项目融资商业计划书(1)

1、精选可编辑精选3.4 市场定位分析可编辑X义项目融资商业计划书X X公司年 月 日目录摘要公司简介项目概况公司宗旨市场定位和营销策略技术与管理支持公司及管理财务预测融资需求及投资回报项目介绍项目来源项目选址项目特点项目技术难点及解决方案项目目标及进度安排市场分析市场现状综述市场化分目标市场选择营销计划产品组合计划与控制价格决策营销渠道沟通与促销广告宣传销售队伍与管理财务预测项目成本费用分析销售收入预测资金运用分析现金流量分析损益分析敏感性分析建设实施现金流量控制融资要求及说明项目投资需求投资组合建议项目融资目标融资后的相关财务分析7 风险因素精选可编辑精选可编辑经营历史的限制市场竞争风险住宅消

2、费贷款政策风险资金计划的实现风险市场认知XX项目融资商业计划书摘要公司简介项目概况财务预测本项目总投资？人民币，预测销售总收入？人民币，税后财务内部收益率达292.9% ，投资回收期 1.3 年，净现值（ Ic=15% ）为 24 ， 450 万元人民币，累计利润为 36 ， 693 万元，参悟前景非常看好。图表：建议经营期的财务预测图（历年财务状况示意：销售收入、总成本费用、税后利润）1.8 融资需求及投资回报项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设工程，分期收回利润的方法实施。融资需求计划融资 5850 万元人民币，采取银行贷款的方式，年利息为 5.31%

3、 。计划贷款期 1 年。其他资金由公司投入，计划投资3.5 年。全部投资的投资回报税后财务内部收益率：292.9%投资回收期： 1.3 年全部投资的投资利润率： 313%融资后股本的投资回报税后财务内部收益率： 1290.7%股本投资回收期： 1.1 年股本的投资利润率： 623%2 项目介绍项目来源5财务预测项目成本费用分析本项目估算总投资91533万元，如表1和表2所示表1成本费用构成表在舁 厅P项目投资（万元）占总投资比例1土地费66927.32前期费用43144.73小巾政36524.04建安工程费6572571.85管理费用39444.36预备费53585.77销售费用19482.1

4、总计91553表2年度成本费用表在舁 厅P项目投资（万元）年度投资（万元）12341建设投资915337284366273577211850销售收入预测总销售收入154728万元，收入构成如表3:序号项目建筑面积（平方米）平米售价（元/平米）销售收入（万元）年度销售收入（万元）第2年第3年第4年1独立别墅1.258005917443814792高档公寓7.24200258112133144803中档公寓14.53500430783592871504小高层跃层1.511合计154728745925708123055资金运用分析项目第一年需筹集7284万元建设资金，销售平衡点之前共需要建设资金12

5、549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表 4表4资金来源于运用表序号项目年份合计（万元）第1年第2年341资金来源72847459257081230551620121.1自筹资金72841.2销售收入7459257081230551547282资金运用72844950044907163971180892.1建设投资2.2销售税金及附加2.3所得税3盈余资金（1-2）5.4现金流量分析1、基础数据基准收益：Ic=15%营业税：5%城市维护建设税：7%教育费附加：3%所得税按33% （按免征增值税计）2、评价指标及结论：税后内部收益率：FIRR=292.9%财务净现值（I

6、c=15% ）: 24450万元;投资回收期：1.3年税前内部收益率：FIRR=418.1%财务净现值（Ic=15% ）: 36899万元投资回收期1.2年。全部投资的投资利润率=（36638 11710 ） *100%=313%根据评价指标项目财务上可以接受，详见表 5所示的年度现金流量表。表5年度现金流量表在舁 厅P项目年份合计第1年第2年第3年第4年1现金流入7459257081230551547281.1销售收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3所得税3净现金流量（1-2 ）4累计净现金濡里5所得税前净现金流量（3+2.3 ）6所得税前累计净现金濡里税前税后财务内部收益

7、率418.1%292.9%财务净现值（Ic=15% ）36899万元 24450万元投资回收期1.22 年1.29 年损益分析本项目累计税后利润达36638万元，损益分析如表6所示表6损益表（万元）在舁 厅P项目年份合计第1年2341销售收入2销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润建设经营期的财务预测如图：历年财务状况示意图（柱图）：销售收入、总成本 费用、税后利润敏感性分析本项目内部收益率对销售价格和单位平方米造价很敏感，临界点为-36.6%和+62.4% ,对土地费用相对不敏感，临界点为+792% ,因此项目实施中必须充分 掌握市场行情，当市场价格暴动时采取妥当措施处置，并严格控制

8、建筑工程投资， 使单位平方米造价不超过预定界限，详见表7表7敏感性分析表内容变化情况IRR （税后）匕止常比敏感性正常情况292.9%土地费用+5%290.4%-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%不敏感+792%8.2%临界点单位平米造价+5%262.1%-30.8%敏感+10%233.6%-59.3%敏感+62.4%8.1%临界点销售价格-5%258.1%-34.8%敏感-10%222.9%-70.0%敏感-36.6%8.6%临界点建设实施现金流控制建设投资进度计划、销售进度计划和建设实施现金流量控制详见附表1 、 2 、3融资要求及说明项目投资需求、投资与滚动发展项目采用整体规划

9、，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设项目，分期收回利润的方法实施2、资金平衡根据项目建设方案和销售方案， 项目于第 2 年第 2 季度可大致完成收支平衡。平衡前期共4 个季度为资本投入期，其后收入逐渐大于支出为资本盈余期。3、资本投入期费用（单位：万元） TOC o 1-5 h z ?土地征用费用5840?30%项目前期费832.8? 开办费（项目准备金 10% ）525?20%项目准备金1051.6?10%管理费394.4? 销售大厅（小区会所建设费 60% ）348.0? 市政工程费（大市政费 30% ）461.4? 预售准备金（销售费 20% ）389.6? 样板楼

10、建设费 1721.0合计： 11573.8投资组合建议? 土地方（万元人民币）：5850 占50%? 建设经营方（万元人民币）：5850 占50%? 税后财务内部收益率：292.9%? 投资回收期（年）：1.3? 全部投资的投资利润率：313%项目融资目标计划融资5850万元人民币，占项目股权50% ,计划投资期1年，融资方式 为银行贷款，贷款年利率为5.31% 。即第二年底还清本息共计；6161万元。融资后的相关财务分析项目第一年需筹资7284万元建设资金，其中5850万元为银行贷款；1434万元为自筹资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资

11、金平衡，详见表 8表8资金来源与运用表在舁 厅P项目年份合计（万元）第1年2341资金来源1.1自筹资金1.2银行贷款1.3销售收入2资金运用2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3本息支出2.4所得税3盈余资金（1-2）2现金流量分析1、基础数据? 基准收益率：Ic=15%? 营业税：5%? 城市维护建设税：7%? 教育费附加：3%?所得税按33% （按免征增值税计）2、评价指标及结论：? 税后内部收益率：FIRR=1290.7%? 财务净现值（Ic=15% ） 24 , 956万元，? 投资回收期：1.08年? 税前内部收益率：FIRR=1897%? 财务净现值（Ic=8% ） :3732

12、8万元? 投资回收期1.05年? 自筹资金（股本）的投资利润率 =（36431日850 ） *100%=623%根据评价指标项目财务上可以接受，详见表 9所示的年度现金流量表。表9年度现金流量表（万元）在舁 厅P项目年份合计第1年2341现金流入1.1银行贷款1.2销售收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3本息支出2.4所得税3净现金流量（1-2 ）4累计净现金濡里5所得税前净现金流量（3+2.4 ）6所得税前累计净现金濡里税前税后财务内部收益率1897%1290.7%财务净现值（Ic=15% ）37328万元 24956万元投资回收期1.05年1.08年3损益分析本项目累计税

13、后利润达到36431万元，损益分析如表10表10损益表在舁 厅P项目年份合计第1年2341销售收入2销售税金及附加3总成本费用72844利息费用3115利润总额6所得税7税后利润1759912174665836431建设经营期的财务预测如图（柱图：1-4年 销售收入、总成本费用、税后利润）风险因素经营历史的限制本公司成立于 2001 年，虽然项目发起人有着丰富的房地产开发经验和科学管理经验，但是市场竞争风险住宅消费贷款政策风险资金计划的实现风险市场认知风险高强:你好!附件是融资商业计划书的框架和主要部分投资方会非常注重项目财务预期收益的分析,并且会追求每个数据的可靠来历.所以准备资料时,请客观的进行分析和计算,每个数据都要能自圆其说,能够