房地产基础知识入职培训(最新版2)ppt课件

1、培训纲领：第一部分:认识1个行业第二部分:了解2个流程第三部分:掌握30个术语.第一部分 认识一个行业.温家宝总理在今年十届五次政府任务报告中明确指出:：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有艰苦作用，必需促进房地产业继续安康开展。 (一)特点: 国民经济的重要支柱产业.1:关系国计民生(由于住宅与房地产业关联度广，带动性强，它可以带动钢材、木材、水泥、化工、家装、家电等几十个产业部门和上千种、甚至上万种产品的开展。)2:房地产开展是中国市场经济开展的缩影3:属于第三产业4:房地产行业是资源整合度(点线面)要求最高的一个行业.(二)开展过程:1988年-1997年: 十年方案主体机制1998

2、年-2007年: 十年完全市场机制中国房地产周期动摇可划分为四个时期：即1979年1985年为复苏期，1986年1990年为开展期，1991年1998年是增长和宏观调控期，1999至今为高速增长期。 2007年-今为国家调控期.(三)现状: “安康论“泡沫论“宏观调控.(四)开展趋势:趋势一：政策调控或将加强实施力度;趋势二：房地产金融向国际化纵深挺进;趋势三：规模化开发方式将成为开发主流;趋势四：兼并收买将成为市场的一个方向;趋势五：大集团“瘦身减肥开场收缩战线;趋势六：市场呼唤晋级的专业效力(专业的投资商专业的管理商专业的运营商). 第二部分: 了解2个流程 (房地产开发建立流程与本钱生成

3、流程).工程选址立项规划地形勘查扩初设计结合会签土地运用证建立工程规划答应证 开工根底主体开工验收验收备案定价一房地产开发建立流程建立工程施工答应证上图销售入住.分解1工程国家政策总体开展选址立项市场调查定位可研报告资金落实验资报告.分解2规划总详规划初步设计规划院规划局地形勘查地形勘查报告. 分解3扩初设计市拆迁办安顿用房审批表 市规划局规划审定书结合会签消防局防疫局建委民政局人防办工程注册建委收费办规划局.分解4规划院综合管网设计规划局综合管网审图给、排水、热网、电讯、煤气答应证勘测院定线验线开工1三通一平园林管理所自来水公司交通大队电业局平 整 场 地树木砍伐手续暂时水暂时占道手续暂时电

4、开工2.分解5施工图设计院标底制造招标文件工程招标招标办施工队伍资质审查外埠施工单位备案工程施工合同工商局合同鉴证质量站平安站劳保办定额站市建委开工开工1开工2开工3施工图审查开工3.分解6开工根底主体区内大配套室内外装修供电供水排水煤气供暖环境设备挂表送电卫生防疫施工施工报户卫生答应证开栓联网区内道路景点绿化残土外运地名办门牌号区建委挂信报箱开工工程监理技术档案工程量.分解7验收质检站规划局消防人防卫生防疫设计院街道办事处施工单位工程部验收备案测绘院上图定价物价局住宅办销售入住.(二)本钱生成流程图.第三部分: 掌握30个房地产术语.1、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不

5、可分别的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形状上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分别，是指不能分别或虽能分别但分别后会破坏房地产的功能或完好性。2、土地的一切权种类：国有土地，集体土地。3、土地运用权的获取方式：征用、划拨、出让。协议出让“招拍挂:即招标、拍卖、挂牌.4、生地与熟地：熟地是指曾经拆迁终了，到达“三通一平施工条件的土地。生地那么是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿回迁、搬迁。目前较多采用货

6、币补偿方式。6、土地的运用年限：住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。.7、土地本钱的构成：土地出让金+拆迁费用。8、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地运用权出让给土地运用者，并由土地运用者按规定的规范向国家交纳的土地出让的全部价款。.9、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种方式。房产证明行两证分别，即将房产与地产分别办证，房产一切者持有“房屋一切权证、“土地运用权证两种证件，但目前济南市只需房改房真正实行了两证分别。房屋产权：指房产的一切者按照国家法律规定所享有的权益，也就是房屋各项权益的总和。即房屋一切者对该房屋财富的占有、运用、收益和

7、处分的权益。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出卖之前，住宅的产权归国家一切。运用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金规范出租给居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有一切权。现房：指开发商已办妥房地产权证大证的商品房。期房：指开发商从获得商品房预售答应证开场至获得房地产权证大证为止的期间。.10、价钱：价钱的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅引见其中的两种。均价：指各单位的销售价钱相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价钱。起价：指物业各楼层销售价钱中的最低价钱。多层

8、普通以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。.11、定金的规定：定金是当事人商定由一方向对方给付的，作为债务担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保证债务人的债务得以实现。定金该当以书面方式商定，当事人在定金合同中应商定定金交付的期限。定金合同自实践交付定金之日起生效，定金的数额由当事人商定，但不得超越合同标的额的20%。假设购房者交了定金后改动主意，决议不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。假设开发商未经定金交纳者答应将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需求留意定金与订金之间的区别

9、：法律规定，订金不具有法律效能，只是双方的一种商定，无论哪方违约，订金必需退还购房者。.12、房屋面积：建筑面积：指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、构造结实、层高在2.20米以上的永久性建筑。建筑物外墙外围所围成的空间的程度面积运用面积：房屋户内全部可供运用的空间面积，按房屋的内墙面程度投影计算。套内建筑面积：由套内房屋运用面积、套内墙面子积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同运用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进展分摊。指为业户出入方便、正常交往、保证生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占

10、面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙包括山墙墙体程度投影面积的50%。共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。开工面积：房屋开工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。.13、“五证两书：五证按获取的先后顺序陈列：建立工程用地规划答应证；国有土地运用权证；建立工程规划答应证；建立工程施工答应证；商品房预销售答应证。两书：商品房质量保证书：主要商定了保修年限、保修方式等商品房运用阐明书：引见额定电流、主体构造、各部件在运用中应留

11、意的问题。.14、按揭的含义：又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。详细指具有完全民事行为才干的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押，作为归还贷款的保证而向银行恳求的住房商业性贷款。.15、容积率：工程总建筑面积与工程总用地面积的比值。多层容积率普通控制在1.3以下，小高层的容积率可以到达2左右，高层视情况普通在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地本钱就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，那么正相反，容积率越低，阐明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。.16、建筑密度:在居住区用地内各

12、类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。17、绿化率：工程规划建立用地范围内的绿化面积与规划建立用地面积之比。绿化率自然越高越好，普通在35%左右。.18、用地性质：规划用地的运用功能。19、用地面积：规划地块划定的面积。20、用地红线：指经城市规划行政主管部门同意的建立用范围的界限。在规划图中普通用红线标示，故称之为用地红线。21、道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界限。.22、配套设备：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建立的公共效力设备、道路和公共绿地的总称。23、建筑小品：指既有功能要求

13、，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设备和指示性标志物等的统称。.24、建筑物一、定义：广义：人工建筑而成的一切东西。狭义：即指房屋。是指有根底、墙、顶、门窗等，可以遮风挡雨，供人们在内居住、任务、文娱、贮藏物品、留念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们普通不直接在内进展消费和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。.二、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，规范也不尽一样，现仅引见其中的几种分类方式。按运用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按层数分：低层13层、多层47层、小高层812层、高层13层以上、超高层

14、建筑总高度超越100米，不含单层建筑超越100米。按构造分：砖木构造、砖混构造、钢筋混凝土构造分框架、剪力墙等、钢构造。.25、建筑构造一、根底：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造方式不同分类：条形根底、独立根底、筏板根底、箱型根底高层常用、桩根底。二、地基：定义：不是建筑物的组成部分，是接受由根底传下来的荷载的土层或岩层。三、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给根底。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。四、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木

15、门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。.五、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。六、楼梯：普通由三部分组成：楼梯段、休憩平台、栏杆扶手。楼梯的宽度普通在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度普通在1520台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025cm、踢步在15cm时人们的觉得最温馨。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。七、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。.26、建筑设备一、给水、排水系统给水的方式有：直接供水在水压水量稳定的情况下采用、设置水箱供水水压在一天内定期高低变化的情况下采用、设置水泵、水箱

16、供水水压经常性的低于所需水压的情况下采用、分区分压供水多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用100150的铸铁管或PVC管材。.二、采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进展供暖，供水温度普通95度，回水温度普通70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进展供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用

17、于间歇性采暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前运用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，如今都没有到达“谁用谁交费，不用不交费的形状。 三、通讯和空调系统包括系统、网络系统、有线系统等。四、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷安装接闪器避雷针、避雷带、避雷网、引下线、接地安装。.五、燃气供应系统燃气目前常用的有三种：人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。运用不当极易发生煤气中毒。济南市正在逐渐替代人工煤气。现价约为1元/立方。天然气：蕴藏于地下的可燃气

18、体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生走漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的景象。而且天然气熄灭后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推行。现价约为2元/立方。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气普通用于市政燃气管网尚未到达的地域。六、电梯：略七、设备层、管道井：设备层普通用于放置建筑运转机械。多用于高层住宅、写字间等。八、综合布线系统、楼宇智能化：.27、建筑资料砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm，由于砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等资料调和而成。采用混凝土与钢筋进展搭配，主要是思索到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一同。而且混凝土可以补充钢筋的刚性缺乏的缺陷，使得建筑物更加稳定。防水资料：目前常用的主要是SBS改性卷材、JS防水涂料。三大材、四小材：三大材：钢材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。.28、建筑识图平面图、立面图、剖面图轴线、标高、尺寸线、比例尺建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施