物业管理师考试辅导40课程讲义

1、第一章 物业管理方案的制定 第一节 物业管理的早期介入1了解居住区规划基本知识。2熟悉房地产开发基本程序。3掌握前期物业管理知识。4能够参与物业管理的早期介入，对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议。基本操作一、物业管理早期介入的准备 一、物业管理早期介入的准备 （情/多）5+5 了解物业管理对物业的基本要求 组织技术力量收集相关资料确定工作方法准备设备器材和资金 了解物业管理对物业的基本要求 物业管理对物业的基本要求如下： 物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。 建筑施工质量和建筑材料质量要好，以（减少使用成本）。单 配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 环境

2、安全、方便、优美、舒适。 能为物业管理提供必要的设施 （完） 组织技术力量 （单） 物业管理企业应选派经验丰富、知识全面的物业管理专家和技术全面的工程技术人员组成精干的工作班子，特别是需要配备结构工程师和设备工程师。 收集相关资料 主要应收集拟介入物业项目的（开发建设单位）（工程设计单位）（施工单位）和监理单位的背景材料，如技术力量、资金条件、企业信誉、以往业绩、社会影响、负责人情况、有关人员的职责分工等：拟介入项目的立项情况、设计方案、施工图纸、工程进度表、主要建筑材料清单等；另外还需收集相关的法律法规、政策文件、参考书等。 确定工作方法 物业管理早期介入的工作方法一般有阅读文本和图纸、跟踪

3、现场、沟通联系、提供咨询报告等。早期介入的物业管理人员需要每周用工作联系函和建议书的形式与开发建设单位保持沟通和联系，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结。 （单） 准备设备器材和资金 物业管理企业需要准备计算机、电话、安全装备等相关专业工具与设备。物业管理早期介入的费用一般由房地产开发商承担。 二、物业管理早期介入的实施 （多） 立项决策阶段的实施规划设计阶段的实施施工安装阶段的实施接管准备阶段的实施 立项决策阶段的实施 在进行房地产开发项目市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员应对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标

4、准及成本、利润测算等方面提出意见和建议。 规划设计阶段的实施 在这一阶段，物业管理企业主要应做好以下工作： 多 1. 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善2考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要3考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 施工安装阶段的实施 （多） 1监督工程质量2掌握物业的全部情况 3督促物业管理所需设施的落实 接管准备阶段的实施 多 1组织验收小组2明确验收标准 3确定验收方案4拟订日后物业管理方案和制度5准备验收资料 6参与竣工验收 物业管理企业作为竣工验收的参加者，应从日后物业维修、保养、管理和业主使用需要的角度出发，协助开发建设企业把好工程质量验收关，对物业进行严格

5、的验收，以维护业主的权益。 （单） 相关知识一、物业管理早期介入的意义 多 完善物业规划设计方案即：使物业使用功能更加完善 提高物业建设工程质量即：提高房屋建造的质量为日后的物业管理工作打好基础在物业验收接管前对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，为物业的验收接管和以后的物业管理工作（打好基础）。 （单） 有利于物业的销售 即：促进物业的销售 二、居住区规划基本知识 1993年，建设部会同有关部门共同制定了国家标准城市居住区规划设计规范(GB50180-93)，该标准自1994年2月1日起施行。2002年3月11日，建设部又发布了对城市居住区规划设计规范(GB50180

6、-93)进行局部修订的公告，修订后的标准自2002年4月1日起施行。 城市居住区规划设计规范(2002年版)规定，居住区的规划设计总体上应遵循下列基本原则： 多1/3/5/8 符合城市总体规划的要求。 符合统一规划、合理布局。 综合考虑所在城市的性质等地方特点。 适应居民的活动规律，综合考虑居住生活环境。为老年人、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。 为生产、施工和建筑、空间环境多样化创造条件。 为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件。 充分考虑社会、经济和环境3方面的综合效益。 居住区的规划布局应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及窨环境等的内在联系，构成一个

7、完善的、相对独立的有机整体。 （多）具体应做到：方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。 在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅建设，其规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树名木必须依法予以保护； （单）在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物不得影响环境风貌。 三、房地产开发基本程序 我国房地产开发的基本程序通常分为4个阶段，这4个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。 多投资决策阶段前期工作阶段 施工建设阶段

8、租售营销阶段 前期工作阶段 前期工作阶段是指投资决策之后到正式施工之前的工作阶段。在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中除了商品房销售许可证或商品房预售许可证之外的其他四证，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工证。 多 四、建筑工程质量管理相关规定中华人民共和国建筑法 自1998年3月1日起施行的中华人民共和国建筑法(以下简称建筑法)使在我国从事建筑活动即各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动变得有法可依。建筑法对建筑工程施工许可和从业资格、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产管理、建筑工程质量

9、管理及其相关法律责任做出了明确的规定。对违反规定的企业和个人，处以行政处罚或行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 建筑法第四章“建筑工程监理”中规定，国家推行建筑工程监理制度。实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。 工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单

10、位改正。 建筑法第六章“建筑工程质量管理”A、对建筑工程的质量管理做出了专门的条文说明，B、规定国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度，建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责，建筑施工企业对工程的施工质量负责，建筑工程勘察、设计、C、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。 建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责；总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任，分包单位应当接受总承

11、包单位的质量管理。 建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。 工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。建筑物在合理使用期限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷； 对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 D、交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可

12、交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建筑工程实行质量保修制度。 建设工程质量管理条例其他规定 五、前期物业管理基本知识 前期物业管理的工作内容 前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理的具体工作内容包括上岗人员培训计划的制定和实施、新建物业的接管验收，接待业主或使用人入住，建立物业管理档案，设计管理模式，制定物业管理方案和管理制度前期物业管理的相关规定物业管理条例规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人

13、明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具

14、有相应资质的物业管理企业。前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第二节 物业管理方案的制定基本操作 一、制定物业管理方案的程序 （多） 制定物业管理方案的主要工作内容 1成立工作小组 如果物业管理企业是在进行项目投标时编写物业管理方案，则编写任务可由投标工作小组承担。如果另行接受委托，编写物业管理方案，则需要组建制定物业管理方案的工作小组。该工作小组一般由物业管理企业总经理、副总经理或经验丰富、知识全面的部门经理牵头，成员包括管理、财务、工程、保安、保洁和行政等部门的有关人员。必要时也可以聘请企业外部的高水平物业管理专家担任顾问，指导物业管理方案的制定2培训工作人员

15、工作小组成立后，需要对参与方案制定的工作人员进行必要的业务培训。培训内容主要有标的物业项目的情况介绍，制定方案的要求、内容、方法和程序，优秀物业管理方案案例的学习和考察等。 3准备资料、设备和经费 主要应准备相关的法规政策、参考书、必要的文件表格、以往制定的其他同类物业项目的管理方案，调查研究和制定方案所需交通工具、工作设备和经费等。 4调查分析标的物业项目情况 调查的内容一般包括： 多 项目位置 项目性质 项目规模 项目建筑情况配套设施及附近交通状况消防、安保、卫生清洁等设施状况 周边环境状况 开发商的背景 工程设计单位、施工单位和监理单位的背景 5调查业主和使用人的服务需求 可以运用座谈、

16、访问、电话调查、发放调查表、实地观察、小规模实验等方法，定性与定量相结合，调查业主和使用人的基本情况及其对物业管理服务的需求。调查的内容主要包括： (1)业主和使用人的自然状况：总人口数、总户数、职业、受教育程度、年龄、性别、民族构成等。 (2)业主和使用人的经济收入状况和支付能力。 (3)业主和使用人对各项物业管理服务内容、服务档次的现实需求和潜在需求情况。 6了解同类物业管理状况 主要（了解本地区同类型物业）的（管理措施）（管理模式）（服务项目）（服务费水平）等。 单/多 7研究分析调查资料 将调查搜集到的资料进行统计、分析，写出简要的调查报告。 8初步确定物业管理方案要点 初步确定的物业

17、管理方案要点主要包括管理档次、服务项目、管理模式、管理目标、主要措施、费用测算等。9进行可行性评价 从技术、经济等方面对初步物业管理方案要点的可行性进行评价。如果物业管理方案要点某些方面不可行，需要进行调整，调整后再做评价，这个过程可能需要反复几次 10草拟方案文本 在对物业管理方案要点做出可行性评价以后，需要着手编写具体的物业管理方案文本。11讨论修改 方案编写小组写出具体的物业管理方案文本后，需向专家顾问、本企业其他相关物业管理人员咨询意见，进行讨论修改。 12领导审阅 经过讨论修改的方案，需送公司领导审阅。 13文本定稿 经领导审阅、签字，必要时再做修改后，方案即可定稿。 14实施和完善

18、 定稿后的物业管理方案即可付诸实施，而且需要在实践中不断修改和完善。 二、物业管理方案文本的编写 不同类型物业项目的管理方案侧重点有所不同，方案编写体例也没有统一的规定。总体来说，物业管理方案文本主要包括以下内容： 多2/3/4/5 (一)项目管理的整体设想与策划 (二)物业管理服务模式 包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。 多 (三)管理服务人力资源的管理 (四)管理制度建设(五)物业管理服务的具体内容和质量标准(六)物业管理财务收支测算 物业管理的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心内容之一。 多 相关知识一、制定物业管理方案的原则 多 (一)（规范调研的原

19、则） 应按照规范的调研工作程序进行，遵从先文献后实地、先内部后外部的原则，调查分析标的物业项目情况、同类竞争性物业的管理情况以及业主和使用人的服务需求，以确定一个合理的管理服务方案。 单(二)实事求是的原则(三)扎实细致的原则(四)科学适用的原则 二、可行性研究基本知识 (一)可行性研究的含义与作用 +内容 情 物业管理可行性研究，A对标的项目进行全面的调查研究和综合论证，B从政策、技术和经济上进行全面的分析。其中，C最核心的内容是测算物业管理方案实施后能否给企业带来正常利润或其他回报。 可行性研究的根本目的是为投资决策提供科学、可靠的依据，实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高

20、项目实施带来的经济、社会和环境效益。 + (二)可行性研究的主要内容 (1)项目情况分析。 (2)市场分析与需求预测。 (3)同类项目情况分析。 (4)企业自身条件分析。 (5)项目方案研究。 (6)人力资源研究。 (7)项目实施过程研究。 (8)项目的成本分析及资金筹措研究。 (9)项目经济、社会和环境效益分析。 (10)结论及建议。 （完）(三)可行性研究的阶段划分情多 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评价与决策4个阶段。 1投资机会研究 投资机会研究比较粗略，带有预测性，主要任务是分析和估计投资项目或投资方向成功的可能性，对投资项目或投资方向提出建议。投资

21、机会研究主要从项目发展的背景、基础和条件等方面进行分析和研究。 +2初步可行性研究 初步可行性研究亦称“预可行性研究”，主要是在投资机会研究的基础上，进一步对项目实施的可能性与潜在效益进行论证分析，对项目的赢利性进行分析和估算，进行项目的初步选择和范围的确定。 +3详细可行性研究 详细可行性研究是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的可行性以作出决策的关键步骤。在这一阶段，需要对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段对估算的精确度要求较高。 + 4项目评价与决策 这一阶段重点进行项目评定和投资决策，提出正式的可行性研

22、究报告。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的建设工程项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。物业管理的可行性研究报告以及在可行性研究基础上拟订的物业管理方案可以请有关专家进行评价。 （完） (四)可行性研究的步骤 可行性研究一般按以下5个步骤进行：多 (1)接受委托 (2)调查研究 (3)方案选择与优化 （单） (4)财务评价 （单） (5)编写可行性研究报告 (五)可行性研究报告的结构 （情/多） 一般包括以下10个部分即可。 (1)总论。 (2)物业项目分析。(3)服务需求分

23、析与预测。(4)物业管理企业自身条件与服务能力分析。(5)人力资源分析。(6)物业管理方案要点及方案实施进度分析。(7)物业管理服务费用测算。(8)项目的经济、社会和环境效益评价。(9)结论及建议。(10)附件。市场调研的详细资料等可作为可行性研究报告的附件。 第三节 物业再开发利用方案的制定 1掌握物业再开发利用的原则和条件。2能够拟订物业再开发利用方案。3了解城市绿化规划、建设与管理的相关规定。4了解停车场(库)设计与建设的相关规定。 基本操作一、制定物业再开发利用方案的程序 (一)制定物业再开发利用方案的工作流程 单 (二)制定物业再开发利用方案的主要工作内容 方/情/多（3/4/7/1

24、0） 1成立工作小组 物业管理企业可以将物业再开发利用的工作划归企业内部负责开发经营的部门。但是，每次在得到业主、业主大会或业主委员会的授权，制定物业的再开发利用方案时，都需要有针对性地组建一个制定方案的工作小组。+ 该工作小组一般应由物业管理企业主管副总经理或经验丰富的开发经营部门经理牵头，根据具体开发项目的需要，确定组成人员。例如，如果再开发项目是增建停车场(库)，制定方案的工作小组一般应包括工程、财务和保安等部门的有关人员；如果再开发项目是绿地景观的改造，制定方案的工作小组一般应包括绿化、工程和财务等部门的有关人员。必要时，可以从企业外部聘请有资质的单位或专家承担设计任务。 +2培训工作

25、人员 工作小组成立后，需要进行必要的、简短的业务培训，重点培训内容是与具体开发项目有关的国家和地方法律法规。必要时应考察和借鉴其他物业管理区域的做法。 3准备资料、设备和经费 主要应准备物业相关部位的建筑图纸和设备设施工程图纸等档案资料，以及制定开发方案所需要的测量工具、制图工具、其他工作设备和经费等。+ 4分析项目情况 主要是分析物业项目拟再开发利用方面的配套设施现状，如绿化美化、停车场(库)等的规模和使用情况，分析这些设施不能满足业主需要的原因以及与业主实际需求之间的差距，分析物业有无再开发利用的条件和可能性。考虑标的物业的再开发利用时，也应分析周边同类替代性服务设施的分布情况。 5调查业

26、主需要 可以运用座谈访问、电话调查、发放调查表、实地观察等方法，定性与定量相结合，调查业主和使用人对拟开发项目的需求和态度，以确定物业的再开发利用是否必要。 + 6设计方案要点 根据物业项目的实际情况和业主的需要，要点主要包括开发项目的内容、地点、档次、等项内容。 7进行可行性评价 初步确定物业再开发利用方案的要点。方案规模、开发成本、筹资途径、经营效果预测 从技术、经济、环境影响等方面对再开发利用方案的要点进行可行性评价。如果方案要点某些方面不可行，则需要进行调整，然后再做评价。 + 8草拟方案文本和图件 在对方案要点做出可行性评价以后，需要着手起草具体的方案文本，并画出方案草图。方案工作小

27、组写出具体的方案文本后，需向专家顾问、本企业其他相关物业管理人员征求意见，进行讨论修改，确定再开发草案。 9上报领导审阅 再开发草案需送企业有关领导审阅。 10修改方案文本和图件 领导审阅以后，需要根据领导提出的修改意见，调整、修改再开发方案。 + 11提交业主大会讨论通过 物业的再开发利用是物业管理区域内较为重大的事项，再开发方案应由业主大会讨论通过。物业管理企业应将再开发方案提交业主大会会议进行讨论。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 根据业主大会讨论的意见，对方案进行修改。再将修改后的方案提交业主大会会议，由业主大会会议讨论通过。+ 12行政报批 根据国家

28、和地方有关法律法规的规定，各种再开发项目须按一定程序上报有关行政主管部门审批或备案。例如，自1988年8月1日起施行的中华人民共和国道路交通管理条例规定，停车场(库)须由城市规划部门审核，并征得公安机关同意后，方准施工。 + 13批准实施 物业的再开发利用方案通过行政审批或备案后，即可付诸实施。也就是可以进行施工建设了。 有些规模较大的再开发工程须由具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计，由具有相应资质的专业施工单位进行施工建设。施工工程需要按规定通过竣工验收后，方能投入使用。 （完） 二、几种再开发项目方案的制定 (一)绿地景观的再开发 绿地景观是物业管理区域的重要组成部分。绿地景观的再

29、开发是对现有物业管理区域内的绿化景观进行更新、改造、扩大或新建的活动，其目的是根据物业管理区域的性质和业主及使用人的需要，扩大原有绿化面积，更新改造不符合要求、存在问题较多的绿地景观，或增辟新的绿地以弥补原有绿化面积的不足，达到合理安排各种绿地的空间布局和绿化美化内容、改善和优化物业管理区域生态环境的目的。绿地景观的再开发方案可以由物业管理企业制定，也可以委托专业绿化规划设计单位或专业人员制定。如果是规模较大的绿化工程，则须由具有相应资质的专业绿化规划设计单位进行规划设计。 单 (一)绿地景观的再开发 方/多（1/2/3/5） 绿地景观的再开发方案主要应包括以下内容： 1绿地景观现状分析 主要

30、分析物业管理区域内的建筑风格和规模、地形地貌、水体、植被概况以及绿化美化方面存在的问题与制约因素等。 2绿地景观再开发的意义与目标 包括绿地景观再开发的意义、指导思想、原则、依据、期限和目标、指标等。 3绿地景观再开发内容的规划设计包括绿地景观再开发的地点、范围、内容、档次、规模以及绿地景观系统总体布局与结构分区的规划设计、重点建设项目等。 + 4绿化植物种类的选定 确定选择绿化树木、花卉及草坪种类的基本原则和物业管理区域所处植物地理位置，规划绿化植物数量与技术经济指标，确定裸子植物与被子植物比例、常绿树种与落叶树种比例、乔木与灌木比例、木本植物与草本植物比例、乡土树种与外来树种比例(并进行生

31、态安全性分析)、速生与中生和慢生树种比例，确定绿地植物名录(科、属、种及种以下单位)，确定相应的基调植物、骨干植物和一般植物的种类。 单 + 5环境小品的设计 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小径以及休闲座椅、儿童滑梯等环境小品和休闲设施的布局和设计。 6绿地景观再开发的可行性分析 从政策、技术、经济和客户需求等方面对绿地景观再开发的可行性进行分析。 7绿地景观再开发的环境影响评价 预测和评估绿地景观再开发项目对物业管理区域环境的正面影响和可能产生的不利影响。 + 8绿地景观再开发的投资估算 根据分期建设规划，估算绿地景观再开发的投资规模，设计筹资途径。 9绿地景观再开发

32、的效益分析 主要分析和预测绿地景观再开发的生态环境效益、社会经济效益和景观文化功能。 10规划设计图件 至少应包括物业管理区域绿地现状分析图、再开发规划总图以及近期绿地建设规划图。 （完） (二)停车场(库)的扩建增建 停车场(库)的扩建增建是根据物业管理区域的性质和业主及使用人的使用需要在现有物业管理区域内扩建原有停车场(库)或增建新的停车场(库),以弥补原有停车场(库)的不足,满足客户的使用需求.停车场(库)的扩建增建方案可以由物业管理企业制定,也可以委托专业规划设计单位或专业人员制定。如果是规模较大的扩建增建工程,则须由具有相应资质的专业规划设计单位进行规划设计。 多/单 (二)停车场(

33、库)的扩建增建 方停车场(库)的扩建增建方案主要应包括以下内容： 1停车场(库)现状分析 主要分析物业管理区域内人口数量和现有机动车、自行车数量及其变化趋势，以及现有停车场(库)的规模、分布、使用情况、存在的问题与制约因素等。 2扩建增建停车场(库)的原则与目标 包括扩建增建停车场(库)的必要性、目的、原则、依据、建设期限和预期目标等。 + 3扩建增建停车场(库)的位置与规模规划 包括扩建增建停车场(库)的位置、形式、规模等。物业管理企业对停车场(库)位置的规划，既要尊重已有停车场(库)的位置，又要有创新，必要时因地置宜地规划设计出新的符合实际需要的停车场(库)。 多 + 4停车场(库)布局的

34、规划设计 主要包括拟扩建增建停车场(库)的总平面布局及分区、停车方式、车辆行驶方向、出入口数量、出入口位置与宽度、主要通道宽度与坡度、通道曲线半径、交通标志、交通标线、防火间距、消防车道、人行道等要素的规划设计。 5停车场(库)配套设施的规划设计 包括停车场(库)的给水排水、采暖通风、电气、消防等设施设备，配套建筑以及场址库址绿化等的规划设计。单 + 6扩建增建停车场(库)的可行性分析 从政策、技术、经济和客户需求等方面对停车场(库)扩建增建工程的可行性进行分析。 多 7扩建增建停车场(库)的环境影响评价 预测和评估停车场(库)的扩建增建可能给物业管理区域带来的正面和负面环境影响。8扩建增建停

35、车场(库)的投资估算 根据建设规划，估算扩建增建停车场(库)的投资规模，设计筹资途径。 +9扩建增建停车场(库)的效益分析 主要根据扩建增建停车场(库)的租售形式和定价，分析和预测扩建增建停车场(库)的经济效益和社会功能。如果停车场(库)是利用产权归业主所有的公共区域建设的，那么停车场(库)的租售收入，除了应按规定交纳一定的税费以外，物业管理企业可以获得其中一部分作为管理服务费，其余主要应归业主和投资者所有。 + 10规划设计图件 至少应包括物业管理区域内停车场(库)现状分析图、扩建增建规划总图以及配套设施规划图。(三)综合经营服务场所的再开发 物业的建设单位一般都会按规定在物业管理区域内配套

36、建设一些服务设施，如幼儿园、中小学、底层商铺等。综合经营服务场所的再开发，就是在现有物业管理区域内为综合经营服务项目准备房屋和场地，以弥补原有设施的不足，满足客户的使用需求 多(三)综合经营服务场所的再开发 方/多（1/2/3/4/6） 综合经营服务场所再开发方案主要应包括以下内容： 1现有综合经营服务场所分析 主要分析物业管理区域内现有综合经营服务场所的数量、用途、分布、使用现状、存在的问题与制约因素等。 2综合经营服务场所再开发的原则与目标 包括再开发综合经营服务场所的意义、目的、原则、依据、建设期限和预期目标等。 + 3综合经营服务场所再开发的可行性分析 首先分析开展综合经营服务项目的可

37、行性，然后分析经营场所再开发的可行性。在分析物业管理区域人口数量、消费水平和服务需求、现有综合经营服务场所以及周边地区同类服务供给情况的基础上，从经济上、政策上和技术上对综合经营服务场所再开发进行可行性分析。 4综合经营服务场所再开发内容与方式的规划 首先根据物业区域的实际情况和客户需要,规划设计出拟增加的综合经营服务项目,然后规划安排拟增加项目所需要的经营场所.可对原有配套公共性服务建筑和场地稍加装修装饰即进行利用,也可根据业主或业主大会的意见改造、改建原有建筑和场地.如没有现成的建筑和场地可利用,可考虑向开发商或业主租赁必要的经营场所,并按照拟增加综合经营服务项目的需要对经营场所进行装修、

38、改造.有时也可考虑增建新建部分综合经营服务项目所需经营场所.增建新建部分经营场所时,要特别注意合理选址,不能占用绿地、道路广场、停车场(库)等已设定专门用途的用地和空间 +5综合经营服务场所再开发具体方案的设计 主要包括拟再开发的综合经营服务场所的位置、规模、平面布局、建筑风格、改造方案、装修方案以及给水排水、采暖通风、电气、消防、绿化等配套设施设备的布置。 6综合经营服务场所再开发的投资估算 根据建设规划，估算综合经营服务场所再开发的投资规模，设计筹资途径。7综合经营服务场所再开发的环境影响评价 预测和评估综合经营服务场所的再开发可能给物业管理区域带来的正面和负面环境影响。 8综合经营服务场

39、所再开发效益分析 在分析拟增加综合经营服务项目效益的基础上，根据再开发的综合经营服务场所的租售形式或经营形式，分析和预测其可能产生的经济效益、社会效益和环境效益。如果是利用产权归业主所有的公共区域进行经营场所再开发，那么其租售收入中除应缴税费外，物业管理企业可以获得其中一部分作为管理服务费，其余主要应归业主和投资者所有。9规划设计图件 至少应包括拟改造的综合经营服务场所现状分析图、扩建增建规划总图、装修设计图以及配套设施规划图。相关知识一、物业再开发利用的含义 物业的再开发利用是指对已建成并投入使用的房屋建筑、配套设施和场地等进行改造和局部增建，以提高物业使用价值的活动。在这里，物业的再开发利

40、用特指对物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的再开发利用。在物业管理区域内，物业共用部位和共用设施设备的再开发利用应由业主或业主大会做出决定，可以由物业管理企业来实施。 二、物业再开发利用的原则和条件 情/多 (一)物业再开发利用的原则 1尊重业主意愿的原则 物业的共用部位和共用设施设备是否需要再开发以及再开发利用的方向和性质，应由业主或业主大会做出决定。2经济适用的原则3科学规划的原则(二)物业再开发利用的条件 1物业本身的条件2业主的愿望3物业管理企业的运作能力 三、城市绿化规划、建设与管理的相关规定 我国与城市绿化规划、建设与管理有关的法律法规已有多项，以下是在物业管理区域内进行绿地

41、景观再开发时需要遵守的几项主要的全国性法规及其相关内容。 (一)城市绿化条例任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施。砍伐城市树木，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门批准，并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。百年以上树龄的树木，稀有、珍贵树木，具有历史价值或者重要纪念意义的树木，均属古树名木。严禁砍伐或者迁移古树名木。因特殊需要迁移古树名木，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门审查同意，并报同级或者上级人民政府批准。 (二)城市绿线管理办法 城市绿线管理办法是建设部于2002年

42、9月13日以112号令发布的，自2002年11月1日起施行，适用于城市绿线即城市各类绿地范围的控制线的划定和监督管理。以下是城市绿线管理办法中与物业管理区域绿地景观再开发关系较为密切的一些主要内容。(三)城市绿化规划建设指标的规定 建设部制定的城市绿化规划建设指标的规定(建城19931784号)自1994年1月1日起实施。根据该规定，城市绿地包括公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地6类，各类绿地单项指标应符合下列要求： (1)新建居住区绿地占居住区总用地比率不低于30。 (2)城市道路均应根据实际情况搞好绿化。其中主干道绿带面积占道路总用地比率不低于20，次干道绿带

43、面积所占比率不低于15。 (3)城市内河、海、湖等水体及铁路旁的防护林带宽度应不少于30米。 (4)单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30，其中工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心等绿地率不低于20：产生有害气体及污染工厂的绿地率不低于30，并根据国家标准设立不少于50米的防护林带；学校、医院、休疗养院所、机关团体、，公共文化设施、部队等单位的绿地率不低于35。因特殊情况不能按上述标准进行建设的单位，必须经城市园林绿化行政主管部门批准，并根据城市绿化条例第十七条规定，将所缺面积的建设资金交给城市园林绿化行政主管部门统一安排绿化建设作为补偿，补偿标准应根据所处地段绿地的综合价值所在城市具体

44、规定。 (5)生产绿地面积占城市建成区总面积比率不低于2 (四)城市园林绿化企业资质管理办法和城市园林绿化企业资质标准 (五)城市居住区规划设计规范 修订版国家标准城市居住区规划设计规范自2002年4月1日起施行，适用于城市居住区的规划设计。其中第7部分是专门关于绿地的规划设计规范，以下是该部分的主要内容。居住区内绿地应符合下列规定： (1)一切可绿化的用地均应绿化，并宜发展垂直绿化。 (2)宅间绿地应精心规划与设计。 (3)绿地率：新区建设不应低于30；旧区改建不宜低于25 。 单居住区内的绿地规划,应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件,采用集中与分散相结合，点、线、面相结合

45、的绿地系统 公共绿地的位置和规模，应根据规划用地周围的城市级公共绿地的布局综合确定。居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到：组团不少于O.5/人，小区(含组团)不少于lm2/人居住区(含小区与组团)不少于1.5m2/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排、灵活使用。旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70。 (六)公园设计规范 (七)城市绿化工程施工及验收规范 竣工验收时间应符合下列规定： (1)新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。 (2)地被植物应在当年成活后，郁闭度达到80以上进行验收。 (3)花坛种植的一、二年生花卉及观叶植物，应在种植15天后

46、进行验收。 (4)春季种植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。 绿化工程质量验收应符合下列规定： (1)乔、灌木的成活率应达到95以上，珍贵树种和孤植树应保证成活。 (2)强酸性土、强碱性土及干旱地区各类树木成活率不应低于85。 (3)花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95(4)草坪无杂草,无枯黄,种植覆盖率应达到95 (5)绿地整洁，表面平整。 (6)种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。 (7)绿地附属设施工程的质量验收应符合建筑安装工程质量检验评定统一标准GBJ301的有关规定。 四、停车场(库)设计与建

47、设的相关法规 停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所。停车场有地上停车场和地下停车场。汽车库是指停放和储存汽车的建筑物。汽车库有地上汽车库和地下汽车库之分，有敞开式汽车库和封闭式汽车库之分。根据停车方式，汽车库还可以分为坡道式汽车库和机械式汽车库。在汽车库停车楼层之间，汽车沿坡道上、下行驶者为坡道式汽车库。机械式汽车库是指使用机械设备作为运送或运送且停放汽车的汽车库。 (一)中华人民共和国道路交通管理条例 1988年7月4日公安部颁发的中华人民共和国道路交通管理条例【88公发15号文自1988年8月1日起施行。属国家该条例规定，停车场(库)须由城市规划部门审核，并征得公安机关同意

48、后，方准施工；任何单位和个人未经公安机关批准，不准占用道路摆摊设点、停放车辆、堆物作业、搭棚、盖房、进行集市贸易和其他妨碍交通的活动。 (二)停车场建设和管理暂行规定 根据1989年1月1日起施行的公安部和建设部联合颁布的停车场建设和管理暂行规定，停车场的建设必须符合城市规划和保障道路交通安全畅通的要求，其规划设计须遵守停车场规划设计规则(试行)。停车场的设计方案(包括有关的主体工程设计方案)，须经城市规划部门审核，并征得公安交通管理部门同意，方可办理施工手续；停车场竣工后，须经公安交通管理部门参加验收合格方可使用。 (三)停车场规划设计规则(试行) 停车场规划设计规则(试行)规定:机动车停车

49、场的出入口应有良好的视野.机动车停车场车位指标大于50个时,出入口不得少于2个 大于500个时，出入口不得少于3个。出An之间的净距须大于10m，出入口宽度不得小于7m。机动车停车场内的停车方式应以占地面积小、疏散方便、保证安全为原则。机动车停车场内的主要通道宽度不得小于6m。自行车停车场原则上不设在交叉路口附近。出入口应不少于2个，宽度不小于25m。自行车停车方式应以出入方便为原则。 (四)汽车库建筑设计规范汽车库总平面布局的功能分区应合理，交通组织应安全便捷，环境应符合现行行业标准城市容貌标准(CJl6)的规定。总平面布局、防火间距、消防车道、安全疏散、安全照明、消防给水及电气等规划建设，

50、应符合现行国家标准汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067)的规定。A、库址内车行道与人行道应严格分离，B、消防车道必须畅通。C、库址绿化率不应低于30 ，D、库址内噪声源周围应设隔声绿化带等绿化设施。 (五)汽车库、修车库、停车场设计防火规范 案 国家标准汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)自1998年5月1日起施行。1、车库的防火设计，须做到安全适用、技术先进、经济合理。2、应符合国家现行的有关设计标准和规范的要求3、该标准从防火分类和耐火等级、总平面布局和平面布置、防火分隔和建筑构造、安全疏散、消防给水和固定灭火系统、采暖通风和排烟、电气等方面，明确了对汽

51、车库、修车库、停车场防火设计的规范要求。+ 4、汽车库、修车库周围应设环形车道，困难时可沿建筑物的一个长边和另一边设置消防车道，消防车道宜利用交通道路。消防车道的宽度不应小于4m，尽头式消防车道应设回车道或回车场，回车场不宜小于12m * 12m。5穿过车库的消防车道，其净空高度和净宽均不应小于4m，当消防车道上空遇有障碍物时，路面与障碍物之间的净空不应小于4m。6、汽车库应设防火墙划分防火分区。防火墙应直接砌在汽车库、修车库的基础或钢筋混凝土的框架上。防火隔墙可砌筑在不燃烧体地面或钢筋混凝土梁上，防火墙、防火隔墙均应砌至梁、板的底部。 7、 汽车库、修车库的人员安全出口和汽车疏散出口应分开设

52、置。设在工业与民用建筑内的汽车库，其车辆疏散出口应与其他部分的人员安全出口分开设置。8、 除了停车数不超过5辆的停车场等小型车库外，车库应设置消防给水系统。9、消防给水可由市政给水管道、消防水池或天然水源供给。利用天然水源时，应设有可靠的取水设施和通向天然水源的道路，并在枯水期最低水位时，确保消防用水量。10、车库内严禁明火采暖。第二章 物业管理制度的制定 点击打印第一节 制定物业管理制度的准备1了解物业管理制度的含义和种类。2能够做好制定物业管理制度的准备工作。基本操作一、物业管理企业制定物业管理制度的准备(一)制定物业管理制度准备工作流程 （单）(二)制定物业管理制度准备工作的主要内容物业

53、管理企业主要负责制定为了保证完成物业管理服务内容和达到所要求服务质量的企业内部管理制度，有时接受业主大会或业主委员会的委托起草物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。(二)制定物业管理制度准备工作的主要内容 情1成立工作小组物业管理制度应是物业管理方案的组成内容之一 2明确工作任务和目标 3准备相关资料4了解物业现状5了解业主及使用人情况6分析本企业情况 7学习有关文献8拟订制度体系9拟订制定制度的方法和程序l0上报领导审阅二、业主大会制定物业管理制度的准备1确定制度起草人员 2单/多如果物业管理区域内尚未成立业主大会，是第一次由业主大会制定有

54、关的物业管理制度，则首先应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组 由业主大会筹备组负责拟订有关的物业管理制度草案。业主大会筹备组可以专门聘请非业主法律专业人士起草有关的制度草案 5学习有关文件 单负责起草有关物业管理制度的业主大会筹备组或业主委员会应学习、理解国家及地方政府的有关法律、法规、政策文件。 二、业主大会制定物业管理制度的准备 情业主大会制定物业管理制度的准备工作一般按以下程序进行。1确定制度起草人员2了解物业情况3了解业主及使用人情况4了解物业管理企业情况5学习有关文件业主大会已经制定了业主

55、公约和业主大会议事规则以及物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，那么修改有关物业管理制度的草案应由业主委员会负责拟订。业主委员会可以安排熟悉法律的业主委员会委员或其他业主，也可以专门聘请非业主法律专业人士起草有关的制度草案，其中有关物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度也可以委托物业管理企业协助起草。相关知识一、物业管理制度的含义物业管理制度是指负责一个物业管理区域的物业管理公司和该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、增值、保值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总

56、称，是要求有关人员共同遵守的规范和准则。在物业管理的市场竞争中，如果说一个物业管理企业的设备精良、工作设施先进是竞争的“硬件”，那么物业管理制度的完备、严密、科学、合理就是竞争中取胜的“软件”。因此，物业管理制度建设是一项十分重要的基础性工作。二、物业管理制度的分类物业管理制度的分类方法有很多种，如果根据其约束的对象来划分，物业管理制度可以分为3大类：第一类是只约束物业管理企业员工不约束业主和使用人的物业管理企业内部管理制度；第二类是只约束业主和使用人不约束物业管理企业员工的业主内部管理制度；第三类是既约束业主和使用人又约束物业管理企业员工的物业管理公共管理制度。下面分别加以说明。(一)物业管

57、理企业内部管理制度 情物业管理企业内部管理制度，是指物业管理企业为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制定的一系列职责范围、岗位责任、工作程序和考核办法等。此类制度的制定是为了明确各部门、各岗位的责任，约束企业员工的行为，协调、衔接企业各环节的关系，保证企业正常运转和循环，以此为基础，落实物业管理企业的服务责任，保证物业管理工作的有序进行。 多物业管理企业内部的管理制度由物业管理企业自行制定，如果能听取业主委员会的意见，将会在物业管理服务过程中取得更好的工作效果。 单物业管理企业内部管理制度体系一般包括以下具体制度： 多（1/2）1企业综合管理制度物业管理企业应制定一系列综合管理

58、制度，如依据ISO 9000标准建立起来的质量管理和质量保证体系制度、企业文化建设制度、企业财务管理制度、企业采购制度、仓库管理制度、经济核算制度等。 多2员工管理制度物业管理企业一般将一系列员工管理制度集中在一本员工手册中，印发给企业员工。员工管理制度是物业管理企业最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、绩效考核制度、企业奖惩制度等。 多/单3部门职责物业管理企业各部门都要制定工作职责，一般包括公司办公室、财务部、人力资源部、管理部、服务部、工程部、保洁部、保安部、市场部等各个部门以及各个项目管理处的具体工作职责范围。4岗位职责物业管理企业员工岗位职责应包括物

59、业管理企业各部门所有工作岗位的具体工作职责。 5操作规程物业公司需针对每个工作岗位的各类工作,制定明确、具体、细致、便于操作的规程,即具体的规范的工作流程和工作要求及质量标准.操作规程是一个非常繁杂的制度体系.如某管理处经理需遵守的操作规程有:编制工作计划操作规程,召开工作会议操作规程,员工招募、面试、评审、录用操作规程,员工培训操作规程,员工考核操作规程,员工调动、惩处操作规程,工作督导、检查操作规程,工作环境管理操作规程,编制预算操作规程，费用审批操作规程,楼检工作操作规程,二次装修管理操作规程,外委项目评审操作规程,突发事件处理操作规程,对外联络操作规程,对外接待工作操作规程,投诉处理操

60、作规程,起诉、应诉操作规程等。 完 (二)业主内部管理制度业主内部管理制度是用于业主自律的制度，一般包括业主公约和业主大会议事规则，由业主大会制订。(三)物业管理的公共管理制度物业管理的公共管理制度，是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。单公共管理制度将业主及使用人和物业管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主、使用人以及物业管理者均有约束力。 多(三)物业管理的公共管理制度 情/多/单 物业管理的公共管理制度主要有楼宇入住及迁出管理制度、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管