房地产开发中的设计管理培训课件

1、房地产开发中的设计管理如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率-在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理-强调设计与项目运营管理中的所有环节营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。质量质量不仅以销售业绩为

2、评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；时间时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；成本合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。开发企业要求设计阶段的成本控制-对设计人员而言是任务，对成本

3、管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是： （1）.缩短开发周期-用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要12年，而对于一些大型项目来说，则要用67年甚至更长的时间（2）.减轻甲方资金压力-从一次性付清地价开始, 开发商风险加大设计的时效性（3）.防范市场的变化-当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越

4、大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测设计周期及其合理性（4）.压缩时间成本-时间越长运营成本越高土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用，高成本不一定获得高回报？在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一； 高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容

5、：一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理；四、设计管理的总结；一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介下表可以看出， 发生68%的总投资费用， 决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。开发各阶段发生费用比例项目阶段 策划定位和总体规划 设计 施工 竣工 发生的费用比例（%） 4-5 2-3 90以上 1 决定投资比例（%） 60-65 10-15 5-10 10 房地

6、产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！关键词越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。关键词价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！ 关键词1.投资决策阶段成本控制项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据若干项目竣工资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，此阶段影响项目投资因素占到6065%，单体设计到施工图，占到1015%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性510%。因此必须加强项目前期的可行性

7、研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。2.设计阶段的成本控制项目投资控制关键是规划设计阶段，对建安工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作 开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、市场的实际情况，邀请内、外部专家对总体规划、建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得即符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。推行以下办法获益非浅：1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法：积极推进

8、设计招标，开展方案评选。2.实行限额设计，有效控制造价，设计管理工作中的成本控制：前提：要有准确的项目定位和策划、目标成本控制要求。重点：强调方案的合理性、经济性，针对图纸能否达到甲方设计招标及方案、扩初、施工图纸的设计深度，通过对实施过程中设计变更多少，以及造成成本增减的大小，在合同中增加相应的处罚与奖励条款，明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。要求：设计招标和邀标函中及设计合同中，都对设计单位技术能力的配置，设计资历,信誉，已完成项目的业绩效果评定，设计计划推进，设计组织，项目负责人的综合评定，设计期的服务及施工期的后续服务等方面综合评价都有要求。 设计合同中还应有成本控制的要求

9、。如强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标。（2）项目初步设计和施工图设计阶段这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。开发企业的相关技术人员根据项目开发定位要求，制定工程建设成本范围、质量及效果确定各项指标。加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。初步设计阶段：设计的经济合理性体型系数，窗墙比等指标 布局的合理性、配套设计的合理性、竖向设计的合理性、建筑系统的设计、初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积，减少去化较慢的部分面积，如集中地库等。建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调形式

10、、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及交通形式，景观设计标准如软、硬景，水景面积控制，单方造价标准等小区配套设施如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施小学校幼儿园面积及标准，边界管理体系及设施、通讯及弱电系统；对大量的建筑主体共性部分均要制定标准化设计要求施工图设计阶段：组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对建筑设计主要过程实行多方案比较和精细化控制，减少设计返工和残次品如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如混凝土加气砌块、阳台玻璃栏板、外

11、墙保温与涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合根据市场定位、客户需求列出交楼标准： 重点：结构设计成本控制的技术关键点：基础的选型与成本关系，建筑结构形式的利用梁布置、梁配筋方式的常见误区及优化方法方式，如何优化剪力墙布置及数量、剪力墙的长度取多少最经济、剪力墙厚度取值的误区及优化方法，异形柱结构中应注意的事项，楼板的厚度对成本的影响、最优化的楼板厚度取值是多少，如何判断桩及基础的总量是否合适、如何优化桩及基础的总量，对勘察报告取值及建议的关注点，各种钢筋材料对成本影响的

12、对比分析等； 三材消耗指标-结构配筋、含钢量的控制设计说明，施工做法的合理性材料的选用上尤其是水电材料选用审核各专业间图纸的矛盾，如景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一，整合各阶段设计积累成果，实现集约采购和战略合作服务商关系，如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。建筑找坡的成本误区及优化方式，审图完成后，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。认真进行设计交底，根据交底和审图结论，进行工程价款调整（3）设计合同的签定加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计

13、变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。（4）二次设计问题委托专业队伍对于设计院不能完成或完成不好的专业设计进行二次设计，并完善相关手续，如补充合同，与总规等主要设计公司的配合等。3. 施工阶段的设计配合有助于节约成本(1) 主要是过程中落实动态成本控制；(2) 认真组织做好施工组织设计的审查工作；(3) 控制设计变更和现场签证对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；严控施工现场签证流程；尽可能减少设计变更，避免浪费。 (4) 继续通过设计挖掘节约造价的可能性；如加强各专业设计公

14、司的施工现场技术协调工作；二、规划和建筑设计对成本的主要 影响因素和相应的控制方法；（一）、主要影响因素 1、概念设计和方案设计 概念和方案设计-该阶段设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑风格通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。不同的建筑原创理念，形成的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。当设计公司有了原创性的理念创新，并且建立起对这种理念从硬件到软

15、件的支撑体系，就有了自己的成本特性。这种自选动作辅以甲方高效率、规范化的设计管理模式就会成为新的设计标准，而这些标准是建立开发企业自身项目和企业品牌的基础。 房地产开发商的设计管理特点开发商的设计师点菜的替客户点菜的。设计院的设计师做菜的帮开发商给客户做菜的概念设计和规划设计的关注重点不同 定位 方向 结构概念设计规划设计 寻求达成“目标”的方法 设计的深化 概念设计研究的内容原则一 依据经营、销售的要求， 兼顾工程、成本的因素；原则二 侧重与规划设计方面的研究。2、建筑产品功能的控制 建筑产品功能的控制-对单体建筑物合理功能的控制。每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场

16、等功能要求以人为本，在设计这些建筑物时，设计师应从满足人的基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点进行考虑。建筑物建成后，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加投资而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。 3、建筑物大小对建筑成本的影响 当建筑物的外形相同时，如果建筑物的尺寸缩小，就会增加建筑面积的造价，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面积的造价降低。这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小，将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小，同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增

17、加或缩小。 4、平面形状对建筑成本的影响 一般来说，在相同的建筑面积条件下，建筑物的外形越简单，外墙长度就越短，单位造价也就越低；相反，建筑平面外形复杂而且不规则，则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加，这将引起单位造价的提高。不规则的建筑外墙，不仅使墙体增加，而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。 5、建筑层数 不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，如小高层与多层层高的设计规范要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一规范，因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。

18、而不同类型的建筑物，由于规范要求不同，建筑成本必然不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时，其增加的成本却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数时建筑成本上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。 6、建筑层高 建筑层高的增加，意味着工程实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等

19、。这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计规范后，一般不应盲目的增加层高。 7、建筑材料、设备标准 一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。但是，在有些情况下也并不完全如此。所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好

20、，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。 8、规划、建筑设计本身 规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。 （二）、控制影响因素的主要方法以住宅开发为例：1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。 住宅建筑中各单位工程造价比序号 单位工程名称 造价比率（%） 附注 多层 高层 1

21、 土建工程 81.282.4 80.081.6 2 水卫工程 4.85.4 3.25.2 3 暖通工程 3.64.4 2.03.6 通风系指有人防者 4 电气工程 5.25.6 2.03.0 5 弱电工程 1.51.7 0.30.5 系指共用天线 6 煤气工程 1.71.9 0.70.8 7 电梯工程 - 8.09.0 合计 100 100注：本表系根据北京地区当前的造价标准测算的。其中多层住宅为砖混结构；高层住宅为内浇外砌大模板、全现浇钢筋混凝土结构等。公用建筑中各单位工程造价比序号 单位工程 造价比（%） 附注 1 土建工程 6566 其中：建筑装修 3435 结构 31 2 给排水工程

22、78 含消防喷淋 3 采暖及空调 1112 4 强电工程 89 5 弱电工程 45 6 电梯 23 合计 100不同类型工程各分部工程直接费占造价比例 工程 各分部工程占总造价（%）类型 基础 结构 屋面 门窗 楼地面 室内装饰 外檐装修 脚手架 其他办公楼 11.30 30.50 2.55 12.58 5.48 8.49 6.16 2.15 1.36厂房 14.60 35.23 6.61 7.89 7.10 4.58 2.37 2.61 0.77住宅 8.22 35.87 3.41 10.73 4.76 6.05 2.44 1.82 2.17图书馆 9.66 30.65 2.44 11.87

23、 4.66 11.72 3.76 1.06 2.58实验楼 11.31 35.54 2.23 10.61 5.18 10.20 3.83 2.42 0.56俱乐部 14.61 30.03 2.72 10.09 5.05 11.25 4.66 2.10 0.87教学楼 11.47 37.10 2.80 11.06 5.15 6.30 4.18 1.59 1.63医院 11.14 30.64 2.59 11.06 8.21 10.51 2.83 2.64 1.21民用建筑土建工程中建筑与结构造价比 序号 结构类型 建筑造价：结构造价 备注 1 一般砖混结构 6.5：3.5 2 框架结构（一般标准）

24、 4：6 3 框架结构（略高标准） 56：54 系指建筑标准 4 砖混结构别墅 7.58：2.52 5 框架结构体育馆 4.5：5.52、户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。（销售定价要考虑这个因素） 3、层高：室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力。 不同层高对造价的影响参数表层高（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.2 4.8 5.4 6.2造价（%） 99 100 103 107 110 113 118.8 128.7 137.5 146.3不同层数

25、对造价的影响参数表 层数 1 2 3 4 5 6造价（%） 100 90 84 80 82 85不同开间对造价的影响参数表开间（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.0造价（%） 107 104 102 100 99 97 96不同进深对造价的影响参数表进深（m） 4.4 4.8 5.2 5.6 6.0造价（%） 101 100 99 98 974、建筑的平面形状：一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。不同平面形式的比较（同规模建筑面积） 平面形式 内廊 内外廊 梯间 外廊 半内廊造价（%） 100 101 106 107 110 建筑外形对造价的影

26、响参数表造价（%） 105109 100 102105 103107 103108 107113 外形 U形 长方形 H形 Y形 L形 圈形 5、建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。单元组合不同对造价影响参数表 单元数 2 3 4 5 6 7造价（%） 100 96.8 95.2 94 93.4 92.86、窗墙比：在满足规范要求的情况下，窗墙比越低越经济。 7、结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。 8、建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造

27、价最低。地基处理方式、基础结构类型，也要多方案经济技术比较。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。要明确结构工程师的职责，其中结构含钢量限额，细部大样做法的规范，合理归并结构构件有利于成本节约。 9、 细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。（1）级钢的应用 由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此可以大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用（2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。（3）细部大样做法的规范 对设计高层项目中构件的细部做法，技术部进行了梳理，有利于施工图的规范。（4）结构

28、含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。三、甲方在设计过程中的成本控制管理 (一)、甲方设计阶段成本控制的具体程序是： 专题调研-设计任务书-方案设计-施工图任务书-施工图设计-图纸会审。 （以上共计六个节点，其中四个节点是要求甲方完成的）由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的

29、成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，如：土方工程、基础部位、地下室，主体材料，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。 由于发展商最初的定位不明确，导致摆动比较大，很多时候扩初图和施工图已经出来了，回头还要改动设计方案。另外，一边施工一边设计的现象存在，这种现象实际上导致设计周期延长。为什么品牌开发企业注重先进的开发管理模式，那些以文化牌善长的地产品牌，专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验。xx上市公司的产品开发模式：具体产品注重概念创

30、新，对土地价值的识别和挖掘，规划设计具备超前性，以“物业管理”为突破点并形成了超前的物业管理模式，住宅标准化与产品创新的成功结合，全程品质管理。(二)设计管理重点是：1、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）明确建筑、结构、水暖电专业工程师、景观工程师职责2、加强对设计公司的管理与协调 （1）合同管理 （2）项目攻关 （3）做好与设计人员的沟通 （4）落实奖惩措施 （5）开展设计公司间的交流与竞争3、建立管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准 （2）坚持设计全过程优化 （3）建立专家会议评审制度 （4）内部审核制度化4、成本优化与设计合理周期的确定结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周

31、期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。房地产的开发模式应该有一个新的改革。（三）合同管理中的成本控制工作我们强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标 以下是xx公司新完成的合同模板中有关成本控制部分案例，其中具体要求如下：1、乙方在提交各阶段设计成果文件时，需要同时提交此阶段设计成果的概算书（包括方案阶段的成本匡算书，扩初阶段的工程成本概算书及施工图阶段的工程成本概算书）。若提交设计成果文件不包括概算书，则视为设计成本文件不完整。乙方在提交各阶段匡算书、概算书时，必须首先对设计成果是否满足限额指标进行评估，如果

32、满足限额指标，才能作为合格的设计成果予以提交；如果不能满足限额指标，乙方必须自行调整设计，直到乙方认为满足限额指标要求时，再予以提交。含钢量、混凝土含量限额指标18层点式高层建筑 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 58kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.42m/地下室（不含人防）序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 130kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 1.10m/ 含钢量、混凝土含量限额指标33层点式高层建筑（不含地下室） 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 65g/ 2 混凝土 混凝土用量/建

33、筑面积 0.48m/ 33板式联拼高层建筑（不含地下室） 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 62kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 0.48m/ 人防地下室（6级人防） 序号 分部分项工程 比例 含量 1 钢筋 钢筋用量/建筑面积 180kg/ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面积 1.20 m/ 2、各阶段匡算书、概算书应有编制人、审核人签字且加盖编制单位公章。各阶段匡算书、概算书除应反映设计成果的总体成本水平外，还应对甲方要求乙方应达到的设计限额指标作出明确评估和说明。 各类建筑钢筋混凝土及建安工程单方 造价经济指标必须达到如下要求：序号 分部分项工程 建筑面

34、积（） 单方造价（元/） 总价（万元） 1 11层小高层建筑 不超过1850 2 18层高层建筑 不超过1950 3 地下室 不超过2500 4 小于2.2米架空层 不超过1200 备注：建安包括内容：土方、基础、地下室、主体、门窗、入户门、防火门、栏杆、外立面装修、 公共部分精装修、室内给排水、室内电气、消防通风其中小高层、高层还包含有发电机房、水泵房、消防设施设备等、室内智能化、 电信、电视。 3如经甲方审核的设计成果的建安成本突破甲方提出的成本指标，则按以下原则执行： 当实际成果大于限额指标，且范围不超过3%的，可不予以调整。 当实际成果大于限额指标，且范围在3%6%的，乙方在工程实施前

35、20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。 当实际成果大于限额指标、且范围大于6%的，乙方除应在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。如最终设计成果不能满足限额指标的要求，乙方须以书面形式说明原因，并得到甲方认可。 4甲方可以约请咨询公司，按现行国家规范及计量标准对乙方的施工图进行同模型、同条件的计算复核。咨询结果如不满意合同条款中的具体限制，乙方应无条件对施工图进行优化修改。 5乙方对咨询公司的计算复核有异议的，应与甲方一起对设计计算有关的原始数据、重要参数、计算书进

36、行认真的研究复核。共同找出问题的原因，乙方并对相应设计进行修改优化。 6直到乙方完成每阶段设计任务，包括完成对设计成果的经济评审，甲方通过经济评审认为乙方的设计成果达到限额设计及限限额指标的要求后，才按每阶段的设计成果付款。 四、设计管理与成本控制总结 目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制只有成本部门参与，多数没有达到预期的效果，而且浪费了大量的精力，影响工作效率。成本控制应该是一项全员参与的工作，比如工程、设计、成本、营销等管理部门要充分协调沟通，制定详细的设计要求和设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式明确结构工程师职责、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。 在成本控制中要避