房地产成本软件业务操作规程

1、鑫苑置业房地产成本管理系统软件应用流程鑫苑（中国）置业有限公司二零零七年三月目 录 TOC o u 概述 PAGEREF _Toc161109031 h 3第一章总体流程 PAGEREF _Toc161109032 h 3第三章 详细流程 PAGEREF _Toc161109033 h 4概述本流程为软件标准应用流程，结合我集团部门分工进行了调整，请各部门领导加以确认。总体流程总体而言，在新项目发展的可行性论证阶段，需要进行成本估算操作，从规划设计开始到施工图设计，进行目标成本的录入和修订工作；在项目的执行过程中，进行合同的录入、变更签证、结算工作；系统将根据以上数据自动生成动态成本信息。第二

2、章 详细流程基础资料设置在“基础资料设置”模块中，我们需要设置公司机构（指分公司）、工程项目、成本科目、产品等资料。基础资料的设置必须安装一定的顺序进行：公司机构工程项目（产品）成本科目。公司机构设置：点击工具菜单，出现开发项目设置，点击出现公司机构对话框，选择【新增】、【修改】【删除】按钮实现相应功能；当公司简码、工程简码修改后，选择“更新合同编号”，可以将所有合同编号中的公司名称和工程名称换成相应的公司简码和工程简码。“排列序号”对工程项目进行排序；工程设置：选中公司机构，按【新增】可以新增工程项目，在新增工程项目下面又可增加新的工程项目，依次依级类推；成本科目：选中具体工程项目，在费用项

3、目代码和费用项目名称下面点击，然后按【新增】可以增加费用项目，或者按【导入】按钮，选择所需增加的费用项目；选中具体费用项目，按【修改】【删除】可以实现相应功能，但删除时必须从最明细项目开始；产品：点击工具菜单，出现分摊对象设置，点击出现分摊对象设置窗口，选择【修改】后再点击【新增】、【删除】按钮实现相应新增、修改和删除功能特别建议：1）在建立项目时，如果是采用分期开发的形式，建议设立一个虚拟工程项目“跨期分摊”，从形式上它与“一期”、“二期”等并列，但它保存的数据为无法直接确定属“一期”、“二期”，或者其他期，同时它所保存的数据还将对“一期”、“二期”等进行分摊；这样处理的好处是既不影响数据的

4、保存，也不影响数据的流转。2）在项目开发了几期后，如后续的项目期数和方案仍较难确定，可设置“后期”虚拟项目，但为了不引起混淆，请谨慎使用“后期”。项目前期在项目的前期阶段，主要执行目标成本录入、目标成本修订、预算录入等功能。目标成本录入目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。目标成本数据直接录入。录入目标成本方法是：点击按钮【明细】再点击【修改】即可录入项目的目标成本数据。浅黄色底色区域（非最明细费用项目）为自动汇总项目，不能录入；白色底色的区域（最明细费用项目）可以录入，先按【修改】按钮，在下面的界面中右键点击出现增加一行、删除一行，可以直接录

5、入，也可以输入工作量和单价，工作量单价=金额，只有在工作量和单价均为“0”时才可以直接录入金额，录入所需数据后按【保存】，则完成数据录入，在目标成本数据没做修订前可以修改目标成本数据，修订后则不能修改。特别建议：1）目标成本必须分期确定，不设置跨期分摊成本（即跨期分摊为0），目标成本应录入工作量、单位、单价、说明等项目，并应将施工图阶段最终确定目标成本电子文档（集团统一格式）上传至相应项目各期项目文档。在项目概念设计和规划设计阶段，目标成本测算一稿、二稿等各可作为一次修订反映，施工图确定后的测算稿为最终目标成本，目标成本除规划条件变化、政府政策变化等情况外，一经确定，不得随意修订。2）目标成本

6、录入时，可研报告成本测算表的引入由地产部完成。目标成本中土地成本、工程管理费、利息、物业完善费、配套设施的分摊等由财务部完成，其余由地产部（或预算部）完成。地产部和财务部应对目标成本进行交叉审核。目标成本修订当目标成本数据录入完成后，可以对它进行修订，每次修订作为一个修订版本，独立保存起来。最后一个版本的修订数据将作为最新目标成本数据，对以后的项目执行起指导和控制作用。投资计划对目标成本按投资期间进行细分，编制出项目的投资计划，系统提供按月度对项目目标成本的明细科目录入投资计划的功能。投资进度计划序时簿界面左边显示工程项目树，右边以报表的形式显示项目的目标成本明细数据，用户通过光标选择需要编制

7、计划的明细科目，点击序时簿界面工具栏按钮【计划】，弹出计划录入菜单，选择相应的时间区间后，进行具体数据的录入工作。报表最下面记录项目基本信息：总建筑面积、总可售面积、审核人等等；系统通过不同颜色显示投资进度设置状况，“绿色”表示完全设置（累计投资金额等于计划投资总额），“暗黄色”表示部分设置（累计投资金额小于计划投资总额），“白色”表示未设置。投资计划录入：进入投资进度计划修订界面后，用户通过工程项目树选择工程项目，并对目标成本的明细数据进行投资计划数据的录入，系统自动汇总所有录入的科目投资计划后，形成整个工程项目的投资计划。具体操作：用光标选择需要编制计划的明细科目数据项，点击序时簿界面工具

8、栏按钮【计划】，弹出计划录入菜单，在编辑窗口的期间设置选择“开始年月”、“结束年月”后，系统自动按新期间生成的投资计划列表，用户可以录入每月的投资数据。结束年月必须大于或等于开始年月；在用户设置投资计划后，再需要更改投资期间，重新设置开始年月或结束年月后，需要点击“刷新”，窗口下方的期间才会相应更新；累计投资金额只能小于或等于计划投资总额，否则不能保存；当投资计划修订后，则不能再在此录入窗口进行数据修改；投资计划修订具体操作：用光标选择需要修订计划的明细科目数据项，点击序时簿界面工具栏按钮【计划】，弹出计划录入菜单，通过【修改】、【修订】按钮可以进行数据录入操作。预算录入当目标成本形成后，可以

9、对它进行分解得到预算数据，也可以直接录入预算数据。项目执行在项目的执行过程中，主要执行合同录入、合同拆分、合同修订、合同变更、结算录入、结算拆分等功能。合同录入：当正式合同签订后，就可以及时录入合同信息了，在系统里为了方便合同的录入和管理，设立了多种模板。合同类型分为“土地”、“前期”、“施工”、“材设”、“环境”、“营销”、“其他”等；合同形成方式分为“委托”、“招标”、“投标”，选择不同的方式在下面的界面中需录入不同的信息；合同性质分为“直接合同”、“三方合同”、“补充合同”，选择三方合同和补充合同时，出现“是否单独计算”、“不计成本合同金额”、“对应主合同编号”、“对应主合同名称”；是否

10、单独计算指该合同金额是否计入动态成本不计成本合同金额指不计入动态成本的合同金额对应主合同选中一个合同，然后在新增合同中录入中选择三方合同或补充合同，则选中的合同为主合同三方合同、补充合同自动归在相关的合同下面，自动编号为合同编号1、2、3等，同时可以上传相应的合同文档；按【新增】按钮，弹出合同信息对话框，不同的合同类型对应不同的信息框，在信息框中录入相关合同信息，合同编号为自动生成的流水号（也可以手工修改）；按【修改】按钮可以对合同进行修改；可以【上传】相关文档，然后【下载】到指定路径，也可以【查阅】，如果该合同上传了相关的合同文档，则【查阅】按钮为亮色，反之为暗色；点击【查看】菜单下的“页面

11、设置”，选中“显示”，可以选择查看时需显示的内容、锁定列、对齐方式等，且可以设置方案保存以供调用；特别建议：1）当一份合同无法直接确定属“一期”、“二期”，或者其他期，则可以先把它保存在“跨期分摊”项目中，然后通过“合同拆分”的功能分摊到“一期”、“二期”等。2）合同录入应及时，一般应在合同签订后3个工作日完成。3）合同录入信息必须尽量全面，其中合同类型、合同编号、合同名称、签约乙方、合同金额、造价性质、合同性质、签约时间必须填完整。4）合同在录入后尽量要求上传相应的电子文档（或扫描图片）及其他附件合同拆分：将合同数据拆分到成本科目中去。选中工程和合同，然后点击【拆分】或者双击，进入合同拆分界

12、面，按【引入费用项目】选择拆分成的费用项目（只能选择最明细费用项目），在各费用项目归属金额内录入相关数据。特别建议：录入完合同后，原则上应立即进行拆分，对于不能立即拆分的合同（仅限于金额不能确定或预计变化很大的合同）可在合同金额确定后再拆分。录入待分摊的合同在各期分摊标准确定以后进行拆分。分摊至后期的成本，待规划方案确定后对待分摊合同进行二次分摊，后期更改为相应各期。合同修订当合同数据录入完成后，如果发现其中有错误需要修改，可以进行合同修订。合同变更合同执行过程中经常会由于设计或现场的原因发生变更或签证。选中一个合同，按【新增】按钮，录入合同变更信息，变更、签证的编号为自动生成的流水号（也可以

13、手工修改）；选择“调整原因”和“提出部门”，点击界面框中中的“设置”，选择该变更的归属财务核算对象及成本科目；点击【修改】按钮可以修改合同变更信息；点击【删除】按钮可以删除合同变更信息；可以点击【上传】以上传变更签证单文档。特别建议：如果现场签证较多，不能做到一单一结的，可以按合同汇总录入合计数，但每月月末必须汇总录入一次。结算录入当一份合同全部或局部完工时，需要进行结算。选中一个合同，按【新增】按钮，出现结算信息的界面框，可以录入与此合同相对应的结算信息，结算编号为自动生成的流水号（也可以手工修改）；如果该结算为其所对应合同的最后一个结算，则在是否最后一条结算栏选择“是”，表示该合同已全部结

14、算；点击【修改】按钮可以修改合同结算信息；点击【删除】按钮可以删除合同结算信息；可以点击【上传】以上传结算书文档。可以点击【查阅】以在线查阅结算书文档。特别建议：所有录入的合同必须进行结算，合同执行完成后应及时进行合同的结算，并将结算数据录入到软件中。结算拆分与合同拆分类似，选中一个结算，按【拆分】或双击，弹出结算拆分的界面框，在各费用项目归属金额内录入相关数据，如果结算造价与已拆分结算造价合计的金额数相等，则为完全拆分，如果已拆分结算造价合计的金额数为0，则为未拆分，如果结算造价与已拆分结算造价合计的金额数不相等且已拆分结算造价合计的金额数不为0，则为部分拆分，分别以不同的颜色标明。特别建议

15、：在合同结算录入的同时应进行结算拆分，结算拆分条件一般与合同拆分条件相同。资金管理付款计划在签订合同时，一般都会同时约定合同的付款计划，这些合同付款计划，如果不需要更改，则可以直接转成实际付款计划，将实际付款计划汇总起来，就可以形成资金计划表，将实际付款数据与计划进行比较，就可以查询已付款明细表和欠付款明细表付款录入选中一个合同，按【新增】按钮，出现付款录入界面框，系统提示动态成本、已付款、应付款、未付款信息，双击对应付款ID选择该笔付款对应的合同付款计划；如果顺延本次计划，将差额自动转入下笔付款计划；当付款超出付款计划时报警；双击合同，显示与合同相关的所有成本信息动态成本非合同性成本录入手工

16、录入。待发生成本预测对将要发生的成本进行预测选择明细的费用项目，点击【修改】按钮，在工具菜单下面选择增加一行，可以直接在“金额”下录入数据，也可以在“工作量”和“单价”下面录入数据，则金额=工作量单价，如果需要删除，则在工具菜单下面选择删除一行进行删除，录入完成后，点击【保存】按钮；如果由于工程变化，需对目前待发生进行调整时，则选中明细的成本科目，点击【调整】输入调整金额；特别建议：待发生成本必须经常调整，否则动态成本反映不准确，待发生成本预测时，应详细列出待发生成本的工程量、单价，并作必要的说明；待发生成本的调整至少每月一次，并建议在月初的3个工作日内完成； 全项目动态成本表动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果动态成本 = 未结算