发展。1515综述竞态分析项目本体分析房地产市场分析宏观城市分析161

6、6晋中房地产市场-土地供地项目用途面积（平方米）面积（亩）单价（万元/亩）总价（万元）年度山西职工医学院教育127,625 193.35 15.00 2,900 2011交通职业技术学院教育234,741 355.63 15.00 5,334 2011太原师范学院教育872,442 1321.75 15.00 19,826 2011山西医院科大学教育717,969 1087.72 15.00 16,316 2011传媒大学教育489,085 740.96 15.00 11,114 2011山西中医学院教育489,179 741.11 15.00 11,117 2011晋中学院教育656,293

7、 994.28 15.00 14,914 2011太原理工大学教育1,289,631 1953.79 15.00 29,307 2011山西建筑职业技术学院教育85,726 129.87 15.00 1,948 2011煤炭职业技术学院教育369,940 560.46 15.00 8,407 2011合计5,332,632 8,079 15.00 121,184 晋中市高校园区供地情况2011年，晋中市高校园区成交教育用地共计8079亩（533万平方米），平均土地单价15万元/亩。1717晋中房地产市场-土地供地项目用途面积（平方米）面积（亩）单价（万元/亩）总价（万元）年度晋中万科新城房地产

8、开发有限公司 商住120,827 183.05 88.34 16,170 2011晋中万科新城房地产开发有限公司 商住97,316 147.43 94.35 13,910 2011晋中凯德瑞房地产开发有限公司商服105,408 159.69 100.76 16,090 2011山西骅燕置业有限公司商服66,353 100.52 108.83 10,940 2011山西佰胜通房地产开发有限公司 商住37,669 57.07 111.27 6,350 2010华强房地产开发有限公司 商住93,473 141.61 112.99 16,000 2010合计521,046 789 100.66 79,

9、460 晋中市北部新城供地情况2010-2011年，晋中市北部新城区域成交土地共计789亩（52万平方米），平均土地单价100万元/亩。1818晋中市城区供地情况供地项目用途面积（平方米）面积（亩）单价（万元/亩）总价（万元）年度山西振鹏投资开发有限公司其他商服用地12,115 18.35 163.45 3,000 2012山西同华房地产开发有限公司中小套型普通商品房8,263 12.52 155.77 1,950 2012晋中惠腾房地产开发有限公司其他普通商品住房36,352 55.07 168.68 9,290 2011晋中金坤房地产开发有限公司中小套型普通商品房2,089 3.16 16

10、1.15 510 2011晋中市开发区佳地房地产开发有限责任公司 其他商服用地3,528 5.34 252.58 1,350 2011合计62,347 94 170.45 16,100 2011年，晋中市城区域成交土地共计94亩（6万平方米），平均土地单价170万元/亩。晋中房地产市场-土地1919晋中房地产市场-开发2011年新开工面积（万）投资额（亿元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合计136.9921.922011年晋中市住宅开发面积达到136.99万平米，完成投资额21.92亿元，较2010年基本持平。2020晋中房地产市场-成交2011年晋中市商品住宅销售面积

11、为75.77万平米，销售金额16.56亿元，较2010年略有下降，但成交均价有所上涨，达到4100元/平米。2011年呈现量跌价升态势。2121因客群重叠及未来的规划融合，在了解晋中市房地产市场情况之外，建议项目区域同步参考太原市房地产市场情况22222011年总共供应土地56幅，出让面积为248.06万，与去年相比基本保持同等水平。2007年-2011年太原市场土地供应房地产市场-土地23232011年推出了56幅土地，总面积为248.06万。其中，小店区的出让土地面积最多为92.22万，占土地出让总量的37.18%，万柏林区的出让土地面积其次，为70.47万，占土地出让总量28.41%；迎

12、泽区和杏花岭区各占土地出让总量的10.33%；其余区域均不足10%。房地产市场-土地2008年-2011年太原市土地供应分布情况迎泽区：25.71万杏花岭区：25.63万小店区：92.22万万柏林区：70.47万尖草坪区：20.22万晋源区：13.8万24242011年太原土地成交量小幅上涨，2011年土地市场共成交36幅土地，占地面积为184.37万。与去年同期相比成交幅数增加14幅，同比增加幅度为63.64%， 占地面积增加了33.14万，同比上涨了21.91%。房地产市场-土地2007年-2011年太原市场土地成交25252011年太原土地市场价格有所回落，与去年相比下降了25.69%。

13、从这可以看出，调控政策的效果已经体现，开发商拿地相对理智，就这种情况来看，未来一到两年内，太原市商品房价格将继续保持小幅浮动，不会出现明显变化。房地产市场-土地2008年-2011年太原市场土地成交价格26262011年的土地市场呈现量升价跌态势土地市场2011年，虽然商品房市场受调控遇冷，但太原土地市场较去年仍有小幅的升温。较去年相比，2011年土地供应量及土地价格小幅下降，而成交量有一定幅度的上涨。本年度土地供应集中在小店区、万柏林区。房地产市场-土地27272011年，太原市商品房供应面积为623.75万，较上年下降21.1%。 成交面积为422.91万，较上年下降34.4%。房地产市场

14、-商品房2008年-2011年太原商品房供求情况 28282011年，商品房成交均价为7865元/，较去年上涨了13.02%。从2001年到现在，太原商品房成交均价呈现稳步上涨的态势。房地产市场-商品房2001年-2011年太原商品房价格情况 29292011年，太原商品住宅市场供应面积为571.67万，较上年下降23.2%。 成交面积为352.47万，较上年下降40%。2008年-2011年太原商品住宅供求情况 房地产市场-商品住宅30302011年，太原房商品房住宅成交均价为7686元/，较上年上涨3.23%。房地产市场-商品住宅2008年-2011年太原商品住宅价格情况 31312011

15、年，受到限购令影响，市场观望情绪浓厚，商品住宅价格快速上涨的势头被遏制，逐渐回归正常的水平。因此全年商品住宅市场成交价格基本在6500-8000元/的范围内小幅震荡。房地产市场-商品住宅2011年太原市商品住宅价格浮动情况 32322011年，太原商业市场供应量为24.55万，较去年下降40.86%。 成交面积为42万，成交量较上年上涨5.9%。房地产市场-商业2008年-2011年太原商业市场供求情况 33332011年，太原商业物业销售价格波动较大，基本上逐步上升的趋势；在住宅受到限购令影响的情况下，商业地产慢慢受到了更多消费者的青睐。房地产市场-商业2011年太原市商业价格浮动情况 34

16、342011年，太原办公市场供应面积为15.73万，较上年下降4.67%。 成交面积为4.6万，较上年下降73.21%。房地产市场-办公2008年-2011年太原办公用房市场供求情况 35352011年，太原办公市场成交均价浮动幅度比较大，预计未来在银行放松贷款的情况下，办公市场成交价格将会逐步稳定。房地产市场-办公2011年太原市办公用房价格浮动情况 3636房地产市场-客群2011年，晋中市城镇居民人均消费性支出11206.95元，比2006年增长了82.7%，年均递增12.8%；其中市区城镇居民人均消费支出13473元，比2006年增长78.4%，年均递增12.3%。晋中市居民消费支出情

17、况消费项人均支出（元）同比增长占全部消费项百分比家庭设备用品及服务支出808.47.70%7.21%居住支出1446.9212.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣着支出1703.9624.80%15.20%教育文化娱乐服务1303.887.90%11.63%其他商品和服务416.6249.40%3.72%医疗保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%373738太原市居民消费价格情况房地产市场-客群2011年，随着我国经济的快速发展和国家扩大内需、刺激消费政策的显现，太原市居民消费需求趋于活跃，消费结构发生了极大变化：居民消费由

18、量的满足转变为质的提升消费观念由保障型逐步向发展型和享受型转变消费市场呈现为持续增长的态势。2011年太原市居民消费价格总水平为比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨14.0%，非食品价格指数上涨2.1%；工业品价格上涨0.7%，服务项目价格上涨3.8%。3839房地产市场-客群太原市居民消费支出情况2011年太原市城镇居民家庭人均消费性支出为13111.03元，同比增长8.31%。八大类消费支出呈现“七增一降”态势，除交通和通讯支出有所减少外，其他七大类消费支出都有所增加。消费项人均支出（元）同比增长占全部消费项百分比家庭设备用品及服务957.1750.52%7.30%居住支出1562.223

19、3.32%11.92%食品支出4286.1415.54%32.69%衣着支出1414.2614.59%10.79%教育文化娱乐服务1784.3712.70%13.61%其他商品和服务441.378.26%3.37%医疗保健支出1365.846.43%10.42%交通和通信1299.67-37.51%9.91%39房地产市场-客群本项目客群分析教师群体学校名称教师数量学生数量人数小计太原理工大学19902600027990山西医科大学1320900010320太原师范学院17271500016727晋中学院10001200013000山西传媒艺术学院41850005418山西金融职业学院2003

20、4003600山西中医学院31691009416山西煤炭学院48761736660山西交通职业技术学院31770007317山西建筑职业技术学院32065006820山西职工医学院35643124668合计8451103485111936根据网上数据统计，11所大学共有师生11余万人，其中教师8000余人，大学城师生群体将会成为项目购买客群并成为稳定的消费群体。4040教师群体的购买力高校教师的薪资构成：校内基本工资+校外“兼职”工资根据网上数据了解到，高校教师基本工资不高，普通教师至教授级别的基本工资平均3000-6000元/月左右。但校外“兼职”工资往往较高，占年收入的绝大部分，但目前无法

21、统计。据专业人士透露：太原理工大学教授级别的教授年收入可达300万元/年左右。因此，本项目教师群体拥有足够的购买力，可以成为本项目的主力购买人群。房地产市场-客群4141本项目客群分析主动外溢人群太原城市规划方向城市南向发展太原限购令，限购投资类型客户，而晋中区域不限购。太原城市平均住宅均价7686元/，晋中市住宅均价4100元/，本项目处于价值洼地，性价比优势明显。根据以上，可以预见将会有大量人群主动外溢，购房需求向南迁移，从而成为项目的主要客群，包括投资类客户与刚需类客户。房地产市场-客群4242竞态分析综述房地产市场分析项目本体分析宏观城市分析4343竞品选取标准太原市区晋中市区由于项目

22、处于太原市与晋中市的中间区域，离两城的距离相当，因此本项目的竞品在两城市中间区域内进行选取。由于本案为造城规模，因此在竞品的选取中包含多种业态。444445区域内住宅项目较多，因此根据项目的规模体量、业态、开发商品牌等因素。选取出三个主要参考项目：晋中万科朗润园、新兴国际文教城、领秀铭筑。主要参考项目分析本案新兴国际文教城晋中万科朗润园领秀铭筑451、基本情况竞品-晋中万科朗润园占地面积：500亩建筑面积：70万平米（其中商业20万平米）容 积 率：一期2.20 绿 化 率：35%物业公司：北京万科物业服务有限公司开 发 商：晋中万科新城房地产开发有限公司 4646472、产品情况物业类别：住

23、宅、商业建筑形态：洋房（花墅）：6栋、每栋6层、1梯2户、层层退台高层：2栋、每栋26层、2梯4户小高层：每栋18层、2梯4户装修状况：高层精装修、洋房毛坯户数：一期近900户，其中洋房144户 产品户型：洋房：175三居高层：90两居、140三居小高层：85一居和两居、106、155三居竞品-晋中万科朗润园473、价格及开盘情况开盘时间：5月开始蓄客，预计7、8月份开盘交房时间：共分六个组团，一期2013年底入住销售价格：住宅预计6300元/（含精装1300元/ ）、 洋房8000-10000元/85两居90两居106三居140三居竞品-晋中万科朗润园4848竞品-新兴国际文教园1、基本情况

24、占地面积：920亩 建筑面积：平方米容 积 率：2.00绿 化 率：40%物 业 费：1.00元/平米月物业公司：晋中好佳物业公司开 发 商：辰兴房地产发展股份有限公司4949竞品-新兴国际文教园物业类别：住宅、别墅、商业装修状况：毛坯户 数：5000户开盘产品：12栋小高层，每栋10-11层，1梯2户产品户型：108、114、128、133、135三居特色：小区配有35万平米的新兴教育园区2、产品情况5050竞品-新兴国际文教园3、价格及开盘情况首期开盘时间：2009-11首期入住时间：2010-05项目进展：目前项目已经基本成熟，大部分房源已经交房入住新一期开盘时间：待定新一期入住时间：2

25、014年5-6月开盘价格：住宅预计5000元/左右，商业10000元/左右前期车位售价：8.5万元/个（产权）5151竞品-领秀铭筑1、基本情况占地面积：35478平方米 建筑面积：132431平方米 容 积 率：3.73绿 化 率：45%物业公司：晋中明亮物业服务有限公司开 发 商：山西明亮房地产开发有限公司5252竞品-领秀铭筑2、产品及销售情况物业类别：住宅建筑形态：8栋高层，每栋18层，1梯2户装修状况：毛坯主力户型：88-260平米，在售160-200在售价格：4500元/平米左右车位售价：12.8万元 / 个（产权）开盘时间：2010-11入住时间：2012-03目前进度：项目基本

26、销售完毕535354区域内其他参考项目为：学院翠湖风尚、书香美苑、龙华绿视界、太榆印象、赛江南名园。其他参考项目分析本案54竞品-学院翠湖风尚占地面积：34666平方米 建筑面积：130000平方米容 积 率：3.70绿 化 率：40%开盘时间：2011-9入住时间：2012-10开 发 商：利丰房地产开发有限公司1、基本情况5555竞品-学院翠湖风尚物业类别：住宅、商铺建筑形态：10栋12层，1梯3-6户装修状况：毛坯当期户数：2000户产品面积：44-122平米销售价格：未定562、产品及价格情况5657竞品-书香美苑1、基本情况占地面积：33333平方米 建筑面积：150000平方米 容

27、 积 率：4.50绿 化 率：40%开发商：未知5758竞品-书香美苑2、产品及价格情况物业类别：住宅建筑类别：多层 小高层装修状况：毛坯产品面积：65-135平米销售价格：最低3200元/平米58591、基本情况竞品-龙华绿视界占地面积：70000平方米 建筑面积：130000平方米 容 积 率：1.50绿 化 率：45%开盘时间：2011-8入住时间：2013-9-30开 发 商：山西鑫缘龙华房地产开发有限公司5960竞品-龙华绿视界2、产品及价格情况物业类别：住宅、花园洋房装修状况：精装修当期户数：600产品面积：77-140平米销售价格：均价3300元/平米60611、基本情况竞品-太

28、榆印象占地面积：16000平方米 建筑面积：20000平方米 容 积 率：1.25绿 化 率：40%物 业 费：0.80元/平方米月开 发 商：山西省俊太房地产开发有限公司6162物业类别：住宅建筑类别：以11层小高层为主装修状况：毛坯产品面积：未知销售价格：未知竞品-太榆印象2、产品及价格情况62631、基本情况竞品-赛江南名园占地面积：150000平方米 建筑面积：600000平方米 (分五期开发)容 积 率：4.00绿 化 率：40%开盘时间：2009-05-19入住时间：2012-04-01物 业 费：0.70元/平方米月开 发 商：晋中经济开发区秋村村委会6364竞品-赛江南名园2、产品及价格情况物业类别：住宅、普通住宅建筑形态：共50栋，三期5栋21层，1梯3户装修状况：毛坯产品面积：107-141平米销售价格：3200元/平米6465区域内商铺种类较单一，以汽配、五金机电为主，选取的主要参考项目为：鸣天汽配仓储中心、聚美瑞国际五金机电城、山西蓝海国际汽配城。本案65661、基本情况竞品-鸣天汽配仓储中心占地面积：56000平方米建筑面积：未知容 积 率：暂无资料绿 化 率：35%开盘时间：2010-10-05入住时间：2011-6-30物 业 费：1.00元/