会员制养老模式探讨

1、会员制养老模式探讨风口浪尖上的会员制到底存在哪些弊端？政府又会对这一新生事物持怎样的态度？会 员制的命运又将如何呢？带着这些问题，本报与中国社会工作协会社会养老工作委员会总干事吕斌、成都西部老 年联合会副会长于涛和北京市京华律师事务所律师徐斌进行了探讨。记者：目前，我国会员制的发展情况如何？你怎么看待会员制养老这一模式？吕斌：在中国，由于历史形成条件不同，会员制的形式也不尽相同，所以现在还没有形 成统一的会员制模式。其实，会员制养老方式的出现，是中国养老模式遭遇困境的一种特殊 表现。会员制被推崇的根本原因是回笼资金。于涛：会员制是市场发展的产物，通过会员制的方式锁定客户群体，以实现经济效益。

2、而养老产业采用这一模式也是不得已而为之。由于土地成本高及没有养老用地规划，使得很 多养老项目建在集体土地或国有非商业化土地上，导致产权无法分割，回收资金成问题，因 此，会员制应势而生。徐斌：养老机构的会员制模式是在出租房屋的同时提供的变相的养老服务。一方面是以 养老的口号经营房地产，另一方面又以房地产的名义捆绑销售养老服务，是一种很好的商业 模式。记者：据你们了解，政府对于养老机构会员制的运营模式持怎样的态度？吕斌：由于整个养老行业涉及民政部、住房和城乡建设部、卫生部、国土资源部等多部 委，所以，还没有一个部委能够完全对养老模式全权负责。比如，其经营业务是隶属工商部 门的，会员制符合工商部门的

3、规定，所以不能对其进行过多干涉；而养老属于民生问题，民 政部要对其进行鼓励和支持，但是不能直接干涉养老产业的经营模式。徐斌：听说民政部将出台整顿养老机构会员制的政策，拟禁止采用会员制，这或许是因 为触犯了民政部对于养老服务特许经营的行政权力。我认为，养老机构会员制即将会迎来我 国法律与行政方面的严厉考验。记者：养老机构的会员制到底存在哪些弊端，才引发了这场争执？吕斌：在中国，养老机构的发展存在很多问题和困境，由于养老项目用地没有政策支持， 导致拿地成本居高不下，再加上后期运营过程中政府的奖励措施少、投资回报期长，养老机 构的经营压力颇大。会员制正是养老机构在被逼无奈的情况下，快速回笼资金的一种

4、有效措 施。但在这个过程中，由于缺少监管，会费的使用情况往往不明，因此备受质疑。徐斌：弊端主要体现在项目的可持续性上，一旦养老项目经营不济，破产或倒闭，不仅 不能继续履行与老人之间的养老约定，老人的会费也有可能难以取回。如果老人想取回会费 必须经过诉讼等法律途径才能解决，风险非常大。记者：还有，业内也质疑会员制的养老项目存在产权与使用权分离的问题，对于老人而 言，风险也较大，对此，你们怎么看，又该如何规避呢？吕斌：老人购买会员卡成为会员，但只能享受到养老项目的使用权，不能拥有产权，这 必然会产生风险。如果存在第三方的监管机构，养老项目的经营者可以把会费的一部分上缴 到监管机构，一旦企业出现问题

5、，监管机构可以拿这部分资金保障老人的权益，并促使一个 新的经营者接管这份事业。徐斌：在我看来，产权与使用权的分离涉及两个不同的行为，房屋租赁和以租代售。虽 然从行为上约定使用权的归属，但是从后果上只有一个实质内涵，就是将房屋出租了，双方 在一笔交易里面产生了两个合同：租赁合同和养老服务合同。单纯从租赁合同的角度说，老 人的权益即承租人的权益，受到合同法的保护；老人去世，双方会就房屋的所谓使用权 以及所有权的归属发生争议，这个时候如果合同约定了老人继承人的一定权利，比如约定取 得房屋的“永久租赁权”等，就会成为一种变相的以租代售行为，也就规避了目前的限购政 策，显然是一种行政违法行为。当然，行政

6、层面的违法，通常不会导致合同层面的合同无效 后果。记者：其实，市场上除了对其风险的质疑外，会员制是否存在非法集资问题也是大家争 议的焦点，对此，你们怎么看？吕斌：非法集资在法律概念上要具备两个特征：首先是未经批准向不定向人群集资，其 次是向客户承诺的利润超出银行同期贷款利率的4倍以上。而真正的养老项目采取会员制面 向的是特定人群一一老人，且老人出钱，换取的不是利润，而是服务。于涛：对于养老机构的会员制是否存在非法集资问题，主要还是要看产品本身是什么。 如果其产品确实为老年人而设计，那就不存在非法集资的问题。徐斌：养老地产会员制的合法性要分成两个层面来看，合同层面和行政层面。从合同层 面说，购买

7、会员卡的消费者支付了报酬，就应该享受双方协议约定的权利；从行政层面说， 销售方可能不具备相应的提供服务的资质。因为会员制提供的养老服务必须先取得民政部门 同意开设营利性养老机构的批复，然后持批复在工商部门进行工商登记。在这个过程中，合 同层面的合同效力，不因甲乙双方不具备资质而导致合同无效，没有取得资质仅仅可能导致 服务的提供方违约，承担相应的违约责任。从行政层面来说，超越范围营业的后果最严重的 是受到相应的行政处罚，可以理解为违法。记者：在你们看来，哪些模式适合中国养老住区的发展，并成为主流模式。吕斌：目前中国的养老项目正处于各种模式都在探索的阶段，很多民营的养老项目都在 积极探索适合自己的模式。其中比较成熟的模式除了会员制模式外，还有出售使用权，一次 性买断10年、20年的使用权；还有一种是打折优惠模式，一次性缴纳固定年限的租金，可以 享受相应的折扣，年限越长折扣越低。而公办的养老机构，不存在资金回收的问题，一般都 是采取月费、年费的形式。于涛：养老住区的概念也是