房地产开发过程中成本控制与研究(共6页)

1、房地产开发(kif)过程中成本控制(kngzh)与研究孟令尹摘要(zhiyo)：从改革开放至今我国房地产行业经历了大大小小的无数次变革，对于房地产企业来说，项目的品质和价格是项目开发成功的关键；而追求利润最大化，则是每个开发商的最真实的想法也是开发房地产的本意，所以开发项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作，贯穿于项目实施的全过程；要保障开发项目取得良好的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。 论文以开发项目全过程成本控制为研究对象。房地产项目的全过程成本控制包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工和竣工结算全过程成本控制。 关键词：房地产项目，

2、全过程，成本控制，应用The Construction Project Cost Control Model Based on Process ManagementSince the reform and opening up Chinas real estate industry has experienced countless large and small change, for real estate enterprises, the quality of the project and the price is a key to the success of project dev

3、elopment; And the pursuit of profit maximization, it is the most real ideas and development of each developer estate intention, so development project cost control is to real estate developers in an important task in the process of project implementation, throughout the course of project implementat

4、ion; To ensure development project obtains the good economic benefit, we must attach great importance to the cost control work, to improve the level of cost management.Paper to process development project cost control as the research object. The whole process of real estate project cost control incl

5、udes the land bidding, decision-making, design, recruit.Key words：Real estate project, the whole process, cost control, the application房地产项目开发是从房地产开发企业有投资意向开始，经过土地征用、投资分析、可行性研究、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收等过程。房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制，更不仅仅为了某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低项目的开发成

6、本，从而提高房地产项目的经济效益，提高房地产开发成本管理的科学性。当前(dngqin)，我国房地产市场(shchng)己初具规模，房地产项目正朝着(cho zhe)大规模、高档化的方向发展，再加上国家宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日益加剧。目前如何以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的重要问题。房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制，更不仅仅为了某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低项目的开发成本，从而提高房地产项目的经济效益，提高房地产开发成本管理的科学性。房

7、地产项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个项目需要经过从土地竞买、决策、设计、招标、建设施工到竣工验收等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制的方法也不一样。因此房地产项目成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产项目成本控制是分阶段、分步骤的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本控制管理系统。成本控制是一个全过程的控制，以成本控制为中心，在土地竞买、决策、设计、招标、施工、竣工各阶段，采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标。图1：成本控制流程一、成本控制范围

8、（1）土地竞买阶段成本控制土地是房地产业发展必不可少的物质基础。房地产项目土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施“三通一平”等。房地产开发商参与竞买报价的过程归根到底也就是各方以各自实力为基础的博弈过程，因此在制定报价策略时，不但应当正视自身的实力更应当关注竞争对手的实力。在开发资质、技术素质、管理能力、开发经历与信誉等方面与竞争对手的对比，将直接影响报价策略的制定。掌握一些应价技巧可使房地产开发商竞买时保持心理稳定、从容应价，避免头脑不冷静而招致损失。房地产企业对竞买地块进行合理价格预测，是进行竞买报价的前提，也是控制土地成本的

9、关键。通过科学的价格预测法例如市场类比法和余值估算法预测出土地的价格。（2）决策(juc)阶段(jidun)成本控制房地产项目决策(juc)阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。项目决策阶段的成本控制工作主要包括：项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段的投资估算、初步设

10、计阶段的概算、以及项目决策阶段的备选方案经济性比较等。目前我国的项目前期造价管理工作相对滞后，缺乏科学、合适的造价文件编制依据，大多依靠计价人员自身经验，具有很大的局限性和随意性。再加上不确定因素较多，它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响，很难进行量化控制，前期工作很大程度上是一个不定量模糊控制过程。（3）设计阶段成本房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。设计阶段也是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大

11、，但对工程造价的影响却很大。设计阶段是用图纸表示具体的设计方案，设计方案确定以后，其实施方案和主要投入要素就基本确定了。合理的设计是施工阶段成本控制的前提。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本，因为当初步设计方案确定以后，其结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，它对整个总投资的影响很大，在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响相对较小。（4）招投标阶段成本控制根据对招投标市场的调查分析，笔者认为应重点从以下几方面着手解决：1）招标文件应增加专家审核过程 建立专家审核制度，在资格预审文件和招标文件报送监督部门备案时，由专家对招标文件中的倾

12、向性条款或明显不公平条款进行审核，对于招标文件中的评标办法是否适合拟招标的工程项目，招标人也应对评标办法进行专家评议。2）防止投标单位串标 现阶段投标单位产生串标的(bio de)主要原因是综合评标办法中，经济标的评标标底的产生(chnshng)过程投标单位报价占了较大比重，投标单位一旦串通就可以决定(judng)评标标底为多少。3）防止中标价底于企业个别成本低价中标主要是出现在综合评标法中的无标底招标。（5）建设施工阶段成本控制工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。在这一阶段中，虽然节约投资的可能性已经较小，但浪费的可能性

13、却很大，极易造成投资的超支。因而，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然占有重要的地位。在施工阶段全过程中采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，严格管理增加工程量的变更签证发生，尽量缩短施工周期，降低工料消耗。（6）竣工验收阶段成本控制竣工验收阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。竣工阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。这一阶段是工程实施总结性的阶段，所有建安工程实际的投资，将在可这一阶段进行汇总，

14、进而分析投资是否超标。二、工程造价管理工程造价管理的弊端主要表现在：1.建筑业的招投标制虽然在建立市场价格机制方面做出了一定的贡献，但是由于建筑工程的招投标是在计划价格的基础上实行，很大程度上限制了施工单位的自主报价，所以目前的市场价格机制不能算是完全意义上的市场价格机制。 由于政府尚未能彻底转变职能，存在地方保护和行业保护，另外，由于招标信息不充分等原因，造成建筑市场透明度差、缺乏公平竞争性，这也在很大程度上影响了工程造价形成过程的合理性。2. 我国建筑市场供给能力总量多年来一直大于社会固定资产投资总额对建设的需求，指导价格水平理应呈下调趋势，但由于建筑产品的价格历史欠账过多，人工费、机械费

15、等远低于消耗，所以形成价格经常上调的局面。这种上调的结果，实际上使价格信号失真，导致刺激建筑业供给能力总量进一步膨胀。 我国目前的工程价格机制是通过定额配价（及发布价格信息、指数调整等），价格长期固化在定额之中。这种“量价合一”形式的定额概预算制度，是对工程实施“半管制”。这种工程价格管理机制不可能达到价值规律自发调节建设市场供求关系的目标。另外，定额水平相对较高（符合一般国有企业的水平），虽然在一定程度上保护了国有大中型施工企业，但由于工程价格存在较大的获利空间，从而使新的供给不断扩大，再加上配套措施不健全，这种办法实际上鼓励投资企业优先选择低价的乡镇企业，加剧了建筑市场的膨胀和无序竞争。3

16、. 在市场经济社会中，能否及时、准确地捕捉到市场价格信息是业主和承包商占有竞争优势和取得盈利的关键。在国外，政府定期发布工程造价信息，以供各类估算师对政府工程的估算作参考。同时，社会咨询公司也发布价格指数、成本指数等造价信息来指导工程项目的估价。 加强工程造价管理的对策：为了改变上述的不利局面，更好地对工程造价工作进行科学有效的管理，须要加强以下几个方面的工作，以切实有效地改善和提高工程造价的管理工作。（一）建立一套健全的工程造价管理体系1.要建立一个统一的工程造价管理机构，强化工程造价管理部门的管理职能，加强宏观调控能力，健全工程造价管理的制度和办法，加快法规建设，规范建筑市场，维护市场主体

17、的合法权益。2.理顺各种工程造价管理主管部门的关系，建立各部门定期的协调联系制度，使工程造价管理的标准和指标能够更好地衔接、配套。从政府组织管理逐渐过渡到行业协会管理，鼓励设立专业的工程造价咨询中介机构。国家部门对政府和非政府投资(tu z)分开管理，放开建材和人工的价格，由直接管理向宏观调控转变。工作重点放到制定有关法规、政策，搞好协调，理顺关系，提供信息服务上。（二）改革(gig)传统的工程计价方式，主要实施工程量清单计价方法工程量清单计价方法是由业主和招标单位根据统一的工程量清单项目设置规则编制工程量清单，投标人根据企业水平填报综合单价，它体现了企业的整体实力，满足了平等竞争的需要，有利

18、于获得最合理的工程造价，有利于控制投资。工程量清单计价，为投标者提供一个共同的竞争性投标的基础(也是评标的基础)，同时也是施工过程中支付工程进度款的依据(yj)。另外，当发生工程变更时，工程量清单计价也是合同价格调整或索赔的重要参考标准。在实施工程量清单计价方法时，应注意以下几个方面：1.加强对工程量清单计价模式本身的认识。工程量清单计价是与定额计价法相并列的一种计价模式，其核心是为了配合工程价格的管理制度改革(gig)。而在工程量清单计价法推广后，工程造价管理部门需要新的观念和新的造价管理模式，适应这项改革工作。2.加强企业自主报价的能力(nngl)。工程量清单计价方法的实施关键在于企业的自主报价。这就要求大多数施工企业形成自己的企业定额，在制定综合单价时，不再沿用了定额计价模式去处理，而是应该建立企业定额体系。3.建立与工程量清单计价相配套的工程造价管理制度。施行工程量清单计价必须配套有详细明确的工程合同管理办法。在工程量清单计价法推广实施后应该(ynggi)就新的计价办法配合相应的合同管理模式，使得招投标所确定的工程合同价在实施过程中有相应的合同管理措施。（三）加强工程造价管理人才的培养，提高从业人员的整体素质，实行造价管理信息化，在