盐城绿地滨湖城月顶层设计

1、盐城绿地滨湖城月顶层设计滨湖城11月重点回顾环比上月完成情况注:10.11月自销基本差不多，回款主要是调整ERP系统，造成本月回款较差.当月完成情况11月目标完成情况成交客户分析滨湖城12月目标及分解12月目标一、目标分解到业态11月目标分解二、目标分解到每周11月目标分解滨湖城阶段营销策略别墅产品21#、28#、29#约18套高层产品37#、38#约140套阶段营销产品：阶段策略核心：坚持并深化集团3+2+1营销理念【塑品牌升级】【区域升级】【项目升级】全球第一上市房企国家战略发展区域首座环保生态健康城立足世界500强品牌高度，提炼客户信誉的价值导向塑造品牌第一之势站在政策与区域对接角度，以

2、低碳健康都市价值塑造区域唯一之势站在项目角度，强化客户需求点及产品核心竞争力塑造产品独一之势经过前期营销证实，区域与项目共生共荣。项目营销必须借势区域的发展，区域的价值，就是项目的价值，区域的发展，就是项目的机会。阶段策略思路：借势区域价值以区域环保生态城形象为核心借势点，切入市场，树形象、立等级；战略上实现“大河有水小河满”，迅速建立影响力，提高区域影响力。彰显产品价值以环保、生态、健康生活的产品价值塑造独一无二的差异化形象；营销上实现”背靠环保大树好乘凉” ，高举高打，抢占市场份额。立足环保科技城占位环保生态高地区域炒作核心：中国新型低碳都市示范区江苏首座健康环保生态城环保：哥本哈根低碳生

3、活湿地：两区一湖湿地生态配套：都市趋势生活换代距离：恰到好处的20分钟区域概念的培养是一个长线过程。除了：通过常规媒体发声我们还要做的就是抓住机会，创造契机加速，缩短这个长线过程。借势区域价值：【区域价值 四大借势】四盘联动强势营销盐城绿地商务城盐城绿地滨湖城淮安绿地世纪城连云港绿地世纪城利用绿地冲冠节点进行三城四盘联动，强势营销活动诱人气：通过活动吸人气，吸引市场关注。优惠促销量：以联合促销优惠手段强势促销。释放价值点：结合不同产品特点进行价值营销。三城四盘联动营销：特别动作联动营销：世界绿地冲冠季江苏北部四盘联动绿地冲冠全球 岁末冲刺购房节淮安绿地世纪城|盐城绿地商务城|盐城绿地滨湖城|连

4、云港绿地世纪城三城四盘联动营销：滨湖城客户分析及购房逻辑关键词：环境优美、健康养生、居住舒适度高、超值性价比阶段客户描摹：别墅篇 陈勇军年纪51岁，三代同堂，上有老人，下有孩子。现在住在大宇花园，工作在建设银行。家庭年收入在70万左右，家里有两套住房。想买套经济型的别墅，一是让老人养老，自己和家人可周末度度假；二是投投资。重要标准：环境优美，舒适度高，适合养老和度假，升值潜力大。次要标准： 有较强的保值性，交通便利，户型要好。 顾亚平年纪45岁，五三口之家，培训老师，现居住在黄海路附近，年收入在50万左右，家里有两套住房。想买套经济型的别墅，环境好，给老人孩子住，也可邀请亲朋好友来聚会，倍有面

5、子。重要标准：环境要好，让父母居住舒适，希望居住的是中高档住区，亲戚朋友前有面子。次要标准： 交通便利，户型要好，较强升值空间。别墅客户综合特点：客户特点：高端改善性客户，已有多套房产分布区域：市区为主；年龄层级：以30-55岁为主；客户职业：多为事业单位高层、私企业主；客户收入：年薪40-100万以上；家庭情况：三口之家三代同堂为多客户关注：对环境品质有绝对要求、其次是区域潜力、综合配套。阶段客户描摹：别墅篇休闲养生需求：他们多数三代同堂，上有老下有小，有一定生活品质追求，原有住宅满足不了休闲养生的需求。家庭收入允许：他们正处在事业上升或稳定期，家庭年收入比较可观，有条件来享受更好生活。买房

6、关注要素：买别墅就是为了享受，景观要好，不要远离城区能顾及生活方便性。还要顾及自己及老人对大空间、庭院和环境的需求，同时还要考虑到生活的便利性及性价比他们为什么会买别墅？表面决定因素：湖滨资源+发展潜力+性价比深层决定因素：家人健康养生品质生活享受阶段客户描摹：别墅篇3米抬高防潮设计专门针对沿海气候潮湿所设计前庭后院超大露台赏花赏月养花养草健康空间自由呼吸两大湿地300亩宝瓶湖健康生活的天然屏障20分钟黄金距离工作生活的最佳尺度环保科技城生态住区自然健康生态系统客户关注价值：别墅购房逻辑：别墅为什么买城东？发展方向：城市向东，与大丰对接发展；环保宜居：环保科技城，环境肯定更好；湖景资源：宝瓶湖

7、旁湿地资源，大美天成潜力巨大：区域发展起步，升值空间大。我们能给到客户什么？全优产品：环保中心地段，湖资源，全享配套，学校医院等，还有精工户型，超高性价比。健康养生:湖和湿地资源，空气自然好，环境好，身心愉悦更长寿，更健康 。我们能满足客户深层利益？面子升级：有套大品牌的精工湖景别墅，朋友圈里有面子，有荣耀感。里子升级：别墅有天有地有院子，抬高及车位设计合理，空间布局更科学，住着更舒适。为什么现在买？配套更成熟：这里学校、酒店，医院配套、大商业都有，吃喝玩乐全部满足。未来生活要多方便就多方便。性价比更高：向西十分钟，价格贵一千，绿地冲冠，年底优惠！高层价格比绝对是河东最超值的高层产品。别墅客户

8、寻找：通过职业找客户精英圈子聚会别墅客群较集中的如律师、教师、物流、建材商不定期举行精英聚餐会活动。通过居所找客户精准化巡展路演别墅客群较集中的居住社区、钱江方洲、黄海路、文华名城等区域举行巡展和路演。通过场所找客户休闲娱乐场宣传客户常去的足疗按摩馆、美容馆，4店，进行宣传材料和合作方式洽谈。通过竞品找客户竞品客户拦截针对其它别墅项目的周边，加强项目宣传，及小红帽举牌派单等进行拉客。寻客行动客户类型一人物特征：施先生（37#110）年龄20-30岁，男，现在做会计，属于三口之家，购房主要用于回盐城居住用。选购重要标准：主要地段规划发展潜力，有一定的升值空间，保值性强，并且项目有别墅物业。选购次

9、要标准：未来各方面完善，可以接受总价。客户类型二人物特征：唐先生（38#85）年龄20-30岁，男，现居庆丰，目前工厂上班，工作区域在项目周边，首次刚需置业，结婚用。选购主要标准：主要购房因素为地段综合性，未来各方面配套完善。在城区买房会感觉有面子。选购次要标准：环境比较好，价格合适、学区房。阶段客户描摹：高层篇关键词：地段规划潜力、未来配套完善、健康生活、学区房有面子高层客户综合特点：客户特点：多为首次置业，初级改善性客户分布区域：周边企业乡镇为主；年龄层级：以30岁左右为主；客户职业：多为小个体户和周边厂房职工；客户收入：月薪4000元左右；家庭情况：单身婚房和三口之家为多客户关注：配套/

10、学区/户型/价格等阶段客户描摹：高层篇居住需求：他们面临婚育刚性住房需求，同时原有住房的条件环境不满足家庭成长需求。收入允许：他们收入平稳，但谈不上充裕。消费水平决定了他们比较注重性价比！买房动机：他们买房对学区、商业配套、交通、环境，性价比，都有较明确的思考。孩子上学需要，自己上班方便，配套的便利性，性价比他们为什么会买高层？阶段客户描摹：高层篇表面决定因素：学区、景观配套、性价比深层决定因素：生活质量高一点方便舒适有面子全明户型户户向阳，打造阳光居住空间名校资源孩子教育无忧，阳光未来眼前墅区高层品质住区 开启阳光生活两大湿地300亩宝瓶湖健康生活的天然屏障环保科技城生态住区自然健康生态系统

11、客户关注价值：为什么买城东？你的生活圈在这里，并且我们是区域唯一：想在环保科技城买房，无论是结婚还是改变居住环境，小孩上学，买高层产品只有绿地滨湖城。面子升级：乡镇搬到城里，住着体面，同时，前面就是别墅区，视野景观开阔，环境也适应。为什么现在买？配套更成熟：这里学校、酒店，医院配套、大商业都有，吃喝玩乐全部满足。未来生活要多方便就多方便。性价比更高：向西十分钟，价格贵一千，绿地冲冠，年底优惠！高层价格比绝对是河东最超值的高层产品。里子升级：户型更合理，空间布局更科学，住着更舒适，能让你的生活发生实质性改变 。我们能给到客户什么？稀缺自然景观全优产品生活:环保城中心地段，宝瓶湖资源景观，未来全享

12、的配套，学校医院等，还有精工户型，超高性价比。高层购房逻辑：我们能给到客户深层利益？高层客户寻找：下到镇村找客户路演派单、全民营销针对乡镇客户的范围较大，通过全民营销的利诱性，以及路演活动等吸引关注。通过工作找客户周边厂区企业团购针对客户较集中区域的企业厂区，举行团购活动，附以派早餐，派暖冬礼品形式诱客。通过宣传拉客户上下班时间路口举牌在人流集中路口，在上下班时间，通过举牌宣传，派达小礼品形式，吸引客户。走出区域找客户强化区域性价比往西，向市区找客户，强化向东十分钟，房价便宜1000元的利益差。寻客行动滨湖城12月份营销推广工作十二月产品推广策略：推广策略促销策略继续诉求产品形象的同时释放新政

13、挤压，楼市回暖，配合案场优惠促销及别墅清盘，鼓励客户抄底。鉴于盐城价格尚未企稳，竞品持续以价换量，12月岁末包装促销，适度以优惠形式，抢占市场份额。活动策略结合节日节点，针对不同产品开展活动，配合岁末双十二圣诞节等进行营销，吸引客户，提高来电来访异业合作深入别墅客户活动场所，如酒庄，银行、4店及美容院，按摩中心等，进行平台化客户交换的合作形式。媒体持续发声续深化巩固区域环保生态概念。广告于软性话题释放；解读价值转变，唤起客群对健康生活低碳环保社区的需求和向往借势“世界500强冲冠中全球”的营销大事件，全力宣传进行年终冲量。线上：突出别墅清盘倒计时，区域独一无二好房的价值高度。线下：通过创意迎新

14、较大型，以及平台化暖场活动，及圣诞节点，进行人气吸引，客带客维护。事件节点双十二事件节点圣诞节产品节点21、28、29#别墅产品清盘37、38#高层去化十二月营销节点：事件节点元旦 世界绿地冲冠季江苏北部四盘联动 别墅清盘倒计时 10席臻品等您来 245-355法式联排/独门独院/销冠全城 户户送花园、露台、双车位十二月推广主题：别墅主题39万起150超大庭院赠送高层主题世界绿地冲冠季江苏北部四盘联动绿地冲冠全球！23周年狂促23天 江苏首座环保健康生态城总价28万起85-117墅区名校房十二月推广主题：购房五重礼一重礼特惠85折二重礼每日前5名购房者享免物业费一年三重礼成交即送暖冬套装一份四

15、重礼成功购房者及砸金蛋五重礼23周年每日一套折房源岁末促销活动双12终极大促暖冬房源惠盐城 12月12日当天拿出部分特价房源促销同时别墅可以以12万/套的优惠来促进销售以利益刺激成交！十二月营销活动：绿地感恩回馈季第四届金鼎奖！感恩节客户答谢绿地一家亲 相聚金鼎奖 针对以成交的新老业主业主，举办感恩回馈主题圈层活动，同时现场颁发奖品及特惠房源，以体现绿地人文关怀。十二月感恩节特别活动：圣诞节特别活动向世界环保生活看齐，圣诞树大派送！ 凡年内成交别墅客户，均可参与抽取圣诞树的有奖活动。自行在售楼处装扮圣诞树且可以带走圣诞节期间推出买房送圣诞树，看房即可摘取圣诞树礼物等创意活动。十二月节点活动：微信游戏互动滑雪大冲关设计简易滑雪式游戏，每个关卡设置不一样的奖品、优惠。有奖转发，