恒盛地产上海高境项目营销攻略课件

1、目标之下的主动超越恒盛地产高境项目营销攻略 项目发展是由企业目标决定的。 将复杂的问题简单化利润是唯一的目标。 将简单的问题复杂化获取利润的方式有很多种。 习惯性的，我们从最基本的可能开始研判。xx观点一项目最基本的问题复杂的问题简单化1、项目发展的可能性如何？竞争对手如何？2、项目的核心价值在哪里？竞争力怎样？3、如何实现项目的利润目标？每个房地产开发商都首先关心的标准化问题只需要从项目的竞争环境中寻找答案Who Are They ？竞争区域内的直接对话区域竞争对手盘点竞争对手选择标准？美岸栖庭、逸仙华庭、幸之苑、四季绿城、万临家园、新城尚景、三花现代城、三湘盛世花园、公园城市、翠临星苑甚至

2、新江湾城1号？1、类似区域、类似板块区位可比性强2、相仿的产品、相仿的价格客户可比性强3、相近的开发节点、相近的推广时段营销可比性强美岸栖庭&三花现代城竞争区域内的直接对话锁定区域内的主要竞争对手第三梯队高境板块其它项目第二梯队三花现代城第一梯队美岸栖庭我们的占位是第一梯队！三花现代城现状解读竞争时间轴第一期第二期价格走势未知11分期规模万M205.11至今预计2007.10客户构成杨浦宝山虹口闸北其他三花现代城15%29%267%23%总建面：40万平容积率：1.8销售率：81%销售速度：4622平/月；48套/月；户均面积96平方米旺销：07年3月推出120套，当日去化80余套。06年上海

3、销售面积 50强第35位73008000870011幢14-16层小高层区域内的直接对话第三期最直接的竞争竞争力判断三花现代城產品形象客户渠道价格附加值 抢占区域先机 优化道路设计 印象派主题景观 地铁 商业配套 其他生活配套 大部分户型朝南 中庭景观尺度大，环境怡人、参与性强 部分户型空间、采光、动线存在不足 营销意识弱 广告投放量不大 媒体参与面不广 一期开盘7300，目前报价8700 二期价格未定 宝山、虹口、杨浦 引入型客户比例大 婚房、居住改善型 25-35岁居多 形象塑造力弱 小户型、价格战、年轻人 营销错位 现场包装弱 现场服务管理不强美岸栖庭现状解读时间轴第一期第二期价格走势约

4、10分期规模万M204.1005年9月05.10至今70008000近9500多层、小高层竞争区域内的直接对话总建面：35万平容积率：1.79销售率：96%销售速度：超过5000平/月有部分别墅06年上海销售面积 50强第34位约12.8第三期预计07.8项目名称杨浦宝山虹口闸北其他美岸栖庭60%20%10%55%最直接的竞争竞争力判断美岸栖庭產品形象客户渠道价格附加值 注重建筑细节 基本设施、材料更加 幼托、市场、邻里中心 1万多平米商业街 地铁3号线、8号线 更靠近新浦江城 户型兼顾景观视野 建筑品质感较强 联排别墅提升整体品质 开辟新江湾渠道 周边户外 一期开盘7000，二期8000以上

5、，当前报价9000-9500 杨浦作为主导力量 引入型客户比例大 婚房、居住改善型居多 形象占位较高 塑造品质生活 现场包装较强 展示性有欠缺美岸栖庭VS三花现代城竞争区域内的直接对话户型面积一房二房三房其他三花现代城6087-107120-140无美岸栖庭6595-102110-130180-240销售：单个楼盘销售速率可达55000平/年以上，市场需求量大本案的信心所在，市场前提条件已经具备。产品差别细微，市场同质化严重。产品：常规产品卖点，户型结构很接近，美岸栖庭相对更合理推广：市场占位不同，美岸品质感更强，三花偏重于年轻化推广形象的差异决定了客户类别的不同，也决定了三花的形象弱势。项目

6、基本信息盘点价值本案的核心竞争力建筑面积：392112平米；住宅商品房：370967平米；商业及配套面积：15645平米；容积率：1.9；绿化率：35%户数/车位：4266/1560；地块大致形态产品关键词？1、BLOCK街区十字型开放街区将项目自然分为4个组团，大量运动设施、广场、社区交流场所、商业内街分布于街道之上。2、ART DECO风格高端和具备城市精神的建筑形态3、小户型严格的90/70控制，市场的必然趋势环境优势：大型商业+地铁本案步行10分钟步行20分钟20万平米大型综合性商业轨道3号线轨道1号线共康路站殷高路站易初莲花百安居沃尔玛 与20万平方米大型综合性商业、百安居、易初莲花

7、紧密相连，是本案最显著的区位优势价值本案的核心竞争力规划优势：BLOCK与生活触媒美国德州大学的韦恩奥图和加州大学的唐洛干于1988年提出的“城市触媒论”：通过多元MIX社区的打造，引发区域内环境的动态连锁反应。在中国，我们通常将其认识为：城市街区文化的回归。 强调街头运动的回归，暗合时代的健康理念，SPORTS成为一种风景。 时尚MIX街区，包含主题商业、广场、景观小品；是生活触媒的品质化表现。 BLOCK设计，通过开放与闭合的良好控制，实现城市景观与生态景观的离合。价值本案的核心竞争力产品优势：ART DECO营造的品质感 建筑细部设计 外立面石材干挂 丰富和时尚的线条感 建筑与景观的融合

8、价值本案的核心竞争力户型优势：合理的面积配比价值本案的核心竞争力所有的一房全部70平以下， 60平以下超过70%；所有的二房全部90平以下， 85平以下超过一半所有的三房全部130平以下，极少量四房户型面积优势非常明显二房50.82%三房20.69%一房25.77%四房2.72%美岸栖庭三花现代城优点：户型方正、功能清晰、全明户型缺点：入口无玄关、浪费面积、动静不分离南北不通透优点：功能丰富、南北通透、动静分离缺点：工作阳台面积小浪费面积严重入户正对洗手间本案户型点评：功能清晰、功能丰富、动静分离、南北通透、采光充分、布局合理小亮点：卧室门移出式设计，解决卧室通风问题；玄关+储藏间，有效利用室

9、内空间竞争比较价值本案竞争力模型產品形象 ？客户 ？渠道 ？价格附加值形象更高端户型更合理商业总价优势后发优势：在竞争对手之上塑造价值，经验为我所用。经验优势：xx13年500个项目；xx对上海的理解对宝山的了解实现项目的期望价值。以阳光地产丰富的开发履历和运营能力，结合项目的比较优势，毫无疑问，我们将成为高境区域当仁不让的领头羊。当我们的优势将无所不在，剩下需要解决的问题变得非常简单。 如何使得创新产品为市场所接受？ 如何规避铁路、城市干道带来的负面影响？ 如何定价方可使市场效应最大化？实现项目的期望价值。1、 创新产品的市场接受问题。基本判断下的项目价值提升2、铁路、公路的负面影响规避。3

10、、如何定价方可使市场效应最大化？ 原则上与目标客户有契合，不会存在明显排斥；营销的强势引导。 产品上的做法，以公建和动迁房隔断；营销层面可以以浓荫密植和广告围挡区隔。 单价提升，总价控制，点对点把控。以89平米主力户型为例，与竞争项目95平米主力户型比较。美岸华庭单套总价约90万，三花现代城单套总价82万。本案售价即便达到10000元，相比美岸依然有总价优势如果我们对本案的发展判断到此结束，我们有理由相信未来的宝山高境板块会多出一个成功的项目。对此，我们相信发展商同我们一样信心满满。然而，与此同时我们自省这是阳光作为一个品牌企业所追求的目标吗？营销的价值如何体现？策划的意义和本质又在哪里？我们

11、是否该对项目发展目标作出新的设定？ 策划是一个动词，是一种不停歇、不满足的演绎过程。它的意义在于将“不可能”变为“可能”，将“好”变为“更好”。 如果缺少了追求，策划的价值便有了折扣。 因此，我们说，策划的本质应是“主动的超越”。xx观点二寻找项目新的突破点简单的问题复杂化1、项目定位是否可以突破区域的瓶颈？2、项目利润能否再提升？3、项目能否成为一个经典而不只是有限成功？为了解答这些问题，我们重回市场浦东新区杨浦区虹口区闸北区宝山区高境在城市鸟瞰中寻找项目的位置闸北区虹口区杨浦区五角场本案在区域缩影中寻找项目的位置本 案聚焦！目标？超越？重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目

12、标重塑项目的目标寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营

13、销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标市场告诉了我们什么？宝山进化中的未来城 感受：轨道1号线延伸段和3号线通车 上海变小了，宝山变近了 理解：上海的大后方、掌握城市产业动脉，漫长的区界线，与杨浦、虹口、闸北、普陀、嘉定等多个区域交界，更复合。宝山的地位在进化：更重要、更城市。南北高架外环线隧道 认识：不同于松江、闵行、嘉定、南汇，宝山是市区的概念，而非郊区。轨道交通宝钢市场告诉了我们什么？宝山进化中的未来城 发展空间：楼市价格在上海市区内处于

14、低位，非常大的提升空间。宝山的功能在进化：更繁荣、更宜居。人口导入闸北虹口杨浦 购买力：宝钢产业支撑，从来不缺乏购买力。 人口导入：虹口、杨浦、闸北等区的人口导入在加速，城市功能需求在增加。高境蜕变中的聚居区市场告诉了我们什么？大华桃浦顾村共富呼玛淞南吴淞高境宝山楼市板块分布板 块代表楼盘体 量价 格共 富康桥水都100万6500呼 玛和欣国际花园26万8500淞 南新城尚景7万7500吴 淞金色加州9万5500大 华水岸蓝桥、铂金华府9500高 境美岸栖庭35万9500 相对高价高境、大华是当前宝山楼市价格最高住宅板块。价格上非常逼近。大华已经割裂了“区”的界限，将宝山和普陀融为一体形成了区

15、域标识性。有条件跳脱出宝山的区域认知，重建区域标识性。高境毗邻虹口、杨浦、闸北又将如何？市场告诉了我们什么？高境高境的辐射范围 日益成熟轨道一号线和三号线开通，大型商业纷纷进驻，正在成为区域商住中心。商住中心的形成带来城市地位的蜕变。高境蜕变中的聚居区辐射面更大，服务半径覆盖多区。闸北虹口杨浦宝山高境不只是宝山的，也是闸北的、虹口的、杨浦的。区域发展，客观需要有理想的开发商，打造有品质的作品，提升板块的居住价值。39.2万平方米建筑面积，1.9容积率，4266户居民，学校+幼儿园+大型商业。我们是否有信心超越当前的板块价值？就像10年前的莘庄，5年前的联洋阳光告诉了我们什么？关于企业的战略布局

16、阳光新景阳光名邸阳光西班牙阳光绿园阳光威尼斯阳光星期八阳光摩天城阳光巴黎阳光城上城阳光加州阳光地产之前是否涉足上海北市区？徐汇、普陀、浦东关于企业的开发决心阳光告诉了我们什么？BLOCK设计外立面石材干挂开放型街区大型商业超大型商业配套阳光地产之前是否开发过类似创新型产品？ART DECO风格首次涉足北市区首次开发BLOCK +ART DECO创新产品南北呼应的战略布局，企业开发框架的拉开。企业战略性尝试，打造明星产品。我们是否有信心超越企业的开发经验？就像深圳的万科，北京的SOHO中国目标的重新设定战术目标：效益突破：超越区域价格，建立新的区域价值评判标准。目 标战略目标：明星STAR区域的

17、明星产品企业的明星产品明星 战略重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握

18、营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标机会判断寻求突破的方向五角场新江湾城本案江湾镇彭浦虹口、杨浦、闸北、宝山，向哪个方向寻求突破，更有优势和机会？机会判断关于五角场商圈兴起的启发徐家汇上体馆莘庄八百伴科技馆联洋五角场新江湾城？五角场新江湾城本案虹口闸北杨浦宝山政府的扶持、区位的优势已经使五角场商圈成为整个上海北区的商业枢纽新的城市一极正在飞速形成。城市商极必

19、有规模社区作为背部支撑，同时拉动该区域整体形象和地位项目向五角场新江湾城轴线突破拥有了可能广中五角场新江湾城高境板块价差：5000元/平价差：4000元/平价差：4000元/平 虹口杨浦与高境板块的巨大差价为本区域的升值空间提供了机会。机会点一项目名称杨浦宝山虹口闸北其他逸仙华庭15%1060%213%幸之苑50%30%10%010%美岸栖庭60%20%10%55%新城尚景26%26%28%5%15%三花现代15%29%267%23%公园城市8%10%60%10%12%翠临星苑5%15%60%15%15%项目名称婚房客户动迁客户养老客户住宅升级新上海人美岸栖庭4010102020公园城市40%

20、极少极少55%5%机会点二杨浦虹口的大量人口导入。 婚房客户占极大比例，小户型产品有了市场支撑。一个启发+二个机会脱离高境板块内的纠缠，直接将竞争视角放向杨浦、虹口脱离高境板块内的价格体系，重新定义项目及区域价值39万平的体量或许无法支撑区域变革的使命，我们可以做撬动区域平台的支点。项目目标占位：杨浦&虹口由此衍生出的问题如何建立区域价值，使市场认可？如何树立项目形象，突出竞争重围？营销手段解决重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营

21、销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标

22、重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标打响二大营销战役突击战攻坚战目 标武 器战 果建立标杆价值树立项目形象泛区域内标杆社区杨浦、虹口抢位策略、客户策略、价格策略资源策略、启动策略、示弱策略抢位策略一customer区域模糊定位：虹口北、江湾西五角场新江湾城本案虹口闸北杨浦宝山概念抢滩：大江湾城、大五角场思 路在新江湾城市场认可度极高的前提下，主动与其贴近；生活层面上，融入五角场的区域关系中；弱化宝山概念。行为方式 开辟论坛：对话城市商极的形成。大江湾的战略意义。 狙击营销：五角场设置销售接待中心。客户策略一customer搭便车策略：充分发挥对客户理解深刻的后发优势，将目标客户的重心放在

23、引入型客户群上面。从杨浦、虹口两大区域中拔客户。虹口由于中环线外几乎没有在售楼盘，可以重点关注。关键词 阳光客户联盟：类似于万客会、xx尊贵会的形式，以购房折扣以及商家联盟等优惠条件吸引联盟会员，定期组织活动。根据本项目目标客户的定位，首批会员可以只对居住或工作在杨浦、虹口，年龄25-35，45-60两个年龄段的人进行招募。数量不在多，关键在于到达率，以及通过神秘感引起市场关注。 口碑营销：间歇性的通过小的营销手段，加强客户沟通和维系，如赠送地铁交通卡，看房乘坐地铁费用报销等。投入少，却可以积累大量口碑。价格策略一customer项目定价的参照系：庙行高境新江湾城东西轴线； 高境板块内价格梯度

24、五角场新江湾城虹口闸北杨浦庙行本案三花8700美岸97008000-850013000-14000总价原则目标客户决定了购房主要关注点一定是总价。本项目户型面积控制优势明显。可以运用单价拉高，总价控制的方法。靠总价引入客户。低开高走项目不宜启动阶段猛开高价，只需要单价上树立区域标杆即可，留有空间；开盘控制在美岸栖庭当前价格，持续向江湾城靠近。资源策略一resource 本案最大的外部资源是什么？ 商业 20万平方米综合型摩尔意味着什么？意味着将五角场的万达国际广场搬到了家门口意味着一个区域商业中心的必然形成策略核心 使商业成为项目的组成部分，而不仅仅是配套。 独享而不仅仅与人分享，构建一种优越

25、感。行为方式1、增加商业与项目的联系（同时有助于商业内街引入人流），如打造过街天桥或地下通道等。2、与商家结成互动联盟，使业主可以享受独到的优惠和服务。项目商业内街的问题1、本案商业内街及其配套建筑面积15645平方米 ，体量较大2、封闭式社区商业内街，至今尚无成功案例（万科假日风景苏豪街）3、本案南向外围无沿街商铺，实质上损失了最有商业价值的部分。 一定是开放式的街区，解决各居住组团与开放街区关系问题；通过社区智能化和景观变化的打造；街景和私密兼得 商业人流的引入，是不是在南向入口处也布置部分沿街商业，有没有可能设置天桥或者地下通道，提升道路穿越度。 商业功能须与社区毗邻的MALL错位，档次

26、上、业态上更时尚、更生活、更社区。（便利店、美发沙龙、美容spa、茶吧、咖啡吧、小酒吧、DIY、面包坊、洗衣店） 启动策略一 Star part策略原则可达性、规模、形象代表性、户型配比、周边环境、项目展示、工程进度、动线等；考虑因素商业先行、展示先行、体验先行1432为什么选择组团1作为启动区1、组团2、3受商业地块施工影响，组团4受动迁影响。2、组团1更靠近逸仙路，客户动线首先经过组团1。3、组团1户型分布更为均匀，户型面积比例均衡4、组团1毗邻动迁板块，适合项目开发次序的需要 售楼处：从可达性、工程进度和看房动线考虑，售楼处在项目东部入口布置。售楼处与铁路之间建议以浓荫密植作为遮挡，营造

27、优雅氛围。1432看房动线浓荫密植或高形象牌围挡售楼处样板房展示区商业展示 样板房：1、选择原则：最好的最多的最差的本案户型均好性较强，具有突出问题的户型少，因此数量最多的和位置最差的可以作为主要考虑。示弱策略一 opening寻找项目可能的问题点：ARTDECO与BLOCK街区的融合问题高端私密性与街区开放性的矛盾问题原则：非弱，而是不确定主动寻找提出问题，不要等客户问出问题通过营销语言的包装，将问题向好的方向转化，成为卖点高姿态、高标准、高形象我们的策略核心低调入市，稳扎稳打始终保持完全主导的竞争地位，发言者而不是附和者，充分的话语权由我界定标准细致体贴的客户感知高而不寒强而不傲豪而不奢有

28、内涵的领袖营销导向下的展望07080910一期二期三期四期区域占位价格占位高 境美岸栖庭新江湾城新江湾城重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向 寻找占位的方向寻找占位的方向寻找占位的方向思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思

29、考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略思考解决的方略把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键把握营销的关键重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标重塑项目的目标项目客户体系客户来源： 虹口（至中环线）、杨浦（至五角场），是本案目标客户重点发展区域。 宝山淞南、庙行板块价格与高境区别不明显（和欣国际，50强第37名，8000元/平），可以进行客户拉动初步估计：杨浦（60%）、宝山、虹口、闸北（30%）、其他(崇

30、明、浦东）（10）客户类型： 婚房、动迁、改善居住条件一定仍是三大主力客群。 改善居住条件不一定是对面积的改善，也可能是对城市氛围的改善不排除投资客进场的可能客户心态：看好产品、看好配套、看好区域未来、有城市精神追求项目卖点体系项目优势盘点：自然优势：大型商业，地铁交通，生活配套，BLOCK街区，ART DECO风格建筑，小户型低总价打造优势：江湾西、贵族&时尚MIX街区生活、高品质服务、阳光客户联盟核心卖点体系：江湾（区位）、品质（建筑）、城市（商业）、精神（街区）精神属性：便捷未来、舒适享受、时尚繁华、邻里情感阳光 博客时代时尚的、优雅的、城市的品牌价值的城市的新邻里时代博客：时尚的、广域

31、的、个性的博：多彩的、深度的客：周到的、体贴的在城市生活 在街区时尚城市疾驰中，学会接受优雅诉求、案名？SLOGEN？城市繁华中，学会溶化回忆城市老去中，学会拴紧爱情城市之上的时尚街区备选案名：阳光 博客时代阳光 梅陇镇阳光 尚东街区博客时代 可以是一种可复制的标准产品博客将作为一个可复制的产品型态，我们可以建立如下标准博客地段：非中心地段，但有着良好的生活以及交通配套规划支撑；博客面积：中小户型为主流；博客户型：具有创新性的小户型；博客空间：室外空间室内化，强调环境与人之间的互动；博客活力：积极向上的社区氛围；博客配套：特色，富有生活气息的配套；博客模式：具有可成长性的包容空间；博客元素：博

32、客文化馆、社区网络、社区电子公告牌。阳光 博客时代产品价值体系博客时代 是一种可传播的文化模式1、多种多样的文化交流阵地 如社区公告牌、宠物恋爱区、室外烧烤点等2、自助式物业管理 提供自助洗衣增加传统物业管理的参与性3、丰富的社区节日 NBA总冠军、世界杯、加油好男儿都可以成为是我们的节日阳光 博客时代产品价值体系青年动力营（橙色）青年动力营为业主提供交流聚会的信息和场地，提供部分体育器材，为他们策划组织他们感兴趣的主题活动（登山俱乐部、足球俱乐部、歌迷会、极限俱乐部）。 共享交流公共空间 泛会所文化加油站（蓝色）介质：博客文化纪念馆 为保证文化屋的可经营性，建议文化屋对外开放。 提供符合我们

33、的精神食粮球迷集合区（红色）球吧+酒吧，球迷闲侃聊天的乐土共享交流公共空间 泛会所DIY创意室（紫色）满足现代人对手工制作的欲望 满足我们对生活的自己思考社区影剧院（绿色）每月定期播放经典影片，使业主及其亲友能够用最低的消费享受贴身的服务，体验业主的荣耀。重大体育（足球、NBA）赛事期间还可转播比赛。共享交流公共空间 泛会所时尚街区（银色）休闲娱乐体验主题特色店（影乐直刻、数码工坊）有会员制或俱乐部服务提供创意店铺装修设计顾问服务博客可以这样在项目中这样实现橙色，青年动力营橙色，DIY创意室绿色，社区影剧院红色，球迷集合区蓝色，文化加油站银色，时尚街区银色，时尚街区红色，球迷集合区红色，球迷集

34、合区阳光博客时代产品价值体系营销关键词标识独树一帜的精神堡垒，独特标示打造博客时代的时尚场营销关键词引导造型时尚的导示牌整洁优雅的看房通道景观式的户外形象导引旗看房车人性化兼具景观性能打造博客时代的时尚场营销关键词展示商业内街展示仪式感丰富的样板房软装时尚的售楼处包装浪漫空间的营造提前感受值得期待的未来打造博客时代的时尚场营销关键词体验通过互动参与，近距离感受项目品质舒适互动的视听室简洁时尚的阅读室室内攀岩运动乐趣打造博客时代的时尚场营销关键词服务擦鞋机、冰冻湿纸巾、安全帽的护罩、太阳伞、汽车罩等，体现了未来物管的服务细节及品质。举手投足的服务体验，一面尊享贵宾的感受，一面体会城市的热度打造博

35、客时代的时尚场 本篇报告所主要解决的，实质上是一个市场占位的问题。有时候获得什么样的成绩，往往取决于和什么样的对手竞争。 对于本项目而言，我们一直深信不论采取何种发展模式，成功都是比较容易达到的目标；不过通常明星一定是成功的，而成功的不一定是明星。xx观点三题 外19922007，阳光发展了15个年头2008，阳光徐汇+阳光宝山，二大项目上马阳光品牌到了收获的季节一个恰当的时间，迎来打造阳光品牌的机会阳光品牌建设年准备好了吗？伟大的品牌是公司维持超额利润的唯一途径，伟大的品牌感觉了感性收益，而不是理性收益。 菲利普科特勒题 外阳光2007主题：让生活充满阳光引申：15年，15人，15个作品题

36、外我们可以有很多思考文本营销、事件营销、口碑营销、活动营销、线上营销我们可以有很多行动著书立说，阳光品牌联展、媒体业内参观团等等开发战略支持：3个层面，10大核心问题，44个子问题营销实践支持：10年营销代理，3大核心区域，超过500个项目的实战销售体系支持：1600人，10大管理流程，本地团队 关于xx这是xx对您的保障xx同类案例企划表现绿庭尚城企划表现水岸蓝桥V空间大华梧桐城邦企划表现9/14新闻晨报天地源橄榄湾企划表现广告表现一主题：形象定位广告表现二主题：敲章活动主题：产品推介会广告表现三广告表现四主题：开盘广告表现五主题：开盘后感谢xx销售管理完全方案xx销售团队风采xx打造强有力

37、项目现场销售管理的 两大终极目标一、营造有销售力的“狼”性队伍二、可与项目档次匹配的销售队伍 实现两大终极目标，我们的手段三大环节 三层次管理三大环节招聘培训销售管理 物业代理品质与终端销售力保证 招聘形式: 严格招聘、适量淘汰资质模型：注重学历、经验及综合素质，以资质为本优才计划：狮子计划、海盗计划 招聘手段多样化，引“狼”入“世”招聘培训销售管理销售代表应具备10大基本素质A仪表形象（侧重在亲和力）b沟通能力、c进取心、d对销售的热爱程度、e金钱的欲望、f执行能力（或行动力）、g团队意识、h忠诚度（稳定性）、i从业经验、j学历详见附件1：招聘标准及流程招聘培训销售管理潜力转化为战斗力招聘培训销售管理明确的目标培养成为有战斗力的“狼”手段有效性现场观摩、经典分享、实战演练课程多样性完备的课程体系手段有效性实战演练招聘培