房地产金融 笔记整理(共6页)

1、什么(shn me)是房地产金融？房地产金融(jnrng) 生产房地产及其衍生品，并为之定价投资(tu z) 是购买金融产品以获得最优回报区别：房地产金融不是资金融通；不是投资组合的优化房地产金融市场债务市场-一级&二级抵押贷款市场（一是二的标的物市场，二是一的证券化）权益市场-房地产投资信托、房地产投资组合一级抵押贷款市场-固定利率抵押贷款&浮动利率抵押贷款-住宅金融&收益性物业 -房地产开发项目融资&土地开发项目融资抵押贷款抵押贷款的价格-利率（单价是利率，总价是利息），由单位货币的时间价值决定利率决定因素： i=r+f+p+d （无风险+通货膨胀+提前还款+违约风险）供求关系决定了无风险

2、利率；通胀风险、信用风险（提前还款&违约）决定利率的风险溢价剩余本金是抵押贷款在n期后的账面价值（合同利率），不是市场价值4违约风险&提前还款风险违约风险成因：期权因素：负权益（债务权益），看跌期权（还款房屋价值） 非期权因素：支付困难； 突发事件：失业、离婚b.提前还款成因：期权因素：正权益，房价上升，有资本利得 非期权因素：利率下降（市场利率市场回报率，选择首付多，贷款少的贷款的市场价值市场价值=月供用市场利率折现的现值计算月供；用合同利率来计算账面价值，用市场利率计算市场价值包裹贷款当发生第二抵押贷款时，其贷款额度=第一抵押贷款额度+第二抵押的额度的一种贷款包裹贷款的支付额=第一抵押贷款

3、支付额+第二抵贷支付额包裹贷款的利率是第一抵押贷款和第二抵押贷款总和的平均贷款成本（不是加权平均）第一贷款利率是平均利率，第二抵押贷款利率是边际成本包裹贷款不等于第一加第二；不能理解为包含第一和第二，是两种不同性质的抵押贷款买低贷款只有在房价升值部分发行人权益，投资者承担违约风险房地产投资信托 REIT 概念a.专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产b.的一种封闭式基金(投资额，持有者数量有限制）成因：满足中小投资者投资于房地产，而获取房产回报设置REIT的条件法律要求1961年的税法修正案减免公司或个人所得税，特殊股票，证监会监管；资产要求:至少75%的REIT资产必须包括

4、房地产、现金和政府证券；在剩余25%的资产中，REIT持有某只证券的份额不能超过总资产的5%，持有的投票权股份也不得10%；持有应税分支机构的资产也不能超过总资产的20%。（无控股股东，防止决策损失）收入要求：至少95%的总收入来自红利、利息、租金和销售收入；至少75%的总收入来自租金、抵押贷款利息、销售收入或其他REIT收入。分配要求：至少90%的应税收入应分配给股东。股票和所有权要求：作为公司征税、由委托人或管理者委员会管理、股票完全可转让、至少由100个股东持有股票、5个及其以下股票持有人的股份不能超过50%。（不允许控股股东）REIT不是房地产的证券化除了实物资产还有金融资产先有REIT，再去持有实物资产，不是把资产做成股份为什么产生UPREIT为了避税；通过合伙制来实现避税，合伙人资产做成合伙股份；REIT的所有者REIT持有人-以自己的权益、现金入股合伙人-以物业折价(zh ji)入股区别：入股方式；投票权不同(b tn)但收益相同；合伙人风险小于持有人风险REIT类型(lixng)按持有资产类型分：权益性REITs ；抵押贷款型REITs；混合型REITs 按募集方式分：私人REIT；公开募REIT受中小投资者青睐高回报；高分红；抵消通胀（实物房地产不能抵消，REIT能够抵消通胀，因为投资多元化）内容总结（1）什么是房地产金融（2）（不允许控股股东）REIT不是房地