保利-上海保利香槟苑项目提案报告ppt课件

1、着眼未来，立足如今 保利香槟苑工程提案报告着眼点未来开展力着力点当前市场力战略高度整体谋划思绪整体谋划思绪当前市场性一期操作方式未来开展性战术角度后期上升空间未来，我们能看见什么？ 视野一东外滩规划渔人码头博览旅游观光区杨浦大桥特征滨江商务社区复兴岛度假休闲会展区滨江科教区 高新技术产业带宝地地产上海实业三面包围由西往东逐渐推进区域环境提升，吸引外界目光；改善景观效果，提高房产质量；规划逐渐实施，地产潜力表达。视野二品牌前景保利地产：1992年成立；五大开展商之一；全国开发工程近50个；在全国范围内贮藏了大量开发用地 视野三工程后续产品地块较方正；容积率降低；社区感呈现；产品未定型。打造高质量

2、 精品社区如今，我们看见了什么？ 挑战与机遇挑战一工程区域市场现状控江路板块在售楼盘分析工程周边区域二手房价钱情况区域楼盘分布本案楼盘名称占地面积总建筑面积容积率华谊星城1.84.82.7阳明苑0.441.523.5宝地东花园6.02172.5海上花（恒阳花苑）3124华升新苑9.88192.25海尚佳园362.09珠江香樟南园6172.83中轩丽苑4102.5控江路板块楼盘产品描画区域楼盘列表容积率楼盘名称建筑形态容积率华谊星城小高层2.7阳明苑小高层3.5宝地东花园高层2.5海上花多层、高层、城市别墅4华升新苑多层、小高层2.25海尚佳园小高层2.09珠江香樟南园小高层、高层2.83中轩丽

3、苑小高层2.5楼盘名称华谊星城阳明苑宝地东花园海上花华升新苑海尚佳园珠江香樟南园中轩 丽苑2R105-10897-10210482-8582-10992-10692-9987-1053R122-132104-155136-141106121-144126124112-116区域楼盘列表户型比较区域楼盘列表成交价钱区域楼盘列表分布带本案区域楼盘列表成交套数区域周边二手房控江路板块在市场总结 住宅楼盘容积率高，以小高层公寓产品为主体 以中档社区为主，体量根本在10-17万平方米 自住型区域，经济性户型较受欢迎 价钱区域性较为明显，环内价钱根本在1-1.1万 成交情况缓慢，个案每月成交25套左右 工

4、程周边二手房价钱在9500-9900区间内环内最价区域，但销售依然平缓可见市场需求量依然需求一定刺激，才干迸发挑战三地块周边环境现状工业厂房多；绿化植被少；破旧棚户多；优质工程少；私营摊点多；商业设备少。区域环境难如人意挑战四产品质量现状一期工程地块外形狭长；工程过于接近其他社区；体量偏小不具规模效应；地块局促导致质量局限。机遇一地段好，竞品少华谊星城宝地东花园海上海机遇二完善的教育医疗机遇三便利的出行交通本案眼下，我们该当有何目的？ 目的一：一期产品引爆市场目的三：后期产品利润最大化目的二：保利品牌的良好市场口碑目前，我们该怎样做？三步走战略第一步：销售战略，运筹帷幄第二步：业务方案，速度控

5、制第三步：现场执行，专业行销第一步：销售战略，运筹帷幄工程定位谋划原那么销控战略中心资源价钱战略紧凑户型生活配套保利品牌产品特质交通配套周边规划配套售楼处笼统塑造样板房笼统塑造准一梯一户设置本身商业建立公交线路丰富轨道M4号线中心卖点质量保证品牌逐渐浸透工程定位东外滩板块、内环线内高质量品牌住宅小区 强调：规划地段品牌谋划原那么创新品牌导入，开发质量新领域笼统塑造品牌的根底 蓄水以客户积累为发明业绩的出发点 效率速度制胜，以少制胜 效益效益最大化 销控战略推量控制、价钱控制、时间控制三位一体期数阶段总量（套）去化（套）价格策略一期预约期/强销期推出总量的56.4%68入市价格以略低于客户心理价

6、位为基础二期持续/预约期推出首期余房29在保证期速度的前提下，适当提价，制造价格攀升迹象强销期推出总量的43.6%54略微提升价格入市，突出景观座优势收尾期推出全部剩余房源20持平的价格完成整盘去化目标价钱战略关键思绪：控制总价入市，快速去化引爆市场，制造话题营造市场口碑清盘扫尾期10天第二强销期 1个月强销持续期 40天第一强销期 1个月销售预约期2个月8月10月12月12.252月销售方案安排第二步：业务方案，速度控制预备期 工程预热期，向筹备正式启开任务。 时间：06年7月1日8月1日 业务执行：1、业务人员进场培训； 2、业务人员产品熟习； 3、业务人员周边环境熟习； 4、销售道具到场

7、； 5、媒体宣传逐渐展开；约定期 积累意向客户时期，试探市场 时间：06年8月1日9月30日 业务执行：1、地毯式攻击 2、约定卡发放 ； 3、业务人员周边环境熟习； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐渐展开；第一强销期 引爆第一波市场销售热潮 时间：06年10月1日10月31日 业务执行：1、举行大规模开盘认购活动； 2、完成客户签约；3、媒体炒作小众销售；、传播热销讯息； 第一继续期 一批房源扫尾任务，二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装 时间：06年11月1日12月10日业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推行老客户回馈及引见奖励方案； 4、进展目的客户访问； 5

8、、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累； 第二强销期继续在市场上发明良好的效应 时间：06年12月11日07年1月15日业务执行： 1、举行大规模二期开盘认购活动； 2、完成客户签约； 3、保利会会员招募； 4、推行老客户回馈及奖励方案； 5、完成二期景观座的销售。收尾期迅速完成余房去化，二期笼统塑造 时间：07年1月16日07年2月15日业务执行：1、楼盘扫尾； 2、二期产品后期宣传； 3、老客户回访，新春SP活动； 4、保利会客户维护推行第三步：现场执行，专业行销客源锁定行销逻辑推行平台客源锁定区域在售工程客源分析区域性特征客源锁定区域客、自住性倾向明显；有一定的区域认同度；购房目的主要

9、为婚房以及改善性需求；注重户型的运用性以及质量感；注重周边的配套完善性；购房较为慎重，思索周期较长；有从重心思，容易遭到销售气氛的影响周边街道人口情况街道名称常住人口外来人口平凉路街道10348815191大桥街道11476214762江浦路街道8669913281合计304，94943，234推行平台塑造笼统初步定位售楼中心建立示范样板开放物业管理介入原那么：先笼统树立，后业务操作。推行平台行销逻辑全程置业顾问式效力规划展现馆居住生活馆品牌笼统馆预见市场市场判别力行销方式及载体预见市场同策市场预判才干协助销售永远可以切中需求咽喉新浦江城环球翡翠湾士林华苑全程置业顾问式效力效力方式：全程陪同式

10、，以顾问的姿态站在客户的立 场，为客户提供建议和疑问解答 效力理念：效力营销方式取代以往的产品营销方式效力规范：服装、说辞、流程的一致，表达专业化的顾问 笼统行销概念引见内容：东外滩规划理念渔人码头笼统引见未来区域开展前景规划展现区效力表现：集中式专人讲解、模型观赏 电脑动画循环播放，描画规划实现 全程置业顾问式引导效力陪同观赏规划展现区预期效果：让客户系统了解规划，看好工程未来 客户进一步了解工程，认同工程质量 为下一步营销做好铺垫品牌笼统区概念：宣传保利品牌展现开发商实力气氛营造：以保利异地开发业绩为引导 以保利香槟园工程为载体在销售中实现品牌的浸透品牌笼统区引见内容：认知保利开展史开发阅历业界位置了解保利已开发楼盘材质质量口碑了解保利优质后续配套以及效力效力表现：售楼处设置笼统展现墙 样板示范区放置楼盘 业务员像准客户发放保利会刊居住生活区概念：展现生活气氛塑造居住质量气氛营造：以售楼处户型模型为引导 以实地样板房为延伸 洽谈区营呵斥生活化居家场所 以室内