【精装】【龙湖】2019年新版 住宅户内批量精装分级配置标准及户内、公区封装产品制度（含4张表）

1、,集团住宅户内批量精装分级配置标准及户内、公区封装产品制度2019年版V2.0使用说明,基本原则,集团住宅户内精装分级配置标准及户内精装封装产品应用原则,1 ,产品分级配置标准,700D1900，900D21200，1200D31500，D41500；注：均不含户内精装设备。,2 ,封装项目定义及应用原则,1、定义：采用地区封装入库产品的项目，配置及其他产品信息不做调整，此类项目为封装项目。2、应用原则：如选用封装产品，配置单控。,3 ,例外项目定义及应用原则,1、定义：不采用地区封装入库产品的项目或在入库产品基础上进行调整的项目，此类项目为例外项目（D4均为例外项目）。2、应用原则：如为例外

2、项目，产品按分级配置标准进行适配，成本单控。,4 ,封装产品编号原则,1、集团封装母版产品编号：分级编号+色系/风格编号+本款产品母版成本，示例：D3HX1450，即D3档母版成本为1450元/的灰色系现代风格产品。2、地区封装入库产品编号：集团封装母版产品编号+地区代号+地区落位目标成本，示例：D3HX1450-GZ1480，即集团发布之D3产品母版成本为1450元/的产品，在广州封装落位目标成本为1480元/。注：色系：灰-H、米-M风格：现代-X、新古典-G、新中式-Z。,5 ,封装母版产品定义、母版成本计算原则及使用原则,1、定义：集团提供的封装产品。2、主材按封装产品物料选型计价，其

3、中集采物料采用对应级别各品牌物料均价。3、施工费及辅材综合考虑不同区域价格差异，按全国均价计算。4、户型基础条件为130，3室2厅2卫。5、封装母版产品成本供地区封装落位参考，不作为项目目标成本。,6 ,地区封装入库产品定义、成本计算及使用原则,1、定义：各地区以集团封装母版产品为标准，结合户型封装选择成本最不利户型（如3室2卫最小面积）进行精装施工图套图、物料选型及成本测算的产品。2、测算成果经集团供应链审核确定为本地封装入库产品目标成本最高值。3、主材按集团集采单价计入，多备选品牌需在封装过程中选定其一。4、施工单价选取地区批量住宅精装集采价格（若无集采，选取近期批量精装项目单价）计入，测

4、算格式按集团标准测算工具表。5、项目如采用封装产品，预案阶段及研发启动会初步选择本地封装入库产品及其目标成本，定位会锁定产品及其目标成本，项目设计及实施过程中，无特殊情况不再调整精装设计及目标成本，如调整需进行定位会回顾。,7 ,硬装与户内精装设备成本界面,1、硬装装标不包含户内精装设备成本。2、户内精装设备包含：空调、非采暖区地暖、新风、水处理（净水、软水）、智能化。3、硬装装标与户内精装设备目标成本分别控制，硬装装标以新发布的分级为准，户内精装设备目标成本由项目定位阶段结合项目情况确定，计入户内精装设备成本。,公区封装产品应用原则,1,产品分级配置标准,公区精装分级配置标准以地区版公区精装

5、分级配置标准为准。,2,封装项目定义及应用原则,1、定义：采用集团封装产品的项目，配置及其他产品信息不做调整，此类项目为封装项目。2、应用原则：如选用封装产品，配置单控。,3,例外项目定义及应用原则,1、定义：不采用集团封装产品或在集团封装产品基础上进行调整的项目，此类项目为例外项目（P4均为例外项目）。2、应用原则：如为例外项目，产品按分级配置标准进行适配，成本单控。,4,封装产品编号原则,1、集团封装母版产品编号：分级编号为G1、G2、G3、G4。2、地区封装入库产品编号：集团封装母版产品编号+地区代号，示例：G3-CQ1800/1000，即首层及地下层（含大堂、走廊、电梯厅）成本为180

6、0元/，标准层母版成本为1000元/的产品，即集团发布之G3的产品，在重庆封装楼型落位入库编号。,5 ,封装母版产品定义、母版成本计算原则及使用原则,1、定义：集团提供的封装产品。2、主材按封装产品物料选型计价，其中集采物料采用对应级别各品牌物料均价。3、施工费及辅材综合考虑不同区域价格差异，按全国均价计算。4、封装母版产品成本供地区封装落位参考，不作为项目目标成本。,6,封装入库产品定义、成本计算及使用原则,1、各地区以集团封装母版产品为标准，结合公区封装选择成本最不利楼型（如公区最小面积）进行精装施工图落位及成本测算的产品。2、测算成果经集团供应链审核确定为本地封装入库产品目标成本最高值。

7、3、主材按集团集采单价计入，多备选品牌需在封装过程中选定其一。4、施工单价选取地区批量住宅精装集采价格（若无集采，选取近期批量精装项目单价）计入，测算格式按集团标准测算工具表。5、项目如采用封装产品，预案阶段及研发启动会初步选择本地封装入库产品及其目标成本，定位会锁定产品及其目标成本，项目设计及实施过程中，无特殊情况不再调整精装设计及目标成本，如调整需进行定位会回顾。,7,公区硬装首层及地下大堂入口成本界面,1、首层大堂门不计入精装成本。2、地下大堂如做光厅，计入精装成本，光厅含大堂门、铝板立面、格栅吊顶；地下大堂光厅不强制使用。,8,公区软装封装产品分级标准,P13000元/单元P21000

8、0元/单元P325000元/单元p440000元/单元公区软装包括：吊灯、摆件、端景台、装饰画、单人沙发、多人沙发、茶几、边几、仿真植物造景。,9,注,如P1、P2档标准层天花有明露管线，需增加吊顶进行处理。,应用指引,类别,序号,关键词, 说明,指标公式,1,可售面积,可售面积,【可售面积=套内建面+公摊】作为精装分级面积口径，以便项目各类财务指标计算。,2,硬装可售单方,可售单方,【硬装可售单方=硬装总造价/可售面积】按可售面积口径计算的精装单方造价，作为批量精装分级成本刻度标准，简称硬装装标。,3,实际得房率,实际得房率,【实际得房率=得房率+精装赠送率】注：【得房率=套内建面/可售面积

9、】、【精装赠送率=精装赠送面积/可售面积】,如实际得房率85%，项目精装完成品质将受到较大影响，需进行成本修正，修正前可售单方作为效果评判及定档依据，修正后可售单方为实际投入成本即项目目标成本。【增加总费用=（实际得房率-85%） *精装总造价】【修正后可售单方=修正前可售单方*（实际得房率+15%）】,4,装售比,装售比,【装售比=（硬装可售单方+精装户内设备单方）/精装售价】评估装标与项目档次匹配合理性的参考依据，常规值5%10%之间，项目定档越高装售比越低。,5,精装溢价比,精装溢价,【精装溢价比=（精装售价-毛坯售价）/（硬装可售单方+精装户内设备单方）】评估装标合理性，以及项目精装交

10、付的经济价值。注：溢价比不宜超过2。,应用边界,1,适用范围,适用项目范围,1、分级配置标准：适用于高层、小高层、洋房、别墅等各类住宅批量精装交房项目户内。2、封装产品：适用于高层、小高层、洋房等各类住宅批量精装交房项目户内。,2,项目定档与精装定级关系,项目定档与精装定级关系,龙湖集团住宅配置标准（P1-P4，简称项目定档）与批量精装定级（D1-D4）、公区精装封装母版产品（G1-G4）不强关联，即每个项目首先通过项目定档初步确定精装级别范围，同时通过项目精装相关的客研、成本及财务分析修正后明确批量精装定级，有可能选择与项目定档不同的精装定级。,3,精装成本涵盖范围,精装成本涵盖范围,1、精

11、装成本范围原则为“精装交房-毛坯交房”，即包含由于批量精装交房而增加的硬装、不包含户内精装设备，不包含入户门等毛坯已有部品，不包含结构改造费用。,4,硬装与土建成本界面,1、以下不计入硬装成本：降板区回填、防水及保护层、墙面水泥砂浆找平层、墙面粉刷石膏、外窗内侧打胶、给排水支管敷设、楼板及墙体内预埋电管。2、以下计入硬装成本：木地板基层水泥砂浆找平层、墙地面水泥砂浆面层、楼板及墙体外追精装点位的电管及户内配电箱往下的强电穿线。3、首层大堂门不计入精装成本。4、地下大堂光厅不强制使用，如做光厅，计入精装成本，光厅含大堂门、墙面及吊顶。,5,配置选择,配置选择,1、标配：例外项目相应级别配置标准范

12、围内任意选项。2、配置选择：例外项目相应级别配置明细不应突破标配上限，也不应低于下限。3、当精装设备选项与配置标准不匹配时，应在启动会阶段报备原由，经评审确认为合理定位后方可按适配执行，此类调整不属于超配。,6,精装完成品质扰动因素,精装完成品质扰动因素,精装最终配置影响因素有以下几类，需在批量精装定位会阶段综合考虑：1、实际得房率：实际得房率越高，成本压力越大。2、户型条件：户型面积越小、房间数量越多、卫生间数量越多，成本压力越大。3、地区差异：材料采购、人工成本等。,7,集采产品应用,集采产品应用,2500及以上装标可不采用集采产品，其余均需在集采产品范围内选型，如超出集采范围，需在定位会

13、阶段提出，与集团研发、供应链等相关职能部门沟通一致并完成专项审批，在启动会中最终确认。,设计指导原则,1,轻装修、重装饰,轻装修、重装饰,精装设计应避免对业主个性化家居布置、装饰造成限制。,2,风格色调中性化,风格色调中性化,精装设计需结合项目客户需求，调研目标客群共性的审美倾向，避免过于个性化、小众化的精装风格和色彩。,3,后续环节便捷性,后续环节便捷性,精装设计及选材需充分考虑施工便捷、成品保护、交房维护等后续环节，尽量为后续工作创造有利条件。,4,功能优先,功能优先,当设计中功能与效果产生矛盾时，应首先确保功能。,名词解释,1,顶面做法,顶面做法,1、“造型吊顶”：含”跌级吊顶“（可设置

14、灯带）或”凹凸吊顶“（不可设置灯带）。2、“集成吊顶”：含集成灯具。3、“原顶”：指原结构面直接找平刷乳胶漆+石膏线条。注： 1、各级各类顶面为隐蔽设备管线可做石膏板平顶或局部吊顶处理。,2,地面做法,地面做法,例外项目地面石材或瓷砖可视项目风格效果和成本情况采用素铺或拼花。,3,瓷砖,瓷砖,瓷砖是包含抛光砖（玻化砖）、抛釉砖、瓷片（釉面砖）、仿古砖（防滑砖）等各类瓷砖的统称；各级别厨卫墙面均宜采用瓷片，如需采用其它类型瓷砖，需与工程、客服拉通明确节点做法，以规避脱落或空鼓风险。,4,木作系统,木作系统,1、木作系统固定家具包含玄关柜、衣柜、浴室柜等；室内门及门套包含垭口套线。2、木作系统仅限

15、定其外部可见面（如门板、外露侧板）材质，其内部柜体板均可采用颜色纹理相近的三聚氰胺板。,5,背景墙,背景墙,例外项目背景墙选材可根据项目风格效果及成本情况采用适宜的材料，材质不限。,6,厨电N件套,厨电N件套,“厨电五件套”：烟机、灶具、热水器或消毒柜、烤箱、蒸箱、微波炉、洗碗机、嵌入式冰箱中选二件。“厨电四件套”：烟机、灶具、热水器或消毒柜、烤箱、蒸箱、微波炉中选一件。“厨电三件套”：烟机、灶具、热水器或消毒柜。“厨电二件套”：烟机、灶具。注：1、以上厨电均需结合项目客户需求调研、竞品对标等确定配送标准。 2、热水器结合项目情况确定燃气热水器或电热水器，品牌范围在集采确定前不要求。 3、非采

16、暖地区地暖壁挂炉，等同于“热水器”，成本计入户内精装设备。,7,主卫N件套,主卫N件套,“主卫五件套”：双面盆、坐便器、淋浴房、浴缸。“主卫四件套”：单面盆、坐便器、淋浴房、浴缸。“主卫三件套”：单面盆、坐便器、淋浴房或浴缸。注：1、户型布局时需结合相应级别主卫配置考虑空间条件。 2、D2可采用智能马桶盖，D3、D4可采用智能马桶或智能马桶盖；其它级别预留智能马桶盖的水电条件。,8,户内精装设备说明,设备说明,1、净水：包含前端净水（管井表后）和厨房净水（厨房净水设备），项目选用需明确二者叠加还是单选。2、新风：包含各种新风机技术形式，D3及以上项目避免选用无热交换的简易新风机。3、地暖：包含地暖配套的热源（如燃气壁挂炉）、分集水器、地暖盘管等。4、空调设备