江苏国信镇江大港地块项目整体定位报告ppt课件

1、国信大港工程整体定位BUY谨呈：江苏国信地产2021年04月06日现状：新区人口开展的增量缓慢人口及需求增量预测模型人口基数太少、人口构造单一人口自然增长目的看，没有意义万分之五吸纳周边人口的突变过程3年左右的时间市场容量：新区人口增长速度3号地物业类型客户需求经济测算市场需求特征及容量推导产品类型客户调研市场表现5块地整体定位市场容量分析镇江市区镇江新区大港镇江新区丁卯镇江新区下辖3个镇和2个街道丁卯和大港，总面积218.9平方公里，人口21.7万，丁卯和大港之间由镇大公路链接，交通便利，目前大港为新区重点开展区域。工程区位新区镇江新区距常州奔牛机场及建立中的苏中机场仅半小时车程，距南京禄口

2、机场及无锡硕放机场仅一小时车程一小时半小时镇江新区无锡硕放机场南京禄口机场常州奔牛机场苏中机场工程区位交通条件航空工程区位交通条件城际交通京沪高速铁路沪宁城际铁路淮扬镇铁路镇大公路镇南铁路常泰高速沿江高速丁卯大港宁沪高速常州、江阴方向扬中方向丹阳方向镇江方向姚桥方向本案工程地块周边交统统达性非常好，往镇江、丹阳、常州方向皆可通达，是新区的南门户。工程区位交通条件区内交通大港城市规划：定位具有极强的超前先导性效力立足新区,辐射扬泰部分区域；构建功能复合与多元开展的综合城市中心。新城规划是以建立多元空间调和交融的“城市为理念，为房地产市场的开展提供了艰苦时机交融空间，实现功能叠加和公共交往镇江新区

3、的经济开展继续有力地均GDP比较工业添加值比较外贸进出口比较社会消费品零售总额比较镇江新区经济密度排名全市第一，经济开展迅猛，主要经济目的6年来年均增长幅度到达30%，09年主要经济目的增幅高达50%，政府充足的资金实力为区域产业晋级、配套晋级、城市晋级提供了坚实根底主要经济目的6年来年均增长幅度到达30%，09年主要经济目的增幅高达50%，政府资金实力雄厚镇江新区09年投资增长迅猛政府业绩，经济飞速增长2021年1月8月全社会固定资产投资125亿元，增长44.9%工商注册合同外资8.95亿美圆，增长155.1%工商注册实践到位外资5.7亿美圆，增长.1%新区产业开展重点明确未来产业开展的方向

4、为新能源、绿色化工、配备制造和现代效力业，构建以先进制造业与现代效力业为支撑的现代产业体系产业新区立项产业 港口继续完善配套具备城市构造产业晋级1993年2002年土地拆迁收储，新区产业园区规划立项，根底配套设备建立，产业园区起步阶段开展缓慢。新区大港新规划完成产业港口联动，相互促进，企业单位批量入驻，产业经济快速开展。立足产业构造，满足就业需求，完善城市配套设备交通环境景观商业商务公共设备中央商务区初具规模，城市笼统显现，加强新城人口吸纳力。新区房地产业腾跃性开展，需求旺盛第二产业向第三产业晋级；劳动密集型产业向高科技产业晋级；高职人员明显增多。居住晋级满足高职人员需求，城市普通住宅需求导向

5、，向高端物业需求导向跨越。2003年2021年2021年2021年2021年2021年2021年以后镇江新区开展脉络梳理预测2021年2021年2021年2021年2021年2021年-2021年累计运用外资55亿元全社会固定投资1000亿元全社会固定投资1000亿元产业收入目的2021年末3大产业销售收入：新能源500亿元，新化工500亿元，配备制造500亿元。万顷良田：总投资33亿元建立周期：2021.6-2021.62千亿资金投入建立镇江新区现届政府班子执行力比较强镇江新区首席“执行官李小平执政风格：思绪明晰、决心大、作风硬朗根据李书记的任务阅历及执政风格推测，新区大港未来产业及配套规划

6、将会如期实现，大港新区的化工和轻工电子产业的位置将会进一步突出。大港新城估计2021年起进入快速开展期2021年沪宁城际铁路通车2021年京沪高铁通车2021年常泰高速通车2021年淮扬镇铁路通车苏中机场2021年1月16日奠基镇江新区2021-2021年，固定资产投资2000亿2021年，新城市规划出台，城市配套进入晋级阶段，估计2021年初具城市框架格局外部艰苦城市配套和市政建立结合城市开展案例分析估计镇江新区大港将在2021年腾跃性开展内部2003200420052006200720212021202120212021开展年限阶段起步期产业园区快速发展期 城市配套升级城市吸纳力加强房地产

7、高速发展期年份第11年第8年第4年第1年增长性分布15-20万20-30万30-40万根据普通新区开展的案例自创进展预测，大港新城未来10年内，综合年购房需求量为30万/年转机点大港片区房地产市场需求容量预测注：详见202120212021后年需求量大港片区未来每年房地产市场需求量增长的时序预测人口自然增长量：镇江的人口增长率仅为万分之九，从大港人口常住6.5万人的基数看，自然增长测算没有意义。新增就业人口吸纳老企业增资扩容，新企业入驻：1从镇江新区的性质，尤其是大港产业规划的类型而言，其可吸纳的就业人群的来源，普通为大港周边人口为主，其他区域为辅。金东纸业等少数企业经过班车吸纳镇江市区人员2

8、人口容量的添加过程，是一个结合新城开展格局的变化和产业开展周期需求的突变过程普通从如今新城建立刚刚启动来看，还需求3年左右的时间人口类型人口增长方式人口增长特点与项目客群关联性现有人口基数自然增长很低关联性弱（前期基础）园区新投资企业入住及企业扩容新就业人口增加具有突发性，新企业从投资到大量招工，一般需要3年时间关联性强（后期开发）新城发展带动三产发展服务人口增加城市格局形成，预计也需要3年时间关联性强（后期开发）客户需求量未来增长的定性分析新区人口及需求增长的对应关系趋势分析大港属于典型“港口及产业集中区互动型新区开展方式；人口基数太少6.5万常驻人口，约2.3万户家庭+3万人流动；人口构造

9、也比较单一从数据看，大港地域的人口构造：企业员工为主占60%；公务员、三产效力10-15%，城镇其他人口、郊区乡镇务农人口；相对较少20-25%。提出关键的问题：简单迎合市场需求，还是深层发掘市场需求？结论:注重市场需求的现实，寻觅适宜工程继续开展的客群来作为主力客群。 购房目的具体描述比例备注改善型二次置业或置换60%求住型首次置业、拆迁30%投资型居住型投资为主、纯投资为辅10%工作关联度大的流动性人口客户类型比例需求分类企业职工80%管理人员15%-20%35-45岁改善为主、投资为辅一般员工60%-65%双职工家庭夫妻两人在不同企业上班35-45岁25-30%改善为主婚房25-30岁2

10、0-25%首次置业为主成长型员工30-35岁5-10%改善或首次置业私营业主10%35-45岁改善、投资兼顾公务员5%左右（总量2000人左右较少）35-45岁投资、改善边缘客群5%（工作关联度高的流动人口） （乡镇进城工作关联） （拆迁需求现房居住型投资首次置业改善为主，投资为辅物业种类别墅洋房多层小高层高层客户需求比例13.4%5.4%64.1%5.6%11.5%市场调查：2021年大港已购房人群 购房目的分类目的客户定位的推导客户购买力允许前提下1、需求容量的根本吻合2、需求特征的根本对应购房群体年龄特征年轻化，是人口构造单一化的结果从家庭构造看，改善性需求的总量属于主要需求；其年龄层次

11、以35-45岁为主。2021年大港已购房人群的物业需求构造家庭构造有小太阳、后小太阳、孩子三代三种改善性需求的增长估算：按现有人口人均添加10 面积，累计可产生约6.5*10=65万的市场需求；新增需求的估算：按人均35 的居住面积估算，累计可产生约6*35=210万的市场需求；两项合计约可产生60+210=270万的住房需求。投资性需求的估算：按普通新兴市场10%的投资比例测算，约可产生270*10%=27万的投资型需求。现状规划新增大港镇区6.5万12.5万6万三项需求合计累计可达360万在未来人口规划可实现的前提下，大港的潜在住房需求规模宏大市场产品需求分析大港片区房地产市场分成明显的三

12、个板块，从北往南梯度明显，各板块呈现差别化的开展特征老城中心板块生活配套齐全，大港地产开发启动板块。目前主要在售工程：凯悦山庄、桔祥苑等体育公园板块享有大港如今仅有的景观配套资源。规模化开发，主要以海德公园为代表。中央商务区板块生地待开发形状，未来大港高尚居住区。项目名称物业类型总量已上市套数去化套数在售产品面积区间均价后续产品海德公园多层、小高层和别墅41587537多层别墅多层：71-136别墅：160-2403000多层、别墅银山鑫城多层1329572536多层多层：50-149安置房多层金港商业广场高层、小高层18420299高层59-813100高层凯悦山庄双拼和独栋106624双拼

13、228-3335000双拼和独栋旭辉朗香郡多层和退台洋房7760洋房87-143洋房：3600多层：2900多层和洋房逸翠园多层13.21235942多层88-153安置房多层御都花园多层8408282多层100-1402600多层点评：大港已上市楼盘的规划体量普遍较大。工程开发数量较少，尚未完全进入大规模开发时期，市场竞争未到白热化阶段，整体性的市场时机空间依然存在。主要在售工程概略2021年12月区域物业类型预售面积销售套数销售面积销售均价均价增减平米套平米元/平米%大港住宅114236.682496499.483143.8110.26%商业19600.1848958796.984699.

14、69-3.05%丁卯住宅137943.481817210487.144421.3511.09%商业211421.854483213372.496323.09-1.39%资料来源：镇江市新区房产管理局2021年1月1、2021年，大港片区的住宅年去化量缺乏10万平米，商业年去化量近6万平米。合计达16.5万平米备案面积，实践销售量估计到达19万平米。2、住宅成交户数约900套左右，按镇江市区大致的潜在家庭购房比例约为5.621%来评价，大港2.3万户房地产住宅成交量略显缺乏，与市场供应短缺及房地产开展程度不高有关。这与当地的购买力程度很不匹配，因此存在入市引导的时机。住宅均价被别墅拉高。3、商业

15、销售的总量占比较高，阐明投资需求比较旺盛，片区内适宜消费者投资的种类和渠道不多。而商业售价不高，仅为住宅售价的1.5倍，比市区约2倍以上的商业估价要低很多，阐明开发商和消费者对投资潜力的估计并不乐观。开发商业物业时，应持谨慎态度。大港片区房地产市场2021年销售数据统计分析项目名称物业类型在售产品后续产品海德公园多层、小高层和别墅多层和别墅多层、别墅银山鑫城多层多层多层金港商业广场高层、小高层高层高层和小高层凯悦山庄双拼和独栋双拼双拼和独栋旭辉朗香郡多层和退台洋房洋房多层和洋房逸翠园多层多层多层御都花园多层多层多层 主要工程体量集中在10万平米左右，更多工程规模化开发将更进一步带动大港区域整个

16、房地产市场的开展，拉动居民潜在购房需求。 在售工程建筑方式主要以多层为主，建筑品类单一，产品线不够丰富。目前大港片区房地产的主力物业类型以多层为主洋房及小高层类型产品供应量小典型工程分析海德公园成交客户类型1、从客户构成来看主要以周边企业主管阶层、个体商户业主为主；2、值得留意的是投资客也占到了12%的比例。热销户型分析1、其中115平方米的房型销售情况最好。2、从类别墅物业来看，叠加别墅比联排别墅的销售情况要好。3、多层去化较好的产品总价总价在35万以内，以110平米以内的三房产品为主。成交客户分析 1、从115平方米的四房两厅两卫的销售情况来看，在已销售的一次性付款比例到达了55%。 2、

17、从一次性付款的比例来看，大港区域客户一次性所能付出的首付上限大约为20万左右。 3、在已销售客户中的工程获知渠道上，朋友及客户引见的比例到达了52%以上，客户传播的效应非常明显。 4、从叠加别墅的销售情况来看，客户构成中私企老板和私人企业主占到了86%，政府客户仅占14%，政府客户相对缺乏。典型工程分析朗香郡成交客户类型1、从客户构成来看主要以周边企业主管阶层、个体商户业主为主；2、值得留意的是投资客也占到了6%的比例，而公务员发掘缺乏；热销户型分析1、洋房销售情况较好，其中120平方米的房型销售情况最好。2、从类别墅物业来看，洋房销售与多层的销售比例根本持平。3、多层总价在37万，洋房总价在

18、44万 。成交客户分析 1、从已成交客户的销售情况来看，在已销售的一次性付款比例到达了25%。 2、从一次性付款的比例来看，大港区域客户一次性所能付出的首付上限大约为15万左右。 3、在已销售客户中的工程获知渠道上，朋友及客户引见的比例到达了65%以上，客户传播的效应非常明显。供应构造分析市场供应量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭辉朗香郡3535/60202海德公园/64903056金港生活广场101/473834/御都花园/3030303030/凯悦山庄/66合计136657713221480124占比16.40%7.90%9.30%1

19、5.90%25.80%9.70%15.00%市场去化量90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上旭辉朗香郡2715/48122海德公园/49745338金港生活广场81/34217/御都花园/3030112515/凯悦山庄/24合计1084564811548064占比17.80%7.40%10.50%13.30%25.30%13.20%10.50% 09年市场供应产品以110-130平米的三房产品为主，小户型、两房及大户型分布较平均。 经济型三房产品的去化良好，以三房两厅一卫为主，面积段控制在110平米左右。如：海德公园近期推出的组团，105-110

20、平米三房去化快速，130平米三房抗性较大。 供应构造比 121-130平米面积区间产品供应量最大，去化良好； 101-110平米面积区间小三房低面积段去化较好；大3房面积段以洋房、叠加、顶层复式产品为主，市场供应量较小，去化较快；思索到未来单价上升带来总价的添加，大3房面积需适当控制；市场接受度住宅首付比不突破20万。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供应量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%片区案名体量物业类型均价主力面

21、积主力总价开盘时间容积率剩余住宅体量老城镇板块凯悦山庄22万双拼、独栋6200228-258130-1902005-7-10.45190000逸翠园13万多层300011030万2009-7-51.2515000御都花园8万多层380012043万2008-8-61.2520000银山公园板块海德公园41万多层、小高层、别墅340012038.4万2006-1-251.1215000金港商业广场20万高层、商业350058-11718-362007-1-152.4712000旭辉朗香郡7.3万多层、洋房多层3200洋房380012037万44万2009-11-271.0950000燎原中天地块

22、12万小高层高层2119400叠加山水7.9万小高层1281.5479000潜在供应量统计1、物业类型从单一向丰富化逐渐开展，10年后洋房、小高层普遍出现。2、工程的销售周期均较长，09年前平均年去化量为3万平米/工程。洋房推出后热销一空，消费者接受度高；而别墅的存量比较大。3、待开发楼盘容积率提高，住宅待供应量约70多万平米。2021年3月物业类型前瞻性分析1中心区土地价值最高，是高容积率集中区域，最高达11，中心区外围容积率控制在3以下地块号地块名称面积容积率日期备注第七期20076镇江新区大港赵声路西侧吉祥路北侧地块13.431.82008-1-31第七期20077镇江新区大港通港路东侧

23、港区九路北侧地块302.22008-1-31第七期20078镇江新区大港通港路东侧地块30.2122008-1-31第一期20085大港临江路南港中路西侧50.11.52008-6-26第四期20073大港新区快鹿产业港配套项目地块79.71.382007-9-28第九期20063大港片区赵声路东侧3号地块67.71.22007-1-92-1 东至赵声路，南至赵魏河，西临通港路，北至正大铁路268.242.62010-3-10城镇住宅、商务金融及公共设施用地(拆迁安置房)2-2北至扬子江路，东至赵声路5022010-3-10城镇住宅及公共设施用地2-3北至规划中港南路，西至规划中银山南路28.

24、464.42010-3-10商务金融用地2-4北至规划中港南路73.234.42010-3-10城镇住宅、商务金融及公共设施用地2-5东至规划中港中路，南至规划中北湖路，西至规划中银山南路148.144.42010-3-102-6北至规划中港南路，东至规划中银山南路，南至规划道路15.913.872010-3-10商务金融一期用地物业类型前瞻性分析2市场需求小结现阶段多层以下的住宅产品是需求的主体；主力户型以三房为主；主力面积段为100-110平米、120-130平米；未来小高层将逐渐成为市场的主流产品；物业类型首付上限为20万，总价不超越70万。消费需求分析社会人员构造消费才干消费特征消费观

25、念方法：1、访谈2、问卷调研3、售楼现场访谈目的设定：1、企业职工工会、人力资源部、食堂金东纸业：现场问卷50份；访谈10组奇美化工：现场问卷50份，访谈10组2、政府公务员问卷200份，访谈5组3、楼盘售楼现场踩点5个重点楼盘接触客户及销售人员30组区域来源镇江大港片区的原住居民为主部分产业迁入者少量来自城市（镇江）其他区域显著特点原住居民（很大比例即为产业工人）所占比重大区域相对独立职业构成产业工人私企业主公务员、教师、医生等其他年龄结构客户群体呈橄榄型分布年轻的购房人群居多（25-35岁，60%）；其次是35-45岁的购房群体，约占35%；40-50岁群体占10%左右。客群表征区域较独立

26、，客群较复杂，具有一般小城市客群结构以首次置业为主，以自住为主购买诱因熟悉的生活氛围较近的工作距离适中的购买价格大港片区 购房者的根本物理属性25-45周岁，三口之家或夫妻二人为主，家庭年收入在3-10万。目前根本拥有一套住宅37%，另有24%的被访者拥有两套住宅，11%的被访者拥有两套以上住宅。企业职工调研-根本统计特征1、大港这几年经济开展还是蛮快的，很多大工程要过来，有的曾经确定过来了；2、大港注定就是个工业区，谈开展，无非是工厂越来越多罢了；3、大港经济开展短少亮点，没有什么主题性文娱工程的带动，像常州恐龙园那样的；4、以前大港的中心在兴港路那边，桔祥苑的开发商用了五年时间，如今中心在

27、大统华这边；5、目前上马的一些工程，如太阳能、航空工业城等未来会构成大的经济点，但如今还很不确定；6、本地乡镇经济开展都不错，姚桥、大陆私营企业蛮多的，丁岗略微差一些。7、大港现常住人口6.5万人，在镇江及其他区域居住大港企事业单位职工高达约3万人。访谈回放问卷调研超越50%的企业员工对大港新区经济开展充溢自信心企业职工调研-新区板块价值50%的企业员工在2年内有能够在大港购房缘由1、地缘性客户 2、价钱目前较低24%的企业员工不思索在大港购房缘由1、配套缺乏 2、不是大港本地人 3、高质量产品缺乏 4、环境污染企业职工调研-需求利空利基初次置业占43%，待购房置业占31%3房为主力户型占47

28、%小高层和高层产品有待顺应企业职工调研-物业类型需求特征三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，企业职员群体经济型三房需求大于温馨型三房。目的客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例企业职员在13%。两房产品客户需求比较平均主要对应了新婚或者初次置业的客户。整体客户需求对101-130平米面积的产品需求较大。大港企业职员的需求面积段集中在101-110平米的三房产品。企业职工调研-户型面积需求分析 企业职工调研-户型面积交叉分析 企业职员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅两卫四室二厅二卫90以下25%75%90-10015.70%84

29、.30%101-1104.40%83.30%12.30%111-12021.60%78.40%121-13012.40%87.60%131-14017.80%82.30%140以上4.80%95.20% 一样面积下，消费者更为注重居住的功能性和适用性，希望房间具备变化晋级空间。 在常规面积下，消费者对“两卫的接受度不高。 性价比是消费者对普通公寓产品的思索规范。访谈回放问卷调研1、大港房价如今还是高啊，老百姓买套房子不是很容易；2、扬中09年房价涨了近2000元/平米，大港也涨了，但是涨幅有限；3、大港这边房地产开展比较慢，主要是没有什么人口，本地人口才6万多；4、大港本地人都有房子住，没房子

30、的是少数，建那么多房子卖给谁啊？5、大港是沪宁线上房价最低的地方，如今买还是有投资潜力的；6、大港房地产的未来还是有希望的，特别是新的规划不是出来了嘛。单价预期心思接受力上线为4000元/平米企业职工调研-单价曲线荷载企业职工调研-收入形状和支付才干级别年龄家庭月收入月供（月收入40%）20年贷款金额总价(万）单价（万/平米）可承受面积高管40岁以上8000032000483 690 0.7 986 处长35-40周岁200008000121 173 0.5 384 科长30-35周129 0.5 288 主管26-32周岁11000440066 95 0.4 237

31、 普通职员24-28周岁5600224034 48 0.4 121 操作工人22-26周岁4000160024 35 0.4 86 级别年龄年收入人群比例人群数量台企高管40岁以上100万1%60 处长35-40周岁15-20万3%180 科长30-35周岁12-15万5%300 主管26-32周岁8-10万13%780 普通职员24-28周岁5-6万16%960 操作工人22-26周岁3万63%3780 金东纸业被访公务员以男性为主75%，年龄集中在25-45周岁，三口之家为主60%，以科长和科员级别为主。公务员调研-根本统计特征大港公务员群体在大港任务时间普遍较长，五年以上的占比到达63%

32、；大港公务员群体籍贯以镇江市区人较多，占34.3%，另大港本地人和新大港人合计比例在34.4%。公务员调研-籍贯及任务年限公务员调研-大港经济与房地产开展判别 大港公务员对两年内大港经济开展自信心丰满，40%的人以为经济快速开展，44%的人以为经济开展较快。 有37.5%的大港公务员以为大港房地产在2021-2021年进入快速开展，也有21.9%的人以为快速开展时间要在2021年以后。 大港公务员对两年内大港房价的预期较好，39.1%的人以为两年内到达3000-4000档，37.5%的人以为两年内到达4000-5000档。公务员调研-需求利空利基大港公务员两年内在大港置业能够性较好，19%的公

33、务员选择非常有能够，27%的公务员选择比较有能够。其置业缘由主要以价钱廉价、投资性强和间隔上班近为主。另有27%的公务员对两年内在大港置业能够性较小，主要抗性集中在污染问题55.6%、间隔问题42.9%、配套问题(33.3%)公务员调研-两年内置业需求物业类型大港公务员两年内在大港置业的物业类型需求主要以多层为主，占比37.5%联排和洋房等泛别墅产品需求在20.3%小高层也有一定的需求，占比为17.2%。三房两厅一卫和三房两厅两卫产品成为客户需求主流产品，整体占比60%以上，公务员群体温馨型三房需求大于经济型三房。目的客户需求一室一厅一卫产品及四室及以上产品有限，整体需求比例公务员群体在22%

34、。整体客户需求对101-130平米面积的产品需求较大。大港公务员的需求面积段集中在111-130平米的三房产品。公务员调研-户型面积需求分析 公务员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫90以下31.80%68.20%90-10014.50%85.50%101-1103.80%77.40%18.60%111-12035.80%64.20%121-13017.40%82.60%131-14014.80%85.30%140以上2.80%97.20%公务员调研-户型面积交叉分析 一样面积下，3房功能性需求大于2房 温馨性面积段应控制在130平米以内 大面积段应大于140平米客户

35、类型级别年龄家庭月收入月供（月收入40%）20年贷款金额总价(万）单价（万/平米）可承受面积公务员群体局长35-40以上200008000121 173 0.70 247 科长30-35周129 0.45 288 普通科员25-35周岁8000320048 69 0.40 173 其他25-35周岁5000200030 43 0.40 108 公务员调研-家庭支付才干分析对比目的客户定位-共性分析本案中心客群中高端客户特质：支付力强、追求质量需求人文标签，盼望城市的便利生活分类刚性需求型改善居住型+享受型性格特征感性、积极、自我意识强烈理性、稳重、有主张生活状态渴望有

36、属于自己的生活与家庭空间闲暇时间倾向于休闲时尚类活动 渴望放松与亲近自然闲暇时间喜欢与家人、朋友一起休闲价值取向追求潮流与时尚，充满激情喜欢丰富、多彩、变化的生活有一定的社会责任感和家庭责任感关注生活环境的健康见多识广、追求生活品质与品位喜欢和谐、安逸的生活强烈的家庭责任感 关注自己和家人的身体健康置业倾向渴望安全、便捷、健康的生活希望有齐全额生活配套与服务设施给家人一个安静、和谐的居住环境在公共交通、商业、医疗、教育等配到方面较为重视经济型的居住空间适当满足生活享受的配置渴望舒适、便捷、高品质的生活希望全方位改善居住品质、提高生活质量给家人一个和谐、邻里友善的居住环境认可能够提升居住品质的创

37、新,包括：良好的居住环境合理的室内空间设计提升舒适度的设备设施和建筑材料客群外在共性客群内在共性配套欠缺环境污染交通不便前期消费者调研结论：城市开展经济开展价钱廉价购买诱因购买抗性小结5块地整体定位构建功能复合与多元开展的综合城市中心构建展现镇江新区城市笼统的新窗口商贸物流旅游生 活生 态生 产镇江新区镇江新区生态 . 科技 . 港口新城镇江新区整体开展定位具有时代感的地域特征城市笼统多元化商贸中心本案港区现有2.5万吨级海轮泊位8个，5000吨级江船泊位2个，2000吨级江船泊位1个和内河100吨级泊位11个老镇区板块大港老镇区，集居住、商业、酒店、金融一体，是大港镇的功能主体银山公园板块大

38、港新政办公和高尚住宅集中区域，市政配套齐全，公园湿地景观区域，05年启动板块。规划新城镇规划中未来大港新镇区，中央商务区和高尚住宅集中区域，目前正在规划阶段，市政配套正在施工。工程区位大港港区老镇区银山公园板块规划新镇 位于镇江新区中心位置，生态资源良好； 北至金港大道，南至规划城际铁路，西至通港路，东至港中路，总面积为667公顷； 规划分为新区重点区域中心区中心区三个层次； 镇江新区效力人口55万，间接效力人口80万，商务、商业、商住用地规模为100公顷左右； 因中心区还包含了公共功能文化设备等，所以中心区用地规模会随之增大； 在经济全球化和一体化的驱使下，人员流动趋于加快，中心区内办公式公

39、寓逐渐增多，居住功能可坚持中心区夜间人气，故商住用地规模可根据需求添加； 商业按人均建筑面积2.14 m2的目的计算，中心区三大功能总建筑面积为120-180万 。 镇江新区中心区的开展方式定位城市级综合中心规划要点回想32413241港区主城区区政府本案1 KM2 KM3 KM金港大道港南路338省道通港路港中路赵声路兴港路地块社会配套及资源2KM新区政府体育馆海关金港生活广场检察院公交车站学校和体育馆正在施工。学校地块环境基地环境现状分析工程属于生地开发，是规划的新城中心区首个居住开发工程，占地面积合计544亩，被市政道路分割为5块港南路以北的1号地块根底设备道路等已成型，尚处于开发的初级

40、阶段，相关生活配套相对欠缺，比较而言相对具有可开发条件港南路以南目前是农田，目前市政配套空白，地块及周边路网建立正在进展中 估计10年8月交付通车，东南侧人工湖开挖同期实施估计10年内底完成规划迁移或落地的高压线穿过2个地块，规划改线的338省道穿过拆迁中的丁岗。1#2#3#4#5#工程周边接壤地块规划，能够具有不一定确实定性，而本工程规划方案在分期开发建立的过程中，应根据周边的实践变化，及时进展适当调整。我们的战略方向优势 Strength劣势 Weak块位于规划的新区大港新城核心位置，规划中的LBD国信地产资金实力雄厚生地开发，配套欠缺）整体项目被道路分割为5块，规划指标限制大，产品梯度关

41、联受到约束机会 Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势区域内消费者的购买力强劲，对健康环保的生活充满期望项目定位及产品可创造性机会立于大港新城中心的新起点，结合目标客户健康环保的需求，合理设计产品；基于国信的实力与新区规划起点，打造适度创新的产品，形成项目标杆。注重居住升级性产品的打造和社区健康、环保生活方式的营造；政府提供基本教育、医疗、公共交通配套，开发商适度提供内部生活配套；创新产品的打造，规避陌生区域的先发劣势。威胁 Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁新区规划落实进程与项目的关联尚存在一些未知因素（本案项目发展模式具备独立性和抗风险能力）区域内购房

42、需求总量有限（大港常住人口6.5万人，规划人口12.5）充分挖掘细分市场，在把握未来市场发展大势的基础上有效区割客群，实现差异化竞争；开发主题与理念上区别并超越竞争对手，以优质的产品和主题生活方式引领市场； 通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。产品创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品创新及丰富资源来获得市场认可。注重社区整体规划理念及内部配套设计； 本案适宜采用SO战略工程资源SWOT分析矩阵与行动战略选择新区道路规划与本案的关联性分析通港路建议点建议点建议点赵声路港 南 路港中路赵声路港中路光华路银山路建议：在工程地块周边城市干道上，应在道路完善及工程开工建立后，设置公共

43、交通站台，以便利出行。从目的客户的出行情况来看，依赖公共交通出行的客户依然占到较高的比例。客户当前到达地块的主要途径1、赵声路港南路光华路2、港中路港南路光华路赵声路 南延、银山路南延线的道路系统，目前正在施工中，估计2021年8月份完工。规划两级公共效力设备市级和邻里级市级公共设备效力于镇江新区和周边地域邻里级公共设备效力于居住组团，效力半 径500米小学效力半径500米，中学效力半径1000米 规划显示，本案4#地块为小学和邻里中心，由于4#地块的规划变卦，小学和邻里中心的位置尚不明确。 建议：1、原4#地块上的小学和邻里中心，可否建议新区政府和规划部部放在5#地块北和3#地块以西的地块上

44、。2、同时建立该配套与本案3#地块的开发同期建立或同期交付。3、建议可采用BT建立-移交方式与政府协作。新区公共效力设备规划与本案的关联性分析4#地块中心区商住混合区规划与本案的关联性分析商业规划：本案在商业规划上应思索与中心商住混合区的交融2号地块比较狭长，东侧半幅地，在控规上就属于商住混合区北侧的一部分，适宜布置集中式商业；3号地、 4号地的东侧也可设置商业与商住混合区呼应；但受工程开展本身需求，诸多要素产品形状：中心商住混合区容积高3.0，产品形状为高层住宅加底层商业。在1号地、3号地东侧、4号地东侧思索规划为高层或者小高层住宅与中心区商住混合区的规划对接。2#3#4#1.82.51.5

45、1.8 R2.0工程根本经济技术目的地块容积率占地面积亩备注地块11.8145地块22.560地块31.595地块41.8R2.0132地块4拟低密度住宅区后期开发地块5102合计：1.8 R 2.0534653690-726324占地面积：36.3ha综合容积率：1.82.0建筑面积：65.372.6ha建筑密度：28-30%公建要求：居住区级配套5块地总体规划的容积率平衡战略整体容积率 1.8 R 2.01#地块容积率 1.8 R 2.0 符合城市总体规划，满足中前期市场需求。2#地块容积率 R=2.5 符合城市总体规划，部分属于商住地块，可作为工程的整体配套，东侧半幅地块可拔高。3#地块

46、容积率 R=1.5 已挂牌公开，确定为首期面市地块。4#、5#地块综合容积率 1.8 R 2.0 符合城市天际线逻辑，并满足新城总体规划控制要求。5#地块可适当整体拔高。 因4#地块处于3#地块以南，建筑高度不宜过高，建议：4#地块容积率 R 1.5。且能符合 “后期推出部分市场稀缺的低密度住宅，兑现价值的开发目的。整体容积率目的平衡原那么地块容积率占地面积:万备注地块11.89.67地块22.54.02#地块东侧为商住用地地块31.56.36地块41.8R2.08.8地块4拟低密度住宅区，后期开发地块56.8合计：1.8 R 2.035.67653690726324占地面积：544.74亩3

47、6.32ha综合容积率：1.8-2.0可建面积：653690726324 建筑密度：30% 绿地面积：30%建议实施目的：2#地块，分区、分期开发的容积率自我平衡上，应具有一定弹性。1.82.51.51.8 R 2.01#2#3#5#4#天际线北高南低产品顺应性构思1#2#3#5#4#开发次序：3#1# 2# 4# 5#临街面长，近临中央商务区，以商住一体配套笼统社区配套及城市配套补充，来提升整个工程的综合价值地块最偏，配套及价值感最弱。适宜提高容积率，最后开发。低密度高层住宅，打造压轴之作，兑现整体利润目前城市感最强地块，以稳健的城市主流住宅社区笼统先期入市中间地块，私密性强，首期上市，以新

48、颖的主题概念和平安性产品组合，保证工程首战告捷，并为后期工程开展奠定根底临湖300米，中后期供应，低密度低层的高价值产品，奠定工程标杆位置根据各地块本身的特征地形、容积率、与周边规划控制潜在的关系，及其面市时能够面临的市场环境，初步定位如下：工程各地块产品定位思绪未来产品复合城质感活力产品魅力化产品别墅化产品情景化产品生长性产品客户定位较广泛的根底上的产品复合原那么产品梯度从工程目的看，体量65万方以上的居住区级大型工程必要的社区商业及其他公共配套即：大盘开发，需求运用广泛的产品定位思绪产品梯度。本案整体被道路分割为五块，在总体容积率1.82.0条件下，需根据各地块不同目的及资源情况做到相互平

49、衡，以构成不同产品空间和生活组团。 首期启动地块胜利原那么满足市场需求，并适度引导市场3#地块首期面市，估计能在2021年末进入市场总建面约10万，估计到2021年，3#地块根本建成交付工程开展阶段划分与战略对应关系延续3号地的胜利，在竞争中继续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场顺应并恰当引导市场，奠定工程后期开展优质根底3年内3年后2021战略目的开发地块3号地块容积率1.51、2、4、5号地块开发周期2-3年5-7年新城板块遭到消费者认同转机点前期防守战略 后期进攻战略一、中心妨碍问题处理公交站台及公交线：2021年底能否实现高压走廊：2021年前能否迁移1#2#地块之间高压走廊影响地

50、块规划及质量，1#地块估计2021年开工并进入销售期，保证销售，提早迁移；338省道：2021年前能否迁移4#5#地块定位高质量住宅，过境省道严重影响其高端定位，估计2021年4#地块进入开工销售期。工程开展阶段与外部资源的互动关系及建议延续3号地的胜利，在竞争中继续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场顺应并恰当引导市场，奠定工程后期开展优质根底3年内3年后2021战略目的开发地块3号地块容积率1.51、2、4、5号地块开发周期2-3年5-7年前期防守战略 后期进攻战略二、工程关键价值提升的落实邻里中心能否配建在3#地东侧，能否在2021年3号地交付时，投入运用。东南部湿地公园，公园主体湖面

51、的开挖估计2021年开工， 2021年之前能否落成或部分实现，道路、绿地、景观的落成为4#地高端定位提供外部资源建议4号或5#地块北片区，设计小型高尔夫练习场，与3号地块会所和体验展现区相互呼应，并与国信庄泉工程联动，设置市区接待点添加客群辐射面，能否实现 延续3号地的胜利，在竞争中继续领先，成为大港房地产的风向标，引领市场顺应并恰当引导市场，奠定工程后期开展优质根底3年内3年后1、地块容积率平衡物业类型与价钱与工程开展的市场接受才干吻合2、工程开展战略、开发时序与政府配套跟进协调2021前后战略目的开发地块3号地块容积率1.51、2、4、5号地块开发周期2-3年5-6年产品战略顺应市场需求并

52、符合工程定位的产品：城市化主流产品+稀缺产品：前提指点思想：可继续性开展，以时间换空间对应新区开展脉络，本案工程开展阶段根本划分转机点顺应市场需求并符合工程定位的产品：洋房：拉升工程价值，奠定首发地块的工程笼统力，获取消费者认同小高层：虽目前售价与本钱几乎相抵，但可将销售期适当后置，1-2年后，以时间换空间城市化主流产品+稀缺产品：小高层：延续3号地销售高层：满足规划容积率要求，提升城市笼统洋房、类别墅等：兑现价值，拔高工程笼统前提备注：区域目前的年去化量在10万方，按国信工程544亩的占地面积计算，工程体量将在60-70万方，估计工程开发的周期需求10年左右。项目阶段2010年2011年20

53、12年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年启动期金东、奇美等本地企业职员大港本地公务员、事业单位职员大港镇区及周边乡镇个体、私营业主改善型的动迁客群成长期2014年之前引进的新增专业型人才本地企事业单位中层管理人员镇江市区及扬中、丹阳等周边区域客群改善性的动迁客群利润期 2017年大港新增专业型人才本地企事业单位中层管理者镇江市区升级型购房群体本地及周边投资型客户对应产品：多层洋房 小高层公寓对应产品：小高层公寓 高层公寓对应产品：类别墅、多层洋房、小高层、高层工程开发周期内 主力客群延伸及产品对应预测65万方效力型 国际 安康休闲社区工程整体定位镇

54、江新区 大港新城中央65万方效力型 国际 安康休闲社区工程整体笼统定位论述突出工程的恢宏规模，表达大盘气势鲜明的主题概念和浓重的生活意境，拉高工程笼统，差别化竞争镇江新区 大港 新城中央突出工程与众不同、尊贵私享的效力理念以国际化视野为考量的规划规范，充分表达尊荣居住感突出工程区位优势工程各地块产品定位模拟1.82.51.51.32.3质感活力产品商住地块，生活配套晋级公开时间：20212021定位：活力社区，配套晋级产品：集中商业、高层住宅投资性效力公寓配置：效力晋级客群：吸纳本地中端刚需客群，以及镇江市区及周边客群生长性城市化产品城市感表达，配套晋级公开时间：20212021定位：强化运动

55、安康概念产品：小高层、高层住宅为主配置：室外运动设备，如泳池、网球场等客群：本地客群为主，辐射周边区域城市稀缺高档类别墅产品最正确资源高端居住区公开时间：20212021定位：科技住宅产品：低层低密度产品，类别墅、洋房、多层配置：同层排水、中央吸尘、渣滓处置系统等客群：大港本地及市区高端客群为主魅力的城市化产品高层低密度住宅，收官之作公开时间：20212019定位：低碳住宅的实际作品产品：高层住宅配置：精装修或可引入地缘热泵客群：吸纳镇江及周边客群情景化中高档体验产品启动地块，保证市场平安公开时间：20212021定位：安康生态社区产品：多层洋房、小高层住宅为主、少量投资性效力公寓配置：会所、

56、小区太阳能、新风系统、保温节能客群：大港本地中高端客群改善需求为主，中端刚需为辅4#、5#地块容积率为假设容积率质感活力特区精致魅力特区情景体验特区生长潜力特区高尚引力特区工程总体定位镇江新区大港新城中央65万平米效力型国际安康休闲社区10 11 12 13 14 15 16 17 18 193号地块洋房标杆面市产品错位竞争产品稳步上升高层公寓补充质量晋级提高利润价值最大化提高利润绝对值高层15万高层/商业10万小高层/高层17.4万多层洋房/小高层9.5万4号地块5号地块2号地块1号地块1-5号地块开发考量类别墅/洋房/多层11.4万 3号地块产品定位回想供应构造比 121-130平米面积区

57、间产品供应量最大，去化良好； 101-110平米面积区间小三房低面积段去化较好；大3房面积段以洋房、叠加、顶层复式产品为主，市场供应量较小，去化较快；思索到未来单价上升带来总价的添加，大3房面积需适当控制；市场接受度住宅首付比不突破20万。成交率90以下90-100101-110111-120121-130131-140140以上供应量136657713221480124去化量1084564811548064百分比79.4%69.2%83.1%61.4%72.0%100.0%51.6%从大港本地公务员与企业职员的总量关系看，企业职工占绝大多数，因此购房群体的年龄构造都偏于年轻化，以25-35周

58、岁作为主力人群，36-45岁的为次主力；家庭构造以三口之家和夫妻二人为主。大港公务员与企业职员购房需求对比潜在购房者年龄特征及家庭构造大港公务员及本地企业职员中两年内非常有能够在大港购房的比例为19%和27%，比较有能够的占到27%和24%。据此数据可以做一个初步的模拟如下：人群类型总人数非常有可能比例对应购房人数折算系数需求面积公务员群体200019%380 32338760企业职员2000027%5400 4590504900需求总面积543660备注：折算系数包括了双职工要素、调研误差等要素，以0.85折算。 需求面积公务员群体以120平米，企业职员以110平米匡算。大港公务员与企业职员

59、购房需求对比购房需求比例大港本地公务员和企业职员选择近两年在本地置业的主要缘由不尽一样，公务员主要思索的是价钱廉价和投资性比较强；而本地企业职员的选择缘由主要是地缘性缘由和价钱廉价。两类人群的置业抗性也有细微差别，公务员群体更看重安康环保、而本地企业职员更关注生活的配套。大港公务员与企业职员购房需求对比购房动机大港公务员与企业职员物业类型需求对比两年内目的客户需求以多层为主，企业职员表现更为明显48.2%。随着后期市场多层的稀缺，小高层呈现“被动接受形状，整体接受度将提高。企业职员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫90以下25%75%90-10015.70%84.30

60、%101-1104.40%83.30%12.30%111-12021.60%78.40%121-13012.40%87.60%131-14017.80%82.30%140以上4.80%95.20%公务员一室一厅一卫两室二厅一卫三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫90以下31.80%68.20%90-10014.50%85.50%101-1103.80%77.40%18.60%111-12035.80%64.20%121-13017.40%82.60%131-14014.80%85.30%140以上2.80%97.20%大港公务员与企业职员群体户型面积交叉分析客户类型级别年龄家庭月收入月供月收入