农村商业银行股份有限公司住房按揭贷款管理办法

1、某某农村商业银行股份有限公司住房按揭贷款管理办法（草案）第一章总则第一条为支持我县城镇居民购买自用住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、某某农村商业银行股份有限公司贷款管理办法和陕西省农村信用社个人住房贷款管理暂行办法等相关法律法规，特制定本管理办法。第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指适用于我县城镇居民购买住房且所购房屋处县城规划区内的专项贷款。本行办理的住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的首付不低于30%，贷款期限最长不得超过15年，用于其购置自用住房，借款人以其所购买的住房为抵押物，开发商提供阶段性保证担保的贷款。具体分为

2、现房楼盘和期房楼盘办理。申请按揭贷款的楼盘应具备的基本条件：开发手续齐全、具备“五证”即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，且已按规定交纳了土地使用价款和有关的配套费用，具有建筑质量检测合格证明，地理位置好，具有较强的变现能力。本行原则上只受理借款人首次首套商住房的贷款申请，商用房按揭贷款参照门面房抵押贷款办理。本行办理个人住房按揭贷款根据客户特点具体分为：系统内代发工资类客户、非代发工资类客户和购买门面房及商用房客户分别受理。第三条开办住房按揭贷款的网点：总行营业部。第四条个人住房按揭贷款由营业部受理客户申请，按要求收集整理资料提出

3、审批意见，上报总行审批，经总行审批同意后发放。第五条借款人到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处理其抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。第六条借贷双方应遵守国家法律法规和联社的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。第二章借款人的条件第七条借款人应是具备完全民事行为能力的自然人并同时具备以下条件：（一）贷款申请所在地常住户口或有效居留身份证件（特殊情况下外来人口办理住房按揭贷款应提供本人身份证明，同时必须具备有足够偿还能力的常住居民进行有效担保）。（二）有稳定的职业和收入。原则要求借款人每月现金收入不低于每月偿还贷款金额的2倍。（三）信用良好有到期归还贷款本息的能力。原则上要求借

4、款人年龄在55周岁以内（或按：年龄+贷款期W65确定年龄）（四）已经与所购买的发售单位签订了购买合同或购买意向书。（五）已向开发商支付或在我社存入了首期款，所购买的住房价格基本符合我社或委托的房地产估价机构的价值认定。第三章贷款利率、金额和期限第八条贷款利率按照中国人民银行对农商行的有关规定由总行公布执行。贷款期限内中国人民银行调整贷款利率的，个人住房贷款的贷款利率相应的调整，借款人的每月还款额也相应变化。原则上调整利率从次年1月起执行。第九条个人住房按揭贷款金额最高不超过购房价款的70%。门面房和商业综合房按揭贷款金额最高不超过购房价款的60%。贷款期限最长不超过15年，具体楼盘以联社与开发

5、商达成的协议为准。第四章贷款程序第十条系统内代发工资类客户：（一）申请人授信申请书（包括客户介绍、资金用途、还款来源及计划）。（二）与借款用途相符的购房合同和首付款证明。（三）借款人居民身份证（本人及配偶身份证）、户口本或其他有效居留证件。（四）本行认可的有关部门出具的借款人及配偶职业、经济收入或偿还能力证明。（五）借款人所在单位出具的同意扣划款项协议书。（六）财产共有人出具的同意将房屋抵押贷款的承诺书。（七）借款人出具的系统内代发工资储蓄折（卡）原件及复印件。（八）信用社要求的其他资料。第十一条非代发工资类客户和购买门面房及商业综合楼层客户，由房地产开发商提出书面申请，并向我社提供如下资料：

6、（一）书面申请书（包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额、户数等）。（二）企业法人营业执照、税务登记证明、法人代码证明或授权代理人证明。（三）公司董事会同意就该楼盘为借款人承担阶段性保证的承诺。（四）项目资料：开发商房地产开发资质证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、可行性报告、立项批复、施工许可证、房屋预售许可证、测绘报告书等。（五）本行要求的其他资料。（六）本行受理申请后，业务人员应展开贷前调查工作，对项目进行实地调查。对项目地理位置、户型设计、市场价格定位、市场有效需求、楼盘前景、经济效益以及各项资料的真实完整性、企业担保能力做出综合的评价。并在认定的基础上填写住

7、房按揭贷款调查审批表。（七）经过有权审批人的审批，最终确定是否同意办理住房项目按揭贷款。（八）与开发商签订住房按揭贷款合作协议书和贷款担保协议书。开发商在本行开立保证金账户，并存入不低于贷款总金额10%的保证金。在保证期间内，借款人不能清偿债务时，进行保证金扣划，并在一周内补充。开发商承担连带保证责任并在规定时间内协助办妥房屋产权抵押登记手续。（九）个人按揭贷款的申请、受理、审批、发放：1）申请人授信申请书（包括客户介绍、资金用途、还款来源及计划）。2）借款人应与开发商签订购房合同并交付首期购楼款。3）借款人居民身份证（本人及配偶身份证）、户口本或其他有效居留证件。4）向本行提交申请人以及财产

8、共有人的身份证明、户口簿、婚姻证明原件和复印件。5）本行认可的借款人还款能力以及财产共有人的收入证明。6）财产保险单及合同公证书。7）财产共有人同意共有财产抵押的承诺书。8）本行认可的第三者担保承诺书。9）本行要求的其他资料。10）本行与借款人签订住房按揭贷款借款合同，并根据借款人与本行的约定将款项划到开发商在本行开立的账户内，监督使用。第五章贷款偿还第十二条还款方法分为等额本息还款法和等额本金还款法，信用社一般采用等额本息还款法，按月还款。贷款还本付息日的确定为贷款后次月起进入还款期，每月20日为约定还款日。第十三条借款人必须在约定还款日前，在扣款存折上存入不低于当期还款金额的款项。总行营业

9、部业务人员应按期编制个人住房按揭贷款等额本息偿还明细表，下发贷款社执行。第十四条提前偿还和贷款展期。借款人可以提前全部还清剩余贷款本金，提前偿还的当期仍计收利息，并按提前偿还金额的1%收取借款人违约金。借款人如果需要延期还贷，必须提交书面申请按照农村信用社贷款管理办法有关规定办理。第十五条借款人还清全部贷款本息后，总行营业部按照有关约定应办理抵押注销手续。第六章贷款管理第十六条个人住房贷款的审批权和对开发商开发楼盘提供个人住房贷款合作的审批权都集中在总行。第十七条贷后管理（一）贷款社信贷人员要及时跟踪借款人职业、收入、抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还款能力进行检查。（二）实行贷款

10、本息收回登记制度，及时掌握借款人贷款本金及利息收回情况，监测贷款质量。第十八条建立个人信用等级制度及贷款档案管理制度。（一）贷款社信贷人员将个人住房贷款申请资料、调查材料、合同文本、收贷收息凭证以及相关附件档案实行编号登记，建立个人信用登记制度和贷款档案处理制度。（二）质物、房屋产权证等重要权属凭证要建立台账，登记保管，确保抵押、质押权证的完整性。第十九条经办营业网点按规定及时对住房贷款进行风险分类，分类时可以以楼盘为单位进行批量处理。同一楼盘凡无欠缴月供现象的借款户，统一算作1笔正常贷款并填写一张分类认定表；其余有欠月供现象的，按风险分类标准逐笔并按户单列分别填写分类认定表。第七章罚则第二十

11、条逾期处理借款人在约定还款日营业终了没有按合同约定的还款计划，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，贷款社要计算逾期利息，公式为：逾期利息=当月应还本息X逾期利率X逾期天数公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按中国人民银行规定执行。借款人归还贷款后，停止加罚息。第二十一条有下列情况之一的，贷款行有权终止借款合同提前收回贷款。（一）借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人。（二）借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同。（三）借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息。第二十二条借款人出现下列情形之一的，贷款行应要求开发商（或售楼商）履行回购担保责任，或要求保证人履行保证责任；或依法处置抵（质）押物：（一）借款人连续三个月，或累计六个月不能按期归还月供的。（二）借款合同期满一个月，借款人未能清偿贷款的。（三）未经贷款行同意，借款人将设定抵押权、质押权的财产或权益转让或重复抵押。（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的。（五）借款人拒绝或阻挠贷款行对贷款使用情况进行监督检查的。（六）保证人违反保证合同或丧失承担连