对房屋建设与法律法规相互作用的探讨(共16页)

1、PAGE 17对房屋(fngw)建设与法律法规相互作用的探讨摘 要近十年来，随着经济(jngj)社会的发展，生活水平的提高，消费观念的转变，手头积蓄的增多，房屋消费已成为一种极大的消费品，也产生了巨大的经济效益，极大地促进了社会的进一步发展和经济的繁荣。但房屋在建设和消费过程中，需要经过土地使用、房屋折迁、房屋建设安全、房屋产权保护等一系列环节，由于其繁杂性，经常会发生这样和那样的一些问题。为了促进房产市场健康有序发展，在房屋建设、运营的整个过程中要恰当、合理运用法律手段来维护合法权益。现就房屋建设过程中与法律法规的相互作用谈点看法。关键词：1、房屋(fngw) 2、 建设 3、法律法规 4、

2、相互作用 目 录一、房屋建设与法律法规制定(zhdng)的历史和现状6（一）房屋建设(jinsh)与法律法规制定的历史6（二）房屋(fngw)建设及市场的现状6二、房屋建设与法律法规运用的矛盾8（一）房改政策造成方向失误8（二）体制问题造成政策难落实8（三）供地政策造成房价高涨8（四）产权登记制度造成新政策制定依据不足8（五）金融政策造成调控手段不够8三、房屋建设及市场中正确运用法律法规10（一）维护集体土地所有者合法权益10（二）运用法律解决房屋折迁矛盾11（三）运用法律保证房屋建设的安全及质量13（四）完善(wnshn)房屋产权制度14四、结论(jiln)16致 谢17参考文献18中国地质

3、大学网络教育学院本科毕业论文试析混凝土的施工温度与裂缝一、房屋建设与法律法规制定的历史(lsh)和现状（一）房屋建设(jinsh)与法律法规制定的历史自1980年党中央和国务院提出(t ch)房屋建设改革的总体设想，自此揭开了房屋建设改革的序幕。到1998年23号文件的发布，将房屋建设改革进行一次次深化，并出台一系列法律法规。1980年6月，国家允许实行住房商品化政策。1984年10月11日，国务院批转原城乡建设环境保护部关于扩大城市公有住宅补贴出售试点报告。1986年在总结前几年改革经验教训的基础上，选定烟台、唐山和蚌埠三个城市进行试点，总体试点方案是“提租补贴，租售结合，以足促售，配套改革

4、”。1991年国务院发布关于继续稳妥地进行城镇房屋建设改革的通知，确定房屋建设改革的原则是国家、集体和个人共同负担。1994年国务院发布了关于深化城镇房屋建设改革的决定，这是中国房屋建设改革标志性的文件。1998年，国务院发布了关于进一步深化城镇房屋建设改革，加快经济适用住房建设的通知，主要内容包括4个方面内容，第一，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；第二，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，加快经济适用住房建设；第三，发展住房金融，包括按揭贷款、开发贷款、公积金贷款和抵押贷款；第四，发展市场化、专业化和社会化的住房物业管理。至此，中国房屋建设改革正是开始。在这近30年的房屋建

5、设改革的相关法律法规文件中，逐步明确了房屋建设改革的方向。（二）房屋建设及市场的现状房屋建设及市场的状况主要有以下几个方面。1、投资状况。2007年，全国完成房屋建设投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，比上年提高6.8个百分点，但是保障性住房的投资极少，同比增长只有8.9%。就拿芦溪财政来说，到2009年投入保障性住房的只有3000多万元，并且工程大部分都得由建筑施工单位垫付。2、土地购置与开发状况。2005年和2006年连续两年出现土地购置面积下降现象，2007年随着房价的暴涨，土地购置面积一改下跌趋势，20

6、07年出让住宅用地面积同比增加了13%。土地供应直接关系到房地产供应，土地供应的增加会有效缓解未来供求关系紧张的问题。3、房地产供求(gngqi)状况。2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点，其中(qzhng)，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5%，比上年上升15.1个百分点；期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36%，比上年上升4.2个百分点。4、房价状况(zhungkung)。2007年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6%，涨幅比上年快1.8个百分点

7、；新建商品住房销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上年快1.8个百分点。上半年房价涨幅基本平稳，从6月份开始房价涨幅明显加快，到11月份房价涨幅有所放缓，12月份有10个大中城市房价环比涨幅开始下降。面对房价涨势，国家一再出台调控政策，但适得其反，住宅价格涨幅连续4年超过5%，住宅价格涨幅高于非住宅价格涨幅，并且进入2006年以来，部分城市房价涨幅连续超过了10%。虽然国家财政多次以提高存贷利息为手段进行调控房价，但收益不明显，因为购买房者主要是少数富裕户。萍乡的房价近几年也是一年一个样，从2007年每平米的1500元左右，到2010年已升到5500元左右，平均每年的涨幅为60%左右。二、房屋建设

8、与法律法规运用(ynyng)的矛盾（一）房改(fn i)政策(zhngc)造成方向失误1994年国务院发布了关于深化城镇房屋建设改革的决定，首先明确了房屋建设改革需要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。但是后来出台的实际政策及地方政府的实际执行都出现了偏差，很大程度上以经济开发盈利为目的，以市场运作为手段，地方政府为解决财政困难，采取了以出售地块取得资金的方法，致使土地较大涨价，开发商的房价上涨，形成低收入家庭购不起房的现象，并且严重影响了低收入家庭的住房保障。目前住房政策的目标更注重从促进经济发展的角度来推动房屋建设改革，而忽

9、视了从保持社会和谐稳定的角度来推动房屋建设改革。这是目前房屋建设改革问题的根源，是房屋建设改革设计的核心缺陷。（二）体制问题造成政策难落实现在的政绩考核制度、土地出让制度加之保障住房建设的责任与资金筹集方式不明确，造成了地方政府热衷卖地开发商品住房，国家政策难以得到切实的落实，同时对于保障住房建设动力不大。现行的制度造成了国家宏观调控政策在执行中被大打折扣，出现了事倍功半。（三）供地政策造成房价高涨由于制度的原因和市场的不规范，造成了房地产行业成了暴利行业，而土地是房屋建设的先决条件，由于土地具有位置垄断性，这就造成土地交易市场竞争激烈，随着房价的高涨，开发商拿地的底气也越来越足，土地价格逐步

10、高涨，地价与房价形成了恶性循环，甚至造成地价涨幅高过来房价涨幅，拍卖地价高过楼价的现象。（四）产权登记制度造成新政策制定依据不足由于房产登记制度的缺陷，造成政府对房产市场信息掌握不全，不能更好地为政策制定提供分析数据。比如最近出台的第二套住房政策，由于登记信息不完善，造成难以确定购买住房的性质，对于跨地域购房的管理更是无能为力。同样由于住房登记制度的不完善，造成了保障住房的供给对象界定出现难题。（五）金融政策造成调控手段不够在房地产业的飞速发展过程中，国内银行一直都把房地产贷款当作“香饽饽”。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为近5万亿元，7年间飙升115倍。繁荣背后的却

11、是忧患日显，不必说风险度偏高的开发贷款，就是一向被各大银行视为优质资产的个人房贷，已出现不良苗头。在调控过程中，国家财政只采用手段单一的经济行为，主要是通过调整银行存贷利息，来抑制房价。结果是国家未分析各层的利益关系，而真正用来搞房产开发的贷款没有限制到，违规贷款也越来越多，只是控制了大部分经济收入偏低的老百姓的贷款，至使无房居者仍然无房居。相反行政手段利用过多， 例如要求银行对贷款项目进行清理，限制发放房地产开发贷款等等，由于中央政府与商业银行的利益不一致，造成了这些行政手段很难起到实效。同样，由于政府对市场的信息掌握不全，造成了金融调控政策出台滞后。三、房屋建设及市场中正确(zhngqu)

12、运用法律法规（一）维护集体土地(td)所有者合法权益1、维护集体土地合法权益(h f qun y)的意义。随着土地使用制度改革的不断深入，城乡土地市场的一体化是社会经济发展的必然。因此一定要顺应市场经济发展的需要，充分发挥集体建设用地价格在经济发展和资源配置中的杠杆和调节作用，支持集体土地的合理流转，对城乡结合部集体非农建设用地市场的管理进行正确的疏导和规范，进一步探索新思路，促进城乡集体建设用地的合理利用和优化配置，积极引导集体非农建设用地市场向有利于促进城乡社会经济发展的方向发展。制定措施将集体土地纳入统一的土地市场，探索农村建设用地使有权流转新的管理体制和运作体制，将有利于盘活农村土地特

13、别是城乡结合部原有的建设用地，从而可以减轻对新增建设用地需求的压力，进一步调整农业产业化，推动城市化进程。同时在加强农村集体土地使用权的管理，在符合土地利用规划和用途管制要求的前提下，尽快出台允许集体非农建设用地使用权，有条件地进行流转的具体政策，制定集体非农建设用地使用权流转准则，进一步加强土地变更登记，明确集体土地使用者责、权、利关系，以保障土地所有权人的利益。为防止占用耕地，造成对国有土地市场的冲击，可根据当地实情，对城乡结合部和规划期内发生流转的集体非农建设用地转为国有，并纳入统一储备制度中。2、维护集体土地合法权益的方法。针对集体土地征用问题，也是在城市化过程中遇到的首要问题，关键是

14、土地使用形式的改变，即由原来的农村用地转化为城市用地，而现有的征地制度与市场经济现实之间的矛盾日益突出，因此，在适应市场经济的要求下制定具有可操作性的征用方法来实现城乡一体化。(1)应适时有效地制定相关政策，适当减化土地征用手续，解决征用集体土地过程中的土地成本，土地补偿额等难题。(2)城郊结合部集体土地，其所有权除了在国家与农村集体经济组织之间转移外，不允许在其它法人和自然人之间转移，只有建立完整有序的土地交易市场，加大对城乡结合部集体土地的管理力度，可以通过征地后，采取土地招拍挂形式，把国有土地使用权通过转让或出让获得土地使用权来整治结合部，促使集体建设用地的集约利用。(3)采取与制度相应

15、的政策配套来支撑或限制，建立切实可行的征地调节基金，发挥被征地农民的自主创业的空间等办法。(4)对于征用或征收的，需进行土地评估或实施区片综合价补偿标准的，以此为依据对农民进行补偿，可抑制利用城乡结合部集体土地炒买炒卖土地的行为，避免不同权利主体之间巨大的利益差异。(5)加强集体建设用地流转管理，建立集体土地产权制度。随着城市化进程的加快，特别是城乡结合部的农村集体建设用地，市场流转的需求量大，从富阳目前流转趋势可分为出让、转让、出租和抵押等形式的存在，并在数量和规模上又有不断扩大的现象。可以说，结合部的集体建设用地存在一定隐性市场。（二）运用法律解决房屋(fngw)折迁矛盾1、房屋(fngw

16、)强制折迁的的法律依据房屋强制拆迁是城市(chngsh)建设不可避免的一个问题，这不仅关系到拆迁人、被拆迁人的利益，还关系到城市的发展和社会的稳定。目前我国城市房屋拆迁制度存在严重缺陷, 立法不完善和制度设计不合理。由于城市房屋强制拆迁既涉及到公法，又涉及私法领域，同时它又具有鲜明的公权力色彩，牵涉到很多行政法上的问题，其本身有一定得复杂性。关于城市强制拆迁具体的法律文件主要有：国务院的城市房屋拆迁管理条例；建设部的城市房屋拆迁行政裁决工作规程、城市房屋拆迁工作规程。根据建设部的城市房屋拆迁工作规程第条，城市房屋拆迁管理工作程序是：(1)拆迁计划管理；(2)拆迁人从政府处得到土地使用权；(3)

17、向政府主管部门申请拆迁；(4)与被拆迁人签订拆迁补偿协议 ；(5)协议不成，请求政府主管部门裁决；(6)对裁决不服的可以复议和诉讼；(7)进入强制拆迁。2、房屋强制拆迁立法方面存在的主要问题：(1)与立法法冲突。立法法第8条明确规定，对非国有财产的征收只能制定法律，然而在关于城市房屋强制拆迁法律文件中，最高位阶的也只是国务院的行政法规（城市房屋拆迁管理条例）。由此看来，关于房屋强制拆迁方面的法律法规设置，是明显不符合立法法的规定的。（2）与上位法冲突。权力来源于法律的授权, 权力的合法性也来源于法律的规定。然而管理条例中第16 条和第17 条的规定明显与民法通则、合同法、新修订的宪法的规定相冲

18、突。3、对房屋强制拆迁制度进行完善的建议(1)对公权力进行必要(byo)限制，保护私权。在房屋强制拆迁过程中, 各相关法律条文对公权与私权进行法律上配置实际上倾向于公权。城市房地产管理法和管理条例等法律法规中均规定了公权的优位权, 对私权的重视和保护完全(wnqun)不够。建设部颁布的2004 年3 月1 日开始实行的城市房屋拆迁(chi qin)行政裁决工作规程，从程序方面规定了很多有利于被拆迁人的制度规范，很大程度上体现了对被拆迁人权益的关注和保障。这应该是行政法在“控权”，保护公民私权的一个典范，但是，这些规定在调和公权与私权的冲突上是远远不够的, 因为规程只是作为管理条例的配套法规,

19、法律效力不强。我们希望在宪法、城市房地产管理法和管理条例等相关法律法规中控制公权, 并对私权提供实在的保护。 法律法规对这方面的公权力介入的调整要考虑的最重要的一点是：要对“公益拆迁”和“私益拆迁”清晰界定，公益拆迁中，公权力的介入是为了公共利益，应该以规范为主，限制为辅，而在私益拆迁中，公权力的介入要严格限制，行政主体应该是处于一个协调的中立者的身份，不应该作为一方主体参与进来，更不应该偏重于哪一方，因此，对这方面的公权力，要以限制为辅。(2)修改有关强制拆迁的相互抵触的法律条款强制拆迁的法律条文，出现了相互抵触，其中，下位法对上位法有所超出，具体表现在：一是法律法规配置不合理，发挥实际作用

20、的现行法规位阶太低，不符合立法法的规定；二是明显与上位法冲突。现行城市房屋拆迁管理条例有两个明显超出上位法的地方：首先是对于宪法修正案中对征用权的规定“限于公共利益”范围有超出，然后对于行政主体在此过程中的赋权违背了民法通则、合同法等关于“平等、自愿、公平”等相关内容。有关房屋强制拆迁方面相互矛盾的法律法规需要予以纠正。法律条款之间的相互冲突、法律法规系统本身不相一致，不仅影响了法律效力的发挥, 还给行政权力的非法侵入提供了可乘之机。因此，有必要对这方面的与上位法相互抵触的法律条款做出修改，保证法律系统的一致性。(3)强制拆迁程序中听证制度的贯彻落实程序的公正能够保证实体的公正，有其独立的价值

21、，需要对程序法加以深入细致和完善。现行规范性文件中也设置了听证程序，但是这不是一个必经的程序，所以应该在行政法规中规定强制拆迁必须有听证程序，以被拆迁人申请而启动。更为重要的是，保证听证为最后的裁判提供依据，被拆迁人提出的合理意见被政府所接受。而不能只是例行一个程序，对最后的结果不产生丝毫影响。房屋强制拆迁这一块的听证制度，走过场、当事人提出意见难、听证意见难落实等现象仍然很严重，需要很大程度的完善。强制拆迁在现实生活中纠纷较多的重要原因之一是没有正确处理好公权力介入的问题，对适用行政强制程序进行拆迁的公权力使用过多过滥，因此常常会损害被拆迁人的利益。同时，一方面大量本该通过司法程序解决的问题

22、都以行政方式解决，弱化了司法功能，增加了行政机关的压力。另一方面，行政权在拆迁中适用过广，行政强制的适用不合理增加了腐败和投机，容易损害被拆迁人的利益。因此，有必要加强(jiqing)对强制拆迁中行政行为的研究，严格廓清和限制其适用条件和范围，落实在立法和执法方面，应该进行精微的制度设计，杜绝现实生活中假借公权力介入侵害私人利益的情形。限制行政权力的最终目的是为了使公权力和公民权利两者平衡，具体在房屋强制拆迁(chi qin)中，对公权力的介入加以行政法上的规制，让被拆迁人有话语权，其个人利益能得以保护，达到公权力、公共利益和被拆迁人公民权利的平衡，才是城市房屋强制拆迁方面的行政法规所要追求的

23、目标。（三）运用(ynyng)法律保证房屋建设的安全及质量随着房地产产业日渐成熟，人们对房屋建质量要求也越来越高。房屋建设工程质量问题也成为广大市民关注与谈论焦点。1、改进房屋建设监督机制 应该高度重视房屋建设质量观念，使参与房屋建设各方主体自觉遵守质量监督法则。房屋建设主管部门要通过立法和严格的执法检查监督来引导和规范房屋建设主体的质量行为。施工单位应制定规范的施工流程进行施工，监理单位严格执行规范规定的规章制度。 政府应该积极培育发展房屋建设行业协会，依靠行业组织来加强行业管理。进一步加强行业协会建设，使协会成为独立公正自主运作的行业自律组织。发挥行业协会在房屋建市场中专业管理作用，对房屋

24、建设质量进行直接监督，为参加协会的同行业企业服务。加强市场机制、制度建设，完善市场监管体系，政府严格建设市场准入，坚决查处资质申报中弄虚作假行为，严格推进并进一步完善注册专业人员许可制度和企业资质管理制度，并循序市场规则，加快企业资质管理制度改革，调整资质标准，简化审批程序，支持支持企业开拓市场。 2、注重房屋建设质量监督人才培养对有关人员进行定期和不定期的培训，并积极进行各种资格认证，以努力提高房屋质量监督人员自身质量监督素质。适应房屋建设市场发展形势，房屋建设质量监督人才必须具备高素质，能够熟练掌握房屋建设有关法律、法规和房屋建设有关标准，有较丰富的房屋设计、施工、管理经验。此外，还要建立

25、高效灵活的用人机制。做到引进人才、培养人才和使用人才相结合，以便(ybin)于吸引更多优秀人才投身于房屋建设质量监督事业中去。 3、建立(jinl)和完善房屋建设质量监督法律法规。近几年来，随着建设市场法规的逐步完善，按照工程(gngchng)建设客观规律的要求，已经形成一套法定的工程建设程序和制度，建立了项目法人负责制、施工图设计文件审查制、招标投标制、施工许可证制、工程监理制、合同管理制、工程质量安全监督管理制、工程竣工验收备案制等，这些法定程序和制度，有力保证了工程建设顺利进行，以形成完善的房屋建设监督法律、法规体系。使房屋建设质量行为责任制等纳入法制轨道。 （四）完善房屋产权制度 住房

26、问题是任何社会和国家都不可忽略的问题，也是一个国家政治稳定、经济发展、社会进步的重要衡量标准。住房权是一项满足人类最基本生存和发展的权利，更是一项具有复合性的宪法权利，需要国家积极主动地保障才能实现。具体来说，国家对住房权的实现有以下三个层次的责任：其一是市场保障，对于完全靠公民自己购买房屋的情形，国家的责任是发展并规范健康的商品房市场；其二是援助性保障，即政府通过一定的补贴资助公民购买房屋来保障公民住房权的实现；其三是救助性保障，即对无力买房者，政府通过提供廉租房，以实现其住房权。总之，国家的合法性来源于人权及对人权的有力保障。住房既有商品属性，又是重要的准公共产品，因此，保障公民住房权的实

27、现，是国家义不容辞的责任。 1、在宪法中增加“国家保障公民基本住房权”条款。有学者认为：“在人权的保障体系中，宪法保障是首要的、也是最富有成效的。因为宪法是一个国家的根本大法，具有最高权威和最高的法律效力。没有宪法保障，任何人权保障将成为无源之水、无本之木。”作为法律体系中的“母法”，宪法应该将住房权确认为公民基本权利，在此基础上建立对住房权的保障体系。世界上大多数国家已将公民住房权写入宪法予以保护，我国只有在宪法中增加“国家保障公民基本住房权”条款，才能为公民住房权的实现奠定根基性的基础，才能提高国家和社会对于公民住房权的重视程度。2、加紧制定(zhdng)住房保障性法律。目前(mqin)我

28、国具有最高法律效力的宪法至今仍未能成为司法领域裁判的直接依据，当我国宪法中规定的住房权受到侵害之时，公民也无法得到应有的司法救济，因此，除了在宪法上确立住房权外，我国还应当配合制定相关的部门法。一是加快住宅法的立法进程。虽然20世纪80年代末我国就已提出制定住宅法，但是由于立法条件还不具备，因而被无限期的搁置。住宅法作为一部调整住房关系纲领性的法律，其立法宗旨和目的在于保障公民的住宅权益，提高公民的居住水平和住宅负担能力，建立、健全我国的住宅市场机制，确保城镇居民在政府和社会的帮助下都有能力住在有良好环境和负担得起的适宜住宅之中。因此，必须加快其立法进程，以统筹住房权的全面落实。其二，加快住房保障法的出台。该法属于“社会保障(sh hu bo zhn)法”范畴，也是一部纲领性的法律。其宗旨是保障公平和