法学系房地产法课件9

1、第9章 物业管理法律(fl)制度 物业管理条例(2007年10月1日施行) (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布,根据2007年8月26日国务院关于(guny)修改物业管理条 例的决定修订) 共二十六页一、概念 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关(xinggun)场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关(xinggun)秩序的活动。共二十六页二、物业管理的法律关系：委托(一)委托主体 物业管理的委托是物业管理法律关系产生并存在(cnzi)的前提和基础。物业管理委托的主体分为两种，

2、即业主委员会和房地产开发企业（在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理）。(二)物业管理的委托方式1、招标投标方式（建设单位前期选聘）2、协议方式共二十六页(三)物业管理委托内容1以合同(h tong)服务为主的管理（35、36、44、41）2委托代收费用（45条）共二十六页 第三十五条 业主委员会应当(yngdng)与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物

3、业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 共二十六页 注意：物业服务价格（政府(zhngf)指导价或市场调节价） 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。共二十六页 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电(n din)、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户

4、收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 共二十六页三、物业管理公司的两大法定义务1、对违法行为的制止和报告义务（46条）2、安全(nqun)防范义务（47条）共二十六页 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告(bogo)。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 共二十六页 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 （主要是：物业消防管理、小区治安管理）发生安全事故时，物业

5、服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守(znshu)国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。共二十六页四、物业管理公司的义务（总结）1、对房屋(fngw)及公用设施设备的维修和管理2、卫生保洁服务3、保安服务4、绿化管理5、消防管理6、车辆管理7、装修管理8、环境管理共二十六页案情李某2008年11月购买了金港房地产公司开发的香港花园3号楼一套单元房。李某对房屋装修后，与2009年1月2日入住，并向金港房地产公司物业管理部交纳了2009年上半年的物业管理费120

6、0元。2009年3月10日晚9时许，李某外出回来后将新购买的小车停放在楼下空地。第二天早晨李某上班时，发现自己的车被盗。当地派出所到现场进行了调查并立案。但是直到6月底仍未有结果。李某咨询律师(lsh)后向房地产公司提出了索赔，房地产公司要求李某等案件侦破后再说。双方协商多次达不成一致意见，李某向法院提出了诉讼。 共二十六页争议 李某的律师认为，房地产公司与李某之间存在物业管理合同关系，李某已交纳了物业管理费，并遵守物业管理的规定，将摩托车放置在车棚内，自己无过错，无违约行为。房地产公司在售房广告中明确承诺：小区实施封闭管理，有值班室和专职保卫人员24小时提供门卫值班服务，区域内无闲杂人员。该

7、广告是物业管理合同的重要组成部分。房地产公司应当全面(qunmin)履行合同义务，在小区内必须确保安全，对住户的财物负有看管义务。由于被告物业管理制度不完善，门卫防范不力，履行合同义务不当，由此造成原告小车丢失，被告方应当赔偿因其违约而给原告造成的经济损失。 房地产公司的律师认为，房地产公司进行物业管理的范围，不包括对放置于小区楼下空地上的小车进行看护。李某的摩托车应当由盗窃人进行赔偿，房地产公司无赔偿义务，目前失窃案件已由公安机关立案侦查，摩托车并非不能够追回，在未有结论之前，李某起诉房地产公司毫无道理。共二十六页分析物业管理是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同(h ton

8、g)对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务，收取管理费。物业管理服务应该是多方面的，应当包括对业主放置在管理区域内合理地点财产的看护，因为委托物业管理合同包含有保管合同的内容。 共二十六页 法院判决：本案中，房地产公司售房广告中已经明确了小区(xio q)物业管理的服务范围包括维护财产安全的看护义务。（在通常情况下广告是没有约束力的，但是本案中房地产公司的售房广告内容却符合合同法关于要约的规定，是房地产公司对购买者提出的物业管理服务合同的条款，对其具有约束力。） 李某与房地产公司之间事实存在着委托物业管理合同关系。 李某在向房地产公司物业管理部支付管理费后，已经尽了合同义务，有理由要求房地产

9、公司履行合同义务。 房地产公司在提供服务时，由于制度不完备，防范措施不力，疏于管理，没有尽到应尽的责任，造成李某摩托车被盗，显然违背了合同约定的义务。 合同法第107条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任. 由此可见，房地产公司应当赔偿李某的摩托车。房地产公司以应由盗窃人赔偿李某损失为借口来推卸自身责任是毫无道理的。共二十六页 不同意见 1、从法律上讲，义务分两种：一种叫行为义务，一种叫结果义务。 结果义务是指：当你作为一个义务人去实施一个行为的时候，你的目的是要完全符合于或者能够完全实现某一个既定的、期望的结果。只有(

10、zhyu)结果实现了，才算履行了义务。比如保险公司的赔偿义务就是结果义务，出了事故必须赔偿； 行为义务是指：只要义务人在行为时尽心尽力，就算履行了义务，不追求结果。医生治病的义务是行为义务，只要尽心尽责，就算没治好也不用承担责任。 物业公司在某些义务上就是一种行为义务，只要按照法律、合同、或者行业规矩尽到了保护的义务，就算发生案件也不能让物业公司负责。不能不讲规则地给物业公司一个过重的责任，这样对于物业公司也是不公平的。共二十六页 2、目前物业公司的权限和义务仅限于维持小区的公共秩序和积极配合公安机关处理小区的治安事件，并不具备相应的政府职权可以采取某些强制性的安全措施，来确保安(bo n)全

11、。这样看，小区保安(bo n)及物业公司要对小区业主生命财产负责显然有失公平。共二十六页思考：关于(guny)物业管理的强制力问题 物业公司的职能是管理，从某种程度上是有一定强制力的。如果有人在毁坏财物，物业公司第一可以劝阻，第二可以制止。劝阻的概念很明显，强制力比较弱；制止就有一个管理限度的问题(wnt)，在什么样的限度内制止，物业公司不能像警察那样制止。如果有人在小区里砍树，这个时候物业公司可以制止。但如果有人在家里开音响声音非常大，物业公司还是只能劝阻，如果他根本不听话，物业可以报警，但是不能闯进去把音响关掉。 共二十六页五、业主及业主大会的权利和义务（一）业主的权利义务 业主通常是指物

12、业的主人(zh rn)(自然人、法人)即对物业享有所有权的人。 业主的权利和义务共二十六页业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备(shbi)和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）

13、的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。共二十六页业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守(znshu)管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。共二十六页（二）业主大会的权利义务 业主大会是由业主自行组成的维护业主整体利益的组织(zzh)。其具有民主性、自治性、代表性的特征。 业主大会的权利与义务共二十六页第十一条下列事项由业主共同决定：

14、（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务(fw)企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。共二十六页 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加(cnji)。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。共二十六页 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益(h f qun y)的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（通过诉讼救济）共二十六页内容摘要第9章 物业管理法律制度。第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报